一、拆遷補(bǔ)償經(jīng)驗(yàn),與拆遷方談補(bǔ)償?shù)募记捎心男?/h3>

比如前兩天，當(dāng)事人張先生就遇到了這樣的情況。他們家在縣城里的一棟房子正遇到拆遷，土地是國(guó)有土地，在九幾年自建了三層小樓。一樓是鋪面，有180平，二三層是住房，面積360平。周邊商鋪的市場(chǎng)價(jià)在一萬(wàn)多，住宅在五千左右。簡(jiǎn)單算一算，貨幣補(bǔ)償應(yīng)該有300萬(wàn)元以上?？墒?，征收辦給的全部補(bǔ)償加起來(lái)不到180萬(wàn)元，與張先生的心理預(yù)期差距懸殊。

內(nèi)心不平衡的張先生決定去找征收方談一談。可是，由于張先生對(duì)征地拆遷法律知識(shí)了解比較少，面對(duì)征收辦的工作人員，說(shuō)不出個(gè)所以然來(lái)。于是，對(duì)方態(tài)度強(qiáng)硬地回復(fù)：補(bǔ)償就這么多，一分錢都不會(huì)再加了，如果不簽字，時(shí)間到了就強(qiáng)拆。

受了一肚子氣的張先生垂頭喪氣的回了家，雖然心有不甘，但是再也沒(méi)有勇氣去找征收方談判。他隨后打電話找到愛(ài)土拆遷律師團(tuán)，希望律師介入為他爭(zhēng)取公平、合理的拆遷補(bǔ)償。

心中有理，口難開(kāi)？那是你沒(méi)掌握和拆遷方談補(bǔ)償?shù)募记桑?

為什么張先生明明占著理，卻在房屋拆遷談判中處于明顯的下風(fēng)，沒(méi)談成還受了窩囊氣呢？

我們有一句話俗話叫做說(shuō)話到位，事半功倍。我國(guó)城鎮(zhèn)化已經(jīng)推進(jìn)了相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間，征地拆遷各項(xiàng)程序已經(jīng)十分成熟。如何與被征收人進(jìn)行談判，拆遷方已經(jīng)積累了很多方法和套路。而被拆遷人基本都是第一次拆遷，大多都是門外漢。如果沒(méi)有充分的準(zhǔn)備、過(guò)硬的依據(jù)，清晰的思路和專業(yè)人士的指導(dǎo)，談判失敗就是在所難免的事情。

在愛(ài)土拆遷律師團(tuán)承辦了大量征地拆遷案件之后，我們總結(jié)了以下幾點(diǎn)與拆遷方談判的經(jīng)驗(yàn)，供各位參考。

學(xué)姜太公釣魚，瞅準(zhǔn)談判時(shí)機(jī)，換取最大籌碼

做什么事情，都講究一個(gè)時(shí)機(jī)，拆遷談判更是如此。拆遷剛剛開(kāi)始，拆遷方都還沒(méi)有啟動(dòng)談判簽約程序，您上去就要跟人談，未免太過(guò)著急。拆遷進(jìn)行到收尾階段，該簽的都簽差不多了，就剩下您們最后幾戶，您此時(shí)去談?dòng)痔砹耍瑳](méi)有實(shí)際意義。

所以，在遇到拆遷征收的時(shí)候，首先要做的不是沖上去談判，而是要了解拆遷征收的基本程序。結(jié)合拆遷方的工作進(jìn)展，先搞清楚您們這里的拆遷已經(jīng)進(jìn)行到什么階段，找準(zhǔn)與拆遷方談判的時(shí)機(jī)。

愛(ài)土拆遷律師團(tuán)認(rèn)為，拆遷方積極主動(dòng)找您談的時(shí)候，就是最佳的談判時(shí)機(jī)。一般來(lái)說(shuō)，拆遷方的工作人員會(huì)主動(dòng)找您談兩到三次，被拆遷人要利用這兩到三次的談判機(jī)會(huì)，做好鋪墊，提出訴求，達(dá)成合意。

愛(ài)土拆遷律師團(tuán)提醒您：除非您已經(jīng)決定接受拆遷方給您的補(bǔ)償方案，否則，任何時(shí)候，您主動(dòng)找拆遷方談，都是不明智的。

事先評(píng)估自家補(bǔ)償價(jià)值，樹(shù)立明確的談判目標(biāo)。

有一些被拆遷人，對(duì)自己的土地、房屋值多少錢心理沒(méi)譜。往往是根據(jù)別人的態(tài)度來(lái)評(píng)判自己的土地、房屋的價(jià)值。拆遷方態(tài)度寬松一點(diǎn)，他就水漲船高亂要價(jià)；而一旦對(duì)方態(tài)度強(qiáng)硬，他就大氣都不敢出一口。這是一種投機(jī)者的心態(tài)，根本就是錯(cuò)誤的方法。

征地拆遷中，使房屋被征收群眾的居住條件有所改善，原有生活水平不降低，這是一條基準(zhǔn)線。被拆遷人可以根據(jù)這一原則，來(lái)評(píng)估自己的房屋被拆遷之后的補(bǔ)償。如果換房，要換多大的房子；如果貨幣補(bǔ)償，要補(bǔ)償多少錢才合適，并圍繞這樣一個(gè)目標(biāo)來(lái)展開(kāi)與拆遷方的談判。

