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一、國有土地房屋征收補償標準十九規(guī)定2025,國有士地上房屋征收補償?shù)谑盼募?guī)定

法律主觀：

《國有土地上 房屋征收與補償 條例》補償?shù)谑邨l作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：（一） 被征收房屋 價值的補償；（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；（三）因征收房屋造成的 停產(chǎn)停業(yè)損失 的補償。市、縣級人民政府應(yīng)當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。第十八條征收個人住宅，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)當優(yōu)先給予住房保障。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。第十九條對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復核評估。對復核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。房屋征收評估辦法由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過程中，應(yīng)當向社會公開征求意見。第二十條房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預(yù)。第二十一條被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇 房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換 。被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市、縣級人民政府應(yīng)當提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計算、結(jié)清被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價。因舊城區(qū)改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)當提供改建地段或者就近地段的房屋。第二十二條因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門應(yīng)當向被征收人支付搬遷費；選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付前，房屋征收部門應(yīng)當向被征收人支付臨時安置費或者提供周轉(zhuǎn)用房。以上就是集體土地上房屋征收與補償程序要關(guān)注的問題。

法律客觀：

《國有土地上房屋征收與補償條例》
第十七條
作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：
（一）被征收房屋價值的補償；
（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；
（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。市、縣級人民政府應(yīng)當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

二、國有土地上房屋征收補償條例

法律分析：《國有土地上房屋征收與補償條例》是為規(guī)范國有土地上房屋征收與補償活動，維護公共利益，保障被征收房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益制定。由國務(wù)院于2011年1月21日發(fā)布，自公布之日起施行。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》

第一條 為了規(guī)范國有土地上房屋征收與補償活動，維護公共利益，保障被征收房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益，制定本條例。

第二條 為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應(yīng)當對被征收房屋所有權(quán)人（以下稱被征收人）給予公平補償。

第三條 房屋征收與補償應(yīng)當遵循決策民主、程序正當、結(jié)果公開的原則。

第四條 市、縣級人民政府負責本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。市、縣級人民政府確定的房屋征收部門（以下稱房屋征收部門）組織實施本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。市、縣級人民政府有關(guān)部門應(yīng)當依照本條例的規(guī)定和本級人民政府規(guī)定的職責分工，互相配合，保障房屋征收與補償工作的順利進行。

第五條 房屋征收部門可以委托房屋征收實施單位，承擔房屋征收與補償?shù)木唧w工作。房屋征收實施單位不得以營利為目的。房屋征收部門對房屋征收實施單位在委托范圍內(nèi)實施的房屋征收與補償行為負責監(jiān)督，并對其行為后果承擔法律責任。

第六條 上級人民政府應(yīng)當加強對下級人民政府房屋征收與補償工作的監(jiān)督。國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門和省、自治區(qū)、直轄市人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當會同同級財政、國土資源、發(fā)展改革等有關(guān)部門，加強對房屋征收與補償實施工作的指導。

第七條 任何組織和個人對違反本條例規(guī)定的行為，都有權(quán)向有關(guān)人民政府、房屋征收部門和其他有關(guān)部門舉報。接到舉報的有關(guān)人民政府、房屋征收部門和其他有關(guān)部門對舉報應(yīng)當及時核實、處理。監(jiān)察機關(guān)應(yīng)當加強對參與房屋征收與補償工作的政府和有關(guān)部門或者單位及其工作人員的監(jiān)察。

三、國有土地上房屋征收與補償規(guī)定

（一）房屋拆遷補償計算標準

1、房屋拆遷貨幣補償合法擁有房產(chǎn)評估價格房屋裝修裝飾商定補償金額（或經(jīng)評估確定的房屋裝修裝飾補償金額）

2、房屋拆遷補償差價合法擁有房產(chǎn)評估價格房屋裝修裝飾商定補償金額（或經(jīng)評估確定的房屋裝修裝飾補償金額）-被拆遷人獲得調(diào)換產(chǎn)權(quán)的房屋的評估價格

（二）房屋拆遷安置費計算標準（被拆遷人或承租人）房屋拆遷安置費搬遷補助費沒有提供周轉(zhuǎn)房情況下的臨時安置補助費超過過渡期限的臨時安置補助費非住宅房屋因停產(chǎn)、停業(yè)造成的損失賠償費。

