趙波青島報道

日前，青島制定《關(guān)于積極穩(wěn)步推進城中村改造的實施意見（征求意見稿）》，要求安置房品質(zhì)不得低于周邊商品住房水平，安置房規(guī)劃建設(shè)周期原則上要控制在36個月之內(nèi)。

城中村改造分拆除新建、整治提升、拆整結(jié)合

城中村改造范圍為已批準的國土空間規(guī)劃中城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內(nèi)的各類城中村，可納入城中村改造范圍。分拆除新建、整治提升、拆整結(jié)合三種改造模式。其中，拆除新建模式為對嚴重影響群眾生活和城市形象，特別是老城區(qū)內(nèi)臟亂差片區(qū)和城市重點建設(shè)區(qū)域內(nèi)且項目能夠通過自身或在區(qū)域、市域范圍內(nèi)實現(xiàn)平衡的城中村，采取拆除新建方式，按照城市標準規(guī)劃建設(shè)管理。

整治提升模式指對拆除新建無法盈虧平衡的或因歷史文化風貌保護等具有保留價值的城中村，優(yōu)先通過房屋修繕、配套完善、環(huán)境整治和節(jié)能改造等方式，按照文明城市標準開展經(jīng)常性整治提升和實施管理，守住安全底線。拆整結(jié)合模式指同一城中村范圍內(nèi)部分區(qū)域因公共利益需要確需拆除的，在征得居民同意的前提下，可先行對該區(qū)域按拆除新建模式進行改造。對涉及歷史文化風貌保護需要等暫不具備拆除條件的區(qū)域開展經(jīng)常性整治提升。

編制改造可行性分析報告

城中村改造，需編制城中村改造規(guī)劃計劃。市城中村改造主管部門組織有關(guān)部門和區(qū)（市）摸清全市城中村總量、分布等情況，研究制定2024-2028年改造規(guī)劃計劃，明確改造目標、改造方式、資金籌措、組織實施等內(nèi)容。規(guī)劃計劃可根據(jù)實際情況予以調(diào)整。

開展調(diào)查摸底和盈虧平衡分析。區(qū)（市）城中村改造主管部門或鎮(zhèn)街負責對擬改造城中村進行房屋調(diào)查摸底和成本測算；并依據(jù)調(diào)查摸底、改造成本測算、土地初步配置、規(guī)劃等情況，進行項目盈虧平衡分析。區(qū)（市）自然資源部門負責土地調(diào)查、土地價格測算、土地初步配置等工作。編制改造可行性分析報告。項目盈虧平衡分析完成后，區(qū)（市）政府確定的部門采取書面等方式征求改造范圍內(nèi)被搬遷居民的改造意愿，組織編制社會穩(wěn)定風險評估報告，主要包括：對可能引發(fā)的社會穩(wěn)定風險狀況進行綜合研判，確定風險點，提出防范措施和處置預(yù)案等。根據(jù)項目盈虧平衡分析、居民改造意愿匯總、社會穩(wěn)定風險評估等情況，組織編制《城中村改造可行性分析報告》。制定年度改造計劃。對已具備實施條件的項目，區(qū)（市）政府負責向市級主管部門申報納入城中村改造年度計劃。青島市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門牽頭，會同市發(fā)展改革、財政、自然資源和規(guī)劃等部門聯(lián)合印發(fā)年度改造計劃，經(jīng)青島市政府批準后按程序逐級上報，同意后組織實施。確有必要并經(jīng)上級主管部門同意后，年度改造計劃可按上述程序進行調(diào)整。編制實施方案。年度計劃下達后，區(qū)（市）政府確定的部門負責編制《城中村改造實施方案》，主要包括：項目概況、盈虧平衡分析、社會穩(wěn)定風險評估、可行性分析報告、搬遷補償方案、安置區(qū)建設(shè)規(guī)模、搬遷和回遷計劃、資金保障計劃、設(shè)計方案等。

