一、安徽省地稅 拆遷補償,土地增值稅清算扣除原則及扣除范圍

土地增值稅清算扣除原則

      在土地增值稅清算中，扣除項目金額應當符合下列要求:

      (1)經(jīng)濟業(yè)務(wù)應當是真實發(fā)生的，且是合法、相關(guān)的。

      (2)扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須實際發(fā)生并取得合法有效憑證。

      (3)納稅人的預提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。

      (4)扣除項目金額應當準確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。

      (5)對同一類事項，應當采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準。

      (6)納稅人分期開發(fā)房地產(chǎn)項目的，各分期項目清算方式與扣除項目金額計算分攤方法應當保持一致。

      (7)納稅人支付的罰款、滯納金、資金占用費、罰息以及與該類款項相關(guān)的稅金和因逾期開發(fā)支付的土地閑置費等罰沒性質(zhì)款項，不允許扣除。

      土地增值稅清算扣除范圍

      除以上原則外，扣除項目金額應符合下列規(guī)定:

      (1)取得土地使用權(quán)所支付的金額:

      1以出讓方式取得土地使用權(quán)的，地價款為納稅人所支付的土地出讓金;以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，地價款為按照國家有關(guān)規(guī)定補交的土地出讓金;以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，地價款為向原土地使用人實際支付的地價款。

      2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因接受投資入股而取得土地使用權(quán)的(投資時暫不征收土 地增值稅的)，其土地成本以投資方取得土地使用權(quán)時所支付的金額進行確認。

      3房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因接受投資入股而取得土地使用權(quán)的(投資時征收土地增值稅的)，其土地成本以投資方以土地使用權(quán)作價入股的金額進行確認。

      4納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的契稅計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”準予扣除。

      5對納稅人因容積率調(diào)整等原因補繳的土地出讓金及契稅，準予扣除。

      問題1 取得土地使用權(quán)所支付的金額如何分攤?

      房地產(chǎn)開發(fā)項目在取得土地使用權(quán)時，申報建設(shè)規(guī)劃含地下建筑，且將地下建筑納入項目容積率的計算范疇，并列入產(chǎn)權(quán)銷售的，其地下建筑物可分攤項目對應的土地成本。如交納土地出讓金的非人防地下車庫，在整個開發(fā)項目的土地使用證中會標明地下車庫的土地使用年限和起止日期，同時取得“車庫銷售許可證”，在計算地下車庫土地增值稅扣除項目時可分攤土地成本。其他不納入項目容積率計算范疇或不能提供與取得本項目土地使用權(quán)有關(guān)聯(lián)證明的地下建筑物，不得進行土地成本分攤。(湖北)

      同一個清算項目，可以將取得土地使用權(quán)所支付的金額全部分攤至計入容積率部分的可售建筑面積中，對于不計容積率的地下車位、人防工程、架空層、轉(zhuǎn)換層等不計算分攤?cè)〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額。(廈門)

      關(guān)于無產(chǎn)權(quán)車位分攤土地成本問題，土地成本僅在可售面積中分攤，無產(chǎn)權(quán)的地下車位不分攤土地成本。(新疆)

      問題2政府返還土地款是否沖減取得土地使用權(quán)所支付的成本?

      《關(guān)于土地增值稅有關(guān)業(yè)務(wù)問題的公告》(蘇地稅規(guī)〔2012〕1號)規(guī)定:納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款，在計算土地增值稅時，取得土地使用權(quán)支付的地價款，應以納稅人實際支付土地出讓金(包括后期補繳的土地出讓金)，減去因受讓該宗土地政府以各種形式支付給納稅人的經(jīng)濟利益后予以確認。

      《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干具體問題的公告(征求意見稿)》關(guān)于財政返還資金的處理問題也有類似規(guī)定:地方政府、財政部門以各種名義向房地產(chǎn)開發(fā)項目返還土地出讓金、城市建設(shè)配套費、稅金等，在計算土地增值稅扣除項目金額時應抵減相應項目的扣除項目金額。對不能區(qū)分科目的返還資金，抵減土地出讓金。