一、關(guān)于房屋拆遷補償標準是多少

拆建單位依照規(guī)定標準向被拆遷房屋的所有權(quán)人或使用人支付的各種補償金。一般有：（1）房屋補償費（房屋重置費），用于補償被拆遷房屋所有權(quán)人的損失，以被拆遷房屋的結(jié)構(gòu)和折舊程度劃檔，按平方米單價計算。（2）周轉(zhuǎn)補償費，用于補償被拆遷房屋住戶臨時居住房或自找臨時住處的不便，以臨時居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補貼。（3）獎勵性補償費，用于鼓勵被拆遷房屋住戶積極協(xié)助房屋拆遷或主動放棄一些權(quán)利如自愿遷往郊區(qū)或不要求拆遷單位安置住房，房屋拆遷補償費的各項標準由當?shù)厝嗣裾鶕?jù)本地的實際情況和國家有關(guān)法律政策加以確定。由宅基地區(qū)位補償價、被拆遷房屋重置成新價構(gòu)計算公式為：房屋拆遷補償價=宅基地區(qū)位補償價×宅基地面積+被拆遷房屋重置成新價。（一）房屋拆遷補償計算標準（1）房屋拆遷貨幣補償=合法擁有房產(chǎn)評估價格+房屋裝修裝飾商定補償金額(或經(jīng)評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)。（2）房屋拆遷補償差價=合法擁有房產(chǎn)評估價格+房屋裝修裝飾商定補償金額或經(jīng)評估確定的房屋裝修裝飾補償金額-被拆遷人獲得調(diào)換產(chǎn)權(quán)的房屋的評估價格。（二）房屋拆遷安置費計算標準（被拆遷人或承租人）房屋拆遷安置費=搬遷補助費+沒有提供周轉(zhuǎn)房情況下的臨時安置補助費+超過過渡期限的臨時安置補助費+非住宅房屋因停產(chǎn)、停業(yè)造成的損失賠償費。

二、補償計算標準

（一）房屋拆遷補償計算標準

（1）房屋拆遷貨幣補償＝合法擁有房產(chǎn)評估價格＋房屋裝修裝飾商定補償金額（或經(jīng)評估確定的房屋裝修裝飾補償金額）

（2）房屋拆遷補償差價＝合法擁有房產(chǎn)評估價格＋房屋裝修裝飾商定補償金額或經(jīng)評估確定的房屋裝修裝飾補償金額）－被拆遷人獲得調(diào)換產(chǎn)權(quán)的房屋的評估價格

（二）房屋拆遷安置費計算標準

（被拆遷人或承租人）房屋拆遷安置費＝搬遷補助費＋沒有提供周轉(zhuǎn)房情況下的臨時安置補助費＋超過過渡期限的臨時安置補助費＋非住宅房屋因停產(chǎn)、停業(yè)造成的損失賠償費

注：1、如果拆遷人提供周轉(zhuǎn)房且拆遷房屋使用人居住，則公式第二項補助費為0；

2、如果拆遷房屋屬住宅房屋，則公式第四項賠償費為0。

法律依據(jù)：

《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條

作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：

（一）被征收房屋價值的補償；

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；

（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。

市、縣級人民政府應(yīng)當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

四、國有土地上房屋征收與補償條例實施細則

房屋征收與補償應(yīng)當遵循決策民主、程序正當、結(jié)果公開的原則。市、縣級人民政府負責本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。市、縣級人民政府確定的房屋征收部門(以下稱房屋征收部門)組織實施本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。市、縣級人民政府有關(guān)部門應(yīng)當依照本條例的規(guī)定和本級人民政府規(guī)定的職責分工，互相配合，保障房屋征收與補償工作的順利進行。1、房屋征收部門可以委托房屋征收實施單位，承擔房屋征收與補償?shù)木唧w工作。房屋征收實施單位不得以營利為目的。房屋征收部門對房屋征收實施單位在委托范圍內(nèi)實施的房屋征收與補償行為負責監(jiān)督，并對其行為后果承擔法律責任。2、上級人民政府應(yīng)當加強對下級人民政府房屋征收與補償工作的監(jiān)督。國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門和省、自治區(qū)、直轄市人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當會同同級財政、國土資源、發(fā)展改革等有關(guān)部門，加強對房屋征收與補償實施工作的指導。法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》第六條上級人民政府應(yīng)當加強對下級人民政府房屋征收與補償工作的監(jiān)督。國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門和省、自治區(qū)、直轄市人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當會同同級財政、國土資源、發(fā)展改革等有關(guān)部門，加強對房屋征收與補償實施工作的指導。

