稅收政策

1.企業(yè)所得稅

《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)政策性搬遷或處置收入有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的通知》(國稅函[2009]118號)規(guī)定，企業(yè)政策性搬遷和處置收入，是指因政府城市規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等政策性原因，企業(yè)需要整體搬遷(包括部分搬遷或部分拆除)或處置相關(guān)資產(chǎn)而按規(guī)定標準從政府取得的搬遷補償收入或處置相關(guān)資產(chǎn)而取得的收入，以及通過市場(招標、拍賣、掛牌等形式)取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收入。對企業(yè)取得的政策性搬遷或處置收入，應(yīng)按以下方式進行企業(yè)所得稅處理：

(1)企業(yè)根據(jù)搬遷規(guī)劃，異地重建后恢復原有或轉(zhuǎn)換新的生產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)，用企業(yè)搬遷或處置收入購置或建造與搬遷前相同或類似性質(zhì)、用途或者新的固定資產(chǎn)和土地使用權(quán)(以下簡稱重置固定資產(chǎn))，或?qū)ζ渌潭ㄙY產(chǎn)進行改良，或進行技術(shù)改造，或安置職工的，準予其搬遷或處置收入扣除固定資產(chǎn)重置或改良支出、技術(shù)改造支出和職工安置支出后的余額，計入企業(yè)應(yīng)納稅所得額。

(2)企業(yè)沒有重置或改良固定資產(chǎn)、技術(shù)改造或購置其他固定資產(chǎn)的計劃或立項報告，應(yīng)將搬遷收入加上各類拆遷固定資產(chǎn)的變賣收入、減除各類拆遷固定資產(chǎn)的折余價值和處置費用后的余額計入企業(yè)當年應(yīng)納稅所得額，計算繳納企業(yè)所得稅。

(3)企業(yè)利用政策性搬遷或處置收入購置或改良的固定資產(chǎn)，可以按照現(xiàn)行稅收規(guī)定計算折舊或攤銷，并在企業(yè)所得稅稅前扣除。

(4)企業(yè)從規(guī)劃搬遷次年起的5年內(nèi)，其取得的搬遷收入或處置收入暫不計入企業(yè)當年應(yīng)納稅所得額，在5年期內(nèi)完成搬遷的，企業(yè)搬遷收入按上述規(guī)定處理。

2.營業(yè)稅及附加稅費

《營業(yè)稅稅目注釋(試行稿)》第八條規(guī)定，土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，不征收營業(yè)稅。據(jù)此，企業(yè)政策性搬遷收入不需繳納營業(yè)稅。另外，《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》(財稅[2003]16號)第三條規(guī)定，單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。因此，企業(yè)將擁有的土地及房屋建筑物轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)開發(fā)公司要繳納營業(yè)稅及城建稅和教育費附加。

3.土地增值稅

《土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定，因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實施細則》第十一條規(guī)定，因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。所以，符合條件的企業(yè)政策性搬遷收入無需繳納土地增值稅，對于企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為應(yīng)按規(guī)定繳納土地增值稅。

4.印花稅

根據(jù)《印花稅暫行條例》及其實施細則和《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干政策的通知》(財稅[2006]162號)的有關(guān)規(guī)定，對土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、商品房銷售合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅。因此，搬遷企業(yè)取得政策性搬遷收入中屬于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收入部分需按規(guī)定繳納印花稅。

5.契稅

《契稅暫行條例》第一條規(guī)定，在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應(yīng)當依照本條例的規(guī)定繳納契稅。由此可見，企業(yè)政策性搬遷收入無需繳納契稅。

案例

位于中國境內(nèi)A城市的營利性加工企業(yè)甲公司，系增值稅一般納稅人，適用的企業(yè)所得稅稅率為25%.甲公司的生產(chǎn)區(qū)地處老城區(qū)，廠區(qū)面積較小，交通擁擠，導致貨物進出不便。甲公司前些年已在城市郊區(qū)購置了一大宗土地，用于辦公及倉儲，并預留了生產(chǎn)區(qū)用地。對老城區(qū)的生產(chǎn)區(qū)用地，近年來已有不少房地產(chǎn)開發(fā)商主動提出了購買意向。另外，據(jù)了解，政府正在制定規(guī)劃，存在將甲公司老城區(qū)的生產(chǎn)區(qū)用地納入規(guī)劃的可能。為此，公司決策層分析，生產(chǎn)區(qū)遲早要異地搬遷，如何合理處置該宗土地，使企業(yè)得到最好的收益，需要事先籌劃。