      《貴州省土地增值稅清算管理辦法》第四十七條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以各種名義取得的政府返還款(包括土地出讓金、市政建設(shè)配套費、稅金等)，在確認扣除項目金額時應當?shù)譁p相應的扣除項目金額。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得不能區(qū)分扣除項目的政府返還款應抵減“取得土地使用權(quán)所支付的金額”。

      《安徽省地方稅務(wù)局土地增值稅清算管理辦法》第三十七條規(guī)定:取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。其中，取得土地使用權(quán)所支付的地價款是指納稅人依據(jù)有關(guān)土地轉(zhuǎn)讓、出讓合同、協(xié)議及其補充協(xié)議以貨幣或者其他形式支付的款項。依據(jù)有關(guān)土地轉(zhuǎn)讓、出讓合同、協(xié)議及其補充協(xié)議，政府或有關(guān)單位、部門以扶持、獎勵、補助、改制或其他形式返還、支付、撥付給納稅人或其控股方、關(guān)聯(lián)方的金額應從取得土地使用權(quán)所支付的金額中剔除。

      安徽省地方稅務(wù)局解讀:該辦法依據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細則》第五條、第七條第一款規(guī)定制定。在土地出讓、轉(zhuǎn)讓中，土地的出讓、轉(zhuǎn)讓方，依照合同將土地出讓或轉(zhuǎn)讓給受讓方，并依照合同從受讓方取得轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益;土地的受讓方，依照合同受讓土地，并將各種形式經(jīng)濟利益按照合同的要求支付給出讓方或轉(zhuǎn)讓方。因此土地的出讓、轉(zhuǎn)讓和受讓以及相關(guān)經(jīng)濟利益的流入、流出均應從尊重合同當事人真實意思表達?；谶@一基本原則，第三十七條明確“依據(jù)有關(guān)土地轉(zhuǎn)讓、出讓合同、協(xié)議及其補充協(xié)議，政府或有關(guān)單位、部門以扶持、獎勵、補助、改制或其他形式返還、支付、撥付給納稅人或其控股方、關(guān)聯(lián)方的金額應從取得土地使用權(quán)所支付的金額中剔除”。

      (2)土地征用及拆遷補償費。土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。拆遷補償費必須是真實發(fā)生和實際支出的，支付給被拆遷人的拆遷補償、拆遷(回遷)合同和簽收花名冊或簽收憑據(jù)應一一對應。

      1納稅人用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房按視同銷售處理，并按照國稅發(fā)〔2006〕187號文件第三條第(一)款規(guī)定確認收入，同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。納稅人支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費;回遷戶支付給納稅人的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。

      2納稅人采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按國稅發(fā)〔2006〕187號文件第三條第(一)款的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補償費;異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。

      3貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費。

      (3)前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費應當是真實發(fā)生的，虛列的前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費不予扣除。納稅人委托其他單位進行規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪的，提供服務(wù)的單位應當符合相關(guān)法律、法規(guī)的要求。

      (4)建筑安裝工程費。建筑安裝工程費實際發(fā)生額應當與工程結(jié)(決)算報告、審計報告、工程施工合同記載的內(nèi)容相符，并已取得合法有效票據(jù)。

      1納稅人采用自營方式自行施工建設(shè)的，應準確核算施工人工費、材料費、機械臺班使用費等。

      2納稅人在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定扣留的質(zhì)量保證金，在清算截止日已取得建筑安裝施工企業(yè)發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除;未取得發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計算扣除。

      3納稅人應確保所取得相關(guān)發(fā)票的真實性和所載金額的準確性，以及所提供建筑安裝工程費與其施工方登記的建安項目開票信息保持一致。

      (5)納稅人銷售已裝修的房屋，其發(fā)生的合理的裝修費用可以計人房地產(chǎn)開發(fā)成本。

      1納稅人銷售已裝修房屋，應當在《房地產(chǎn)買賣合同》或補充合同中明確約定。沒有明確約定的，其裝修費用不得計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。上述裝修費用不包括納稅人自行采購或委托裝修公司購買的家用電器、可移動家具、日用品、可移動裝飾用品(如窗簾、裝飾畫等)所發(fā)生的支出。

