一、農(nóng)民宅基地拆遷如何補(bǔ)償

1、土地法修正草案明確單獨(dú)補(bǔ)償農(nóng)村村民住宅。草案規(guī)定，征收農(nóng)民集體所有土地補(bǔ)償安置的具體辦法，由國務(wù)院制定。依照國務(wù)院制定的具體辦法，省、自治區(qū)、直轄市可以規(guī)定補(bǔ)償安置的具體標(biāo)準(zhǔn)。

現(xiàn)行第四十七條規(guī)定，征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償;征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi);土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的三十倍。上述三條規(guī)定在修正案草案中均作出修改。

2、征地補(bǔ)償內(nèi)容增加了對宅基地的補(bǔ)償和社會保障補(bǔ)償。修正案草案規(guī)定，征地補(bǔ)償包括土地補(bǔ)償，被征地農(nóng)民的安置補(bǔ)助與社會保障費(fèi)用，農(nóng)民村民住宅補(bǔ)償，以及其他地上附著物補(bǔ)償和青苗補(bǔ)償。

3、在住房保障方面。將對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的被征地農(nóng)民提供該國有土地上的房屋，無法提供的按照市場價給予貨幣補(bǔ)償;城市規(guī)劃區(qū)外則安排宅基地重建住房并按照新建房屋成本給予補(bǔ)償。

二、宅基地可以進(jìn)行買賣嗎

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定，農(nóng)村宅基地是專門給農(nóng)村集體成員解決住房問題，分配給他們的帶有福利性質(zhì)的一種土地使用權(quán)，只有農(nóng)村居民才可以享受，宅基地使用權(quán)是不能進(jìn)行自由買賣的，只允許集體組織內(nèi)部成員進(jìn)行調(diào)劑。

“按法律規(guī)定，宅基地的所有權(quán)屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，買賣農(nóng)戶只有使用權(quán)，不得買賣、出租和非法轉(zhuǎn)讓?！甭蓭煴硎?，農(nóng)村宅基地使用權(quán)不能像國有土地使用權(quán)那樣在市場上流通，但可以在集體組織內(nèi)部進(jìn)行調(diào)劑，但這種調(diào)劑也是有條件的。

“宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓?！?，“比如城鎮(zhèn)居民、法人或其他組織這些都是不能購買的，也是說擁有宅基地使用權(quán)的只能是集體組織內(nèi)部成員。其次，轉(zhuǎn)讓人未經(jīng)集體組織批準(zhǔn)、向集體組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓，又或是受讓人已有住房不符合宅基地分配條件，這些情況的轉(zhuǎn)讓都是不具有法律效應(yīng)的。”律師表示，想要進(jìn)行宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，必須同時具備5個條件：轉(zhuǎn)讓人擁有兩處以上的農(nóng)村住房(含宅基地);同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員轉(zhuǎn)讓;受讓人沒有住房和宅基地，符合宅基地使用權(quán)分配條件;轉(zhuǎn)讓行為征得集體組織同意;宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，地隨房一并轉(zhuǎn)讓。

“宅基地原則上是一戶一宅，同一集體組織內(nèi)部可以進(jìn)行調(diào)劑轉(zhuǎn)讓，子女也可以繼承，在同一經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)的兄弟姐妹可以進(jìn)行分割?！标P(guān)于農(nóng)村宅基地的自由流通現(xiàn)在國家已經(jīng)在進(jìn)行一些試點(diǎn)，但是法律還沒有改變，暫時無法實(shí)現(xiàn)自由買賣，像讀者所希望的也許需等城中村改造或是安置拆遷換成拆遷房后可以進(jìn)行自由買賣了?！瓣P(guān)于宅基地使用權(quán)如何轉(zhuǎn)讓，用通俗的話說就是同一經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)，宅基地使用權(quán)我不要了，而他沒有，與集體組織協(xié)商好后，在村里辦個手續(xù)再到土管部門處理即可?！?/p>

三、買農(nóng)村房屋的風(fēng)險有哪些

(一)房產(chǎn)可能是違法建筑。

村民建造農(nóng)民房應(yīng)當(dāng)辦理相應(yīng)的證書，深圳常見的是“兩證一書”，即建房土地使用證、建筑許可證和居民興建住宅用地批準(zhǔn)通知書?，F(xiàn)在關(guān)外買賣的農(nóng)民房，有些是村民私下?lián)尳ǖ模緵]有合法建造的手續(xù)。

(二)農(nóng)民房無法過戶，不能將房產(chǎn)證辦至買房人的名下。

即使買房人簽了購房合同付完房款，并且實(shí)際搬遷進(jìn)去一直居住，但按照目前國土局的作法，這種房產(chǎn)不能辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。農(nóng)民房買賣的現(xiàn)象在深圳特別是關(guān)外還比較多，只要原先的買房人沒有異議，買房人也可以一直居住下去。根據(jù)我國法律的規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)以登記為準(zhǔn)，由于農(nóng)民房沒法過戶，因此，即使買房一直在居住，但這個房產(chǎn)其實(shí)一直是原建房人的房產(chǎn)。

(三)房產(chǎn)買賣合同可能會被認(rèn)定為無效。

理由是農(nóng)民房轉(zhuǎn)讓必然導(dǎo)致宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，而宅基地使用權(quán)交易是法律所禁止的。關(guān)于農(nóng)民房買賣合同是否有效的問題，這個在理論上還有不同看法，有認(rèn)為有效的，也有認(rèn)為無效的。

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內(nèi)容審核：郭建煒律師

來源：臨律-農(nóng)民宅基地拆遷如何補(bǔ)償，