一、小產(chǎn)權(quán)房是否需要購買資格？政策有哪些規(guī)定？

依據(jù)統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記簿證樣式和現(xiàn)行法律法規(guī)，不動產(chǎn)登記是依法保護不動產(chǎn)所有人權(quán)利的法律行動，不可能登記任何不合法的東西，因此小產(chǎn)權(quán)房無法合法購買。此外，世界普遍實施土地用途管制，進一步限制了小產(chǎn)權(quán)房的購買。

法律分析

北京小產(chǎn)權(quán)房不能買，原因如下：統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記簿證樣式，包括《不動產(chǎn)登記簿》、《不動產(chǎn)權(quán)證書》、《不動產(chǎn)登記證明》等，全國全面頒發(fā)新版證書；針對城鄉(xiāng)社會普遍關(guān)心的“小產(chǎn)權(quán)房”問題，不動產(chǎn)登記是依法保護不動產(chǎn)所有人權(quán)利的法律行動，不可能登記任何不合法的東西;現(xiàn)行法律法規(guī)明確，世界普遍實施土地用途管制。

拓展延伸

小產(chǎn)權(quán)房限購政策對市場穩(wěn)定的影響如何？

小產(chǎn)權(quán)房限購政策對市場穩(wěn)定的影響是一個備受關(guān)注的話題。限購政策的實施可以有效控制小產(chǎn)權(quán)房的供應(yīng)量，避免過度投機和泛濫現(xiàn)象，從而維護房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。限購政策可以抑制投資客的炒作需求，降低市場投機風險，避免房價過快上漲。同時，限購政策也有助于提高小產(chǎn)權(quán)房的交易透明度和市場規(guī)范化程度，保護購房者的權(quán)益。然而，限購政策也可能導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房市場需求減弱，對相關(guān)行業(yè)產(chǎn)生一定的沖擊。因此，在制定和實施小產(chǎn)權(quán)房限購政策時，需要綜合考慮市場穩(wěn)定和公平公正的因素，確保政策的有效性和可持續(xù)性。

結(jié)語

小產(chǎn)權(quán)房限購政策的實施對市場穩(wěn)定具有積極影響。限購政策能夠控制供應(yīng)量，防止過度投機和泛濫現(xiàn)象，維護房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。此外，限購政策還能降低投機風險，避免房價過快上漲，提高交易透明度和市場規(guī)范化程度，保護購房者權(quán)益。然而，限購政策也需綜合考慮市場穩(wěn)定和公平公正，確保政策的有效性和可持續(xù)性。

法律依據(jù)

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第六十一條以出讓或者劃撥方式取得土地使用權(quán)，應(yīng)當向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記，經(jīng)縣級以上地方人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證書。

在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的，應(yīng)當憑土地使用權(quán)證書向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時，應(yīng)當向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書。

法律另有規(guī)定的，依照有關(guān)法律的規(guī)定辦理。

二、小產(chǎn)權(quán)房究竟能不能買

小產(chǎn)權(quán)房與正規(guī)商品房最大的差別就在于土地性質(zhì)不一樣，很多小產(chǎn)權(quán)房是建設(shè)在集體土地上的，我國的房屋是房地一體，我們購買房屋不但購買的是房子，還有土地，但是購買小產(chǎn)權(quán)房就不一樣了。購買小產(chǎn)權(quán)房無法辦理房產(chǎn)證，不能貸款，甚至在拆遷賠償方面也會不一樣。

由于土地性質(zhì)的原因，購房人只是對房屋享有居住權(quán)，對土地等不享有權(quán)利，雖然小產(chǎn)權(quán)房相較于正規(guī)商品房比較便宜，但是綜合考慮到一些風險的問題，是否購買小產(chǎn)權(quán)房?我建議您還是要謹慎做決定的。

一、購買的小產(chǎn)權(quán)房被拆遷誰可以獲得補償

隨著房地產(chǎn)市場的火熱，為盡快買到合適的房，有些人去買小產(chǎn)權(quán)房。但是，小產(chǎn)權(quán)房是在集體所有的土地上建成，一旦被依法納入城市化范圍，即會被拆遷。不過，被依法拆遷后可以獲得補償，但是購買小產(chǎn)權(quán)房的人是否可以獲得補償，需要先確認小產(chǎn)權(quán)房的所有權(quán)。

