一、咨詢征收拆遷律師，請說清這5個w1個h！建議都看看

北京在律師事務(wù)所

      在近期的視頻連麥和電話咨詢中，在律師發(fā)現(xiàn)有相當(dāng)一部分被拆遷人無法高效地說清自己所面臨的征拆補(bǔ)償、賠償問題，而是車轱轆話說了半天都沒能說到點子上，當(dāng)事人自己也著急接聽電話的律師也著急。

      那么，被拆遷人在初次連麥、電話咨詢時到底該告知專業(yè)律師哪些有用的案件信息呢?又該在講述案情時注意哪些問題呢?

      本文，在律師就結(jié)合工作中的需要給大家說說這一實用性極強(qiáng)的話題。

      大家都知道，要想說明白一件事，5個w + 1個h的規(guī)則總是適用的，這在新聞通訊領(lǐng)域被廣泛應(yīng)用。

      被拆遷人要和專業(yè)律師建立初步的有效溝通，同樣可以“照貓畫虎”參照這一規(guī)則來表述自己的遭遇。

      具體而言，征收拆遷案件咨詢中的這6方面信息可逐一如下向律師表述:

1.who，即你是誰，以及要來拆你房子、占你地的又是誰。

      連麥或者電話一接通，有些被拆遷人習(xí)慣于立即開始長篇累牘地敘述案情，而根本不告知律師自己是誰、姓什么。這對于后續(xù)溝通當(dāng)然是不利的。

      在律師希望各位被拆遷人能在連麥或電話接通后首先告訴我們您貴姓，您的大致身份(是城鎮(zhèn)戶籍還是農(nóng)業(yè)戶籍)、職業(yè)(是否是某集體經(jīng)濟(jì)組織成員等)，這對我們判斷案情將會有很大幫助。

      正所謂知己知彼，在知道自己是誰的同時，我們還得知道找上門來和我們談拆房、占地的又是誰?是“哪廟的”。是開發(fā)商、村委會還是縣級政府主導(dǎo)的征收項目。這對于專業(yè)律師判斷所涉項目的性質(zhì)和適用法律規(guī)范將是十分必要的。

2.where，即你的涉案房屋、土地在哪里。

      一要明確具體的地點、位置，也就是在xx省xx市xx縣(區(qū)、開發(fā)區(qū))xx街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))，具體是哪個村或者社區(qū)的倒是可以在以后的進(jìn)一步溝通中再去明確。

      另外，“在哪里”還指涉案房屋、土地的周邊情形。譬如是在某城中村、棚戶區(qū)內(nèi)，還是大片大片的農(nóng)田、林地、草地，亦或者常見的相鄰的農(nóng)村房屋居住區(qū)。這方面的信息，對專業(yè)律師判斷你的涉案房屋、土地性質(zhì)和所應(yīng)適用的地方性規(guī)定無疑是有幫助的。

3.what，即涉案項目是什么名義、性質(zhì)，以及涉案土地、房屋是何種性質(zhì)及用途。

      被拆遷人在初次咨詢時一定要講清涉案項目是何名義和性質(zhì)，也就是拆遷方是以何種理由來找你談，讓你配合拆除房屋、騰退土地的。

      這些理由，包括但不限于因重大建設(shè)項目需要(如修高鐵、機(jī)場、公路、通訊設(shè)施等)而征收，因舊城區(qū)改建需要的棚戶區(qū)改造、舊城改造或者叫城市更新，因“美麗鄉(xiāng)村”建設(shè)所需的集體土地騰退、舊村改造、村莊撤并、城中村改造等協(xié)議搬遷......