      2納稅人銷售已裝修的房屋時，隨房屋一同出售的家具、家電，如果安裝后不可移動，成為房屋的組成部分，并且拆除后影響或喪失其使用功能的，如整體中央空調(diào)、戶式小型中央空調(diào)、固定式衣柜櫥柜等，其外購成本計入開發(fā)成本予以扣除。

      3納稅人在清算單位以外單獨建造樣板房的、其建造費用、裝修費用不得計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。納稅人在清算單位內(nèi)裝修的樣板房并作為開發(fā)產(chǎn)品對外轉(zhuǎn)讓的，且《房地產(chǎn)買賣合同》明確約定裝修價值體現(xiàn)在轉(zhuǎn)讓價款中的，其發(fā)生的合理的樣板房裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。

      (6)公共配套設(shè)施費

      1公共配套設(shè)施包括納稅人開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場(庫)、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊、人防等為公共事業(yè)建造，不可銷售的公共設(shè)施。

      2建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除。其中“建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的”，可以按照以下原則之一確認:

      A.政府相關(guān)文件中明確規(guī)定屬于全體業(yè)主所有;

      B.經(jīng)人民法院裁決屬于全體業(yè)主共有;

      C.商品房銷售合同、協(xié)議或合同性質(zhì)憑證中注明有關(guān)公共配套設(shè)施歸業(yè)主共有，或相關(guān)公共配套設(shè)施移交給業(yè)主委員會。

      3建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除。

      納稅人建設(shè)的公共配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，應當提供政府、公用事業(yè)單位書面接收文件。

      納稅人建設(shè)的公共配套設(shè)施應由政府、公用事業(yè)單位接收，但因政府、公用事業(yè)單位原因不能接收或未能及時接收的，經(jīng)接收單位或者政府主管部門出具書面材料證明相關(guān)設(shè)施確屬公共配套設(shè)施，且說明不接收或未及時接收具體原因的，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)審核確定后，其成本、費用予以扣除。

      4建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。

      5納稅人預提的公共配套設(shè)施費不得扣除。納稅人分期開發(fā)房地產(chǎn)項目但公共配套設(shè)施滯后建設(shè)的，在部分公共配套設(shè)施已建設(shè)、費用已實際發(fā)生并且已取得合法有效憑證的情況下，可按照各分期清算項目可售建筑面積占項目總可售建筑面積的比例計算清算項目可扣除的公共配套設(shè)施費，但不得超過已實際發(fā)生的金額。

      6納稅人未移交的公共配套設(shè)施轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，不予扣除相應的成本、費用。

      《安徽省地方稅務(wù)局土地增值稅清算管理辦法》第三十九條規(guī)定:

      納稅人開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場(庫)、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊設(shè)施等，建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除;建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，在提供政府、公用事業(yè)單位書面證明后，其成本、費用可以扣除;建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。

      符合下列情況之一的，可以確認為建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有:

      (一)商品房銷售合同、協(xié)議或合同性質(zhì)憑證中注明有關(guān)公共配套設(shè)施歸業(yè)主共有，且房屋登記機構(gòu)在房屋登記簿中對屬業(yè)主共有的物業(yè)服務(wù)用房等配套建筑予以記載的。

      (二)商品房銷售合同、協(xié)議或合同性質(zhì)憑證中未注明有關(guān)公共配套設(shè)施歸業(yè)主共有，但通過其他方式向物業(yè)買受人提供書面公示材料注明有關(guān)公共配套設(shè)施歸業(yè)主共有，且房屋登記機構(gòu)在房屋登記簿中對屬業(yè)主共有的物業(yè)服務(wù)用房等配套建筑予以記截的。

      (三)商品房銷售合同、協(xié)議或合同性質(zhì)憑證中注明有關(guān)公共配套設(shè)施歸業(yè)主共有，或通過其他方式向物業(yè)買受人提供書面公示材料注明有關(guān)公共配套設(shè)施歸業(yè)主共有，但因客觀原因房屋登記機構(gòu)未在房屋登記簿中對屬業(yè)主共有的物業(yè)服務(wù)用房等配套建筑予以記載，主管稅務(wù)機關(guān)應當調(diào)查取證予以確認。