甲公司地處老城區(qū)的生產(chǎn)區(qū)占地60畝，系出讓地，該宗土地購買原價為1200萬元。甲公司在該地塊上自建房屋建筑物原值800萬元，賬面余額200萬元(不考慮殘值率)。按現(xiàn)有狀況，有兩種方案可供選擇，一是自主轉(zhuǎn)讓。通過土地交易中心公開掛牌轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)開發(fā)商，該附近區(qū)域參考地價為每畝100萬元。二是納入規(guī)劃，由政府收回。政府將給予拆遷補償款。以下比較分析，暫不考慮按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用。

方案一，自主轉(zhuǎn)讓。假定按每畝100萬元轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓收入=60×100=6000(萬元);應(yīng)繳營業(yè)稅=(6000-1200)×5%=240(萬元)，城建稅及教育費附加=240×(7%+3%)=24(萬元);應(yīng)繳印花稅=6000×0.5%.=3(萬元);房屋建筑物賬面余額200萬元，重置成本價為1000萬元，成新度折扣率按50%計算，則評估價=1000×50%=500(萬元)，扣除項目金額合計1200+500+240+24+3=1967(萬元)，增值額=6000-1967=4033(萬元)，增值率=4033÷1967=205.03%，應(yīng)繳土地增值稅=4033×60%-1967×35%=1731.35(萬元)。轉(zhuǎn)讓該宗土地可獲利潤=6000-1200-200-240-24-3-1731.35=2601.65(萬元)，應(yīng)繳企業(yè)所得稅=2601.65×25%=650.4125(萬元)，稅后凈利潤=2603.85-650.9625=1952.8875(萬元)。

方案二，政府收回。甲公司積極協(xié)調(diào)，將該宗土地納入政府規(guī)劃。假定政府按每畝70萬元補償?shù)貎r，補償?shù)厣辖ㄖ?00萬元，補償款合計60×70+300=4500(萬元)，應(yīng)繳印花稅4500×0.5%.=2.25(萬元)。政府收回土地，甲公司無需繳納相關(guān)營業(yè)稅、土地增值稅等稅費。據(jù)測算，甲公司根據(jù)搬遷規(guī)劃，計劃在3年內(nèi)異地重建后恢復原有或轉(zhuǎn)換新的生產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)，用企業(yè)搬遷收入購置新建房屋建筑物及相關(guān)設(shè)施計劃投入6000萬元，為此獲得的政府補償款不計繳企業(yè)所得稅。該宗土地賬面余額為土地1200萬元，房屋建筑物賬面余額200萬元，獲得凈利潤=4500-1200-200-2.25=3097.75(萬元)。

綜上比較，方案一較方案二收入多，但方案二有政策支持，反而獲利更多，故企業(yè)應(yīng)積極爭取納入政府規(guī)劃，獲政府補償為佳。

如果政府按每畝45萬元補償?shù)貎r，補償?shù)厣辖ㄖ?00萬元，補償款合計60×45+300=3000(萬元)，應(yīng)繳印花稅=3000×0.5%.=1.5(萬元)，則方案二獲得凈利潤=3000-1200-200-1.5=1598.5(萬元)，低于方案一所獲凈利潤，企業(yè)爭取自主轉(zhuǎn)讓為佳。

結(jié)論

1.事先籌劃。如果企業(yè)計劃異地技術(shù)改造，且資金較緊張，可事先對本企業(yè)的土地等資源進行分析，如果企業(yè)原有的廠區(qū)存在政府城市規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等可能，就要事先進行籌劃比較，考慮是爭取納入政府規(guī)劃獲取政府補償款，還是由企業(yè)自主轉(zhuǎn)讓為佳。

2.合理安排。即使企業(yè)依政府城市規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等只能獲得補償款，也要提前籌劃，合理安排投入。在不太影響產(chǎn)能的情況下，在搬遷前，能維護的盡量維護，將新增設(shè)備及新建建筑物及附著物推遲至搬遷后實施，以便用足政府補償?shù)恼摺?/p>

3.依法依規(guī)。企業(yè)取得的政策性搬遷收入和原廠土地轉(zhuǎn)讓收入，要按照國家有關(guān)土地管理和稅收政策依法依規(guī)合理籌劃。要取得政府搬遷文件或公告，要簽訂搬遷協(xié)議和制定搬遷計劃，要有企業(yè)技術(shù)改造、重置或改良固定資產(chǎn)的計劃或立項批復，并在5年內(nèi)實施完畢。

案件有聯(lián)系的信息，然后根據(jù)證據(jù)材料、實際情況提出最佳方案。

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內(nèi)容審核：王有銀律師

來源：臨律-怎樣通過搬遷政策合理降低稅負，