五、國有土地上房屋征收補償規(guī)定

法律分析：

一、產(chǎn)權(quán)交換式補償（產(chǎn)權(quán)置換）：

指對被征收的國有土地上建筑物價值進行的補償，按不低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似的市場價格，并請有評估資質(zhì)的評估機構(gòu)進行評估確定。

二、貨幣補償：

補償標準同產(chǎn)權(quán)交換一樣，不過增加了一項：即計算補償金時將公攤補助面積計算在內(nèi)一同作價。

法律依據(jù)：

《國有土地上房屋征收與補償條例》 第十七條 作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：

（一）被征收房屋價值的補償

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償

（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。

市、縣級人民政府應(yīng)當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

六、國有土地上房屋征收與補償條例解讀

《國有土地上房屋征收與補償條例》解讀

第三章補償

第十七條作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：

(一)被征收房屋價值的補償;

(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;

(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。

市、縣級人民政府應(yīng)當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

【解讀】該條列舉了安置補償科目，明確了補償范圍。其中亮點有二：

一、對停產(chǎn)停業(yè)補償中，去除了舊條例第三十三條“非住宅房屋”和“適當補償”兩個限制性規(guī)定。不再區(qū)分住宅和營業(yè)性用房，只要被征收房屋中存在經(jīng)營行為，就應(yīng)對其停產(chǎn)停業(yè)損失進行評估。同時，要求凡因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失應(yīng)當足額補償。

二、提出了補助和獎勵辦法，這會在一定程度上調(diào)動被征收人的搬遷積極性。

但也存在兩方面問題。

首先，缺少具體標準，實踐容易出現(xiàn)補償差價過大，進而引發(fā)糾紛。如，停產(chǎn)停業(yè)損失補償數(shù)額計算依據(jù)是什么、從何時開始計算損失、由誰來計算等都沒有具體規(guī)定。征收人應(yīng)該在“堅持改善被征收人居住條件，保障被征收人生活水平不降低”的基礎(chǔ)上，出臺量化標準，以盡可能地將安置補償工作做到規(guī)范、統(tǒng)一。

其次，漏列補償科目，沒有將裝飾裝潢費、誤工費、附屬物補償費等列入補償范圍。應(yīng)該將此類費用納入補償范圍，因為，沒有征收搬遷就不會發(fā)生這些費用或造成這樣的損失，如“誤工費”，一旦進入搬遷程序，被征收人為了參加聽證、表決、配合評估或者搬家等，勢必會耽誤工作而被扣工資、獎金;再如《城市房屋拆遷估價指導意見》(建住房[2003]234號，下稱《估價指導意見》)第三條明確指出了裝修裝飾補償費不包含在評估報告確定的總價款中。

第十八條征收個人住宅，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)當優(yōu)先給予住房保障。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

【解讀】保障房可以是廉租房、經(jīng)濟適用房或限價房及其他類型的政策性住房。

第十九條對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。

對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復核評估。對復核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。

房屋征收評估辦法由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過程中，應(yīng)當向社會公開征求意見。

【解讀】舊條例中只字未提“房屋價值”，用評估價格決定補償數(shù)額。雖然，評估機構(gòu)名為中立的第三方，但按作業(yè)面積計取報酬的收入模式?jīng)Q定了他們不可能完全做到客觀、公正。事實證明，過去拆遷中，房屋補償評估價格嚴重背離實際價值，遠遠低于市場價，損害了被拆遷人合法權(quán)益。

為了糾正這一錯誤，多次強調(diào)房屋征收補償?shù)膶ο蟆胺课輧r值”。而且相較于舊條例第二十四條，本條除了強調(diào)“房地產(chǎn)市場評估價格”外，還強調(diào)了“類似房地產(chǎn)的市場價格”，為“房屋市場價”定立了參照標準，將《估價指導意見》第十六條所規(guī)定的“市場比較法”評估方法直觀化。簡單地講，被征收人用獲得的“被征收房屋價值的補償款”能夠買到不低于被拆除房屋面積、檔次和地級的房屋，就符合了市場比較法評估原則的要求，就達到了“類似房地產(chǎn)的市場價格”的標準;反之，就不符合本條第一款規(guī)定。

