一、違法買(mǎi)賣(mài)宅基地獲拆遷補(bǔ)償,廣州買(mǎi)同村人的宅基地未過(guò)戶(hù)，地主擅自把拆遷補(bǔ)償款領(lǐng)了怎么辦

同村人之間的宅基地買(mǎi)賣(mài)協(xié)議有效，如因未過(guò)戶(hù)導(dǎo)致地主擅自領(lǐng)取拆遷補(bǔ)償款，可起訴返還并要求全家承擔(dān)連帶責(zé)任。類(lèi)似案件中，法院判決承租人返還拆遷補(bǔ)償款。根據(jù)《土地承租合同》約定，建筑物補(bǔ)償款歸承租人所有，地主擅自領(lǐng)取需返還。法院支持承租人要求返還補(bǔ)償款，并支付延付金。

法律分析

張靜律師解答：同村人之間的宅基地買(mǎi)賣(mài)協(xié)議是有效的，如果因?yàn)槲催^(guò)戶(hù)，地主擅自領(lǐng)取了拆遷補(bǔ)償款，可按照宅基地買(mǎi)賣(mài)協(xié)議的約定起訴返還，且要求地主全家人承擔(dān)連帶返還責(zé)任。

如下面這個(gè)案件，《土地租賃合同》（性質(zhì)跟宅基地買(mǎi)賣(mài)合同一樣）約定如拆遷，建筑物補(bǔ)償款歸承租人（建房人），后地主擅自領(lǐng)取了拆遷補(bǔ)償款，承租人起訴返還，法院就判決承租人返還。

判決書(shū)節(jié)選：

法院認(rèn)為,本案訴訟是因雙方當(dāng)事人簽訂的《土地承租合同》所涉的土地被征收后,所獲得的廠房建筑物補(bǔ)償款、安置房補(bǔ)償?shù)臍w屬問(wèn)題產(chǎn)生爭(zhēng)議而引起的。根據(jù)《土地承租合同》及雙方當(dāng)事人確認(rèn),曾2與曾1雙方存在租賃法律關(guān)系。由于曾2租賃曾1的宅基地涉及拆遷,雙方對(duì)該合同已無(wú)法繼續(xù)履行。因曾2與曾1在《土地承租合同》第三條約定:“如果日后該地征用,則土地補(bǔ)償費(fèi)歸甲方所有,地面上的建筑補(bǔ)償費(fèi)歸乙方所有”。故涉案宅基地的廠房建筑物補(bǔ)償款1426117.60元,應(yīng)歸被曾2所有。因曾1擁有涉案宅基地的使用權(quán),上述款項(xiàng)1426117.60元已由花城街道辦分配給曾1,應(yīng)由曾1向曾2返還廠房建筑物補(bǔ)償款1426117.60元。關(guān)于曾2要求曾1給付延付金,鑒于曾1至今一直沒(méi)有將上述廠房建筑物補(bǔ)償款返還給曾2,故曾2要求被告從2017年3月29日開(kāi)始參照中國(guó)人民銀行同期同類(lèi)貸款利率支付延付金的請(qǐng)求合法有理,法院予以支持。

拓展延伸

宅基地糾紛：地主私領(lǐng)拆遷補(bǔ)償款，廣州買(mǎi)家應(yīng)如何維權(quán)？

在面對(duì)宅基地糾紛中，廣州買(mǎi)家發(fā)現(xiàn)地主私自領(lǐng)取了拆遷補(bǔ)償款時(shí)，應(yīng)采取以下措施維權(quán)。首先，收集相關(guān)證據(jù)，包括購(gòu)買(mǎi)合同、支付憑證、宅基地證明等。其次，咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)律師，了解法律規(guī)定和維權(quán)途徑。第三，與地主溝通，提出合理要求，要求地主歸還拆遷補(bǔ)償款。如果地主不配合，可以向相關(guān)部門(mén)投訴舉報(bào)，并提供證據(jù)。此外，廣州買(mǎi)家還可以考慮通過(guò)訴訟途徑解決糾紛，尋求法院的支持和裁決。維權(quán)過(guò)程中，要保持冷靜、理性，并且與律師密切合作，確保自身權(quán)益得到保護(hù)。

結(jié)語(yǔ)

