一、中大子公司拆遷補償,假按揭的特征與各方利益沖突

本文著力解決開發(fā)商、銀行、假買受人、真買受人四方之間的合同糾紛，故一切探討基于四方展開。四方關(guān)系可以描述為：開發(fā)商與假買受人訂立房屋買賣合同，首次出售房屋;銀行與假買受人訂立抵押貸款合同，同時由開發(fā)商提供連帶保證;開發(fā)商就同一房屋與真買受人訂立房屋買賣合同，再次出售房屋。四方之間先后成立先買賣合同、貸款合同、抵押合同、保證合同、后買賣合同。假按揭之所以假，是因為開發(fā)商與假買受人之間根本不存在真實交易關(guān)系，訂立買賣合同無非是為套取銀行貸款，其偽造出首付款票據(jù)、收入證明等材料騙取銀行信任，實現(xiàn)融資目的，銀行貸款到帳后少部分貸款用于支付月供，大部分貸款則轉(zhuǎn)做項目建設(shè)或者其他用途。略做思考即可明白：開發(fā)商持有房款70%-80%的貸款，再加之真購房人的房款，全額清償貸款終止貸款合同，或者按期支付月供并不困難，亦真亦假的操作方式可遮掩諸多倪端，使假按揭生態(tài)鏈有序循環(huán)，各方利益不受傷害。然實際結(jié)果看，開發(fā)商不遵守，甚至自始就不想遵守游戲規(guī)則，享受巨大利益之同時卻將巨大風(fēng)險推于銀行與真買受人。假按揭風(fēng)險首先被銀行感知。當開發(fā)商出現(xiàn)斷供超過合同約定期限時，銀行將率先提起貸款合同糾紛之訴，憑借有力證據(jù)，拿到勝訴判決基本不存在懸念，為判決得以執(zhí)行，必然申請法院查封、拍賣涉案房屋。然而，假按揭后必然進行真銷售，開發(fā)商已將同一房屋出售于真買受人，真買受人支付房款，實際占有房屋，盡管產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)尚未辦理，但已經(jīng)以業(yè)主身份行使相關(guān)權(quán)利，一旦法院查封并拍賣房屋，其將成為最終受害者。真買受人可以提出執(zhí)行異議，如果獲得法院支持，則意味著銀行需要另覓可執(zhí)行財產(chǎn)，其債權(quán)最終難以保障。由此看出，銀行與真買受人是假按揭的真正受害者，二方權(quán)利或許皆能獲得保護，或許需要厚此薄彼，究竟結(jié)果如何?各種力量充分博弈后方見分曉。

二、假按揭貸款的法律責(zé)任

法律分析：如果是開發(fā)商通過偽造借款人簽名“假按揭”的，由于根本不存在借款人，因此應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)全部的還款責(zé)任。如果是開發(fā)商和借款人串通進行“假按揭”的，由于借款合同有效，借款人應(yīng)按照合同的約定清償貸款，并由開發(fā)商承擔(dān)連帶保證責(zé)任。當然，借款人履行義務(wù)后，可以以其并未真正購房，也未使用貸款為由要求開發(fā)商返還貸款。在借款合同中一般約定開發(fā)商的保證責(zé)任為“階段性”保證，在借款人所購住房的抵押登記手續(xù)辦理之后，開發(fā)商的連帶責(zé)任即告免除，該筆貸款由借款人以其所購住房提供抵押擔(dān)保。

法律依據(jù)：《中華人民共和國刑事訴訟法》

第四十五條 凡是偽造證據(jù)、隱匿證據(jù)或者毀滅證據(jù)的，無論屬于何方，必須受法律追究。

第四十七條 證人證言必須在法庭上經(jīng)過公訴人，被害人和被告人、辯護人雙方訊問、質(zhì)證，聽取各方證人的證言并且經(jīng)過查實以后，才能作為定案的根據(jù)。法庭查明證人有意作偽證或者隱匿罪證的時候，應(yīng)當依法處理。