拆遷當事人不服估價結(jié)果時，如何行使異議權(quán)?《估價指導意見》第二十條和第二十二條規(guī)定了“異議——復核——異議——鑒定”的流程。

具體而言，拆遷當事人對估價結(jié)果有異議的，自收到估價報告之日起5日內(nèi)，可以向原估價機構(gòu)書面申請復核估價，也可以另行委托估價機構(gòu)評估。對原估價機構(gòu)的復核結(jié)果有異議或者另行委托估價的結(jié)果與原估價結(jié)果有差異且協(xié)商達不成一致意見的，自收到復核結(jié)果或者另行委托估價機構(gòu)出具的估價報告之日起5日內(nèi)，可以向被拆遷房屋所在地的房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請技術(shù)鑒定。

第二十條房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定;協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預(yù)。

【解讀】本條把對房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的選擇權(quán)交給了被征收人。取消了《估價指導意見》第六條中，“拆遷當事人抽簽”選定評估機構(gòu)的方式，因此，作為拆遷當事人之一的“拆遷人”(即征收人和征收部門)不再享有選擇評估機構(gòu)的權(quán)利。

但是，選定評估機構(gòu)后，由誰作為委托人來委托評估機構(gòu)?對此，中沒有規(guī)定。以前，《估價指導意見》第七條規(guī)定，由拆遷人委托評估機構(gòu)。而現(xiàn)在，征收人取代了拆遷人，卻無權(quán)選擇評估機構(gòu)。問題出現(xiàn)了，評估機構(gòu)不是征收人選擇的，征收人能否以自己的名義委托評估機構(gòu)?如果不能的話，就只能由被征收人來委托。而事實上，即便多數(shù)被征收人選定了評估機構(gòu)，但他們幾乎不可能為其他人支付評估費用，從而無法完成委托工作。所以，委托人的問題不解決的話，評估工作無法進行下去。希望有關(guān)規(guī)定能夠?qū)Υ诉M行明確。

第二十一條被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市、縣級人民政府應(yīng)當提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計算、結(jié)清被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價。

因舊城區(qū)改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)當提供改建地段或者就近地段的房屋。

【解讀】由被征收人選擇補償方式，自行決定要錢還是用房，這與舊條例第二十三條基本一致。但選擇條件更加寬泛，取消了“舊條例第二十五條第二款和第二十七條第二款規(guī)定，即取消了“非公益事業(yè)房屋的附屬物不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換”和“沒有解除租賃關(guān)系的房屋實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換”規(guī)定，意味著征收搬遷“非公益事業(yè)房屋的附屬物”和“沒有解除租賃關(guān)系的房屋”時，被征收人既選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換，也可選擇貨幣補償。

同時，強化突出了“舊城區(qū)改建”項目中，當被征收人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換時，征收人必須提供“原地回遷房屋”或“就近地段房屋”進行安置。此項規(guī)定可以有效地管控征收人借舊城改造之名，把被征收人郊區(qū)化、邊遠化。讓房產(chǎn)價值實現(xiàn)最大化，因為，同樣面積的房子，處在不同的地段，可能價格會相差若干倍。

第二十二條因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門應(yīng)當向被征收人支付搬遷費;選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付前，房屋征收部門應(yīng)當向被征收人支付臨時安置費或者提供周轉(zhuǎn)用房。

第二十三條對因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

【解讀】本條和上條內(nèi)容在第十七條中已經(jīng)提及，可參照該條解讀內(nèi)容來理解。

同時，第二十三條明確了制定停產(chǎn)停業(yè)補償標準的機關(guān)，只能是省、自治區(qū)、直轄市這一級政府機構(gòu)制定。應(yīng)當是以法規(guī)還是政府規(guī)章的形式出現(xiàn)，卻沒有做出統(tǒng)一要求。但可以肯定的一點是，凡依據(jù)非由省級政府機構(gòu)制定的停產(chǎn)停業(yè)補償標準做出的停產(chǎn)停業(yè)補償決定，被征收人有權(quán)拒絕接受。

第二十四條市、縣級人民政府及其有關(guān)部門應(yīng)當依法加強對建設(shè)活動的監(jiān)督管理，對違反城鄉(xiāng)規(guī)劃進行建設(shè)的，依法予以處理。

