一、評(píng)估程序違法的情形是什么1、評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇違法

根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十條、《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第四條規(guī)定可以明確得知：房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)首先要由被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定；協(xié)商不成的，由房屋征收部門(mén)組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號(hào)、抽簽等隨機(jī)方式確定。

據(jù)很多被拆遷人反應(yīng)，自己家的房屋拆遷時(shí)，根本就沒(méi)有收到任何關(guān)于選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)的通知，甚至評(píng)估機(jī)構(gòu)上門(mén)進(jìn)行房屋評(píng)估時(shí)才知道有評(píng)估這一回事。很多時(shí)候，拆遷方為了壓低補(bǔ)償甚至不給補(bǔ)償，干預(yù)評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定，甚至不讓被拆遷人自己選定，而是采取強(qiáng)行硬塞評(píng)估機(jī)構(gòu)的做法。這種評(píng)估報(bào)告明顯是偏向于拆遷方的。

2、未經(jīng)實(shí)地查勘程序

根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第十二條規(guī)定：房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，調(diào)查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內(nèi)外部狀況的照片等影像資料，做好實(shí)地查勘記錄，并妥善保管。

所以評(píng)估人員必須到拆遷現(xiàn)場(chǎng)，實(shí)際了解房屋的位置、周遭環(huán)境等，實(shí)際查勘房屋的外觀(guān)、建筑結(jié)構(gòu)、裝修、內(nèi)部設(shè)施等狀況。

但在實(shí)際的評(píng)估過(guò)程中，評(píng)估機(jī)構(gòu)入戶(hù)丈量?jī)H僅是走過(guò)場(chǎng)而已，全憑被拆遷人跟評(píng)估人員交談，如果被拆遷人沒(méi)有把裝修、附屬物等跟評(píng)估公司說(shuō)全面，這部分的補(bǔ)償自然就丟失了。甚至有些評(píng)估師采用了一種閉門(mén)造車(chē)的方法。連房子都沒(méi)有見(jiàn)到，僅憑大腦想像就得到了評(píng)估結(jié)構(gòu)，做出了評(píng)估報(bào)告。這種情況下得出的評(píng)估報(bào)告還能是合法合理的嗎？

3、評(píng)估方法錯(cuò)誤問(wèn)題

《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》中明確規(guī)定，估價(jià)師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，對(duì)市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法等評(píng)估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。

也就是說(shuō)，如果被征收房屋有類(lèi)似房地產(chǎn)有交易案例的，應(yīng)當(dāng)按照評(píng)估對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格，選用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估；被征收房屋或者其類(lèi)似房地產(chǎn)，如果在未來(lái)會(huì)有經(jīng)濟(jì)收益，就應(yīng)該選用收益法評(píng)估，將被征收房屋的預(yù)計(jì)收益也算在補(bǔ)償中；被征收房屋如果是正在施工建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估，預(yù)計(jì)被征收房屋建成后的價(jià)值。

但在實(shí)際拆遷中，評(píng)估公司為了迎合征收部門(mén)或者為了自身操作方便，往往沒(méi)有對(duì)上述幾類(lèi)評(píng)估方法進(jìn)行分析，而是隨意選擇某一評(píng)估方法，進(jìn)而導(dǎo)致評(píng)估價(jià)格嚴(yán)重偏低。

4、房屋性質(zhì)、用途和建筑面積認(rèn)定不準(zhǔn)確

按照　《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第九條的規(guī)定：對(duì)于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書(shū)和房屋登記簿的記載為準(zhǔn)；房屋權(quán)屬證書(shū)與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯(cuò)誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。對(duì)于未經(jīng)登記的建筑，應(yīng)當(dāng)按照市、縣級(jí)人民政府的認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。

在實(shí)際評(píng)估過(guò)程中，對(duì)于房屋的用途和面積，經(jīng)常出現(xiàn)錯(cuò)誤認(rèn)定。例如：將商住兩用房單純認(rèn)定為住宅房或商鋪，將住改非認(rèn)定為住宅，也會(huì)出現(xiàn)未進(jìn)行實(shí)際測(cè)量就直接估算面積的情況。

5、房屋區(qū)位補(bǔ)償價(jià)嚴(yán)重偏低

按照　《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)定，對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。

6、沒(méi)有依法對(duì)被拆遷房屋的裝修進(jìn)行評(píng)估

法律明確規(guī)定，對(duì)于被拆遷房屋的裝修價(jià)值賠償應(yīng)當(dāng)協(xié)商解決，協(xié)商不成的應(yīng)該另行評(píng)估。但在實(shí)踐中，拆遷方大多都只對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估，不會(huì)對(duì)裝修另外評(píng)估，這就會(huì)導(dǎo)致被拆遷人的裝修費(fèi)用得不到合理補(bǔ)償。

