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房改房買賣最新規(guī)定2025

　　房改房，又稱已購公房、上市公房，是職工將單位以福利分房形式分配的房產(chǎn)，按照有關(guān)部門指定的價格買斷產(chǎn)權(quán)歸個人所有的房產(chǎn)類型。它是單位綜合職工職務(wù)、年齡、工資、家庭人口等多種因素，在房屋價值計算上給予職工的政策性優(yōu)惠福利。不過，購房數(shù)量需嚴(yán)格依照國家和各級人民政府規(guī)定的分配住房控制標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。而且，無論以市場價、成本價還是標(biāo)準(zhǔn)價購買，房改房價格并非房屋價值的直接體現(xiàn)，相比市場價格優(yōu)惠很多。

　　一、房改房買賣條件

　　我國房改房上市交易實行準(zhǔn)入制度，需滿足以下主要條件：

　　已取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證，這是房改房能夠合法進(jìn)行買賣交易的基礎(chǔ)憑證。

　　若進(jìn)行出售、抵押、交換，已按標(biāo)準(zhǔn)價或成本價付清房款;若進(jìn)行交換、贈與，則需已按成本價付清房款。

　　已交納應(yīng)分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e價款，確保在房屋面積權(quán)益方面的清晰界定。

　　已按規(guī)定交納國有土地使用權(quán)出讓金的 1%，完成土地相關(guān)權(quán)益的合規(guī)處理。

　　二、房改房買賣政策規(guī)定

　　購買規(guī)定

　　在當(dāng)?shù)卣鞒鼍唧w政策之前，居民個人購買房改房需憑本市城鎮(zhèn)居民常住戶口卡、居民身份證，既可以直接到開發(fā)建設(shè)單位辦理買房手續(xù)，也能到當(dāng)?shù)刈》抠Y金管理中心和各商業(yè)銀行申請購買經(jīng)濟適用住房。但必須憑登記過的房改房預(yù)售(買賣)合同，到項目所在地房屋土地管理部門辦理相關(guān)手續(xù)。居民個人購買的房改房歸個人所有，關(guān)于居民個人所購經(jīng)濟適用住房上市交易的時間、條件以及有關(guān)補交款項、收益分配的具體辦法，按當(dāng)?shù)卣》恐贫雀母镉嘘P(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　購買對象限制

　　購買房改房的對象主要為中低收入者，但部分房改房項目建成了 100 平方米以上的大戶型，盡管每建筑平方米的單價控制在政府規(guī)定范圍內(nèi)，但因面積過大導(dǎo)致總價較高，使得中低收入家庭可能難以承受。

　　三、房改房買賣過戶流程

　　買賣雙方溝通：買方要全面了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法證件，如房屋所有權(quán)證書、身份證件等。若賣方提供的房屋合法且可上市交易，買方可以交納購房定金(交納定金并非必經(jīng)程序)，之后買賣雙方簽訂房屋買賣合同。合同中需對房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況、成交價格、房屋交付時間、房屋交付方式、產(chǎn)權(quán)辦理等事項達(dá)成一致意見，且至少簽訂一式三份的合同。

　　提交審查：買賣雙方向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請，管理部門會查驗有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)情況。對于符合上市條件的房屋，準(zhǔn)予辦理過戶手續(xù);對無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況，將拒絕申請并禁止上市交易。

　　辦理立契手續(xù)：房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購買對象，按事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級申報審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。

　　繳納稅費：

　　契稅、印花稅：按照商品房的契稅和印花稅標(biāo)準(zhǔn)交納，一般按房屋售價的 0.05%繳交印花稅。

　　土地出讓金：計算公式為當(dāng)年成本價×建筑面積×1%。

　　個人所得稅：計算方法與商品房相同，不過房改房是以該房產(chǎn)當(dāng)初房改時交納房改價款(購房款)的實際交付時間為起算點，需提供當(dāng)時的繳款憑證作為計算依據(jù)。

　　辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)：交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。

　　申請銀行貸款(可選)：買方可根據(jù)自身需要申請銀行貸款。買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方資信，對交易房屋進(jìn)行評估以確定貸款額度，然后批準(zhǔn)貸款。待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。

　　交付：買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣方交付房屋并結(jié)清物業(yè)費等相關(guān)費用，至此二手房屋買賣合同履行完畢。

　　四、房改房買賣注意事項

　　產(chǎn)權(quán)驗證：購買房改房時，需仔細(xì)驗證原產(chǎn)權(quán)人是否擁有產(chǎn)權(quán)證，并確保產(chǎn)權(quán)證的真實性。同時，要留意產(chǎn)權(quán)證上的名字是否與賣方一致，以及產(chǎn)權(quán)分配比例是否明確。

　　房屋真實情況：房改房的真實年齡較難辨別，它不像普通房產(chǎn)在土地證上標(biāo)示出土地明確的使用年限，只有在上市成交變成私房并補交相關(guān)費用后，才會按照補交出讓金的時間開始計算土地使用年限。

　　五、不得出售、交換及贈與的房改房情形

　　司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其它形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的。

　　在市房屋拆遷主管機關(guān)拆遷公告范圍內(nèi)的。

　　產(chǎn)權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意上市的。

　　違反產(chǎn)權(quán)人與原產(chǎn)權(quán)單位購房約定的。

　　國家、省、市規(guī)定不能上市的。

　　房改房買賣過戶要什么手續(xù)?

　　房改房買賣過戶需要以下手續(xù)：

　　確認(rèn)產(chǎn)權(quán)：賣方要確認(rèn)房改房的產(chǎn)權(quán)是否清晰，有無抵押、查封等限制交易的情況，同時需確保已按規(guī)定繳納相關(guān)費用并取得完全產(chǎn)權(quán)。部分房改房可能存在原產(chǎn)權(quán)單位是否同意轉(zhuǎn)讓的問題，若單位無異議且產(chǎn)權(quán)明晰，才可繼續(xù)后續(xù)流程。

　　準(zhǔn)備材料：買賣雙方需準(zhǔn)備身份證、戶口簿、結(jié)婚證(已婚者)、房產(chǎn)證、購房合同等相關(guān)材料原件及復(fù)印件。此外，還可能需要提供房改房的相關(guān)審批文件等資料。

　　簽訂合同：雙方就房屋價格、付款方式、交房時間等條款協(xié)商一致后，簽訂正式的房屋買賣合同。

　　申請過戶：買賣雙方共同向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門提出過戶申請，提交準(zhǔn)備好的材料。房地產(chǎn)管理部門會對申請及材料進(jìn)行審核，核實房屋產(chǎn)權(quán)情況和交易的合法性。

　　繳納稅費：根據(jù)規(guī)定，買賣雙方需繳納相應(yīng)的稅費，如契稅、個人所得稅、土地出讓金等。土地出讓金通常是房改房上市交易時需補交的，將房屋性質(zhì)轉(zhuǎn)為商品房，具體金額和標(biāo)準(zhǔn)因地區(qū)而異。

　　辦理產(chǎn)權(quán)變更登記：在完成稅費繳納后，房地產(chǎn)管理部門會為買方辦理新的房產(chǎn)證，完成房改房的買賣過戶手續(xù)。

　　不同地區(qū)對于房改房買賣過戶的政策和要求可能存在差異，建議買賣雙方提前向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門或不動產(chǎn)登記機構(gòu)詳細(xì)咨詢，以確保交易順利進(jìn)行。

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來源：臨律-房改房買賣最新規(guī)定2025，房改房買房規(guī)定