市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當組織有關(guān)部門依法對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進行調(diào)查、認定和處理。對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，應(yīng)當給予補償;對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償。

【解讀】征收搬遷中，“無證房”應(yīng)不應(yīng)該給予補償?筆者認為，“無證房”不能一概不予補償，應(yīng)當根據(jù)不同成因，區(qū)別對待處理。

許多“無證房”已經(jīng)建成多年，短則兩、三年，長則三、五十年。造成房屋無證的原因主要是由于當初法律法規(guī)不健全，或農(nóng)村建房手續(xù)不規(guī)范，抑或村民為了省錢，房屋建成前后，就沒有申辦過建房手續(xù)，也沒有領(lǐng)取房產(chǎn)證或土地證。隨著城市化擴張進程推進，原本宅基地上的民宅，變成了國有土地上的住房?，F(xiàn)在遇上了征收搬遷，如果一拆了之，不予補償，被征收人將會流離失所，將矛盾推向了社會，這種簡單粗暴的做法顯然行不通。

行政機關(guān)應(yīng)當遵循“尊重歷史，實事求是”的原則，妥善處理歷史遺留問題。

“無證房不等于就是違建房”。有的房屋規(guī)劃、施工等手續(xù)齊全，只是房屋建成后沒有申辦房產(chǎn)證和土地證而已，此類房屋應(yīng)當按合法財產(chǎn)予以補償。所以，執(zhí)法單位首先要轉(zhuǎn)變將無證房等同于違建的慣性思維。需要指出的是，根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十四條和第六十八條的規(guī)定，有權(quán)對違反城鄉(xiāng)規(guī)劃進行房屋建設(shè)的行為進行查處的職能部門是“城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門”。

即使需要對未登記房屋合法性進行查處、認定，也應(yīng)嚴格遵守《行政處罰法》第二十九條規(guī)定的查處時限，即“違法行為在二年內(nèi)未被發(fā)現(xiàn)的，不再給予行政處罰。法律另有規(guī)定的除外。前款規(guī)定的期限，從違法行為發(fā)生之日起計算;違法行為有連續(xù)或者繼續(xù)狀態(tài)的，從行為終了之日起計算”。對于超出法定查處期限的房屋應(yīng)當視為合法權(quán)益依法給予補償。這樣，一則可以加強規(guī)范行政機關(guān)執(zhí)法行為，避免由于行政機關(guān)對于違法行為不及時查處，等違法建筑完工后再行拆除，造成大量資源浪費;二則讓公眾覺得政府行政效能低下，損害政府形象。三則減少因納入拆遷范圍后，才告知被征收人其房屋屬于不法權(quán)益不予補償，而被征收人認為征收部門假借搬遷侵占其合法權(quán)益，由此造成的情緒上甚至行為上對抗。

第二十五條房屋征收部門與被征收人依照的規(guī)定，就補償方式、補償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協(xié)議。

補償協(xié)議訂立后，一方當事人不履行補償協(xié)議約定的義務(wù)的，另一方當事人可以依法提起訴訟。

【解讀】列舉了補償協(xié)議的主要內(nèi)容，如有遺漏或約定不明的，房屋征收部門與被征收人可以根據(jù)《合同法》第六十一條規(guī)定商定，協(xié)商不成時，按照合同有關(guān)條款或者交易習慣確定。仍不能確定的，按該法第六十二條處理。但補償協(xié)議中一定要訂立違約條款，約定違約責任，該責任務(wù)必要遠遠超出作為強勢一方合同當事人——房屋征收部門因違約行為可能取得的利益，讓他最終因為違約成本過高放棄違約而選擇履行協(xié)議約定。

沒有違約條款及與之相匹配的違約責任，第二款中規(guī)定的訴權(quán)就形同虛設(shè)，無法實現(xiàn)事前防范違約和事后救濟、懲罰的目的。

第二十六條房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內(nèi)達不成補償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照的規(guī)定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。

補償決定應(yīng)當公平，包括本條例第二十五條第一款規(guī)定的有關(guān)補償協(xié)議的事項。

被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。

【解讀】本條主要規(guī)定了適用補償決定的前提條件和程序。

從規(guī)定內(nèi)容來看，適用補償決定的前提情形有二，一是房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內(nèi)達不成補償協(xié)議;二是被征收房屋所有權(quán)人不明確。這里的不明確可以包括兩種情形：1、房屋所有權(quán)人下落不明;2、因為房屋權(quán)屬存有爭議，正處于司法審理之中，尚未形成生效裁決，所有權(quán)人無法確定。

