一、承租企業(yè)拆遷如何提高補(bǔ)償,提高企業(yè)拆遷補(bǔ)償?shù)膸c(diǎn)建議

一、要處理好和政府機(jī)關(guān)的關(guān)系

因?yàn)槲覀儤I(yè)務(wù)領(lǐng)域的特定性，不可避免的要跟政府機(jī)關(guān)有交涉，維護(hù)好和當(dāng)?shù)卣年P(guān)系顯得“尤為重要”，況且一般拆遷中的利益關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜，政府很有可能就是利害關(guān)系的一方，在這種利益對(duì)抗中，如何既能最大限度的維護(hù)當(dāng)事人的利益另一方面又能兼顧政府形象，值得深究。一般我們建議，被拆遷人要積極和拆遷方談判，保持談判的渠道暢通，律師則從法律的專業(yè)角度方向出發(fā)依法辦事；如果政府干涉被拆遷人在訴訟方面的工作，被拆遷人可以采取回避態(tài)度，“有事可以跟律師溝通，具體事宜我們老百姓不太懂”，“律師看案件沒有進(jìn)展就直接訴訟了”，“我們只是配合律師的維權(quán)”?？傊谔幚砗驼年P(guān)系時(shí)，要雙管齊下，一個(gè)是談，一個(gè)是訴，談主要針對(duì)被拆遷人，訴主要有律師來進(jìn)行操作，這樣才能取得以訴訟促進(jìn)談判的效果。

二、制作好損失報(bào)告

企業(yè)拆遷，涉及的財(cái)產(chǎn)損失一般比普通拆遷嚴(yán)重，比如同等條件下額外的租金損失、停產(chǎn)停業(yè)損失、設(shè)備損失、營(yíng)銷損失、人員安置費(fèi)用，所以必須要制作好損失報(bào)告，并且要足夠詳細(xì)。通常，最好制作兩份損失報(bào)告，一份是保守?fù)p失報(bào)告，另外一份要全面詳細(xì)(也就是說損失要做的高一點(diǎn))，和拆遷人談判的時(shí)候，可以根據(jù)具體情況來區(qū)分出示哪份損失報(bào)告。如果是非常嚴(yán)格的談判，拆遷人也去現(xiàn)場(chǎng)勘察，那我們就要出示反映真實(shí)情況的損失報(bào)告；如果是有彈性區(qū)間的談判，拆遷人也不去查看現(xiàn)場(chǎng)，那我們就出示損失比較高的損失報(bào)告，因?yàn)閰f(xié)議一旦達(dá)成，房屋被拆了價(jià)值也就沉默了，誰也無法再現(xiàn)“真實(shí)”的現(xiàn)場(chǎng)，總之要在追求合法合理全面的補(bǔ)償價(jià)格，爭(zhēng)取做到政府撥給百姓的錢，就要落到百姓腰包里。

三、處理好租賃關(guān)系

拆遷的過程中，補(bǔ)償款是同時(shí)補(bǔ)償給出租人和承租人的，所以承租人盡量和出租人達(dá)成“統(tǒng)一戰(zhàn)線”，共同應(yīng)對(duì)拆遷補(bǔ)償談判，只有化零為整，統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，集體維權(quán)，承租人和出租人才能取到更加合理的補(bǔ)償。同時(shí)，我們也要提防租賃關(guān)系內(nèi)部的分化，通常是出租人置承租人的權(quán)益于不顧，擅自和拆遷人簽訂協(xié)議，侵害承租人的利益。

二、提高企業(yè)拆遷補(bǔ)償?shù)慕ㄗh有哪些

一、要處理好和政府機(jī)關(guān)的關(guān)系因?yàn)槲覀儤I(yè)務(wù)領(lǐng)域的特定性，不可避免的要跟政府機(jī)關(guān)有交涉，維護(hù)好和當(dāng)?shù)卣年P(guān)系顯得“尤為重要”，況且一般拆遷中的利益關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜，政府很有可能就是利害關(guān)系的一方，在這種利益對(duì)抗中，如何既能最大限度的維護(hù)當(dāng)事人的利益另一方面又能兼顧政府形象，值得深究。一般我們建議，被拆遷人要積極和拆遷方談判，保持談判的渠道暢通，律師則從法律的專業(yè)角度方向出發(fā)依法辦事；如果政府干涉被拆遷人在訴訟方面的工作，被拆遷人可以采取回避態(tài)度，“有事可以跟律師溝通，具體事宜我們老百姓不太懂”，“律師看案件沒有進(jìn)展就直接訴訟了”，“我們只是配合律師的維權(quán)”。總之在處理和政府的關(guān)系時(shí)，要雙管齊下，一個(gè)是談，一個(gè)是訴，談主要針對(duì)被拆遷人，訴主要有律師來進(jìn)行操作，這樣才能取得以訴訟促進(jìn)談判的效果。

