一、未完工房屋的銷售問題

購買未交房的期房是否可以轉(zhuǎn)讓尚無明確規(guī)定，但《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》規(guī)定，已付清預(yù)售房款的預(yù)購人可以轉(zhuǎn)讓，并需通知開發(fā)商并辦理預(yù)售登記變更手續(xù)。該辦法旨在保障購房人的資金安全。從法理上分析，未取得產(chǎn)權(quán)證的期房不可轉(zhuǎn)讓，而已取得預(yù)售條件的期房可以轉(zhuǎn)讓。

法律分析

期房指的是尚未完工正在建設(shè)的房屋，購買期房是有一定的風(fēng)險的，那購買的期房還未交房可以進行轉(zhuǎn)讓嗎？

《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定：商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購人將購買的未竣工預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務(wù)院另行規(guī)定。但是國務(wù)院至今沒有作出規(guī)定，建設(shè)部的《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》和《商品房買賣合同司法解釋》對此也沒有規(guī)定。

該《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》第四十四條規(guī)定，預(yù)購人在預(yù)售登記后、商品房竣工前轉(zhuǎn)讓其預(yù)購的商品房的，按照下列規(guī)定辦理：

(一)未付清預(yù)售商品房預(yù)售合同約定的總價款的，預(yù)購人應(yīng)當(dāng)取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同意；

(二)已付清預(yù)售商品房預(yù)售合同約定的總價款的，預(yù)購人應(yīng)當(dāng)將其轉(zhuǎn)讓預(yù)購商品房的情況書面通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。轉(zhuǎn)讓預(yù)購的商品房的，預(yù)購人與受讓人應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同，并在合同簽訂后15日內(nèi)依照本辦法第四十條的規(guī)定到原登記機關(guān)申請變更預(yù)售登記。

該辦法主要針對的是開發(fā)商的銷售行為，具有保障購房人資金安全的考慮。

從法理上分析，未取得產(chǎn)權(quán)證的期房是不可以轉(zhuǎn)讓的。而已經(jīng)取得商品房預(yù)售條件的可以轉(zhuǎn)讓。

拓展延伸

未完工房屋的違約責(zé)任及賠償研究

未完工房屋的違約責(zé)任及賠償研究是指對于購房者購買的未完工房屋，由于開發(fā)商無法按時交付房屋所導(dǎo)致的違約行為，以及因此可能產(chǎn)生的賠償責(zé)任問題進行深入研究。在這種情況下，購房者可能面臨經(jīng)濟損失、居住困擾等問題。該研究旨在探討開發(fā)商在未完工房屋銷售過程中的法律責(zé)任，以及購房者的權(quán)益保護措施和賠償途徑。研究將從法律角度分析開發(fā)商的違約行為是否構(gòu)成違約，以及購房者是否有權(quán)要求賠償。同時，還將考慮相關(guān)法律條款、合同約定以及相關(guān)判例，以提供對未完工房屋違約責(zé)任及賠償問題的深入理解和解決方案。

結(jié)語

根據(jù)《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》和《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》的規(guī)定，購買的未交房的期房可以進行轉(zhuǎn)讓。購買者需滿足一定條件，如已付清預(yù)售合同約定的總價款或取得開發(fā)企業(yè)同意。然而，國務(wù)院尚未對此作出具體規(guī)定，因此購買期房轉(zhuǎn)讓仍存在一定的法律風(fēng)險。對于未完工房屋的違約責(zé)任及賠償問題，需要從法律角度進行深入研究，考慮相關(guān)法律條款、合同約定和判例，以保障購房者的權(quán)益和提供解決方案。

法律依據(jù)

《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》

第四十五條商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

（三）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；

（四）向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。

商品房預(yù)售所得款項，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。

第四十六條商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務(wù)院規(guī)定。

《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》第四十四條

預(yù)購人在預(yù)售登記后、商品房竣工前轉(zhuǎn)讓其預(yù)購的商品房的，按照下列規(guī)定辦理：

（一）未付清預(yù)售商品房預(yù)售合同約定的總價款的，預(yù)購人應(yīng)當(dāng)取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同意；

