老城區(qū)的房子拆遷補(bǔ)償方法,四十年房齡拆遷新規(guī),法律主觀:房齡超過(guò)40年不一定會(huì)拆遷。拆遷與房屋質(zhì)量、經(jīng)濟(jì)規(guī)劃有關(guān),房齡不是決定拆遷的唯一因素。 拆遷的情形有: 1、房子是危房,即使改造也無(wú)法住人,這種房子會(huì)被拆遷,以保障居民的人身安全。
房齡超過(guò)40年不一定會(huì)拆遷。拆遷與房屋質(zhì)量、經(jīng)濟(jì)規(guī)劃有關(guān),房齡不是決定拆遷的唯一因素。 拆遷的情形有: 1、房子是危房,即使改造也無(wú)法住人,這種房子會(huì)被拆遷,以保障居民的人身安全。 2、因市政工程規(guī)劃建設(shè)的需要,比如修高速、公園、地鐵等,在規(guī)劃線路附近的房子會(huì)被拆遷。 3、地理位置比較好,土地價(jià)值往往高于房屋價(jià)值,房子超過(guò)40年的可能會(huì)被拆除,會(huì)被重新修建。
《土地管理法》第五十八條 有下列情形之一的,由有關(guān)人民政府自然資源主管部門報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn),可以收回國(guó)有土地使用權(quán): (一)為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建以及其他公共利益需要,確需使用土地的; (二)土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿,土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者申請(qǐng)續(xù)期未獲批準(zhǔn)的; (三)因單位撤銷、遷移等原因,停止使用原劃撥的國(guó)有土地的; (四)公路、鐵路、機(jī)場(chǎng)、礦場(chǎng)等經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢的。 依照前款第(一)項(xiàng)的規(guī)定收回國(guó)有土地使用權(quán)的,對(duì)土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。
很多人認(rèn)為,房齡超過(guò)40年是一種拆遷的標(biāo)準(zhǔn)。一般商品住宅的產(chǎn)權(quán)是70年,但沒有法律規(guī)定商品住宅超過(guò)多少年不能住人。所以,是否拆遷,得看經(jīng)濟(jì)規(guī)劃或者房屋質(zhì)量,與房齡關(guān)系大,并非房齡超過(guò)40年就一定拆遷的。目前會(huì)拆遷主要有三種情況:1.就是2000年之前建成的房屋,如果房子已經(jīng)是危房,到了即使改造也無(wú)法住人的程度,這類房子肯定會(huì)在拆遷的范圍內(nèi),以保障居民的人身安全。2.影響市政工程規(guī)劃建設(shè)的房子,比如修高速、公園、地鐵在規(guī)劃線路的時(shí)候碰到一些房子,而這些房子也最有可能被拆除。3.地理位置特別好的房子,這些房子拆遷成本可能會(huì)高,但拆除之后仍然有利可圖,那么這些房子也最有可能被拆。典型如城區(qū)中心的“老破小”,由于土地價(jià)值往往高于房屋價(jià)值,即使房屋沒有超過(guò)40年,開發(fā)商也寧愿支付高額拆遷費(fèi)用來(lái)進(jìn)行拆遷,重新修建新房子。二、通行的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)2011年11月19日國(guó)務(wù)院第141次常務(wù)會(huì)議通過(guò)的《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》,拆遷補(bǔ)償主要包括房屋價(jià)值;房屋搬遷、安置價(jià)值的補(bǔ)償,以及因?yàn)檎魇赵斐傻耐.a(chǎn)停業(yè)的補(bǔ)償。第十七條 作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括: ?。ㄒ唬┍徽魇辗课輧r(jià)值的補(bǔ)償; ?。ǘ┮蛘魇辗课菰斐傻陌徇w、臨時(shí)安置的補(bǔ)償; ?。ㄈ┮蛘魇辗课菰斐傻耐.a(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償?! ∈小⒖h級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法,對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。由于各地政策法規(guī)不一樣,具體項(xiàng)目執(zhí)行情況也不一樣,因此房屋拆遷也有若干種補(bǔ)償方式??偨Y(jié)起來(lái),大概有以下幾種:1.貨幣補(bǔ)償貨幣補(bǔ)償是通過(guò)不同的法定依據(jù)由專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行專業(yè)的估價(jià),生成有據(jù)可循的補(bǔ)償金額。房屋拆遷的貨幣補(bǔ)償=合法擁有房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格+房屋裝修裝飾商定補(bǔ)償金額(或者評(píng)估確定的房屋裝修裝飾補(bǔ)償金額)。