      (四)法院判決書、裁定書、調(diào)解書以及仲裁裁決書確定屬于全體業(yè)主共有的。

      (7)開發(fā)間接費用。

      1開發(fā)間接費是納稅人直接組織、管理開發(fā)項目實際發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。行政管理部門、財務(wù)費用或銷售部門等發(fā)生的管理費用、財務(wù)費用或銷售費用以及企業(yè)行政管理部門(總部)為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用不得列入開發(fā)間接費。2開發(fā)間接費與納稅人的期間費用應按照現(xiàn)行企業(yè)會計準則或企業(yè)會計制度的規(guī)定分別核算。劃分不清、核算混亂的期間費用，全部作為房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除。

      (8)《土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計人扣除項目。

      (9)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=營改增前實際繳納的營業(yè)稅、城建稅、教育費附加+營改增允許扣除的城建稅、教育費附加。地方教育附加可否扣除?要看地方政策口徑，筆者的意見是:不讓扣就有點過分了。

      (10)財政部規(guī)定的其他扣除項目。對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和，加計20%扣除。

      (11)房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除。

      1財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%計算扣除。

      2凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%計算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照本款扣除。

      3納稅人既向融機構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用以上所述兩種辦法。

      4清算時已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應調(diào)整至財務(wù)費用中計算扣除。

      5納稅人據(jù)實列支利息支出的，應當提供貸款合同、利息結(jié)算單據(jù)或發(fā)票。

      6納稅人向金融機構(gòu)支付的財務(wù)咨詢費等非利息性質(zhì)的款項，不得作為利息支出扣除。

      7納稅人向金融機構(gòu)借款，因逾期還款，金融機構(gòu)收取的超過貸款期限的利息、罰息等款項，不得作為利息支出扣除。

      友情提示

      其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，即管理費用和銷售費用以及財務(wù)費用中除利息支出外的其他費用，是應按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本之和5%的比例計算扣除還是按比例與實際發(fā)生孰低原則扣除?關(guān)于這一問題有以下兩種觀點。

      一種觀點認為，根據(jù)實際發(fā)生原則，應該是按孰低原則扣除，按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%計算扣除，指的是此項費用的扣除是孰低原則，如果實際發(fā)生額低于“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%，按實際發(fā)生額扣除;如果實際發(fā)生額高于“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%，按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%計算扣除。

      另一種觀點認為，土地增值稅的計算有別于其他稅種，既然規(guī)定是計算扣除，也明確規(guī)定了計算的基數(shù).應該就是按5%的比例計算，而不按實際發(fā)生的費用來扣除。凡不能轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息，支出或不提供金融機構(gòu)證明的情況下，也無法據(jù)實扣除，只能按10%的比例計算扣除。

      上述關(guān)于“其他房地產(chǎn)開發(fā)費用”扣除比例的爭議來自從不同角度的理解。其實上述兩種觀念的理解均不全面，均未深刻領(lǐng)會其中關(guān)鍵詞的含義。

      關(guān)鍵詞一:“計算扣除”。第二種觀點表達出了“計算扣除”的意思。由于房地產(chǎn)開發(fā)項目歷時周期較長，所發(fā)生的管理費用、銷售費用、財務(wù)費用可能要跨多個年度且不為某一項目單獨發(fā)生，按照實際發(fā)生數(shù)扣除勢必存在數(shù)據(jù)匯總期間的確認和不同項目之間如何分攤的問題。徒增征納雙方之間的矛盾紛爭，不利于實際操作執(zhí)行。而“計算扣除”可以解決這一問題，只要按照既定比例和既定的計算公式計算即可，不必考慮實際發(fā)生的開發(fā)費用多寡，無論主管稅務(wù)機關(guān)還是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，都簡便易行。

      關(guān)鍵詞二:“之內(nèi)”。第一種觀點提到了“之內(nèi)”，第二種觀點忽視了“之內(nèi)”，“之內(nèi)”的漢語言意思為“在一定的數(shù)量、時間、處所、范圍的界限之內(nèi)”。既然規(guī)定5%或10%以內(nèi)，就表示只要不超過5%或10%的比例都是可以的，至于具體比例該是多少，同樣有規(guī)定即“上述具體適用的比例按省級人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行”。例如，《四川省人民政府關(guān)于貫徹〈中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則〉的補充規(guī)定》規(guī)定:其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條第(一)(二)項規(guī)定計算的金額之和的4%計算扣除。第二種觀點忽視“之內(nèi)”的提法，主要還是因為很多地方實施政策直接選取了比例上限5%或10%。