二、制作好損失報(bào)告企業(yè)拆遷，涉及的財(cái)產(chǎn)損失一般比普通拆遷嚴(yán)重，比如同等條件下額外的租金損失、停產(chǎn)停業(yè)損失、設(shè)備損失、營(yíng)銷損失、人員安置費(fèi)用，所以必須要制作好損失報(bào)告，并且要足夠詳細(xì)。通常，最好制作兩份損失報(bào)告，一份是保守?fù)p失報(bào)告，另外一份要全面詳細(xì)（也就是說損失要做的高一點(diǎn)），和拆遷人談判的時(shí)候，可以根據(jù)具體情況來區(qū)分出示哪份損失報(bào)告。如果是非常嚴(yán)格的談判，拆遷人也去現(xiàn)場(chǎng)勘察，那我們就要出示反映真實(shí)情況的損失報(bào)告；如果是有彈性區(qū)間的談判，拆遷人也不去查看現(xiàn)場(chǎng)，那我們就出示損失比較高的損失報(bào)告，因?yàn)閰f(xié)議一旦達(dá)成，房屋被拆了價(jià)值也就沉默了，誰也無法再現(xiàn)“真實(shí)”的現(xiàn)場(chǎng)，總之要在追求合法合理全面的補(bǔ)償價(jià)格，爭(zhēng)取做到政府撥給百姓的錢，就要落到百姓腰包里。

三、處理好租賃關(guān)系拆遷的過程中，補(bǔ)償款是同時(shí)補(bǔ)償給出租人和承租人的，所以承租人盡量和出租人達(dá)成“統(tǒng)一戰(zhàn)線”，共同應(yīng)對(duì)拆遷補(bǔ)償談判，只有化零為整，統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，集體維權(quán)，承租人和出租人才能取到更加合理的補(bǔ)償。同時(shí)，我們也要提防租賃關(guān)系內(nèi)部的分化，通常是出租人置承租人的權(quán)益于不顧，擅自和拆遷人簽訂協(xié)議，侵害承租人的利益。

三、提高企業(yè)拆遷補(bǔ)償?shù)慕ㄗh

1、要處理好和政府機(jī)關(guān)的關(guān)系

因?yàn)槲覀儤I(yè)務(wù)領(lǐng)域的特定性，不可避免的要跟政府機(jī)關(guān)有交涉，維護(hù)好和當(dāng)?shù)卣年P(guān)系顯得尤為重要，況且一般拆遷中的利益關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜，政府很有可能就是利害關(guān)系的一方，在這種利益對(duì)抗中，如何既能最大限度的維護(hù)當(dāng)事人的利益另一方面又能兼顧政府形象，值得深究。一般我們建議，被拆遷人要積極和拆遷方談判，保持談判的渠道暢通，律師則從法律的專業(yè)角度方向出發(fā)依法辦事；如果政府干涉被拆遷人在訴訟方面的工作，被拆遷人可以采取回避態(tài)度，有事可以跟律師溝通，具體事宜我們老百姓不太懂，律師看案件沒有進(jìn)展就直接訴訟了，我們只是配合律師的維權(quán)?？傊谔幚砗驼年P(guān)系時(shí)，要雙管齊下，一個(gè)是談，一個(gè)是訴，談主要針對(duì)被拆遷人，訴主要有律師來進(jìn)行操作，這樣才能取得以訴訟促進(jìn)談判的效果。

2、制作好損失報(bào)告

企業(yè)拆遷，涉及的財(cái)產(chǎn)損失一般比普通拆遷嚴(yán)重，比如同等條件下額外的租金損失、停產(chǎn)停業(yè)損失、設(shè)備損失、營(yíng)銷損失、人員安置費(fèi)用，所以必須要制作好損失報(bào)告，并且要足夠詳細(xì)。通常，最好制作兩份損失報(bào)告，一份是保守?fù)p失報(bào)告，另外一份要全面詳細(xì)（也就是說損失要做的高一點(diǎn)），和拆遷人談判的時(shí)候，可以根據(jù)具體情況來區(qū)分出示哪份損失報(bào)告。如果是非常嚴(yán)格的談判，拆遷人也去現(xiàn)場(chǎng)勘察，那我們就要出示反映真實(shí)情況的損失報(bào)告；如果是有彈性區(qū)間的談判，拆遷人也不去查看現(xiàn)場(chǎng)，那我們就出示損失比較高的損失報(bào)告，因?yàn)閰f(xié)議一旦達(dá)成，房屋被拆了價(jià)值也就沉默了，誰也無法再現(xiàn)真實(shí)的現(xiàn)場(chǎng)，總之要在追求合法合理全面的補(bǔ)償價(jià)格，爭(zhēng)取做到政府撥給百姓的錢，就要落到百姓腰包里。