首先，合法建成小產(chǎn)權(quán)房可以獲得拆遷補償。

在集體建設(shè)用地上建成的小產(chǎn)權(quán)房，依法獲得審批后，即屬于合法建筑，被依法拆遷后，可以獲得補償。

其次，購買小產(chǎn)權(quán)房后不能享有房子所有權(quán)。

購買小產(chǎn)權(quán)房的，如果不是該集體內(nèi)部成員，按當前政策無法拿到所有權(quán)，而只能享有使用權(quán)。

最后，小產(chǎn)權(quán)房的拆遷補償由其集體經(jīng)濟組織及其成員享有。

被購買了的小產(chǎn)權(quán)房的所有權(quán)，仍然屬于集體經(jīng)濟組織及其成員享有。所以，小產(chǎn)權(quán)房被依法拆遷后，購買房屋的人不能依法拿到補償款。

不過，小產(chǎn)權(quán)房的買主可以直接找所有權(quán)人主張賠償，特別是在買賣合同中約定了遭遇政府拆遷或其他因素，所有賠償都歸買主所有，那么買主即可以以此為依據(jù)，要求對方積極給予賠償。

二、小產(chǎn)權(quán)房貸款有哪些風險

五證是消費者取得房產(chǎn)證的先決條件，包括城中村改造在內(nèi)的房地產(chǎn)項目，如果沒有五證是不能辦理房產(chǎn)證的。盡管＂小產(chǎn)權(quán)房一片熱銷，但眾多業(yè)內(nèi)人士卻認為，小產(chǎn)權(quán)房＂存在諸多風險，最大的問題就是沒有產(chǎn)權(quán)，不受法律的保護。

1、沒有房產(chǎn)證。這類住房是建在集體土地上的，不允許對外銷售，沒有法律保證。也就是說，購買這樣的房子拿不到國家發(fā)給的產(chǎn)權(quán)證。這是由國家的法律和土地的使用性質(zhì)所決定的；

2、拆遷難補償。除了不能辦理房產(chǎn)證外，那些便宜房實際上屬于在政府規(guī)定范圍以外的違章建筑，如果和國家的規(guī)劃相沖突，還很有可能被拆除，而且業(yè)主也不會得到拆遷安置補償；

3、質(zhì)量難保證。房屋質(zhì)量沒人監(jiān)督，一些開發(fā)商為賺錢會偷工減料，存在安全隱患。這類房屋一－般由土地所在村開發(fā)，除了房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證以外，入住后的物業(yè)管理也極容易出現(xiàn)問題；

4、配套不完善。這些房子幾乎都沒有暖氣、天然氣等配套設(shè)施。而且將來一旦出現(xiàn)糾紛，可能連水電都沒有；

5、遺贈也麻煩。由于缺乏產(chǎn)權(quán)，未來在遺產(chǎn)繼承時也會遇到許多麻煩。借新農(nóng)村建設(shè)、舊村改造名義，是小產(chǎn)權(quán)房目前普遍的運作模式，具有打擦邊球的性質(zhì)。

三、小產(chǎn)權(quán)房是否具備購買資格和法律保護

小產(chǎn)權(quán)房購買不受法律保護，無法辦理過戶和享受產(chǎn)權(quán)權(quán)益。農(nóng)村集體土地使用權(quán)不得流轉(zhuǎn)，宅基地使用權(quán)有身份限制。相關(guān)部門禁止小產(chǎn)權(quán)房買賣。相比之下，大產(chǎn)權(quán)房具有五證、受法律保護，可獲得拆遷補償。小產(chǎn)權(quán)房存在質(zhì)量隱患、物業(yè)管理問題，無法抵押或上市專賣，只能一次性全款購買。

法律分析

小產(chǎn)權(quán)房子可以買，但是不受法律保護，具體原因如下：

1、因為小產(chǎn)權(quán)是沒有房產(chǎn)證的，不能辦理過戶，買方的法律權(quán)益得不到保護；

2、國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。

認定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效的理由

1、農(nóng)村集體所有土地的使用權(quán)不得流轉(zhuǎn)。農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè);但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外；