房屋補償、貨幣補償兩種方式

城中村改造一般采用房屋補償、貨幣補償（含房票補償）兩種方式。采用房屋補償?shù)?，房屋在交付時應(yīng)當符合國家質(zhì)量安全標準和住宅交付使用要求。采用貨幣補償?shù)?，?yīng)當在房屋搬遷補償方案公告前明確資金來源，?？顚Ｓ?；其中采用房票補償?shù)?，?yīng)當合理確定房票有效期、政策獎勵標準、補償房源庫，嚴格落實兌付資金來源，確保房票及時兌付。實施搬遷補償前，應(yīng)首先對被搬遷房屋或宅基地面積進行認定。認定時應(yīng)以合法產(chǎn)權(quán)證明或建房批準文件記載為準。其中，宅基地面積的確認，以土地權(quán)屬證書或其他合法批準文件、司法文書載明的土地使用面積為準；房屋建筑面積的確認，以房屋權(quán)屬證書或其他合法批準文件、司法文書載明的房屋建筑面積為準；土地批準用途為非居住用地、房屋性質(zhì)為非住宅的，以合法權(quán)屬證件載明的建筑面積為準。被搬遷人不能提供相關(guān)證書、文件、司法文書，應(yīng)予補償?shù)模捎匈Y質(zhì)的測繪機構(gòu)實地測量土地使用面積或房屋建筑面積后，村（居）兩委會議研究提出初步認定意見，經(jīng)公示無異議后報街道單獨或與區(qū)（市）相關(guān)部門共同審核。

房屋補償差額部分宜控制在20平方米以內(nèi)

城中村改造過程中，選擇房屋補償?shù)模蛇x擇以合法宅基地面積為基準或以合法宅基地上房屋為基準進行補償，安置面積為應(yīng)安置面積與優(yōu)惠價購置面積之和。由各區(qū)（市）結(jié)合轄區(qū)實際確定安置方式。選擇以合法宅基地面積為基準補償時，應(yīng)安置面積以宅基地面積為基本計算依據(jù)，可考慮合法二層及以上面積和一定比例的公攤補助（系數(shù)一般不大于上述面積之和的12%）；可結(jié)合搬遷時限要求，給予一定比例的獎勵面積（一般不大于30平方米）。由各區(qū)（市）結(jié)合轄區(qū)實際確定。選擇以合法宅基地上房屋為基準補償時，應(yīng)安置面積為合法宅基地正房間數(shù)乘以相應(yīng)的系數(shù)（一般不小于每間35平方米，不大于每間45平方米）；或為房屋合法建筑面積，同時可考慮增加一定住房改善面積（一般不大于10平方米）。由各區(qū)（市）結(jié)合轄區(qū)實際確定。應(yīng)安置面積還應(yīng)結(jié)合回遷安置建筑采用多層、高層情況由各區(qū)（市）根據(jù)實際情況進行具體細化。實際安置面積大于應(yīng)安置面積的，差額部分由被搬遷居民按優(yōu)惠價格購買；實際安置面積小于應(yīng)安置面積的，差額部分由搬遷主體對被搬遷居民貨幣補差。差額部分宜控制在20平方米以內(nèi)。具體優(yōu)惠價格和貨幣補差標準由各區(qū)（市）結(jié)合轄區(qū)實際確定。

選擇貨幣補償?shù)模泿叛a償總金額以應(yīng)安置面積為基本計算依據(jù)，具體為被搬遷人應(yīng)安置面積乘以搬遷范圍周邊同類房屋評估單價計算的金額，同時可考慮獎勵面積、宅基地上附屬物評估值。選擇房票補償?shù)模泿叛a償金外，各區(qū)（市）可結(jié)合轄區(qū)實際實施政策性獎勵。房屋補償或貨幣補償費用還包括房屋搬遷補助費用，主要有搬遷費、臨時過渡費、按時搬遷獎勵等。

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內(nèi)容審核：馮興元教授

來源：臨律-青島：城中村改造安置房品質(zhì)不得低于周邊商品住房，三年建完，，2021青島城中村改造