三、房產(chǎn)開發(fā)中虛假按揭常見形式及法律風(fēng)險分析

虛假按揭的常見形式：

虛假按揭形式一是內(nèi)部關(guān)系人貸款。通過公司內(nèi)部員工或員工親屬參與購房，并以個人名義向銀行申請按揭貸款，由開發(fā)商統(tǒng)一負責(zé)償還。

虛假按揭形式二是外部關(guān)系人貸款。通過關(guān)聯(lián)企業(yè)(子公司、母公司、建筑單位或業(yè)務(wù)往來企業(yè)等)的員工或員工親屬以個人名義向銀行申請按揭貸款，由開發(fā)商統(tǒng)一負責(zé)償還。

虛假按揭形式三是偽造貸款人資料。開發(fā)商借用或惡意使用他人身份資料申請按揭貸款，虛假借款人申請資料中大多顯示其擔(dān)任廠長、經(jīng)理、董事長等職務(wù)，月薪水平從幾千元到上萬元不等，但實際上這些借款人大多學(xué)歷較低，無穩(wěn)定的職業(yè)，并且通常有著相同的地域特征，如多為異地人員，斷供時間也較接近等。

虛假按揭形式四是開發(fā)商拔高樓價蓄意制造零首付。發(fā)生個人住房虛假按揭貸款的樓盤平均價格一般都比當時同地段同類型的樓房售價要高，幅度為20%到50%不等，開發(fā)商通過人為虛增房價，在最大程度上套取銀行資金，客觀上造成銀行發(fā)放零首付貸款，將所有風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給銀行。

虛假按揭中各方的風(fēng)險

1、虛假按揭中銀行的風(fēng)險

隨著虛假按揭現(xiàn)象的出現(xiàn)，銀行的風(fēng)險也在加大。虛假按揭以欺詐的方式騙取銀行資金，增加了銀行的經(jīng)營風(fēng)險，一旦開發(fā)商資金鏈斷裂，銀行將面臨巨大的資金風(fēng)險，并導(dǎo)致形成新的大量的不良資產(chǎn)。

2、虛假按揭中個人的風(fēng)險

對個人而言，其造假所承擔(dān)的是有限風(fēng)險。個人以購房者名義幫助房地產(chǎn)開發(fā)商進行虛假按揭以后，一旦開發(fā)商無力還貸，從法律形式上來說，銀行就會把形式上的購房人作為被告起訴來主張權(quán)利，但銀行也只能將這些假購房者購置的房屋拍賣，個人在經(jīng)濟上并不會有任何損失。由于個人征信系統(tǒng)的不完善，虛假按揭缺乏相應(yīng)的暴露機制和懲罰機制，在個人實際首付比例不高的情況下，個人造假的止損點往往就是所抵押的房產(chǎn)。

3、虛假按揭中開發(fā)商的風(fēng)險

對開發(fā)商而言，如果其事先與形式上的購房人有內(nèi)部協(xié)議，這種情況下購房合同雖然實質(zhì)上不真實但往往很難被認定為無效，開發(fā)商也不會面臨刑事責(zé)任風(fēng)險。但是如果形式上的購房人以假當真，要求開發(fā)商交付房屋，不配合開發(fā)商辦理相關(guān)手續(xù)，這時法律關(guān)系就會變得更為復(fù)雜，往往會引起連環(huán)訴訟。

但是，有些開發(fā)商借用他人身份證明，在他人不知情的情況下辦理按揭手續(xù)，從銀行套取貸款，這種行為一方面會導(dǎo)致合同無效，另一方面也會導(dǎo)致面臨刑事法律風(fēng)險。根據(jù)我國刑法第六修正案之規(guī)定，以欺騙手段取得銀行貸款，給銀行造成重大損失或者有其他嚴重情節(jié)的，構(gòu)成騙取銀行貸款罪。這種虛假按揭的行為，是以虛假的買賣合同關(guān)系進行虛假交易，目的是為了從銀行獲取貸款資金，給銀行經(jīng)營帶來很大的風(fēng)險。

