一、現(xiàn)房買賣需注意什么？

網(wǎng)友問：期房存在的問題很多，冒的風(fēng)險(xiǎn)很大。如果是現(xiàn)房呢？木已成舟，應(yīng)該注意什么呢？補(bǔ)充條款里應(yīng)著重強(qiáng)調(diào)哪項(xiàng)呢？

答：

現(xiàn)房買賣相對于期房而言，交易的風(fēng)險(xiǎn)較小，但同樣需要注意以下問題：

1、簽約前要求開發(fā)商提供現(xiàn)房的大產(chǎn)權(quán)證的原件及土地使用權(quán)證原件，并加以認(rèn)真核實(shí)，以注意其是否存在抵押等情況；

2、要注意約定開發(fā)商辦理小產(chǎn)權(quán)分割的具體期限及相應(yīng)的違約責(zé)任；

3、對于設(shè)立了抵押的現(xiàn)房或土地，要求開發(fā)商出具抵押權(quán)人同意銷售的書面函件，或約定辦理抵押注銷的期限及相應(yīng)的責(zé)任；

4、要求開發(fā)商提供竣工驗(yàn)收備案表及房屋的實(shí)測數(shù)據(jù)等。

一、有按揭房必須有房產(chǎn)證嗎

1、根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》，要求開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由開發(fā)商提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料，報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。否則開發(fā)商違約，業(yè)主拿產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間會(huì)拖后。按照“城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例”以及“城市商品房預(yù)售管理辦法”的規(guī)定，預(yù)售合同購房人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)辦理房產(chǎn)證；現(xiàn)房購房人自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)辦理房產(chǎn)證。

2、房產(chǎn)證的取得時(shí)間，則首先要看您與開發(fā)商簽訂的合同，房產(chǎn)證的辦理首先以合同約定為準(zhǔn)，需要查看合同內(nèi)對此是如何約定的，如果超出合同規(guī)定的辦理時(shí)間，開發(fā)商應(yīng)該承擔(dān)相關(guān)的違約責(zé)任。

所以，無論是現(xiàn)房或期房，又或是哪種付款方式，都是可以有房產(chǎn)證的。

二、期房交房流程是什么？

1.期房開發(fā)商以書面形式通知購房者在約定時(shí)間內(nèi)對房屋進(jìn)行驗(yàn)收交接。

2.期房業(yè)主持入住通知要求的證件及其他相關(guān)資料，在入住通知要求的期限內(nèi)到期房房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)指定的地點(diǎn)，查驗(yàn)期房房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法應(yīng)當(dāng)取得的書面文件。

3.關(guān)注面積問題，索要《面積實(shí)測表》，向期房開發(fā)商了解公攤面積大小及組成。

4.期房業(yè)主請專業(yè)人員對房屋質(zhì)量仔細(xì)檢查，記錄問題并詳細(xì)填寫驗(yàn)房單。

5.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對期房存在的質(zhì)量問題逐項(xiàng)予以修復(fù)或作出修復(fù)書面承諾并經(jīng)買受人查驗(yàn)同意后，雙方根據(jù)期房面積實(shí)測技術(shù)報(bào)告結(jié)算房款。

6.買受人向期房房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交納期房買賣合同或期房預(yù)售合同約定的其他費(fèi)用。

7.業(yè)主簽署《期房驗(yàn)收交接單》，從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)指定的第三方處領(lǐng)取期房鑰匙。

8.業(yè)主向期房房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法選定的前期物業(yè)管理企業(yè)交納物業(yè)管理費(fèi)，并辦理期房物業(yè)管理的相關(guān)手續(xù)。

《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

(一)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

(二)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

(三)按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；

(四)向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。

商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。

二、現(xiàn)房出售樓盤注意什么

1、交易房屋是否在租：

有些現(xiàn)房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時(shí)，買受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。因?yàn)槲覈ù蟛糠謬揖J(rèn)可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。

2、土地情況是否清晰：

現(xiàn)房交易中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權(quán)利；還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個(gè)房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價(jià)格來衡量時(shí)，就有點(diǎn)不劃算。

一、樓盤現(xiàn)房出售如何操作

1、在選房過程中，如果所出售的是現(xiàn)房，您可以直觀地看到房屋的結(jié)構(gòu)．戶型，但如果是期房則只能夠以戶型圖來作為選房的依據(jù)了。

2、您向開發(fā)商或代理商支付一定數(shù)額的訂金并簽訂房地產(chǎn)認(rèn)購書。

3、如果您選擇的是一次性付款方式的話，可以根據(jù)開發(fā)商要求分幾次付清全部房款，開發(fā)商向您開具付清全部樓款發(fā)票。

4、如果您選擇的是按揭貸款的話，那么您應(yīng)交付一定成數(shù)（一般不少于2成）的首期款，并簽署正式的房地產(chǎn)買賣合同（現(xiàn)售或預(yù)售）。