二、拆遷如何談判

法律分析：談判對(duì)象要有選擇性：在涉及到提出拆遷補(bǔ)償要求的問(wèn)題上，一般在進(jìn)行第一輪報(bào)價(jià)前可以與一般的工作人員先行了解，通過(guò)實(shí)際沒(méi)有談判權(quán)限的工作人員反應(yīng)自己較高或者認(rèn)為無(wú)法達(dá)到的報(bào)價(jià)，通過(guò)對(duì)其向上反饋結(jié)果的試探、從其字里行間獲取有用信息，了解對(duì)方的可承受價(jià)格與底線。其次，從談判技巧上講，也不主張?jiān)谡勁械囊婚_(kāi)始就與高層人員交談，這樣能保證較大的回旋余地，等到在項(xiàng)目調(diào)查和其他渠道中抓住對(duì)方的把柄和短處，足以撼動(dòng)談判的地位時(shí)候找到高層人員，一錘定音。最后，多方的獲取信息也極為重要，一般高層的信號(hào)都會(huì)逐級(jí)通過(guò)工作人員釋放出來(lái)，及時(shí)的把握信息、判斷形勢(shì)，有利于最終獲得最理想的談判結(jié)果。

法律依據(jù)：《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 第八條 為了保障國(guó)家安全、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定：

（一）國(guó)防和外交的需要；

（二）由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

（三）由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

三、政府拆遷補(bǔ)償談判技巧

法律主觀：1、拆遷談判時(shí)，拆遷戶經(jīng)常被約到拆遷辦公室或者指揮部等地點(diǎn)，去協(xié)商談判補(bǔ)償事宜。 2、因?yàn)椴煌恼勁协h(huán)境，對(duì)談判者才智的發(fā)揮會(huì)起到或大或小的激發(fā)作用，有利的地點(diǎn)、場(chǎng)所能夠增強(qiáng)談判者的談判地位和談判實(shí)力，同時(shí)也可壓制談判對(duì)手的談判空間。 3、應(yīng)對(duì)策略：拆遷戶要懂得拒絕且應(yīng)友好的拒絕拆遷公司工作人員談判邀請(qǐng)，爭(zhēng)取對(duì)自己有利的談判地點(diǎn)。

法律客觀：《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十六條 房屋征收部門與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報(bào)請(qǐng)作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。補(bǔ)償決定應(yīng)當(dāng)公平，包括本條例第二十五條第一款規(guī)定的有關(guān)補(bǔ)償協(xié)議的事項(xiàng)。被征收人對(duì)補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

四、房屋拆遷怎么談判

在進(jìn)行房屋拆遷談判時(shí)需要找準(zhǔn)合理的定位、善于分析和判斷并抓住拆遷人心理進(jìn)行談判，那么雙方在進(jìn)行拆遷談判時(shí)也是需要將拆遷的具體費(fèi)用以及拆遷的方案確定下來(lái)，同時(shí)雙方也是需要簽訂拆遷協(xié)議，如果在協(xié)議履行的過(guò)程中有任何違規(guī)行為也是可以立即解除合同。一、門市拆遷裝修補(bǔ)償如下：1、宅基地補(bǔ)償費(fèi)；2、房屋補(bǔ)償費(fèi)及裝修費(fèi)；3、安置費(fèi)和搬遷費(fèi)；4、困難補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)；5、房屋內(nèi)各項(xiàng)家電移機(jī)補(bǔ)償；6、非住宅房屋營(yíng)運(yùn)損失補(bǔ)償?shù)?。拆遷是指取得拆遷許可的單位，根據(jù)城市設(shè)規(guī)劃要求和政府所批準(zhǔn)的用地文件，依法拆除建設(shè)用地范圍內(nèi)的房屋和附屬物，將該范圍內(nèi)的單位和居民重新安置，并對(duì)其所受損失予以補(bǔ)償?shù)姆尚袨?。二、房屋拆遷需要經(jīng)過(guò)以下程序：1、市、縣級(jí)人民政府先進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，將征收補(bǔ)償費(fèi)用籌措到位。2、市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定及時(shí)將房屋征收的決定向被征收人進(jìn)行公告。3、房屋征收部門與被征收人協(xié)商確定房屋補(bǔ)償協(xié)議。4、按照補(bǔ)償協(xié)議支付補(bǔ)償費(fèi)用后，對(duì)房屋實(shí)施拆除措施。法律依據(jù)：《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》 第二十五條 實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例第二十四條的規(guī)定，計(jì)算被拆遷房屋的補(bǔ)償金額和所調(diào)換房屋的價(jià)格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)。 拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人給予貨幣補(bǔ)償。

五、拆遷補(bǔ)償方式

法律分析：一、貨幣補(bǔ)償；二、產(chǎn)權(quán)置換；三、結(jié)合型補(bǔ)償。

法律依據(jù)：《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 第十七條 作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括：

（一）被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；

（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。

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投稿：任鈺詩(shī)

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