四、虛假按揭能否構(gòu)成合同欺詐

案情：某房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)某房地產(chǎn)項目時，為了獲得銀行貸款，采用與本公司員工簽訂房屋預(yù)售合同，并向銀行辦理按揭的方式，獲得了銀行的按揭貸款。向銀行按揭后，其所有房屋均在房地產(chǎn)登記管理機關(guān)辦理了房屋抵押登記。后來，該房地產(chǎn)開發(fā)商又將房屋賣給了真正的買房人，并收取了房款，同時也交付了鑰匙，但隱瞞了該房屋已經(jīng)按揭抵押的事實，及至買房人辦理過戶登記時，才從房屋交易登記機關(guān)獲悉房屋登記為他人且已經(jīng)抵押的事實，房屋產(chǎn)權(quán)證無法辦理。買房人以開發(fā)商欺詐售房為由要求與開發(fā)商解除合同并要求開發(fā)商雙倍賠償已付購房款。對此，有兩種意見：一種意見認為，開發(fā)商雖然隱瞞了該房已經(jīng)按揭抵押的事實，但該按揭實為虛假按揭，并非真正的“一房二售”，開發(fā)商已經(jīng)履行了交付房屋的義務(wù)，所謂的先買房的買房人人并非真正的購房人，其也不可能與實際買房人爭房，至于實際買房人的產(chǎn)權(quán)證，只要開發(fā)商將銀行貸款提前還完，就可解除抵押登記，從而使后買房的買房人辦理產(chǎn)權(quán)證的障礙得以消除。因此，開發(fā)商不應(yīng)承擔(dān)雙倍賠償?shù)拿袷仑?zé)任；另一種意見則認為，開發(fā)商在后一售房過程中存在重大欺詐，致使合同無法履行，買房人完全有權(quán)解除合同并要求雙倍賠償。分析：筆者同意第二種意見?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》出臺以后，對于出賣人在訂立商品房買賣合同后，未告知買受人而將房屋抵押給第三人或?qū)⒃摲课葙u與第三人，或者故意隱瞞未取得商品房預(yù)售許可證明或提供虛假商品房預(yù)售許可證明、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實等五種情形下的欺詐行為，規(guī)定了買房人可以要求解除合同，返還購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購款一倍的賠償責(zé)任。該案中，開發(fā)商是否存在欺詐售房，是其是否承擔(dān)雙倍賠償?shù)拿袷仑?zé)任的爭議焦點。后買房人在簽訂商品房預(yù)售合同時，開發(fā)商已經(jīng)將該房向銀行作了抵押登記，但其并未如實告知后買房人，這已經(jīng)構(gòu)成了隱瞞合同重大事項。買房人簽訂購房合同的目的是為了獲得房屋的所有權(quán)，包括占有、使用、收益、處分該房屋的權(quán)利，而房屋一旦設(shè)置了抵押，則影響了其所有權(quán)的功能的發(fā)揮。因此，如果后買房人知道其所購買的房屋已經(jīng)抵押給銀行的事實，其最大的可能就是放棄購買該房屋。事實上，當買房人在支付了房款后，在辦理產(chǎn)權(quán)證時知道房屋已經(jīng)抵押的事實后，其要求解除合同的行為就已經(jīng)表達了其被欺騙后的心理狀態(tài)。因此，開發(fā)商的行為應(yīng)當認定為欺詐行為。第一種意見以開發(fā)商已經(jīng)將房屋鑰匙交給買房人，買房人已經(jīng)實際控制了該房屋為由，認為該房屋不是真正的一房二賣，故得出不能雙倍賠償結(jié)論，但其忽略所有權(quán)的權(quán)能除了還有占有、使用外還有收益、處分的權(quán)能。買房人支付了購買房屋所有權(quán)的對價，不可能只得到房屋的使用權(quán)。此其一。其二，依現(xiàn)代各國民法典的規(guī)定，物權(quán)的公示方法，因不動產(chǎn)物權(quán)或動產(chǎn)物權(quán)的不同而有所區(qū)別，不動產(chǎn)以登記和登記之變更作為權(quán)利享有與變更的公示方法，動產(chǎn)物權(quán)以占有作為權(quán)利享有的公示方法，以占有之移轉(zhuǎn)即交付作為其變更的公示方法。法律賦予登記、登記變更，及占有、交付以公信力，社會公眾可通過登記、登記變更及交付等獲悉物權(quán)的享有與變動情況。在房屋登記機關(guān)登記的產(chǎn)權(quán)人推定為房屋的所有權(quán)人，因此，在房屋交易登記機關(guān)已經(jīng)辦理了預(yù)售房登記的買房人，在法律上推定其為該房屋的所有權(quán)人，其享有對其被登記為產(chǎn)權(quán)人的房屋具有占有、使用、收益、處分的權(quán)能。因此，第一種意見以該買房人不會與后買房人爭房，只是一種善意的推測，并不能排除某一天該買房人以所有權(quán)人的身份向后買房人行使物權(quán)請求權(quán)的可能，也不能排除該買房人日后將該房屋賣與他人的可能，因此，實際買房人的權(quán)利狀態(tài)處于一種極其危險的境地。其三，開發(fā)商欲消除后買房人取得房屋所有權(quán)的法律障礙，并非只是第一種意見所說的由開發(fā)商向銀行提前還完貸款，解除抵押就了事了，由于該房屋已經(jīng)預(yù)售登記為他人，從法律的層面上還需由登記的買房人與實際買房人之間達成房屋轉(zhuǎn)讓的意思表示，把本來由買房人向開發(fā)商購買商品房的行為變成了買房人向他人購買“二手房”的行為，這需要實際買房人與登記買房人二人的共同的意思表示一致才行。而非開發(fā)商的單方行為就可以達到。同時，由于開發(fā)商在后一賣房的行為中違反合同的約定，不能為買房人辦理產(chǎn)權(quán)登記，已經(jīng)構(gòu)成違約，且使合同的目的（買房人取得所有權(quán)登記，賣房人取得價款）無法實現(xiàn)，買房人得以解除合同。