2、農(nóng)村宅基地使用權(quán)的取得有著嚴格的身份限制。小產(chǎn)權(quán)房中有一部分是農(nóng)戶在自家宅基地上建房出賣，這自然就出現(xiàn)了宅基地使用權(quán)可否轉(zhuǎn)讓的問題。宅基地使用權(quán)是指農(nóng)民以戶為單位利用集體所有的土地，在規(guī)定的地點享有建筑用房、添置生活設(shè)施、在庭院種植樹木、永久居住的權(quán)利。宅基地使用權(quán)的主體是該集體經(jīng)濟組織的成員，這是一個嚴格的身份限制，是基于集體經(jīng)濟組織成員的身份而享有的權(quán)利，而城鎮(zhèn)居民顯然不具備集體經(jīng)濟組織成員的身份，也就不能取得宅基地使用權(quán)，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同因為標的無法履行而無效；

3、國務(wù)院等有關(guān)部門的文件也禁止小產(chǎn)權(quán)房的買賣。

大產(chǎn)權(quán)證和小產(chǎn)權(quán)證有什么區(qū)別

1、大產(chǎn)權(quán)房有五證，受法律保護，有完整的產(chǎn)權(quán)。小產(chǎn)權(quán)，是沒有五證的，當然是不受法律保護的，只有部分產(chǎn)權(quán)。通俗了說，就是大產(chǎn)權(quán)有房產(chǎn)證，小產(chǎn)權(quán)是沒有房產(chǎn)證的；

2、大產(chǎn)權(quán)拆遷有補償，但是如果是小產(chǎn)權(quán)的話，是沒有拆遷補償?shù)摹Ｒ簿褪钦f，如果政府要拆遷房子的話，小產(chǎn)權(quán)業(yè)主基本上不會得到拆遷安置補償；

3、小產(chǎn)權(quán)房屋質(zhì)量是沒人監(jiān)督的，往往容易存在安全隱患，而且除了房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證以外，入住后的物業(yè)管理也是極容易出現(xiàn)問題的；

4、小產(chǎn)權(quán)由于沒有正規(guī)的產(chǎn)權(quán)證，不能作為抵押或上市專賣。而且小產(chǎn)權(quán)房不能在房地產(chǎn)管理部門登記備案，所以不可以辦理抵押等他項權(quán)利，也就是說，買小產(chǎn)權(quán)房是不能進行貸款的，只能一次性支付全款。

結(jié)語

小產(chǎn)權(quán)房存在法律保護的缺陷。首先，因為沒有房產(chǎn)證，無法辦理過戶，買方的法律權(quán)益無法得到保護。其次，國家實行統(tǒng)一登記制度，未經(jīng)登記的小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效。此外，農(nóng)村集體所有土地使用權(quán)不得流轉(zhuǎn)，宅基地使用權(quán)有嚴格的身份限制，國家文件也禁止小產(chǎn)權(quán)房的買賣。與大產(chǎn)權(quán)房相比，小產(chǎn)權(quán)房缺乏完整的產(chǎn)權(quán)，沒有拆遷補償，房屋質(zhì)量和售后保修難以保證，無法作為抵押或上市專賣，不可辦理貸款。因此，購買小產(chǎn)權(quán)房需謹慎。

法律依據(jù)

《不動產(chǎn)登記暫行條例》第十四條

因買賣、設(shè)定抵押權(quán)等申請不動產(chǎn)登記的，應(yīng)當由當事人雙方共同申請。

屬于下列情形之一的，可以由當事人單方申請：

（一）尚未登記的不動產(chǎn)首次申請登記的；

（二）繼承、接受遺贈取得不動產(chǎn)權(quán)利的；

（三）人民法院、仲裁委員會生效的法律文書或者人民政府生效的決定等設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅不動產(chǎn)權(quán)利的；

登記程序

登記程序

（四）權(quán)利人姓名、名稱或者自然狀況發(fā)生變化，申請變更登記的；

（五）不動產(chǎn)滅失或者權(quán)利人放棄不動產(chǎn)權(quán)利，申請注銷登記的；

（六）申請更正登記或者異議登記的；

（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定可以由當事人單方申請的其他情形。

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內(nèi)容審核：路洋律師

來源：臨律-小產(chǎn)權(quán)房是否需要購買資格？政策有哪些規(guī)定？，