一、租賃合同拆遷補(bǔ)償約定不明,當(dāng)租賃房屋遇上征收—補(bǔ)償款應(yīng)該如何分配

某某木材加工廠訴某某汽車維修公司、陳某良房屋租賃合同糾紛案

關(guān)鍵詞

房屋租賃合同 房屋征收 補(bǔ)償款. 停產(chǎn)停業(yè)損失

裁判要旨

　　房屋在租賃期限內(nèi)被征收，合同對(duì)征收補(bǔ)償款的分配未作約定或約定不明，承租人請(qǐng)求支付征收補(bǔ)償款中房屋裝飾裝修價(jià)值補(bǔ)償、搬遷和臨時(shí)安置補(bǔ)償?shù)?，?yīng)予支持。承租人請(qǐng)求支付征收補(bǔ)償款中停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償?shù)?，綜合考慮出租人的租金損失、承租人的經(jīng)營(yíng)損失等因素，依據(jù)公平原則，酌情予以支持。對(duì)于出租人而言，案涉房屋被征收也意味著其停止出租房屋獲利，不應(yīng)輕易否定出租人根據(jù)其租金收入損失分割停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償利益的權(quán)利。

裁判理由

一、關(guān)于地上附著物補(bǔ)償款900298元的歸屬問(wèn)題。

首先，雙方簽訂的合同系廠房租賃合同，并非土地租賃合同，案涉合同第六條明確約定甲方將廠房出租給乙方作生產(chǎn)用途使用，即某木材加工廠出租給鑫通公司的租賃標(biāo)的物為廠房，而非土地。

其次，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第九十條之規(guī)定，當(dāng)事人對(duì)自己提出的主張，有責(zé)任提供證據(jù)，當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。沒(méi)有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果，本案中，某某汽車維修公司雖主張其自租賃案涉土地至今，對(duì)案涉土地作了不同程度的工程建設(shè)搭建和地面硬底化施工等工程，并據(jù)此主張對(duì)案涉地上附著物享有所有權(quán)，但某某汽車維修公司未提供充分的證據(jù)證明其主張，依法應(yīng)承擔(dān)舉證不能的不利后果。

再次，《廠房租賃合同》明確約定，如遇政府征用，出租人應(yīng)補(bǔ)償承租人帶來(lái)搬遷的相關(guān)費(fèi)用，案涉合同系因政府征收導(dǎo)致合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，某某汽車維修公司主張某木材加工廠補(bǔ)償相關(guān)費(fèi)用，符合合同約定。

本院綜合考慮案涉合同租賃年限以及承租人因經(jīng)營(yíng)需要客觀上確會(huì)存在一定程度的投入，基于公平原則，酌定某某汽車維修公司對(duì)地上附著物補(bǔ)償款的30%即270089.4元（900298元×30%）享有所有權(quán)。

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二、關(guān)于停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償款94131元的歸屬問(wèn)題。

停產(chǎn)停業(yè)的損失是指因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)的直接效益損失，承租人由于案涉合同基于政府征收行為而無(wú)法繼續(xù)履行，不得不終止生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，必然產(chǎn)生實(shí)際的經(jīng)營(yíng)損失，而對(duì)于出租人而言，案涉房屋被征收也意味著其停止出租房屋獲利，故不應(yīng)輕易否定出租人分割停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償利益的權(quán)利。

一審認(rèn)定停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償款全部歸承租人某某汽車維修公司所有，屬事實(shí)認(rèn)定有誤，本院二審予以糾正。本院綜合考慮出租人的租金損失、承租人的經(jīng)營(yíng)損失等因素，依據(jù)公平原則，確認(rèn)承租人某某汽車維修公司和出租人某木材加工廠就停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償款按各50%分配，即某某汽車維修公司對(duì)停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償款94131元的50%即47065.5元（94131元×50%）享有所有權(quán)。

綜上，本院確認(rèn)某某汽車維修公司對(duì)征收補(bǔ)償款中的369998.9元（設(shè)備物資補(bǔ)償款52844元+停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償款47065.5元+地上附著物補(bǔ)償款270089.4元）享有所有權(quán)。