一、房屋買賣欺詐如何賠償

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的相關(guān)規(guī)定，具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：

（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；

（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。

出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：

（一）故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；

（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；

（三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。

五、假按揭貸款有什么特征？

假按揭貸款有什么特征？假按揭貸款有什么特征一、開發(fā)商不具備按揭合作主體資格，或者未與銀行簽訂按揭貸款業(yè)務(wù)合作協(xié)議，未有任何承諾，不承擔(dān)任何義務(wù)，與某些不法之徒相互勾結(jié)，以虛假銷售方式套取銀行按揭貸款；二、以個人住房按揭貸款名義套取企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營用途的貸款；三、以個人住房貸款方式參與不具有真實、合法交易基礎(chǔ)的銀行債權(quán)置換或企業(yè)重組；四、銀行信貸人員與企業(yè)串謀，所定售的房價水分大，向虛擬借款人或不具備真實購房行為的借款人發(fā)放高成數(shù)的個人住房按揭貸款；五、所有借款人均為虛假購房，有些身份和住址不明，有些為外來民工，或由開發(fā)商一手包辦，或由包工頭一手包辦；六、開發(fā)商與購房人串通規(guī)避零首付的政策限制，將實際售房價提高一定比例后規(guī)定在售房合同中，再向購房人出具收到首付款的收據(jù)。雙方按照售房合同規(guī)定的虛假售價，依銀行要求的按揭成數(shù)辦理貸款手續(xù)。采取這種假按揭的方式，購房人事實上未向開發(fā)商支付一分錢的首付款，而銀行卻要向購房人提供售房總價100%的借款。這樣解釋大家理解嗎？

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文章來源參考：【頭條】中大子公司拆遷補償，中大舊改

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投稿：安雨

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