3、處理好租賃關(guān)系

拆遷的過程中，補(bǔ)償款是同時(shí)補(bǔ)償給出租人和承租人的，所以承租人盡量和出租人達(dá)成統(tǒng)一戰(zhàn)線，共同應(yīng)對(duì)拆遷補(bǔ)償談判，只有化零為整，統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，集體維權(quán)，承租人和出租人才能取到更加合理的補(bǔ)償。同時(shí)，我們也要提防租賃關(guān)系內(nèi)部的分化，通常是出租人置承租人的權(quán)益于不顧，擅自和拆遷人簽訂協(xié)議，侵害承租人的利益。

四、企業(yè)拆遷該如何補(bǔ)償

法律分析：企業(yè)拆遷是需要補(bǔ)償?shù)?，可以向縣級(jí)人民政府要求補(bǔ)償，補(bǔ)償內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括以下四個(gè)內(nèi)容：一是拆遷資產(chǎn)的補(bǔ)償費(fèi)用，包括無法搬遷的土地、房屋、建筑物和地上附著物，以及確因搬遷而發(fā)生損失的機(jī)器設(shè)備而生的補(bǔ)償?shù)?；二是停產(chǎn)停業(yè)損失，以實(shí)際情況而定，一般既包括實(shí)際經(jīng)營(yíng)損失也可酌情包括預(yù)期經(jīng)營(yíng)損失；三是拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，包括搬遷前期費(fèi)用和搬遷過程中發(fā)生的停工費(fèi)用、機(jī)器設(shè)備調(diào)試修復(fù)費(fèi)用以及物資的拆卸、包裝和運(yùn)輸、解聘員工補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用；四是基于拆遷政策發(fā)生的獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用，包括速遷費(fèi)、拆遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)等。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 第二十四條 市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門依法對(duì)征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。對(duì)認(rèn)定為合法建筑和未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償；對(duì)認(rèn)定為違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，不予補(bǔ)償。

五、企業(yè)拆遷應(yīng)該怎么補(bǔ)償

企業(yè)拆遷補(bǔ)償費(fèi)用主要分為以下方面：1、拆遷資產(chǎn)的補(bǔ)償費(fèi)用，包括：無法搬遷的土地、房屋、建筑物和地上附著物，以及確因搬遷而發(fā)生損失的機(jī)器設(shè)備而生的補(bǔ)償?shù)龋?、停產(chǎn)停業(yè)損失，以實(shí)際情況而定，一般既包括實(shí)際經(jīng)營(yíng)損失也可酌情包括預(yù)期經(jīng)營(yíng)損失；3、遷補(bǔ)償費(fèi)用，包括搬遷前期費(fèi)用和搬遷過程中發(fā)生的停工費(fèi)用、機(jī)器設(shè)備調(diào)試修復(fù)費(fèi)用以及物資的拆卸、包裝和運(yùn)輸、解聘員工補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用；4、基于拆遷政策發(fā)生的獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用，包括速遷費(fèi)、拆遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)等。停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償：1、預(yù)期利益損失，一年可產(chǎn)生的預(yù)期利潤(rùn)是一百萬，拆遷造成經(jīng)營(yíng)中斷，造成三年的停產(chǎn)停業(yè)損失，要賠償三年的損失；2、違約的損失，企業(yè)和客戶簽訂了一百萬的合同，由于拆遷不能按時(shí)供貨，一百萬的違約成本是五萬塊，要補(bǔ)償企業(yè)的違約損失；3、財(cái)務(wù)成本，向銀行貸款一百萬，每年付財(cái)務(wù)成本利息，現(xiàn)在由于經(jīng)營(yíng)斷了，財(cái)務(wù)成本是累計(jì)增加的，財(cái)務(wù)成本也要納入停產(chǎn)停業(yè)損失中；4、裝修附屬物對(duì)現(xiàn)有建筑的添附是不可能挪動(dòng)的，按照重置費(fèi)來算。實(shí)踐中一個(gè)水泵、變壓器、機(jī)器設(shè)備都納入到裝修附屬物范圍內(nèi)；5、機(jī)器設(shè)備機(jī)器設(shè)備分為可移動(dòng)和不可移動(dòng)的，不可移動(dòng)的機(jī)器設(shè)備跟房屋一樣要有重置成新價(jià)，可移動(dòng)的機(jī)器設(shè)備補(bǔ)償?shù)氖前徇w費(fèi)。法律依據(jù)：《中華人民共和國土地管理法》第四十七條征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償。征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。

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投稿：何奕

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