對于第一種情形，比照訴訟程序中公告送達方式送達后，所有權(quán)人沒有出現(xiàn)的，或者出現(xiàn)后，雙方未能達成協(xié)議的，市、縣級人民政府可根據(jù)征收部門的申請做出補償決定。

而對第二種情形可以分為兩步來處理。首先，補償方案確定的簽約期限屆滿前有足夠時間形成生效裁決的，先由依法確定的所有權(quán)人與征收部門協(xié)議;其次，雙方協(xié)商不成的，或簽約期限屆滿前不能形成生效裁決確定權(quán)利人的，由市、縣級人民政府根據(jù)征收部門的申請做出補償決定。

補償決定的程序主要為：協(xié)商不成(無法協(xié)商)——申請裁決——做出決定——公示決定。

值得注意的是，被征收房屋上存在租賃關(guān)系時，補償決定中應(yīng)當將承租人列為第三人，因為，承租人與被征收行為存在利害關(guān)系，該房屋被征收后，必然會影響到對其享有的占有權(quán)、使用權(quán)甚至收益權(quán)。同時，承租人認為征收決定侵害了他的合法權(quán)益，對該決定不服的，同樣可以行政復議或行政訴訟，對此，《行政復議法》第二條和《行政訴訟法》第二條分別賦予了公民、法人和其他組織前述對應(yīng)的權(quán)利。

在這里出現(xiàn)了一個非常值得商榷的問題，征收搬遷中，市、縣級人民政府集多種權(quán)利和角色于一身，能否最大限度地確保其做出的征收決定到達公平、公正?

市、縣級人民政府指定或決定“征收部門”、“征收決定”、“征收安置補償方案”及“補償決定”。他既是行政決策機關(guān)，也是監(jiān)督機構(gòu)，又是裁決機關(guān)。多種身份的重合性，決定著征收搬遷工作對錯評判，實際是一種自我評判。從“自然公正”理念來說，任何人都不能充當自己案件的法官。可見，市、縣級人民政府在征收搬遷中的一系列做法顯然是不符合自然公正要求的，做出的補償決定也是難以讓被征收人心悅誠服、甘愿接受的。這種集裁判員和運動員于一體的弊端及由此可能引發(fā)的負面效應(yīng)，較舊條例并沒有改變。

第二十七條實施房屋征收應(yīng)當先補償、后搬遷。

作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予補償后，被征收人應(yīng)當在補償協(xié)議約定或者補償決定確定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。

任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設(shè)單位參與搬遷活動。

【解讀】就補償和搬遷次序而言，和舊條例相比，顯現(xiàn)出巨大的進步，確立了“先補償，后搬遷”的這一原則。預(yù)示著被征收人沒有收到約定或決定中確定的補償款前，有權(quán)拒絕搬遷。

被征收人無論何種原因拒絕騰房搬遷的，任何單位和個人都不得通過野蠻方式乃至暴力方式逼遷。過去拆遷中發(fā)生的許多惡性事件多和以開發(fā)商為主的建設(shè)單位有千絲萬縷的關(guān)聯(lián)。在此將建設(shè)單位單獨列出，以示強調(diào)。同時，也彰顯了共產(chǎn)黨和中央政府杜絕野蠻拆遷、暴力拆遷的堅定決心。

第二十八條被征收人在法定期限內(nèi)不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執(zhí)行。

強制執(zhí)行申請書應(yīng)當附具補償金額和專戶存儲賬號、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋和周轉(zhuǎn)用房的地點和面積等材料。