二、租賃房屋被征收后對(duì)租戶的賠償

租賃房屋被征收后對(duì)租戶的賠償如下：1、拆遷租賃房屋的，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對(duì)房屋承租人進(jìn)行安置的，拆遷人對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償；2、被拆遷人與房屋承租人對(duì)解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換；3、產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與承租人重新訂立房屋承租租賃合同；4、被拆遷房屋的室內(nèi)自行裝修裝飾補(bǔ)償金額，由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以通過(guò)委托評(píng)估確定。所以被拆遷人與承租人解除合同的，裝修裝飾費(fèi)由被拆遷人支付。出租人應(yīng)在租賃期限內(nèi)承擔(dān)交付義務(wù)和瑕疵擔(dān)保責(zé)任，即出租人要在租期內(nèi)保證房屋能夠正常使用。出租人與承租人應(yīng)根據(jù)征收的時(shí)點(diǎn)與租賃期限的關(guān)系確定雙方的損失分擔(dān)：如征收發(fā)生在租賃期限內(nèi)，承租人的合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，補(bǔ)償款就可以酌情彌補(bǔ)剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值等損失。承租人在使用房屋的過(guò)程中對(duì)房屋進(jìn)行了擴(kuò)改建，此時(shí)發(fā)生征收，應(yīng)核實(shí)合同約定的租賃部位與實(shí)際使用的部位是否一致，以及有無(wú)約定對(duì)租賃部位的改動(dòng)事宜，如有超出合同約定的部位納入了征收補(bǔ)償?shù)姆秶?，那么承租人有?quán)針對(duì)該部分的補(bǔ)償主張權(quán)利。房屋征收部門對(duì)被征收人的補(bǔ)償一般包括，房屋價(jià)值補(bǔ)償、停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償、裝潢補(bǔ)償以及搬遷安置補(bǔ)償?shù)?。征收補(bǔ)償?shù)牟煌铐?xiàng)，對(duì)應(yīng)的是不同的損失，應(yīng)根據(jù)其補(bǔ)償?shù)男再|(zhì)和目的分別予以判斷?！痉梢罁?jù)】《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第六條 為了公共利益的需要，國(guó)家可以征收國(guó)有土地上單位和個(gè)人的房屋，并依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。具體辦法由國(guó)務(wù)院規(guī)定。

三、租賃房屋被征收后對(duì)租戶的賠償標(biāo)準(zhǔn)是什么

一、租賃房屋被征收后對(duì)租戶的賠償標(biāo)準(zhǔn)是什么1、拆遷租賃房屋的，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對(duì)房屋承租人進(jìn)行安置的，拆遷人對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)嘗，被拆遷房屋的室內(nèi)自行裝修裝飾補(bǔ)償金額，由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以通過(guò)委托評(píng)估確定。所以被拆遷人與承租人解除合同的，裝修裝飾費(fèi)由被拆遷人支付。2、法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第六條為了公共利益的需要，國(guó)家可以征收國(guó)有土地上單位和個(gè)人的房屋，并依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。具體辦法由國(guó)務(wù)院規(guī)定。二、租賃房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是什么1、房屋補(bǔ)償費(fèi)房屋重置費(fèi)，用于補(bǔ)償被拆遷房屋所有權(quán)人的損失，按平方米單價(jià)計(jì)算；2、周轉(zhuǎn)補(bǔ)償費(fèi)，以臨時(shí)居住條件劃?rùn)n，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補(bǔ)貼；3、獎(jiǎng)勵(lì)性補(bǔ)償費(fèi)，用于鼓勵(lì)被拆遷房屋住戶積極協(xié)助房屋拆遷或主動(dòng)放棄一些權(quán)利如自愿遷往郊區(qū)或不要求拆遷單位安置住房；4、由宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)、被拆遷房屋重置成新價(jià)構(gòu)計(jì)算公式為，房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)等于宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)乘宅基地面積加被拆遷房屋重置成新價(jià)。

四、土地出租后被征用如何補(bǔ)償

法律分析：承租的土地在承租期限內(nèi)被征收的，按承租合同的約定給予補(bǔ)償。承租人可以獲利青苗補(bǔ)助、地上附著物賠償?shù)鹊难a(bǔ)償。依據(jù)相關(guān)法律的規(guī)定，對(duì)個(gè)人承租的土地進(jìn)行征收時(shí)，個(gè)人承包者是可以獲得青苗和地上附著物補(bǔ)償費(fèi)用的。

　　

法律依據(jù)：《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》 第二十二條 承包地被依法征收，承包方請(qǐng)求發(fā)包方給付已經(jīng)收到的地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)的，應(yīng)予支持。承包方已將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)以轉(zhuǎn)包、出租等方式流轉(zhuǎn)給第三人的，除當(dāng)事人另有約定外，青苗補(bǔ)償費(fèi)歸實(shí)際投入人所有，地上附著物補(bǔ)償費(fèi)歸附著物所有人所有。

五、房屋租賃期間遇到征收

法律分析：遇到政府征收出租土地的，土地租賃合同并不會(huì)自動(dòng)解除。征收土地是不可抗力因素，出租人可以通知承租人解除合同。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》 第十七條 承包方享有下列權(quán)利：(一)依法享有承包地使用、收益的權(quán)利，有權(quán)自主組織生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和處置產(chǎn)品;(二)依法互換、轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán);(三)依法流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營(yíng)權(quán);(四)承包地被依法征收、征用、占用的，有權(quán)依法獲得相應(yīng)的補(bǔ)償;(五)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

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投稿：顧芮

內(nèi)容審核：趙正群律師