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二、土地增值稅清算條件有哪些

法律分析：納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算：1：房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的;2：整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的;3：直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的(二) 同時，對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算。

法律依據(jù)：《中華人民共和國稅收征收管理法》

第一條 為了加強稅收征收管理，規(guī)范稅收征收和繳納行為，保障國家稅收收入，保護納稅人的合法權(quán)益，促進經(jīng)濟和社會發(fā)展，制定本法。

第二條 凡依法由稅務(wù)機關(guān)征收的各種稅收的征收管理，均適用本法。

第三條 稅收的開征、停征以及減稅、免稅、退稅、補稅，依照法律的規(guī)定執(zhí)行;法律授權(quán)國務(wù)院規(guī)定的，依照國務(wù)院制定的行政法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行。

任何機關(guān)、單位和個人不得違反法律、行政法規(guī)的規(guī)定，擅自作出稅收開征、停征以及減稅、免稅、退稅、補稅和其他同稅收法律、行政法規(guī)相抵觸的決定?！?/p>

第四條 法律、行政法規(guī)規(guī)定負有納稅義務(wù)的單位和個人為納稅人。

法律、行政法規(guī)規(guī)定負有代扣代繳、代收代繳稅款義務(wù)的單位和個人為扣繳義務(wù)人。納稅人、扣繳義務(wù)人必須依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定繳納稅款、代扣代繳、代收代繳稅款。

三、土地增值稅清算是什么

法律分析：土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應繳土地增值稅，填寫《土地增值稅清繳申報表》。并向主管稅務(wù)機關(guān)提供相關(guān)的資料，并辦理土地增值稅清繳手續(xù)，以及結(jié)清房地產(chǎn)項目應繳土地增值稅。納稅人還應當如實申報應繳納的土地增值稅稅額，保證清算申報的真實性、準確性和完整性。

法律依據(jù)：《中華人民共和國稅收征收管理法》

第一條 為了加強稅收征收管理，規(guī)范稅收征收和繳納行為，保障國家稅收收入，保護納稅人的合法權(quán)益，促進經(jīng)濟和社會發(fā)展，制定本法。

第二條 凡依法由稅務(wù)機關(guān)征收的各種稅收的征收管理，均適用本法。

第三條 稅收的開征、停征以及減稅、免稅、退稅、補稅，依照法律的規(guī)定執(zhí)行;法律授權(quán)國務(wù)院規(guī)定的，依照國務(wù)院制定的行政法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行。

任何機關(guān)、單位和個人不得違反法律、行政法規(guī)的規(guī)定，擅自作出稅收開征、停征以及減稅、免稅、退稅、補稅和其他同稅收法律、行政法規(guī)相抵觸的決定?！?/p>

第四條 法律、行政法規(guī)規(guī)定負有納稅義務(wù)的單位和個人為納稅人。

法律、行政法規(guī)規(guī)定負有代扣代繳、代收代繳稅款義務(wù)的單位和個人為扣繳義務(wù)人。納稅人、扣繳義務(wù)人必須依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定繳納稅款、代扣代繳、代收代繳稅款。

四、土地增值稅清算扣除項目有哪些

第一，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第六條規(guī)定：“計算增值額的扣除項目”：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；

（二）開發(fā)土地的成本、費用；

（三）新建房及配套設(shè)施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；

（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

（五）財政部規(guī)定的其他扣除項目?！钡诙鶕?jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條規(guī)定：“條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。

（二）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)）的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。前期工程費，包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費?；A(chǔ)設(shè)施費，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。公共配套設(shè)施費，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

（三）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用），是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按本條

（一）、

（二）項規(guī)定計算的金額之和的5％以內(nèi)計算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按本條

（一）、

（二）項規(guī)定計算的金額之和的10％以內(nèi)計算扣除。上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