5、在開發(fā)商取得竣工驗(yàn)收證明書后會(huì)向您發(fā)放入伙通知書，要求您在接到通知書之日起若干天之內(nèi)若無異議，即可入住。

6、由開發(fā)商到有關(guān)部門交納稅費(fèi)（通常稅費(fèi)是由開發(fā)商向您提前代收），辦理房地產(chǎn)證。二手房的交易流程：先簽訂房地產(chǎn)買賣合同（當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易中心可買到）。

二、現(xiàn)房買賣的程序

1、訂立買賣合同：房產(chǎn)買賣雙方通過接洽協(xié)商，對所交易房產(chǎn)的坐落位置．產(chǎn)權(quán)狀況及銷售價(jià)格達(dá)成共識(shí)之后，買賣雙方即要簽訂一份正式的房產(chǎn)買賣合同。

2、接受房地產(chǎn)交易管理部門的審查：房產(chǎn)交易雙方向房產(chǎn)所在地房產(chǎn)交易管理部門辦理申請手續(xù)后，管理部門要查驗(yàn)有關(guān)的證件，審查產(chǎn)權(quán)，要到現(xiàn)場作必要的調(diào)查，并由估價(jià)人員對交易的房產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)。

3、立契過戶，繳納稅費(fèi)：房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)和購買對象，按審批權(quán)限申報(bào)有關(guān)負(fù)責(zé)人審核批準(zhǔn)后，經(jīng)辦人將通知買賣雙方辦理立契手續(xù)。買賣雙方在契約上簽名蓋章，并向房地產(chǎn)交易管理部門繳納手續(xù)費(fèi)和有關(guān)稅費(fèi)。

4、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)：房屋買賣雙方經(jīng)房地產(chǎn)交易所辦理買賣過戶手續(xù)后，買方應(yīng)持房地產(chǎn)交易所發(fā)給的房產(chǎn)買賣契約，到房屋所在地房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理部門辦理房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記，換取新的房產(chǎn)證。

三、購買現(xiàn)房需要注意什么

購買現(xiàn)房需要注意以下三點(diǎn)：

1、開發(fā)商是否有取得房屋銷售資格，是否具備相關(guān)資質(zhì)；

2、現(xiàn)房是否已經(jīng)通過竣工驗(yàn)收；

3、現(xiàn)房的供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施是否完成。

法律依據(jù)：

《商品房銷售管理辦法》第三條

商品房銷售包括商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售。

本辦法所稱商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價(jià)款的行為。

本辦法所稱商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價(jià)款的行為。

第七條

商品房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：

（一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；

（二）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；

（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（四）已通過竣工驗(yàn)收；

（五）拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；

（六）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；

（七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。

購買拆遷安置房需要注意什么

購買拆遷安置房的注意事項(xiàng)如下：

1、明確房屋的土地類型及性質(zhì)

要注意是集體土地還是國有土地，如果是集體土地上的非集體組織成員，用于非自住目的，建議慎重，因?yàn)榇祟愅恋厣系姆课?，集體組織成員的權(quán)益才會(huì)受到保護(hù)。如果是非集體組織成員，再拆遷的話可能不會(huì)得到任何賠償。

2、明確房屋對安置的拆遷對象有無限制或政策補(bǔ)貼

特別是現(xiàn)在的“城中村”改造，由村集體組織建造的，對安置對象有明確限制。

3、房屋的權(quán)利人

確定房屋是獨(dú)有還是共同所有，如果是家庭成員共有，購房協(xié)議的出賣方，一定要是全體共有人的真實(shí)意思，且均應(yīng)在協(xié)議上簽字或有授權(quán)委托書。

4、相關(guān)費(fèi)用的繳納

這類房屋大多涉及土地取得類型由劃撥變更為出讓，過戶涉及土地出讓金的補(bǔ)繳。

相關(guān)法律規(guī)定：

《土地管理法》第二十七條

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工，必須符合國家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用。

購買安置房需要注意什么呢

購買安置房需要注意調(diào)查清楚拆遷前的產(chǎn)權(quán)性質(zhì);一定要辦理公證手續(xù)，以免日收出現(xiàn)糾紛;明確房屋對安置的拆遷對象有無限制或政策補(bǔ)貼;房屋的權(quán)利人;相關(guān)費(fèi)用的繳納。

《城市房地產(chǎn)管理法》第六十條：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級(jí)人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級(jí)人民政府土地管理部門核實(shí)，由同級(jí)人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書。 法律另有規(guī)定的，依照有關(guān)法律的規(guī)定辦理。

法律依據(jù)：

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內(nèi)容審核：王學(xué)棉律師

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