房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格會(huì)有專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估,由于房產(chǎn)所處城市、地段的差異,房產(chǎn)本身的房齡、建筑情況,會(huì)有很大差別,不一定房齡大的房子價(jià)格就低。2.產(chǎn)權(quán)置換產(chǎn)權(quán)置換也被稱作產(chǎn)權(quán)調(diào)換,根據(jù)評(píng)估方法不同,有兩種置換方式。價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)置換指的是依照法定程序,通過(guò)對(duì)被拆遷人房屋的產(chǎn)權(quán)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估,之后再以新建房屋的產(chǎn)權(quán)予以價(jià)值的等價(jià)置換。面積標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)置換指的是以房屋建筑面積為基礎(chǔ),在應(yīng)安置面積內(nèi)不結(jié)算差價(jià)的異地產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。3.結(jié)合補(bǔ)償結(jié)合補(bǔ)償是指既給貨幣補(bǔ)償又給產(chǎn)權(quán)置換。不同城市不同項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)并不一致,例如,有的城市會(huì)規(guī)定拆遷最低補(bǔ)償金額和最小回遷面積。因此,具體發(fā)生征收拆遷時(shí),以當(dāng)?shù)氐牟疬w補(bǔ)償公告為準(zhǔn)。三、國(guó)家政策推行老舊小區(qū)改造,減少大拆大建國(guó)家層面逐步收緊拆遷政策,房齡高的房子,拆遷的概率逐步降低。2020年7月20日,國(guó)務(wù)院辦公廳公布《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》,指出到“十四五”期末,也就是需在2025年之前力爭(zhēng)基本完成2000年底前建成的需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)。以老舊小區(qū)改造代替拆遷,主要是基于以下幾點(diǎn)考慮:1.過(guò)去的拆遷有一定的貨幣補(bǔ)償,這些貨幣流入樓市,造成了一定程度的房?jī)r(jià)上漲。在“房住不炒”的政策背景下,需要穩(wěn)定房?jī)r(jià)。2.過(guò)去出現(xiàn)了“大拆大建”和“一拆了之”的情況,帶來(lái)不少負(fù)面效果;要減少,或者避免這種只依靠拆遷或改造來(lái)改善城市面貌的情況。按照住建部的規(guī)定,未來(lái)將嚴(yán)格控制大規(guī)模拆遷,原則上老城區(qū)的拆遷面積不得超過(guò)總面積的20%。3.過(guò)去不太重視當(dāng)?shù)刈舻牟疬w意愿,例如城市核心地段的可用土地很少,拆遷后的住戶只能離開生活了幾十年的地方,安置到其他區(qū)域,很多住戶并不喜歡。因此,在新規(guī)定中,也提到了改善居住條件,不得強(qiáng)制搬遷居民,并且片區(qū)內(nèi)或項(xiàng)目居民就地和就近安置率不宜低于50%。因此,很多房齡步入40年的房子,拆遷概率并不大,而是更大可能會(huì)納入老舊小區(qū)改造名單中。法律依據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第八條為了保障國(guó)家安全、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要,有下列情形之一,確需征收房屋的,由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定:(一)國(guó)防和外交的需要;(二)由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要;(三)由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要;(四)由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要;(五)由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要;(六)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。