      總之，能說清項目是政府主導(dǎo)的還是開發(fā)商、村委會等民事主體主導(dǎo)的，這很有價值。

      同時，被拆遷人要能夠講清自家的土地、房屋是何種性質(zhì)及用途。地是不是承包地，是耕地、林地、草地、設(shè)施農(nóng)業(yè)用地等農(nóng)用地，還是宅基地、集體經(jīng)營性建設(shè)用地等集體建設(shè)用地;

      房子是宅基地上的住宅房屋，還是其他集體建設(shè)用地上的廠房、庫房，亦或者是養(yǎng)殖設(shè)施的附屬用房。當(dāng)然，城市國有土地上的房屋是最容易辨識的一種，一般城市居民也都能說得清，因為這遠(yuǎn)沒有農(nóng)村的房屋那樣復(fù)雜。

4.when，即涉案房屋是何時被強(qiáng)制拆除的，所涉項目是何時啟動的，目前進(jìn)展到怎樣的階段了等與期限、時間相關(guān)的信息。

      咨詢中，有的被拆遷人滔滔不絕和律師大談特談自己因房屋被違法強(qiáng)制拆除的悲慘遭遇，然而等律師一追問，卻被告知房子是在10年前被拆的。

      同理，責(zé)令限期拆除決定是昨天送達(dá)的，還是1年前送達(dá)的，對涉違建的案件救濟(jì)一定會有不同的影響。

      故此，期限問題被拆遷人一定要說明白，而不能自己都記不清時間了。

5.why，即被拆遷人為何選擇依法救濟(jì)權(quán)利，是認(rèn)為補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)太低，還是從根兒上就不愿意搬遷騰退，你的權(quán)利救濟(jì)目標(biāo)又是什么。

      咨詢中，有的被拆遷人的目標(biāo)就是要把房子和地保下來，而不是去獲取補(bǔ)償安置。那么這一定要在咨詢時和律師說清楚，律師才能去判斷你的案子“是否可做”。

      有的被拆遷人始終認(rèn)為自家的房屋必須參照臨近國有土地上的商品房價值給予補(bǔ)償才算公平合理，那么你也一定要在咨詢中把你的真實想法說出來，律師就會去判斷到底是否有達(dá)到這一目標(biāo)的可能性。

6.how，即目前被拆遷人及房屋、土地的狀況如何，是否遭遇了逼簽、獎勵金促簽、部分拆除、違建危房認(rèn)定等特殊情形。

      這樣表述的價值在于，如果涉案房屋已經(jīng)出現(xiàn)了上述危急狀況，則需要律師立即啟動相應(yīng)的救濟(jì)程序去走復(fù)議、訴訟，而沒有繼續(xù)觀察、等待的空間了。

      補(bǔ)償安置糾紛可放到長遠(yuǎn)目標(biāo)上去看待，但眼前的事情被拆遷人首先必須先和律師交代清楚。

      律師最后要提示大家的是，這5個w +1個h可作為被拆遷人在開始咨詢專業(yè)律師前準(zhǔn)備的腹稿內(nèi)容，一定要事先做好準(zhǔn)備再來連麥、電話咨詢，而不要在事實不清、情況不明的情形下以和律師聊天的心態(tài)隨意咨詢。

      當(dāng)然，個案中或許被拆遷人難以將上述6方面信息全部說清，那么就能說清哪些說清哪些，在律師的引導(dǎo)、提問下去有針對性地回答問題，不要東拉西扯些“跑題”的內(nèi)容，更不可對自認(rèn)為不利于自己主張的信息刻意隱瞞回避。

      一個高效、清晰地咨詢將十分有助于被拆遷人和專業(yè)律師建立良好的互相信任和初步溝通，將會對未來的進(jìn)一步咨詢、簽約及啟動救濟(jì)程序奠定堅實的基礎(chǔ)。

二、拆遷律師整理：99%的被征收人都遇到過的拆遷維權(quán)“誤區(qū)”！

相信很多被征收人、被征收人都有著這樣的疑問，律師在此給大家做個整合，告訴大家怎么和拆遷律師溝通？拆遷補(bǔ)償不滿意律師需要溝通哪些內(nèi)容，準(zhǔn)備好哪些材料？

如果您遇到征地拆遷難題想要咨詢律師，律師認(rèn)為大家最好可以做好相應(yīng)的準(zhǔn)備，了解帶什么東西給律師看可以更好的幫您判斷。

首先，請將所有的房屋以及土地的產(chǎn)權(quán)證書以及相應(yīng)的權(quán)屬證明等材料的原件或者復(fù)印件。例如：土地使用權(quán)證、房產(chǎn)證、房屋購買協(xié)議等等。