五、土地增值稅清算扣除項目包括什么

法律主觀：土地增值稅計算增值額的扣除項目有取得土地使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)土地的成本、費用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金等。土地增值稅納稅期限為房地產(chǎn)合同簽訂之日起七日內(nèi)。一、土地增值稅計算增值額有哪些扣除項目土地增值稅計算增值額的扣除項目如下：1.取得土地使用權(quán)所支付的金額；2.開發(fā)土地的成本、費用；3.新建房及配套設(shè)施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；5.財政部規(guī)定的其他扣除項目。二、土地增值稅納稅期限為多長時間土地增值稅納稅期限為簽訂房地產(chǎn)合同之日起七日內(nèi)。土地增值稅納稅的納稅人應當自房地產(chǎn)合同簽訂之日起7天以內(nèi)向房地產(chǎn)所在地的稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報，并提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書，土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同，房地產(chǎn)評估報告和其他有關(guān)資料，然后按照稅務(wù)機關(guān)核定的稅額和規(guī)定的期限繳納土地增值稅。三、我國的土地增值稅如何征收我國的土地增值稅按照取得的收入扣除規(guī)定的項目后的增值額進行征收以及按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和相應的稅率計算征收。土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入減去法定扣除項目金額后的增值額為計稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第三條規(guī)定，土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和本條例第七條規(guī)定的稅率計算征收。

法律客觀：一、房地產(chǎn)土地增值稅扣除項目有哪些？納稅人財務(wù)制度健全，能真實準確核算收入和成本費用的，按照《條例》和《細則》的有關(guān)規(guī)定，確認其扣除項目金額。（1）獲得土地使用權(quán)的數(shù)額。它包括納稅人為取得土地使用權(quán)支付的土地費用和國家統(tǒng)一規(guī)定支付的有關(guān)費用。（2）成本，開發(fā)土地和新建筑及配套設(shè)施（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補償費、初始工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共設(shè)施配套費和間接成本的發(fā)展。這些費用可以根據(jù)實際數(shù)額扣除。（3）開發(fā)土地和新建住房及其附屬設(shè)施的費用、利息支出的財務(wù)費用，可以通過房地產(chǎn)項目的轉(zhuǎn)讓進行評估，并提供金融機構(gòu)的證明，允許扣除，但不能超過商業(yè)銀行同期貸款計算出的最高貸款額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用在土地使用權(quán)支付金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本的5％以內(nèi)扣除。（4）與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅收。指營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時的印花稅。轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的教育費的附加費也可以從稅收中扣除。（5）增加扣除額。從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可以扣除土地使用權(quán)和房地產(chǎn)開發(fā)成本支付的20％。二、房地產(chǎn)土地增值稅扣除項目能減免嗎？《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定：“有下列情形之一的，免征土地增值稅：1、納稅人建設(shè)普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額百分之二十的。2、因國家建設(shè)需要依法征收回的房地產(chǎn)?！保?）要注意開發(fā)的房地產(chǎn)是否屬于普通標準住宅，凡是從事工業(yè)、商業(yè)用房以及娛樂用房地產(chǎn)，如高爾夫球場、娛樂城、游樂中心等都不屬于免稅范圍；雖屬住宅但造價昂貴，裝修超豪華，占地很大，建筑面積大大超過正常水平的花園別墅、度假村、高級洋樓、高級公寓等，也不屬于免稅范圍。（2）要注意增值額是否低于扣除項目20％的，雖然是普通標準住宅開發(fā)的，但取得的增值額（即毛利潤）高于扣除項目（即成本）20％以上的，也不能予以免稅，而應對其全部增值額按規(guī)定征稅。（3）對因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，要注意對房地產(chǎn)的征用是否符合《土地管理法》和《城市房屋拆遷管理條例》以及各地區(qū)制訂的具體拆遷規(guī)定和征用辦法。只有屬于政府行為（包括政府委托）的征用拆遷，被征用房地產(chǎn)補償收入才免征土地增值稅，而那些屬于商業(yè)性收購和開發(fā)的則不屬于土地增值稅的免稅范圍。土地增值稅是國家的政策是不能夠減免的，如果大家有不知道的，可以去先關(guān)機構(gòu)咨詢工作人員，土地增值稅的管理細則都有所差異，具體的細則按照當?shù)氐囊?guī)定執(zhí)行。

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投稿：孔凱

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