一、房屋拆遷補(bǔ)償人怎么認(rèn)定,被拆遷人的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)

一般認(rèn)為，在拆遷范圍內(nèi)的單位和個(gè)人，具備以下條件之一的即可認(rèn)定為被拆遷人：

1、私有房屋的所有人。所有人必須提供當(dāng)?shù)禺a(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理機(jī)關(guān)或區(qū)、縣人民政府發(fā)給的房屋產(chǎn)權(quán)證及身份證明。

2、公有房屋的產(chǎn)權(quán)人，即國(guó)家授權(quán)的國(guó)有房屋的管理人，通常稱之為產(chǎn)權(quán)人。國(guó)家授權(quán)管理的房屋又分為直管房和代管房。產(chǎn)權(quán)人必須提供當(dāng)?shù)禺a(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理機(jī)關(guān)或區(qū)縣機(jī)關(guān)或區(qū)、縣人民政府發(fā)給的房屋產(chǎn)權(quán)證書以及身份證明。

3、被拆遷房屋的代管人。代管有兩種形式：國(guó)家代管和代理人代管。國(guó)家代管是指所有人下落不明又無(wú)合法代理人或所有權(quán)歸屬不明的私有房屋。其代管部門為房屋所在地房管機(jī)關(guān)，其權(quán)責(zé)關(guān)系由法律法規(guī)直接規(guī)定。代理人代管是城市私有房屋所有人因不在房屋所在地或其他原因不能管理房屋時(shí)，委托他人代為管理，其所有人與代理人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系應(yīng)當(dāng)適用民事法律關(guān)系中的代理制度來(lái)調(diào)整。這里所講的被拆遷房屋的代管人是指國(guó)家代管的代管部門，即房屋所在地的房管機(jī)關(guān)。

對(duì)被拆遷人資格的認(rèn)定，根本問(wèn)題在于被拆遷房屋的所有人是否在拆遷公告前合法取得房屋所有權(quán)。凡是在拆遷公告前合法取得被拆遷房屋及其附屬物所有權(quán)者，均是被拆遷人，否則，不應(yīng)認(rèn)定為被拆遷人。

需注意的是，承租人或者房屋的使用人不是被拆遷人，但是他可以與被拆遷人一起成為拆遷安置協(xié)議的主體。

一、拆遷安置人的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)

拆遷安置的對(duì)象是房屋的使用人。使用人可能是房屋的所有人，也可能是房屋的承租人等其他實(shí)際使用人。使用人有權(quán)要求拆遷人給予安置，拆遷人對(duì)使用人進(jìn)行拆遷安置是拆遷人的法定義務(wù)。拆遷安置一般通過(guò)拆遷人與被拆遷人以協(xié)議的方式進(jìn)行，就安置的方式、地點(diǎn)、標(biāo)準(zhǔn)等達(dá)成協(xié)議，規(guī)定于拆遷協(xié)議中。

但是如果雙方不能就安置事宜達(dá)成協(xié)議，任何一方均可申請(qǐng)房屋拆遷主管部門裁決；一旦主管部門作出裁決，就成為一種具體的行政行為。安置可以一次性解決安置住房，也可以由拆遷人通過(guò)周轉(zhuǎn)房(或者支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)，由被拆遷人自行解決)，先行臨時(shí)過(guò)渡，緩解解決安置用房。如果安置用房不能一次性解決的，應(yīng)當(dāng)在協(xié)議中明確過(guò)渡期限，這樣拆遷安置就可以分為兩種，一種是一次性安置，另一種是過(guò)渡性安置。新《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》對(duì)安置對(duì)象沒(méi)有舊《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定的具體，只要是被拆除房屋的使有權(quán)人都應(yīng)當(dāng)在拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議中得以確認(rèn)和安置安排。

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括：

(一)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；

(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；

(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

二、如何認(rèn)定被拆遷人

對(duì)被拆遷人的認(rèn)定，根本問(wèn)題在于被拆遷房屋的所有人是否在拆遷公告前合法取得房屋所有權(quán)。凡是在拆遷公告前合法取得被拆遷房屋及其附屬物所有權(quán)者，均是被拆遷人，否則，不應(yīng)認(rèn)定為被拆遷人。需注意的是，承租人或者房屋的使用人不是被拆遷人，但是他可以與被拆遷人一起成為拆遷安置協(xié)議的主體。

