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怎樣處理拆遷人未取得拆遷許可證與被拆遷人簽訂的拆遷協(xié)議

  • 發(fā)布時(shí)間：

    2018-07-30 13:09:42

  • 作者：

    圣運(yùn)律師

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拆遷協(xié)議是拆遷人和被拆遷人之間的民事活動(dòng)，依據(jù)我國《民事通則》第六條的規(guī)定，民事活動(dòng)必須遵守國家法律，法律沒有規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)

怎樣處理拆遷人未取得拆遷許可證與被拆遷人簽訂的拆遷協(xié)議

        拆遷協(xié)議是拆遷人和被拆遷人之間的民事活動(dòng)，依據(jù)我國《民事通則》第六條的規(guī)定，“民事活動(dòng)必須遵守國家法律，法律沒有規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)遵守國家政策。”因此拆遷人和被拆遷人在協(xié)商確定拆遷安置補(bǔ)償事宜時(shí)，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守國家法律法規(guī)的規(guī)定，對于違反法律法規(guī)規(guī)定的，依據(jù)《民法通則》第58條的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)被確認(rèn)為無效拆遷協(xié)議。違反法律法規(guī)規(guī)定的拆遷協(xié)議包括其形式和內(nèi)容違反法律的規(guī)定兩類。拆遷人和被拆遷人所達(dá)成的拆遷協(xié)議的形式必須符合拆遷法律規(guī)范的規(guī)定。依據(jù)有關(guān)規(guī)定，拆遷協(xié)議應(yīng)當(dāng)是書面形式，而且對于拆除依法代管的房屋，當(dāng)代管人是房屋拆遷主管部門的，拆遷安置和補(bǔ)償協(xié)議必須經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證。所以對于拆遷協(xié)議沒有采用書面形式或者拆除依法代管的房屋，當(dāng)代管人是房屋拆遷主管部門時(shí)，拆遷協(xié)議沒有辦理公證的，拆遷協(xié)議應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為無效。
       拆遷協(xié)議的內(nèi)容違反國家法律規(guī)定是指拆遷人和被拆遷人所簽訂的房屋拆遷協(xié)議的內(nèi)容不符合拆遷法律規(guī)范和其他法律規(guī)范的規(guī)定。實(shí)踐中，拆遷協(xié)議的內(nèi)容違反法律規(guī)定的情形主要包括：
 
 一、法律規(guī)定對于特定的房屋及其附屬物在拆遷時(shí)應(yīng)當(dāng)經(jīng)過其他行政主管部門批準(zhǔn)后房屋拆遷主管部門才能核發(fā)拆遷許可證的，該房屋及其附屬物的拆除未經(jīng)有關(guān)主管部門批準(zhǔn)，拆遷人和被拆遷人已經(jīng)就拆遷安置和補(bǔ)償事宜達(dá)成一致意見并訂立房屋拆遷協(xié)議的，例如對于屬于文物保護(hù)范圍內(nèi)的房屋及其附屬物的拆除，依據(jù)《文物保護(hù)法》的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)報(bào)請有關(guān)主管部門批準(zhǔn)后才能拆除，被拆遷人和拆遷人均沒有報(bào)請主管部門批準(zhǔn)就簽訂房屋拆遷協(xié)議的，該協(xié)議違反《文物保護(hù)法》的有關(guān)規(guī)定，因此應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為無效。此外其他的法律法規(guī)對于拆除房屋及其附屬物有特殊規(guī)定的，均應(yīng)當(dāng)按照該法律法規(guī)的特殊規(guī)定的程序報(bào)請有關(guān)主管部門批準(zhǔn)后再行拆除，未報(bào)請有關(guān)主管部門批準(zhǔn)，拆遷人和被拆遷人擅自訂立房屋拆遷協(xié)議的，該協(xié)議違反了新《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第18條的規(guī)定和其他法律法規(guī)的規(guī)定，因此應(yīng)當(dāng)依法被認(rèn)定為無效。
 
 二、拆遷人和被拆遷人所達(dá)成的拆遷協(xié)議不符合有關(guān)批準(zhǔn)文件的規(guī)定的。拆遷人拆除房屋及其附屬物應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照房屋拆遷主管部門批準(zhǔn)的拆遷范圍、拆遷期限、拆遷方案和拆遷計(jì)劃進(jìn)行拆遷。由于拆遷協(xié)議時(shí)民事協(xié)議，根據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定，當(dāng)事人的民事活動(dòng)需要由國家行政主管部門管理的，當(dāng)事人的民事活動(dòng)還應(yīng)當(dāng)遵守主管部門的批準(zhǔn)文件的規(guī)定，所以如果拆遷人和被拆遷人所簽訂的拆遷協(xié)議不符合房屋拆遷主管部門和其他部門對被拆除的房屋及其附屬物的批準(zhǔn)文件所簽訂的拆遷協(xié)議不符合房屋拆遷主管部門和其他有關(guān)部門對被拆除的房屋及其附屬物的批準(zhǔn)文件的規(guī)定的，可以認(rèn)定拆遷人和被拆遷人違反法律規(guī)定的行政管理秩序，因此該協(xié)議應(yīng)當(dāng)被確認(rèn)為無效。拆遷協(xié)議不符合國家有關(guān)主管部門的規(guī)定的情況主要包括：房屋拆遷協(xié)議不符合房屋拆遷主管部門批準(zhǔn)的拆遷方案的規(guī)定。拆遷協(xié)議不符合其他主管部門對于特定的房屋及其附屬物的拆遷批準(zhǔn)文件的規(guī)定的，如文物保護(hù)部門對于一處文物的拆遷時(shí)批準(zhǔn)拆除后在他處重建的，而拆遷人和作為被拆遷人的文物單位之間所簽訂的拆遷協(xié)議卻是作價(jià)補(bǔ)償以住宅房屋安置的即是如此。
 
 三、拆遷協(xié)議規(guī)定的拆遷補(bǔ)償形式和補(bǔ)償金額不符合拆遷法律規(guī)范的規(guī)定的。我國拆遷法律規(guī)范規(guī)定的拆遷補(bǔ)償方式有兩種，即貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方式。如果拆遷人和被拆遷人所訂立的拆遷協(xié)議卻規(guī)定對于被拆遷人采取其他補(bǔ)償方式的，這種協(xié)議規(guī)定的補(bǔ)償方式違反了拆遷行政法規(guī)對于拆遷補(bǔ)償方式的規(guī)定，因此是違法的。
 
 四、拆遷安置用房的面積和安置地點(diǎn)不符合拆遷法律規(guī)范的規(guī)定的。拆遷人和被拆遷人所訂立的拆遷安置協(xié)議必須符合拆遷法律、法規(guī)及地方規(guī)定，拆遷人和被拆遷人所訂立的就安置用房的面積和安置地點(diǎn)的拆遷安置協(xié)議違反了拆遷法規(guī)對拆遷安置的規(guī)定，那么就是違法的，當(dāng)事人之間簽訂的拆遷協(xié)議也是無效的。
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