在宅基地買(mǎi)賣(mài)協(xié)議中，如果地主擅自領(lǐng)取了拆遷補(bǔ)償款，根據(jù)法律規(guī)定，買(mǎi)家可以依據(jù)約定起訴返還，并要求地主全家人承擔(dān)連帶返還責(zé)任。類(lèi)似案例中，法院判決承租人返還拆遷補(bǔ)償款。面對(duì)宅基地糾紛，廣州買(mǎi)家應(yīng)收集證據(jù)、咨詢(xún)律師，并與地主溝通，提出合理要求。如地主不配合，可投訴舉報(bào)，并考慮通過(guò)訴訟途徑解決糾紛，保護(hù)自身權(quán)益。維權(quán)過(guò)程中，保持冷靜、理性，并與律師密切合作，確保權(quán)益得到保護(hù)。

法律依據(jù)

中華人民共和國(guó)防沙治沙法（2018修正）：第四章 沙化土地的治理 第三十一條 沙化土地所在地區(qū)的地方各級(jí)人民政府，可以組織當(dāng)?shù)剞r(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員在自愿的前提下，對(duì)已經(jīng)沙化的土地進(jìn)行集中治理。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員投入的資金和勞力，可以折算為治理項(xiàng)目的股份、資本金，也可以采取其他形式給予補(bǔ)償。

中華人民共和國(guó)農(nóng)業(yè)法（2012修正）：第九章 農(nóng)民權(quán)益保護(hù) 第七十一條 國(guó)家依法征收農(nóng)民集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)保護(hù)農(nóng)民和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的合法權(quán)益，依法給予農(nóng)民和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織征地補(bǔ)償，任何單位和個(gè)人不得截留、挪用征地補(bǔ)償費(fèi)用。

中華人民共和國(guó)農(nóng)民專(zhuān)業(yè)合作社法（2017修訂）：第八章 扶持措施 第六十八條 農(nóng)民專(zhuān)業(yè)合作社從事農(nóng)產(chǎn)品初加工用電執(zhí)行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用電價(jià)格，農(nóng)民專(zhuān)業(yè)合作社生產(chǎn)性配套輔助設(shè)施用地按農(nóng)用地管理，具體辦法由國(guó)務(wù)院有關(guān)部門(mén)規(guī)定。

二、宅基地賣(mài)給本村人能要回來(lái)嗎

宅基地賣(mài)給了本村村民。這種情況下，如果你們走的是正規(guī)的買(mǎi)賣(mài)程序，是要不回來(lái)的。因?yàn)檗r(nóng)村的宅基地可以在本村村民之間互相買(mǎi)賣(mài)流轉(zhuǎn)，此時(shí)你們的宅基地買(mǎi)賣(mài)合同是具有法律效益的。根據(jù)《農(nóng)村宅基地管理辦法》第八條規(guī)定：“農(nóng)村村民宅基地的所有權(quán)屬于集體，個(gè)人只有使用權(quán)，未經(jīng)批準(zhǔn)任何人不得擅自轉(zhuǎn)讓、出租 城改造需要調(diào)整宅基地的，原宅基地使用人應(yīng)當(dāng)服從?！?我們可以看到法律明確規(guī)定，未經(jīng)批準(zhǔn)任何人不得擅自轉(zhuǎn)讓宅基地。 只有符合以下五個(gè)條件，才可以將宅基地進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)與轉(zhuǎn)讓?zhuān)?、轉(zhuǎn)讓人雙方必須為村集體內(nèi)成員；2、轉(zhuǎn)讓必須經(jīng)過(guò)村集體的同意；3、轉(zhuǎn)讓人不再申請(qǐng)宅基地；4、受讓人符合宅基地分配條件；5、宅基地與房屋必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓。法律依據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第二條 （一）中華人民共和國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制；（二）全民所有，即國(guó)家所有土地的所有權(quán)由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使；（三）任何單位和個(gè)人不得侵占、買(mǎi)賣(mài)或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓?zhuān)唬ㄋ模﹪?guó)家為了公共利益的需要，可以依法對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償；（五）國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償使用制度。但是，國(guó)家在法律規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)的除外。第十二條 （一）土地的所有權(quán)和使用權(quán)的登記，依照有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記的法律、行政法規(guī)執(zhí)行；（二）依法登記的土地的所有權(quán)和使用權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。第十四條 （一）土地所有權(quán)和使用權(quán)爭(zhēng)議，由當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，由人民政府處理；（二）單位之間的爭(zhēng)議，由縣級(jí)以上人民政府處理；個(gè)人之間、個(gè)人與單位之間的爭(zhēng)議，由鄉(xiāng)級(jí)人民政府或者縣級(jí)以上人民政府處理；（三）當(dāng)事人對(duì)有關(guān)人民政府的處理決定不服的，可以自接到處理決定通知之日起三十日內(nèi)，向人民法院起訴；（四）在土地所有權(quán)和使用權(quán)爭(zhēng)議解決前，任何一方不得改變土地利用現(xiàn)狀。