1、私有房屋的所有人。所有人必須提供當(dāng)?shù)禺a(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理機(jī)關(guān)或區(qū)、縣人民政府發(fā)給的房屋產(chǎn)權(quán)證及身份證明。

2、公有房屋的產(chǎn)權(quán)人，即國(guó)家授權(quán)的國(guó)有房屋的管理人，通常稱之為產(chǎn)權(quán)人。國(guó)家授權(quán)管理的房屋又分為直管房和代管房。產(chǎn)權(quán)人必須提供當(dāng)?shù)禺a(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理機(jī)關(guān)或區(qū)縣機(jī)關(guān)或區(qū)、縣人民政府發(fā)給的房屋產(chǎn)權(quán)證書以及身份證明。

3、被拆遷房屋的代管人代管有兩種形式：國(guó)家代管和代理人代管。國(guó)家代管是指所有人下落不明又無(wú)合法代理人或所有權(quán)歸屬不明的私有房屋。其代管部門為房屋所在地房管機(jī)關(guān)，其權(quán)責(zé)關(guān)系由法律法規(guī)直接規(guī)定。

代理人代管是城市私有房屋所有人因不在房屋所在地或其他原因不能管理房屋時(shí)，委托他人代為管理，其所有人與代理人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系應(yīng)當(dāng)適用民事法律關(guān)系中的代理制度來(lái)調(diào)整。這里所講的被拆遷房屋的代管人是指國(guó)家代管的代管部門，即房屋所在地的房管機(jī)關(guān)。

一、被拆遷人可以獲得哪些拆遷補(bǔ)償

1、住宅房屋被拆除的，可以按被拆除的房屋原建筑面積重置價(jià)格結(jié)合新舊程度獲得補(bǔ)償。

2、私有住房，房主除了根據(jù)被拆遷房屋的建筑面積重置價(jià)格結(jié)合新舊程度獲拆遷補(bǔ)償外，還可以依據(jù)被拆房屋所在區(qū)、縣的區(qū)位要求獲得區(qū)位補(bǔ)償。

3、如果是不成套的住房，可以根據(jù)被拆除房屋原建筑面積換算為成套住房的建筑面積后，要求拆遷補(bǔ)償。

4、長(zhǎng)期居住自建房屋，并且在拆遷范圍內(nèi)、外均無(wú)正式住房的，可以要求適當(dāng)補(bǔ)償。

二、被拆遷人應(yīng)注意強(qiáng)拆的方法有哪些

1、偷襲傷害。趁被拆遷人及其家屬外出，威脅恐嚇或者偷襲毆打傷害。

2、斷絕生活供應(yīng)。斷水?dāng)嚯姅鄽猓沟帽徊疬w人沒(méi)有生活供應(yīng)，不得不搬遷。

3、釋放異物。嚇唬被拆遷人，釋放老鼠、毒蟲、蛇等異物。

4、惡化生活環(huán)境。破壞房屋周邊道路，讓房屋周圍變成廢墟，傾倒垃圾糞便等等。

三、被拆遷人的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)是什么

（一）私有房屋的所有人。

所有人必須提供當(dāng)?shù)禺a(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理機(jī)關(guān)或區(qū)、縣人民政府發(fā)給的房屋產(chǎn)權(quán)證及身份證明。

（二）公有房屋的產(chǎn)權(quán)人。

即國(guó)家授權(quán)的國(guó)有房屋的管理人，通常稱之為產(chǎn)權(quán)人。

國(guó)家授權(quán)管理的房屋又分為直管房和代管房。產(chǎn)權(quán)人必須提供當(dāng)?shù)禺a(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理機(jī)關(guān)或區(qū)縣機(jī)關(guān)或區(qū)、縣人民政府發(fā)給的房屋產(chǎn)權(quán)證書以及身份證明。

（三）被拆遷房屋的代管人。

代管有兩種形式：國(guó)家代管和代理人代管。國(guó)家代管是指所有人下落不明又無(wú)合法代理人或所有權(quán)歸屬不明的私有房屋。其代管部門為房屋所在地房管機(jī)關(guān)，其權(quán)責(zé)關(guān)系由法律法規(guī)直接規(guī)定。代理人代管是城市私有房屋所有人因不在房屋所在地或其他原因不能管理房屋時(shí)，委托他人代為管理，其所有人與代理人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系應(yīng)當(dāng)適用民事法律關(guān)系中的代理制度來(lái)調(diào)整。這里所講的被拆遷房屋的代管人是指國(guó)家代管的代管部門，即房屋所在地的房管機(jī)關(guān)。