（二）已付清預(yù)售商品房預(yù)售合同約定的總價款的，預(yù)購人應(yīng)當(dāng)將其轉(zhuǎn)讓預(yù)購商品房的情況書面通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

轉(zhuǎn)讓預(yù)購的商品房的，預(yù)購人與受讓人應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同，并在合同簽訂后15日內(nèi)依照本辦法第四十條的規(guī)定到原登記機關(guān)申請變更預(yù)售登記。

二、建房未完工的如何解決這個問題

法律分析：

需要看合同是要怎樣商定的?？梢灾苯酉虍?dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門咨詢。

法律依據(jù)：

《中華人民共和國建筑法》

第三條 建筑活動應(yīng)當(dāng)確保建筑工程質(zhì)量和安全，符合國家的建筑工程安全標(biāo)準(zhǔn)。

第四條 國家扶持建筑業(yè)的發(fā)展，支持建筑科學(xué)技術(shù)研究，提高房屋建筑設(shè)計水平，鼓勵節(jié)約能源和保護環(huán)境，提倡采用先進技術(shù)、先進設(shè)備、先進工藝、新型建筑材料和現(xiàn)代管理方式。

第五條 從事建筑活動應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)，不得損害社會公共利益和他人的合法權(quán)益。

任何單位和個人都不得妨礙和阻撓依法進行的建筑活動。

第六條 國務(wù)院建設(shè)行政主管部門對全國的建筑活動實施統(tǒng)一監(jiān)督管理。

三、購房者如何避免購買未完工的樓房

購房者無法買房時,銀行仍需按照貸款合同向借款人支付房貸,這意味著存在兩種不同的法律關(guān)系。購房者和開發(fā)商之間的關(guān)系是房屋銷售,銀行按揭是指銀行把錢借給購房者,讓他們用這筆錢買房。銀行與購房者之間存在借貸關(guān)系,銀行把全部的錢借給購房者是沒有過錯的。但如果購房者不能歸還銀行的錢,因為他們現(xiàn)在買不到房子,這并不惱人。解決這種情況的方法有兩種:一是檢查開發(fā)商是否還有其他資產(chǎn)要查封,并就開發(fā)商未交房和違約索賠

法律分析

如果你無法買房，銀行仍然需要按照貸款合同的約定向借款人支付房貸，這意味著存在兩種不同的法律關(guān)系。購房者和開發(fā)商之間的關(guān)系就是房屋銷售。銀行按揭是指銀行把錢借給購房者，讓他們用這筆錢買房。銀行與購房者之間存在借貸關(guān)系。銀行把全部的錢借給購房者是沒有過錯的。購房者不能歸還銀行的錢，因為他們現(xiàn)在買不到房子。

聽起來很合理，但對購房者來說，這并不惱人。如何解決這種情況？讓我們來看看以下兩種方法是否能幫到你：

首先，檢查開發(fā)商是否還有其他資產(chǎn)要查封，并就開發(fā)商未交房和違約索賠。前提是開發(fā)商還有其他資產(chǎn)需要補償。如果沒有，過去也有過業(yè)主都自己集資建房、自己收房的情況。其次，要看開發(fā)商是否挪用建設(shè)資金作他用。一般情況下，本期建設(shè)資金?？顚Ｓ?，納入監(jiān)理賬戶。資金的支出必須與項目有關(guān)。如果開發(fā)商挪作他用，那么房管部門等監(jiān)管單位、有監(jiān)管賬戶的銀行可能是失職，需要承擔(dān)責(zé)任。

如何避免購買爛尾樓？

1。開發(fā)商實力綜合調(diào)查

開發(fā)商的開發(fā)資質(zhì)等級從注冊資本、開發(fā)資質(zhì)等方面進行判斷，資質(zhì)等級分為四級，第一級最高，第四級最低。如果開發(fā)商的資質(zhì)是一級和二級，說明開發(fā)商的實力比較強。如果選擇這樣的開發(fā)商，房地產(chǎn)失敗的概率是最低的。