三、宅基地可以賣(mài)給本村村民嗎

法律分析：依據(jù)我國(guó)土地管理法的規(guī)定，土地的所有權(quán)是不能進(jìn)行交易的，所以農(nóng)村集體建設(shè)用地是不能買(mǎi)賣(mài)的，但使用權(quán)是可以交易的。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)土地管理法》 第十一條 農(nóng)民集體所有的土地，由縣級(jí)人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書(shū)，確認(rèn)所有權(quán)。

農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級(jí)人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書(shū)，確認(rèn)建設(shè)用地使用權(quán)。

單位和個(gè)人依法使用的國(guó)有土地，由縣級(jí)以上人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書(shū)，確認(rèn)使用權(quán)中，中央國(guó)家機(jī)關(guān)使用的國(guó)有土地的具體登記發(fā)證機(jī)關(guān)，由國(guó)務(wù)院確定。確認(rèn)林地、草原的所有權(quán)或者使用權(quán)，確認(rèn)水面、灘涂的養(yǎng)殖使用權(quán)，分別依照《中華人民共和國(guó)森林法》、《中華人民共和國(guó)草原法》和《中華人民共和國(guó)漁業(yè)法》的有關(guān)規(guī)定辦理。

四、別村的人買(mǎi)鄰村的宅基地合法嗎

法律分析：別村的人買(mǎi)鄰村的宅基地不合法。原則上農(nóng)民土地只能在本村集體內(nèi)部成員之間進(jìn)行相互轉(zhuǎn)讓?zhuān)欣诖寮w對(duì)土地登記和福利分配管理。其次、跨村購(gòu)買(mǎi)土地?zé)o法獲得宅基地申請(qǐng)權(quán)。宅基地的分配是按戶(hù)口所在地村集范圍或者區(qū)域進(jìn)行分配的，只有本村村民才可以在村集體范圍內(nèi)申請(qǐng)宅基地建房，跨村買(mǎi)土地建房是得不到批建的，除非跨村購(gòu)買(mǎi)土地后，將戶(hù)口遷移到購(gòu)買(mǎi)土地的村集體，接收后才可以申請(qǐng)宅基地建房。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十二條 農(nóng)村村民一戶(hù)只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。人均土地少、不能保障一戶(hù)擁有一處宅基地的地區(qū)，縣級(jí)人民政府在充分尊重農(nóng)村村民意愿的基礎(chǔ)上，可以采取措施，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)保障農(nóng)村村民實(shí)現(xiàn)戶(hù)有所居。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃，不得占用永久基本農(nóng)田，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。編制鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌并合理安排宅基地用地，改善農(nóng)村村民居住環(huán)境和條件。農(nóng)村村民住宅用地，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣(mài)、出租、贈(zèng)與住宅后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。國(guó)家允許進(jìn)城落戶(hù)的農(nóng)村村民依法自愿有償退出宅基地，鼓勵(lì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員盤(pán)活利用閑置宅基地和閑置住宅。國(guó)務(wù)院農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門(mén)負(fù)責(zé)全國(guó)農(nóng)村宅基地改革和管理有關(guān)工作。

三、多年的宅基地被他人占用可以要回嗎

法律分析：可以。依據(jù)我國(guó)相關(guān)法律的規(guī)定，宅基地辦理了土地證書(shū)的，是可以要回被侵占多年宅基地的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門(mén)責(zé)令退還非法占用的土地。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)土地管理法》

第六十二條 農(nóng)村村民一戶(hù)只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。

第七十六條 未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門(mén)責(zé)令退還非法占用的土地，對(duì)違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，恢復(fù)土地原狀，對(duì)符合土地利用總體規(guī)劃的，沒(méi)收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，可以并處罰款對(duì)非法占用土地單位的直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予行政處分構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。超過(guò)批準(zhǔn)的數(shù)量占用土地，多占的土地以非法占用土地論處。

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投稿：馮興

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