對(duì)被拆遷人資格的認(rèn)定，根本問(wèn)題在于被拆遷房屋的所有人是否在拆遷公告前合法取得房屋所有權(quán)。凡是在拆遷公告前合法取得被拆遷房屋及其附屬物所有權(quán)者，均是被拆遷人，否則，不應(yīng)認(rèn)定為被拆遷人。

需注意的是，承租人或者房屋的使用人不是被拆遷人，但是他可以與被拆遷人一起成為拆遷安置協(xié)議的主體。

一、房屋拆遷人頭費(fèi)怎么算

集體土地上，土地補(bǔ)償費(fèi)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的，而地上附著物和青苗是所有者的，征地拆遷補(bǔ)償也與人頭沒(méi)有關(guān)系。其次土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)是要發(fā)放到農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的，對(duì)于補(bǔ)償?shù)姆峙洌皇且凑帐〖?jí)相關(guān)部門制定的分配辦法在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部合理分配，另外一種就是按照征地補(bǔ)償和安置方案的規(guī)定來(lái)進(jìn)行分配。無(wú)論是按人頭補(bǔ)償還是按面積補(bǔ)償，都要遵守一個(gè)原則，就是保證被征地農(nóng)民原有生活水平不降低或高于原有生活水平，長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障。如果補(bǔ)償過(guò)低，被征收人可以通過(guò)行政訴訟或者行政復(fù)議的方式進(jìn)行救濟(jì)

二、被拆遷人的認(rèn)定由哪個(gè)部門認(rèn)定？

被拆遷人需要由拆遷主體來(lái)認(rèn)定，拆遷的主體有很多，既包括開發(fā)商，也包括政府部門。如：商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目拆遷主體一般是房地產(chǎn)開發(fā)商；土地儲(chǔ)備的拆遷主體一般為土地整理儲(chǔ)備中心；環(huán)境整治項(xiàng)目，一般為市政管委；市政道路的項(xiàng)目一般為區(qū)建委的相關(guān)職能部門、公聯(lián)公司等；地鐵線路站點(diǎn)拆遷項(xiàng)目主體一般為軌道公司以及下設(shè)的地鐵線路投資公司。

所以只要是按照政策規(guī)定，依法取得立項(xiàng)、規(guī)劃、用地、拆遷許可的建設(shè)單位或政府部門，都是拆遷人，都是拆遷主體，由這些部門來(lái)具體認(rèn)定被拆遷人。

四、拆遷安置人口認(rèn)定條件

法律分析：應(yīng)安置人口的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)一：

截至房屋拆遷許可證核發(fā)之日，在被拆遷房屋處有本市常住戶口連續(xù)滿一年，在本市無(wú)其他住房（或者雖在本市有其他住房，但居住困難），且居住在被拆遷房屋的人員，可以認(rèn)定為被拆遷居住房屋的應(yīng)安置人口。

應(yīng)安置人口的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)二：

截至房屋拆遷許可證核發(fā)之日，在被拆遷房屋處有本市常住戶口未滿一年，在本市無(wú)其他住房（或者雖在本市有其他住房，但居住困難），居住在被拆遷房屋，且符合下列特殊情形之一的人員，可以認(rèn)定為被拆遷居住房屋的應(yīng)安置人口：

（一）拆遷范圍內(nèi)應(yīng)安置人口的未成年子女；

（二）因工作需要調(diào)回本市的干部、職工及其隨遷家屬，在拆遷范圍內(nèi)直系親屬處落戶的；

（三）因離休、退休、退職從市外遷回拆遷范圍內(nèi)家中的；

（四）海員、船員、野外勘探人員、就學(xué)等人員遷回拆遷范圍家中的；

（五）本市居民因應(yīng)征入伍、出國(guó)（境）而注銷拆遷范圍內(nèi)的戶口，后又恢復(fù)戶口的；

（六）本市居民因服刑、被勞動(dòng)教養(yǎng)、人民法院宣告失蹤或者宣告死亡等注銷拆遷范圍內(nèi)的戶口，后又恢復(fù)戶口的；

（七）市政府規(guī)定的其他情形。

應(yīng)安置人口的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)三：

房屋拆遷許可證核發(fā)之日，不具有拆遷范圍內(nèi)的本市常住戶口，在本市無(wú)其他住房（或者雖在本市有其他住房，但居住困難），且符合下列特殊情形之一的人員，可以認(rèn)定為被拆遷居住房屋的應(yīng)安置人口：

