2010年3月，遼寧省某市城鄉(xiāng)建設管理局根據(jù)拆遷人該市土地儲備中心的申請，頒發(fā)了拆許字(2010)第12號房屋拆遷許可證，對委托人王先生房屋所在區(qū)域?qū)嵤┎疬w。

拆遷人在未與被拆遷人協(xié)商的情況下，指定本市某評估公司對上述區(qū)域房屋進行評估，經(jīng)評估王先生占地面積為80平米的商品房的市場價值為人民幣15.3萬元。2011年8月15日，王先生收到上述評估報告，但其認為拆遷人選定該評估機構(gòu)未與被拆遷人協(xié)商，且房屋評估價值嚴重低于市場價值。由于未能就拆遷補償安置問題與拆遷人協(xié)商一致，2012年3月，拆遷人向市城鄉(xiāng)建設管理局申請裁決。2012年4月15日，市城鄉(xiāng)建設管理局作出拆裁字(2009)018號《城市房屋拆遷裁決書》。

被拆遷人王先生不服該行政裁決，向人民法院提起行政訴訟，以拆遷人選定該評估機構(gòu)未與被拆遷人協(xié)商，且房屋評估價值嚴重低于市場價值為由，請求撤銷上述行政裁決。

【辦案點睛】：

本案拆遷許可證頒發(fā)時間為2010年。2011年《國有土地上房屋征收與補償條例》以及與之配套的《國有土地上房屋評估辦法》得以頒布實施，對國有土地上房屋評估程序細化。依照法不溯及既往的原則，后面的規(guī)定是不能適用到前項具體行政行為。因此本案的考察重點為拆遷評估的時間。如在《條例》頒布之后實施，則應當適用《條例》及《辦法》的細化程序已經(jīng)其中的補償標準。但如果在《條例》頒布前實施，則不能適用《條例》和《辦法》的規(guī)定。

事實上，我國的拆遷補償標準直到《條例》頒布后，才真正市場化。條例中規(guī)定，“對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格”。因而，本案主張的價值低，應當是參照市場價值而言。條例中規(guī)定，“本條例施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項目，繼續(xù)沿用原有的規(guī)定辦理，但政府不得責成有關部門強制拆遷。”本案被告已經(jīng)在《條例》取得了拆遷許可，頒布前取得拆遷許可，因而只能適用《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋拆遷估價指導意見》的規(guī)定，不能適用《條例》、《辦法》的規(guī)定。

根據(jù)民事訴訟法及行政訴訟法對證據(jù)形式的相關規(guī)定可知，評估公司出具的評估報告應屬于鑒定結(jié)論的一種。因此行政機關在訴訟過程中如欲將評估報告作為證據(jù)使用，則該評估報告必然應符合證據(jù)規(guī)則中對鑒定結(jié)論的要求，即程序合法、形式合法、內(nèi)容合法，三者缺一不可。對此，《最高人民法院〈關于行政訴訟證據(jù)若干問題〉的規(guī)定》第六十二條規(guī)定，對被告在行政程序中采納的結(jié)論，原告或者第三人提出證據(jù)證明鑒定人不具備鑒定資格，鑒定程序嚴重違法，鑒定結(jié)論錯誤，不明確或者內(nèi)容不完整的，人民法院不予采納。綜上可知：在審理拆遷行政案件中，拆遷當事人對房屋拆遷管理部門采納的房屋價格評估報告提出證據(jù)證明該評估報告屬于鑒定結(jié)論性質(zhì)的證據(jù)材料。倘若原告或者第三人存在評估程序嚴重違法的，比如本案的單方委托情形，人民法院應不予采納。

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內(nèi)容審核：黃旭暉律師

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