四十年產(chǎn)權(quán)拆了的賠償是按照房屋所有人與征地機(jī)關(guān)或拆遷的企業(yè)簽訂的拆遷安置協(xié)議來(lái)賠,一般包括拆遷房屋價(jià)值的補(bǔ)償、搬遷安置費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償?shù)取K氖戤a(chǎn)權(quán)的房子拆了,主要看被什么原因和什么部門拆除,被國(guó)家城市規(guī)劃部門進(jìn)行征收拆除,那么國(guó)家相關(guān)部門就應(yīng)該予以賠償,如果是被開發(fā)商建設(shè)拆除,那么開發(fā)商要對(duì)住戶進(jìn)行補(bǔ)償。1、對(duì)四十年產(chǎn)權(quán)房屋進(jìn)行征收的市、縣級(jí)人民政府,應(yīng)該對(duì)被征收房產(chǎn)的人群進(jìn)行補(bǔ)償,補(bǔ)償內(nèi)容包括財(cái)務(wù)或者房屋。2、不論是四十年產(chǎn)權(quán)房還是七十年產(chǎn)權(quán)房,在產(chǎn)權(quán)到期后,房屋產(chǎn)權(quán)正常都是自動(dòng)續(xù)約的,只要房屋擁有人使用沒有違規(guī)行為,就可以繼續(xù)使用,只是需要續(xù)交一部分費(fèi)用,如果強(qiáng)行征收拆除,大部分都需要給被征收房屋的人安置房。四十年產(chǎn)權(quán)的房子雖然是小產(chǎn)權(quán),但也是有產(chǎn)權(quán)證的,任何人在房屋到期或者沒到期對(duì)房屋進(jìn)行拆除都需要給予補(bǔ)償。房屋拆遷賠償標(biāo)準(zhǔn)是什么?房屋拆遷賠付標(biāo)準(zhǔn)如下:1、拆遷補(bǔ)償計(jì)算標(biāo)準(zhǔn):(1)房屋拆遷貨幣補(bǔ)償=合法擁有房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格 房屋裝修裝飾商定補(bǔ)償金額(或經(jīng)評(píng)估確定的房屋裝修裝飾補(bǔ)償金額)(2)房屋拆遷補(bǔ)償差價(jià)=(合法擁有房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格) (房屋裝修裝飾商定補(bǔ)償金額或經(jīng)評(píng)估確定的房屋裝修裝飾補(bǔ)償金額)—(被拆遷人獲得調(diào)換產(chǎn)權(quán)的房屋的評(píng)估價(jià)格)2、拆遷安置費(fèi)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn):(被拆遷人或承租人)房屋拆遷安置費(fèi)=搬遷補(bǔ)助費(fèi) 沒有提供周轉(zhuǎn)房情況下的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi) 超過(guò)過(guò)渡期限的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi) 非住宅房屋因停產(chǎn)、停業(yè)造成的損失賠償費(fèi)(1)如果拆遷人提供周轉(zhuǎn)房且拆遷房屋使用人居住,則公式第二項(xiàng)補(bǔ)助費(fèi)為0;(2)如果拆遷房屋屬住宅房屋,則公式第四項(xiàng)賠償費(fèi)為0。綜上所述,居住40年產(chǎn)權(quán)的房子被拆,通常情況下按照法律規(guī)定會(huì)有三種賠償方式,第一種是進(jìn)行房產(chǎn)調(diào)換,直接給付同等價(jià)位的房屋作為賠償,第二種方式是直接按照房產(chǎn)價(jià)值給予經(jīng)濟(jì)賠償,第三種是采取房屋和現(xiàn)金相結(jié)合的方式進(jìn)行補(bǔ)償,不論那種補(bǔ)償形式,也不論房屋產(chǎn)權(quán)的年限是多少,只要合法建筑拆遷,通常情況下是需要給予一定的補(bǔ)償?shù)摹7梢罁?jù):《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條,作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括:(一)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償;(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償;(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法,對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十八條,征收個(gè)人住宅,被征收人符合住房保障條件的,作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)優(yōu)先給予住房保障。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。