（一）有本市常住戶口的未成年人，且其父母屬于拆遷范圍內(nèi)的應(yīng)安置人口；

（二）戶口從被拆遷房屋內(nèi)遷出，且拆遷時(shí)仍處于遷出狀態(tài)的海員、船員、野外勘探人員、就學(xué)等人員（不包括已在外地結(jié)婚的）；

（三）因應(yīng)征入伍而注銷戶口的人員；

（四）因服刑或者被勞動(dòng)教養(yǎng)而注銷戶口的人員；

（五）戶口不在本市的人員，因結(jié)婚實(shí)際居住在被拆遷房屋內(nèi)至房屋拆遷許可證核發(fā)之日滿兩年，且其配偶屬于拆遷范圍內(nèi)的應(yīng)安置人口；

（六）市政府規(guī)定的其他情形。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)拆遷法》

第十八條 作出房屋征收決定的縣級(jí)以上地方人民政府，應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定對(duì)被征收人給予補(bǔ)償。

第十九條 補(bǔ)償方式可以實(shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，或者實(shí)行貨幣補(bǔ)償與房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換相結(jié)合的形式。因危舊房改造的需要征收房屋并進(jìn)行住宅建設(shè)的，被征收人享有回遷的權(quán)利。除本條例第二十九條規(guī)定外，被征收人可以選擇補(bǔ)償方式。

第二十條 貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。被征收房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)，按照房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范和有關(guān)規(guī)定確定，但不得低于房屋征收決定生效之日類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)，由被征收人以投票、抽簽等方式確定。

第二十一條 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地確定被征收房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格，對(duì)出具的估價(jià)報(bào)告的合法性、真實(shí)性和合理性負(fù)責(zé)。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)提供本條例第二十四條第一款規(guī)定的調(diào)查結(jié)果。任何單位或者個(gè)人不得干預(yù)補(bǔ)償估價(jià)工作。

五、拆遷房屋等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)

拆遷房屋等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)如下：1、A級(jí)。按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，A級(jí)是最為安全的，房屋未處于危險(xiǎn)地勢(shì)，結(jié)構(gòu)安全，未發(fā)現(xiàn)危險(xiǎn)點(diǎn)，也能夠滿足正常使用要求。對(duì)這類房屋，在采取安全防護(hù)措施后可繼續(xù)居住，持續(xù)觀察。2、B級(jí)。鑒定為B級(jí)的房屋，未處于危險(xiǎn)地勢(shì)，結(jié)構(gòu)基本滿足正常使用要求，只是個(gè)別結(jié)構(gòu)構(gòu)件處于危險(xiǎn)狀態(tài)，但并不影響主體結(jié)構(gòu)安全；鑒定為B級(jí)的房屋經(jīng)一般修繕后就可以繼續(xù)使用。3、C級(jí)。這類房屋未處于危險(xiǎn)地勢(shì)，但部分承重結(jié)構(gòu)已不能滿足正常使用要求，房屋局部出現(xiàn)險(xiǎn)情，構(gòu)成局部危房。也就是說(shuō)，這類房屋就開始有坍塌的可能性了，按照規(guī)定C級(jí)房屋就應(yīng)當(dāng)經(jīng)修繕、加固后才可以繼續(xù)使用。4、D級(jí)。這一類別是最危險(xiǎn)的，當(dāng)房屋處于危險(xiǎn)地勢(shì)（比如易被山體滑坡掩埋等）時(shí)，無(wú)論房屋本身是否危險(xiǎn)，均屬于危房。此外，若地勢(shì)安全，房屋本身的承重結(jié)構(gòu)已不能滿足正常使用要求、地基出現(xiàn)損害，局部結(jié)構(gòu)瀕臨坍塌使得整體出現(xiàn)險(xiǎn)情的，構(gòu)成整幢危房。這類房屋不能夠再繼續(xù)居住了應(yīng)當(dāng)拆除后就地重建或選址重建。法律依據(jù)：《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。房屋征收評(píng)估辦法由國(guó)務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公開征求意見。

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投稿：黃琴詩(shī)

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