7、未依法經(jīng)注冊(cè)估價(jià)師簽字

《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第十七條規(guī)定：整體評(píng)估報(bào)告和分戶(hù)評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)由負(fù)責(zé)房屋征收評(píng)估項(xiàng)目的兩名以上注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字，并加蓋房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)公章。不得以印章代替簽字。

在房屋評(píng)估之后，很多被拆遷人拿到的只是一張某某評(píng)估公司的評(píng)估單，上面既沒(méi)有評(píng)估師的簽字，也沒(méi)有評(píng)估公司蓋章。這樣的不正規(guī)、不合法的評(píng)估報(bào)告是不具有法律效力的，如果被拆遷人對(duì)該評(píng)估結(jié)果有異議時(shí)很難提起相關(guān)法律程序。

8、評(píng)估機(jī)構(gòu)沒(méi)有給付完整的估價(jià)報(bào)告

實(shí)踐中，評(píng)估機(jī)構(gòu)只提供估價(jià)結(jié)果報(bào)告，沒(méi)有提供完整的估價(jià)報(bào)告。

9、沒(méi)有依法出具分戶(hù)評(píng)估報(bào)告

《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第十六條明確規(guī)定：房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照房屋征收評(píng)估委托書(shū)或者委托合同的約定，向房屋征收部門(mén)提供分戶(hù)的初步評(píng)估結(jié)果。房屋征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)將分戶(hù)的初步評(píng)估結(jié)果在征收范圍內(nèi)向被征收人公示。

10、拆遷評(píng)估報(bào)告未依法送達(dá)

法律規(guī)定評(píng)估報(bào)告應(yīng)依法送達(dá)，一般是直接送達(dá)，被拆遷人拒收的話(huà)應(yīng)留置送達(dá)，并有證明人員在場(chǎng)，且記錄在案；特殊情況才可以郵寄送達(dá)或公告送達(dá)。除了上述兩種情況之外，其他方式都是違法的。例如，有些拆遷方怕麻煩或者遇到被拆遷人不在家的情況時(shí)，會(huì)直接將評(píng)估報(bào)告張貼在被拆遷人的門(mén)口或者通過(guò)他人轉(zhuǎn)交，這些方式都是不合法的。

二、評(píng)估程序違法怎么處理1、在評(píng)估過(guò)程中，及時(shí)行使自己的合法權(quán)利

例如：積極參與選定評(píng)估公司、配合評(píng)估人員入戶(hù)查勘、對(duì)評(píng)估報(bào)告不滿(mǎn)及時(shí)提起復(fù)核程序、對(duì)于評(píng)估公司采用不正當(dāng)手段獲利的行為可以向有關(guān)部門(mén)舉報(bào)等。

2、在收到違法的評(píng)估報(bào)告之后，積極維護(hù)權(quán)益

（1）應(yīng)當(dāng)自被征收房屋分戶(hù)評(píng)估報(bào)告送達(dá)之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)提出書(shū)面申請(qǐng)并指出問(wèn)題，申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估；

（2）對(duì)復(fù)核結(jié)果仍有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)向被征收房屋所在地的評(píng)估專(zhuān)家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定；

（3）鑒定意見(jiàn)出具后，被征收人對(duì)補(bǔ)償仍有異議的，可通過(guò)對(duì)房屋征收決定下發(fā)60日內(nèi)申請(qǐng)行政復(fù)議或6個(gè)月內(nèi)提起行政訴訟來(lái)維權(quán)。

三、拆遷評(píng)估程序的六個(gè)關(guān)鍵審查點(diǎn)

被征收人應(yīng)當(dāng)從內(nèi)容上、形式上、程序上，完整地去審核拆遷評(píng)估報(bào)告，總的來(lái)說(shuō)抓住以下六個(gè)關(guān)鍵審查點(diǎn)：

1、評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定，應(yīng)當(dāng)依法與被征收人協(xié)商確定，或者通過(guò)多數(shù)決定、隨機(jī)決定的方式?jīng)Q定選擇。

2、評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)制作分戶(hù)的評(píng)估報(bào)告，房屋征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)將分戶(hù)的初步評(píng)估結(jié)果在征收范圍內(nèi)向被征收人公示。

3、作出評(píng)估報(bào)告的注冊(cè)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)實(shí)地勘查記錄，并由被征收人確認(rèn)。

4、房屋征收評(píng)估報(bào)告的有效期1年，超過(guò)則失效。

5、評(píng)估機(jī)構(gòu)、評(píng)估人員應(yīng)當(dāng)有相應(yīng)的資質(zhì)，并且需要評(píng)估師親筆簽名，不得用印章替代。

6、應(yīng)當(dāng)向被征收人提供完整的評(píng)估報(bào)告，包括評(píng)估結(jié)果報(bào)告、評(píng)估技術(shù)報(bào)告。如果評(píng)估報(bào)告中評(píng)估對(duì)象和內(nèi)容不完整，就不能準(zhǔn)確體現(xiàn)被征收房屋的實(shí)際價(jià)值。

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內(nèi)容審核：吳海麗律師

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