其次，征收方已經(jīng)進(jìn)行階段性征地拆遷過程中的所有公示性材料的照片或者原件復(fù)印件。例如：某某地征收公告、某某地征收補(bǔ)償方案、某某地征收補(bǔ)償協(xié)議...。

最后，一定要整理好您想要知道的征地拆遷問題和相關(guān)的法律規(guī)定。當(dāng)您和主任約見咨詢的時候您一定要把握好機(jī)會，從您自身的房屋實際情況著手，結(jié)合實際確定自己的維權(quán)方向,以及您所遇到的征收方實施征地拆遷的癥結(jié)在哪。

面臨征地拆遷的時間緊迫性，當(dāng)您準(zhǔn)備好了材料請及時到律所約見，一定不要耗費時間，律師就曾經(jīng)見到過這樣一位朋友，在起初看到村里的征收公告和補(bǔ)償方案的時候就和律所的維權(quán)團(tuán)隊取得了聯(lián)系，但一直也沒有將材料和實際情況告知給請律師分析，就說只想先了解一下，等等再說。當(dāng)這位朋友再次和律師聯(lián)系的時候，他已經(jīng)被司法強(qiáng)拆了，這個時候想要再走法律程序已經(jīng)來不及了。

針對實際維權(quán)過程中出現(xiàn)的類似問題，律師還是要給大家講解一些在征地拆遷中大家常常出現(xiàn)的誤解：

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1、畏懼征收方，認(rèn)為自己力量對抗不了

被征收人總是認(rèn)為對方和自己的地位不平等，征收方之所以違法征收，之所以威逼利誘等等就是因為他們不怕，但是作為弱勢一方，被征收人害怕！

律師要告訴大家：不用怕，土地和房屋被征收時獲得合理補(bǔ)償是法律賦予我們的權(quán)利，法律保護(hù)每一位公民的權(quán)利，也懲治每一個違法亂紀(jì)行為，如果征收方在征地拆遷中違法實施，那么也要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。國家之所以規(guī)定了行政案件的訴訟和復(fù)議，就是為了懲治其實施行政行為的過程中出現(xiàn)違法現(xiàn)象。因此完全沒有必要因為懼怕而放棄維權(quán)。

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2、相信信訪更省錢、更有效。

被征收人認(rèn)為信訪不需要花錢，是一個免費解決的好方法，比起請律師進(jìn)行訴訟、談判，自己更相信上訪。

律師告訴大家：信訪局、信訪辦這類機(jī)構(gòu)只是一個接待部

該內(nèi)容由 麻偵賢律師 和 律說律答 共創(chuàng)回答

三、征地拆遷律師

法律分析：房屋征收與補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)遵循決策民主、程序正當(dāng)、結(jié)果公開的原則。《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第三章補(bǔ)償。第十七條作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補(bǔ)償包括： （一）被征收房屋價值的補(bǔ)償； （二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補(bǔ)償； （三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎勵辦法，對被征收人給予補(bǔ)助和獎勵。

法律依據(jù)：《中華人民共和國土地管理法》 第四十七條 國家征收土地的，依照法定程序批準(zhǔn)后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。

縣級以上地方人民政府?dāng)M申請征收土地的，應(yīng)當(dāng)開展擬征收土地現(xiàn)狀調(diào)查和社會穩(wěn)定風(fēng)險評估，并將征收范圍、土地現(xiàn)狀、征收目的、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置方式和社會保障等在擬征收土地所在的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))和村、村民小組范圍內(nèi)公告至少三十日，聽取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員、村民委員會和其他利害關(guān)系人的意見。

多數(shù)被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員認(rèn)為征地補(bǔ)償安置方案不符合法律、法規(guī)規(guī)定的，縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)組織召開聽證會，并根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定和聽證會情況修改方案。

擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定期限內(nèi)，持不動產(chǎn)權(quán)屬證明材料辦理補(bǔ)償?shù)怯??？h級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門測算并落實有關(guān)費用，保證足額到位，與擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人就補(bǔ)償、安置等簽訂協(xié)議別確實難以達(dá)成協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)在申請征收土地時如實說明。

相關(guān)前期工作完成后，縣級以上地方人民政府方可申請征收土地。

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內(nèi)容審核：苗佳律師

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