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河北農(nóng)村征地系列之：揭開“以租代征”的面紗

  • 發(fā)布時間：

    2018-07-30 16:14:47

  • 作者：

    圣運律師

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【案情概覽】： 2011年4月，河北省遷安市木廠口鎮(zhèn)護國村6位村民找到律師，反映護國村存在村民宅基地及承包耕地未經(jīng)合理補償而被征收的

河北農(nóng)村征地系列之：揭開“以租代征”的面紗

【案情概覽】：
       2011年4月，河北省遷安市木廠口鎮(zhèn)護國村6位村民找到律師，反映護國村存在村民宅基地及承包耕地未經(jīng)合理補償而被征收的情況。2005年遷安中化化工有限公司占用了護國村部分耕地，按承包合同未到期的年限每年補償1000元的標準進行一次性補償。由于遷安中化化工有限公司污染嚴重，2007年3月，木廠口鎮(zhèn)搬遷指揮部發(fā)表《致護國村村民的一封信》，公告稱將自2008年3月15日至4月3日，對護國村131處村民實施整體搬遷，收回宅基地，集中建設住宅樓，拆遷費以遷安市人民政府拆管辦委托的唐山市忠信德評估公司的評估價格為準。2008年3月，在當?shù)毓矙C關的配合下，護國村村民被沒有合法手續(xù)搬遷至附近村莊租住，木廠口鎮(zhèn)人民政府拆遷辦公室（甲方）與村民（乙方）簽訂了拆遷補償協(xié)議。甲方出示的拆遷補償明細表表明，本次拆遷補償?shù)捻椖繛?，房屋部分補償費、附屬物部分補償費、苗木補償費、搬家補助費、臨時安置費。2008年10月，護國村村民委員會與被拆遷戶訂立《護國村拆遷戶購樓協(xié)議書》，對購新住宅樓事宜進行了約定。
    2009年、2010年，遷安市九江鋼鐵公司占用了護國村耕地，按承包合同未到期的年限每年補償1000元的標準對村民進行一次性補償。搬遷后，村民在自家護國村的宅基地上種植了樹木，2011年春節(jié)過后，村民在護國村的原宅基地，也被遷安市九江鋼鐵公司占用。另外，護國村還有荒山、街道、馬路等共計800多畝非耕地，也由村委會牽頭供遷安市九江鋼鐵公司使用。
【法律分析】：   
        本案屬于典型的“以租代征”情形。所謂“以租代征”，實質(zhì)是規(guī)避土地用途管制制度，規(guī)避農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的總量控制制度，繞開征收審批程序，租用農(nóng)民集體土地進行非農(nóng)業(yè)建設。
        根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第四十三條、第六十三條規(guī)定，除興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設住宅經(jīng)批準后或鄉(xiāng)鎮(zhèn)（村）公共設施和公益事業(yè)建設經(jīng)依法批準可使用本集體經(jīng)濟組織的土地外，任何單位和個人進行建設需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地。農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設。任何通過“以租代征”形式占用農(nóng)村集體土地用于非農(nóng)建設的，都屬于違法行為。同時，2006年國務院下發(fā)的《關于加強土地調(diào)控有關問題的通知》、《國務院辦公廳關于嚴格執(zhí)行有關農(nóng)村集體建設用地法律和政策的通知中也明確規(guī)定》（國辦發(fā)〔2007〕71號），也一再禁止通過“以租代征”等方式，使用農(nóng)民集體所有農(nóng)用地進行非農(nóng)業(yè)建設。
【辦案點睛】：
        此類案件一般都沒有合法征地手續(xù)，律師通過申請政府信息公開程序要求相關機關公開與征地拆遷相關的文件時，往往得不到正面回應。律師可以在接下來的辦案過程中收集更加確切的證據(jù)，把握主動權(quán)。
        通常在正常的征地過程中，實施征地的的基層政府會出示省政府或國務院的征地批復，以證明其實施征地行為的合法性；如沒有出示省政府或國務院的征地批復多可判斷其實施的征地行為存在違法性。
【重點法條】
 
《中華人民共和國土地管理法》
 
第四十三條  任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設住宅經(jīng)依法批準使用本集體經(jīng)濟組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施和公益事業(yè)建設經(jīng)依法批準使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。
       前款所稱依法申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征用的原屬于農(nóng)民集體所有的土地。
 
第六十三條  農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設用地的企業(yè)因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。 
 
第八十一條  擅自將農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令限期改正，沒收違法所得，并處罰款。
 
《中華人民共和國土地管理法實施條例》
 
第二條  下列土地屬于全民所有即國家所有：
（一）城市市區(qū)的土地；
（二）農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)被依法沒收、征收、征購為國有的土地；
（三）國家依法征收的土地；
（四）依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地；
（五）農(nóng)村集體經(jīng)濟組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地；
（六）因國家組織移民、自然災害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。
《關于加強土地調(diào)控有關問題的通知》  國發(fā)〔2006〕31號
……
六、禁止擅自將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地
       農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃，納入年度土地利用計劃，并依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。禁止通過“以租代征”等方式使用農(nóng)民集體所有農(nóng)用地進行非農(nóng)業(yè)建設，擅自擴大建設用地規(guī)模。農(nóng)民集體所有建設用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，必須符合規(guī)劃并嚴格限定在依法取得的建設用地范圍內(nèi)。未依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批，國家機關工作人員批準通過“以租代征”等方式占地建設的，屬非法批地行為；單位和個人擅自通過“以租代征”等方式占地建設的，屬非法占地行為，要依法追究有關人員的法律責任。
……
       《國務院辦公廳關于嚴格執(zhí)行有關農(nóng)村集體建設用地法律和政策的通知中也明確規(guī)定》  國辦發(fā)〔2007〕71號 
    ……
     四、嚴格禁止和嚴肅查處“以租代征”轉(zhuǎn)用農(nóng)用地的違法違規(guī)行為
       近年來，一些地方出現(xiàn)了違反土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計劃，規(guī)避農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收審批，通過出租（承租）、承包等“以租代征”方式非法使用農(nóng)民集體所有土地進行非農(nóng)業(yè)項目建設的行為。對此，必須嚴格禁止，并予以嚴肅查處。國土資源管理部門要對“以租代征”的違法違規(guī)問題進行全面清查，并嚴格依法依紀處理。嚴肅追究瞞案不報、壓案不查的責任。嚴肅處理以罰代法、處罰不到位的行為。國家機關工作人員批準“以租代征”占地建設的，要追究其非法批地的法律責任，涉嫌犯罪的要及時移送司法機關依法處理；應給予政紀處分的，依據(jù)《行政機關公務員處分條例》等規(guī)定辦理。單位和個人擅自通過“以租代征”占地建設的，要追究其非法占地的法律責任，涉嫌犯罪的要及時移送司法機關依法處理。對糾正、整改土地違法違規(guī)行為不力的地區(qū)和土地違法違規(guī)行為大量發(fā)生、造成嚴重后果的地區(qū)，實行問責制，由國家土地總督察責令限期整改，限期整改期間暫停該地區(qū)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收審批。
 

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