【解讀】和舊條例相比，對執(zhí)行主體、程序和基本材料的要求方面，進行較大調(diào)整。

1、縮減了強制執(zhí)行主體，廢除了行政強拆權(quán)。

舊條例中具有強制執(zhí)行權(quán)的，除了人民法院，還有行政機關(guān)。該條例第十七條規(guī)定，“房屋所在地的市、縣人民政府責成有關(guān)部門強制拆遷”。而其中的“有關(guān)部門”是五花八門，囊括了“房屋拆遷管理辦公室”、“建設(shè)局”、“城管局”、“規(guī)劃局”、“土地局”，甚至還有“項目拆遷指揮部”這樣的臨時機構(gòu)。由于執(zhí)行機關(guān)繁多，作為政府下屬部門，又無法做到獨立、公正執(zhí)法，加之監(jiān)管乏力，導致拆遷亂象叢生。社會各界對政府“既當裁判員又當運動員”的行政強拆爭議十分強烈，為了消弭行政爭議，化解拆遷矛盾，構(gòu)建和諧社會，新條例中廢除了行政強拆權(quán)，規(guī)定只有人民法院才具備強制執(zhí)行權(quán)，才有權(quán)對被征收房屋進行強制拆除。

2、申請強制執(zhí)行的時點向后推延了約75天。

舊條例第十七條規(guī)定，被裁決人“在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的”即可申請強制執(zhí)行。根據(jù)《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》(建住房[2003]252號，下稱《裁決工作規(guī)程》)第十四條第三款規(guī)定，行政裁決規(guī)定的搬遷期限不得少于15天。據(jù)此，最早可在被裁決人收到裁決書后的第16天申請強制執(zhí)行。

新條例將申請執(zhí)行的時間界定為“被征收人在法定期限內(nèi)不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的”。按該條文字面意思，如果被征收人在法定期限內(nèi)申請行政復議或者提起行政訴訟的，則不能申請強制執(zhí)行，應(yīng)待司法審理程序終結(jié)后方可申請強制執(zhí)行?！缎姓妥h法》第九條規(guī)定的復議期限為六十日，《行政訴訟法》第三十九條規(guī)定的訴訟期限為三個月。可見，最早大約要在被征收人收到征收決定書90天后才可以申請強制執(zhí)行。相比之下，的申請執(zhí)行時點比舊條例的推延了約75天。

3、提升了申請強制執(zhí)行的主體級別，只有市、縣級人民政府才有申請權(quán)。

舊條例第十七條和《裁決工作規(guī)程》第二十條規(guī)定，房屋拆遷管理部門有權(quán)申請人民法院強制拆遷。現(xiàn)在規(guī)定只有市、縣級人民政府才是申請人民法院強制執(zhí)行法定主體。

4、簡化了強制執(zhí)行申請資料。

本條規(guī)定的申請強制執(zhí)行的材料，不但比《裁決工作規(guī)程》第二十條要求的六項資料少了四項(即減少了“征收決定書”、“不同意拆遷的理由”“被征收(拆遷)房屋的證據(jù)保全公證書”和“提存證明”)，而且，要求也有所降低，如，對于安置用房、周轉(zhuǎn)用房，只要求提供其地點和面積，而后者要的則是與之相關(guān)的“權(quán)屬證明”。顯然，對被征收人的保護力度不如舊規(guī)定強。

本條觸及的一個核心問題是訴訟或復議期間能否影響執(zhí)行?

《行政復議法》第二十一條和《行政訴訟法》第四十四條分別規(guī)定，除符合法律規(guī)定的可以停止執(zhí)行的情形外，在復議、訴訟期間，不停止具體行政行為的執(zhí)行。

然而，房屋征收中，司法強制執(zhí)行的特點在于“拆舊建新具有不可逆轉(zhuǎn)性”，房屋被拆除后，難以或不能恢復原狀。如果一旦據(jù)以執(zhí)行的征收補償決定被認定為違法或被撤銷，就會給公共利益或被征收人的權(quán)益帶來金錢無法彌補的損失!例如，宗祠寄托著族人對先人的哀思、情感，承載著宗族文化，被違法拆除后，給若干的錢財又有何意義?最終變成“贏了官司，丟了房子”，這樣訴訟的意義就變得非常微弱。

如果一旦停止執(zhí)行，又會因?qū)徖砥谙捱^長，給征收方造成嚴重經(jīng)濟損失，導致實現(xiàn)公益的成本過高，甚至導致公共利益的目的無法實現(xiàn)。

筆者認為要解決好這個兩難問題，應(yīng)當以復議、起訴中止征收執(zhí)行為原則，以緊急情況、重大利益下繼續(xù)執(zhí)行為例外。如涉及防洪抗險、搶險救災(zāi)時可以不影響執(zhí)行。

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投稿：孫詩

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