2。調(diào)查開發(fā)商的聲譽

那么，當(dāng)?shù)匾恍╅_發(fā)商實力較差，開發(fā)資質(zhì)等級可能是3級或4級，那他們一定不買嗎？不一定！尤其是地級市、縣，開發(fā)商多為本地開發(fā)商。如果他們不買自己的房子，那么他們就別無選擇。首先，讓我們看看開發(fā)者的聲譽。當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)商應(yīng)該在當(dāng)?shù)赜幸欢ǖ挠绊懥?，他們的親戚朋友對他們的印象和意見會有一點了解。另外，還要了解開發(fā)商過去開發(fā)的房地產(chǎn)，從入住的業(yè)主那里了解工程質(zhì)量、物業(yè)管理、是否按時交房等情況。三。了解房地產(chǎn)項目的程序。如果房子能合法出售，項目應(yīng)該有完整的“五證”“五證”包括《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》和《商品房銷售（預(yù)售）許可證》。

購買“五證”齊全的房子，不僅有利于避免樓花爛尾，也有利于后期辦理產(chǎn)權(quán)證。如果“五證”不齊全，就意味著房屋手續(xù)不齊全，那么申請房產(chǎn)證就不會順利進行，甚至拖得很長時間。據(jù)統(tǒng)計，當(dāng)三分之二的主體保障性安居工程已經(jīng)竣工時，失敗的概率普遍較低。一些購房者被內(nèi)部認購和單位團購的低價誘惑，并在項目成立前匆忙付款。眾所周知，不開工就意味著手續(xù)不到位，規(guī)劃能否通過還是個未知數(shù)。尤其是城中村改造項目，更具有突發(fā)性風(fēng)險。

拓展延伸

開發(fā)商的實力和聲譽是購房指南中非常關(guān)鍵的因素。在購房過程中,購房者需要了解開發(fā)商的背景、開發(fā)經(jīng)驗和業(yè)績,以及開發(fā)商在市場上的口碑和信譽度。

如果開發(fā)商擁有良好的實力和聲譽,購房者可以放心地購買他們的房產(chǎn)。這些因素可以證明開發(fā)商有足夠的資金和能力來完成房產(chǎn)開發(fā)項目,并且能夠為購房者提供高質(zhì)量的建筑和物業(yè)服務(wù)。

相反,如果開發(fā)商缺乏實力或聲譽,購房者應(yīng)該謹慎考慮。他們可能會面臨延誤、停工或甚至倒閉的風(fēng)險,而且物業(yè)質(zhì)量也可能無法保證。在這種情況下,購房者可能需要考慮尋求其他選擇,如購買新房或更換開發(fā)商。

因此,購房者在選擇開發(fā)商時應(yīng)該非常謹慎。他們應(yīng)該了解開發(fā)商的背景、開發(fā)經(jīng)驗和業(yè)績,以及開發(fā)商在市場上的口碑和信譽度。這些因素可以幫助購房者做出明智的決策,并確保他們購買的房產(chǎn)質(zhì)量合格。

法律依據(jù)

城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例(2020-11-29)\t第十六條\t房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和建筑工程質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)、建筑工程勘察、設(shè)計、施工的技術(shù)規(guī)范以及合同的約定。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對其開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任。

勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定或者合同的約定，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例(2020-11-29)\t第三十一條\t商品房交付使用后，購買人認為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗。經(jīng)核驗，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購買人有權(quán)退房；給購買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例(2020-11-29)\t第二十七條\t商品房銷售，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。合同應(yīng)當(dāng)載明商品房的建筑面積和使用面積、價格、交付日期、質(zhì)量要求、物業(yè)管理方式以及雙方的違約責(zé)任。

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內(nèi)容審核：圣運律師

來源：頭條-未完工房屋的銷售問題，