一、賣(mài)房子時(shí)還有貸款怎么辦

賣(mài)房子時(shí)還有貸款，可通過(guò)以下常見(jiàn)方式處理：

一是提前還清貸款。賣(mài)家自籌資金或利用買(mǎi)家支付的首付款提前結(jié)清剩余貸款，解除房屋抵押狀態(tài)，之后按正常流程辦理房屋過(guò)戶(hù)交易手續(xù)。此方式能使交易流程相對(duì)簡(jiǎn)潔，避免后續(xù)復(fù)雜問(wèn)題。

二是辦理轉(zhuǎn)按揭。即把賣(mài)方的剩余貸款債務(wù)轉(zhuǎn)移到買(mǎi)方名下，前提是銀行同意辦理且買(mǎi)方符合貸款條件。需買(mǎi)賣(mài)雙方與貸款銀行溝通，按銀行要求提供相關(guān)資料，完成一系列手續(xù)，包括重新評(píng)估房屋價(jià)值、審核買(mǎi)方資質(zhì)等。

三是讓買(mǎi)家墊資還款。經(jīng)協(xié)商，買(mǎi)家先支付部分購(gòu)房款用于賣(mài)家償還貸款解押，之后再進(jìn)行房產(chǎn)過(guò)戶(hù)和后續(xù)交易流程。但這種方式對(duì)買(mǎi)家有一定風(fēng)險(xiǎn)，為保障安全，雙方需簽訂詳細(xì)協(xié)議，明確資金用途、解押時(shí)間、違約責(zé)任等關(guān)鍵事項(xiàng)。

在處理有貸款房屋售賣(mài)時(shí)，務(wù)必提前了解銀行政策和相關(guān)法律法規(guī)，謹(jǐn)慎操作，保障交易雙方合法權(quán)益。

二、賣(mài)房子如何與買(mǎi)家談判

在與買(mǎi)家談判出售房屋時(shí)，可參考以下要點(diǎn)：

明確自身底線(xiàn)。清楚知曉自己能接受的最低售價(jià)、付款方式、交房時(shí)間等關(guān)鍵條件，這是談判的基礎(chǔ)，避免在談判中輕易讓步而損害自身利益。

了解買(mǎi)家需求。提前與買(mǎi)家溝通，掌握其購(gòu)房目的、預(yù)算、對(duì)房屋的特殊要求等信息，以便在談判中針對(duì)性地闡述房屋優(yōu)勢(shì)，滿(mǎn)足其核心需求。

突出房屋價(jià)值。詳細(xì)介紹房屋的獨(dú)特賣(mài)點(diǎn)，如地段優(yōu)勢(shì)、裝修情況、配套設(shè)施等，讓買(mǎi)家認(rèn)識(shí)到房屋的價(jià)值，增強(qiáng)其購(gòu)買(mǎi)意愿。

靈活應(yīng)對(duì)價(jià)格談判。若買(mǎi)家提出降價(jià)要求，不要急于拒絕，可通過(guò)闡述房屋成本、市場(chǎng)行情等，表明價(jià)格的合理性；同時(shí)，也可考慮在其他方面做出一定讓步，如贈(zèng)送部分家具、承擔(dān)部分稅費(fèi)等，以平衡雙方利益。

營(yíng)造良好氛圍。保持專(zhuān)業(yè)、禮貌的態(tài)度，避免情緒化表達(dá)，讓談判在和諧的氛圍中進(jìn)行，更有利于達(dá)成交易。

三、賣(mài)房子時(shí)土地出讓金歸誰(shuí)出

在賣(mài)房子時(shí)，土地出讓金的承擔(dān)主體需根據(jù)具體情況確定：

一是已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售。在這種情況下，一般由賣(mài)方繳納土地出讓金。因?yàn)檫@類(lèi)房屋在最初取得時(shí)，土地是通過(guò)劃撥方式取得的，上市交易時(shí)需補(bǔ)繳土地出讓金，以實(shí)現(xiàn)土地性質(zhì)從劃撥轉(zhuǎn)為出讓?zhuān)瑥亩鲜袌?chǎng)交易條件。

二是商品房交易。如果商品房的土地是通過(guò)出讓方式取得，且在土地出讓合同約定的使用年限內(nèi)進(jìn)行正常的二手房交易，通常不存在再次繳納土地出讓金的問(wèn)題。但如果土地出讓年限屆滿(mǎn)，后續(xù)需續(xù)期的，可能需繳納一定費(fèi)用，此時(shí)一般由土地使用者，也就是房屋所有權(quán)人承擔(dān)。

三是其他特殊情況。比如土地用途變更等導(dǎo)致需要補(bǔ)繳土地出讓金的，通常由提出變更申請(qǐng)并從中受益的一方承擔(dān)?？傊?，具體由誰(shuí)承擔(dān)應(yīng)依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)及實(shí)際情況判斷。

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