不一定。一般商品房使用期是70年,但具體在住多久以后需要拆遷,需要根據(jù)房屋質(zhì)量,或者經(jīng)濟(jì)規(guī)劃,并非房齡超過(guò)40年就一定會(huì)拆遷的。目前動(dòng)遷的房屋要么是政府征地,要么是開發(fā)商征地。因此,房子動(dòng)遷與房屋時(shí)間長(zhǎng)短沒有直接關(guān)系。當(dāng)然,如果房子存在安全隱患情況的時(shí)候,不排除會(huì)實(shí)施相關(guān)規(guī)劃,對(duì)這個(gè)樓盤進(jìn)行改造或拆遷。房屋拆遷的形式有三種:1、人民政府組織統(tǒng)一拆遷。即由人民政府或其專門委托的單位統(tǒng)一進(jìn)行拆除、補(bǔ)償、安置等工作。它是國(guó)家提倡和鼓勵(lì)采用的拆遷方式、2、自行拆遷。它是指拆遷人自己對(duì)被拆遷人進(jìn)行拆遷安置和補(bǔ)償。主要拆遷業(yè)務(wù)人員必須在拆遷主管機(jī)關(guān)進(jìn)行培訓(xùn),取得拆遷資格證書后才能上崗。3、委托拆遷。它是指拆遷人將房屋拆遷的補(bǔ)償和安置工作委托他人進(jìn)行。被委托人應(yīng)當(dāng)是取得房屋拆遷資格證書的單位。法律依據(jù):《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 第八條 為了保障國(guó)家安全、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要,有下列情形之一,確需征收房屋的,由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定:(一)國(guó)防和外交的需要; ?。ǘ┯烧M織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要;?。ㄈ┯烧M織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要; ?。ㄋ模┯烧M織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要; ?。ㄎ澹┯烧勒粘青l(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要; (六)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。
法律分析:本質(zhì)上說(shuō)“舊改”是一項(xiàng)惠民工程,不僅改善了老舊小區(qū)的環(huán)境,還改善了人們的生活質(zhì)量,尤其是安裝電梯后更加方便老年人出行。不過(guò)這些老舊小區(qū)畢竟房齡在那擺著,即便全面改造之后,還是有拆遷的希望,如果符合下面這3種情況,未來(lái)拆遷的可能性還是很大的。第一,房齡大,存在安全隱患的小區(qū)一些房子即便舊改之后煥然一新,但也是治標(biāo)不治本,房子的質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)峻,存在很大的安全隱患,比如配套設(shè)施陳舊老化,稍有不慎可能引發(fā)停電、漏水、火災(zāi)等問(wèn)題,未來(lái)如果房齡超過(guò)40年或者50年的時(shí)候,房子的安全隱患只會(huì)更多,甚至成為危房,對(duì)于這類房子只有拆遷才能解決所有問(wèn)題,所以拆遷的可能性很大,畢竟安全才是最重要的。第二,處在城市建設(shè)規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的房子隨著城市的快速發(fā)展,處在政府規(guī)劃范圍內(nèi)的老舊小區(qū)還是有很大拆遷可能的,有些城市選擇開發(fā)郊區(qū)來(lái)擴(kuò)展城市規(guī)模,還為了在城市修建地鐵、高架橋、商場(chǎng)等占用一部分地,如果你家恰好在城市規(guī)劃區(qū)域內(nèi),那么只能說(shuō)明你運(yùn)氣很不錯(cuò),畢竟這類拆遷補(bǔ)償都很可觀。第三,地理位置優(yōu)越的老舊小區(qū)通常來(lái)講,開發(fā)商拆遷就是為了掙錢,棚戶改拆遷政府會(huì)給予開發(fā)商很大的補(bǔ)貼,然而“棚改”政策停止后,就沒有政府的補(bǔ)償了,很多開發(fā)商就不會(huì)再輕易再拆了,。但是如果你的小區(qū)地理位置優(yōu)越,未來(lái)很有發(fā)展?jié)摿?,那么開發(fā)商也十分愿意自己出錢拆遷,雖說(shuō)拆遷補(bǔ)償需要給出很多,然而一旦建成新的建筑,帶來(lái)的收益只會(huì)比拆遷補(bǔ)償更多,所以這些地理位置優(yōu)越的老舊小區(qū)也是有很大希望拆遷的。法律依據(jù):《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 第八條 為了保障國(guó)家安全、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要,有下列情形之一,確需要征收房屋的,由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定:(一)國(guó)防和外交的需要;(二)由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要;(三)由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要;(四)由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要;(五)由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要;(六)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。
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投稿:周成
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