一、成都市單位公房拆遷補(bǔ)償辦法,公房的拆遷補(bǔ)償方式及補(bǔ)償款的歸屬

《北京市城市房屋拆遷管理辦法》(市政府令第87號(hào))的第二十八條中明確規(guī)定，拆遷市和區(qū)、縣人民政府所有、并指定有關(guān)單位管理的公有住房(以下簡(jiǎn)稱直管公有住房)的，直管公有住房應(yīng)當(dāng)按照房改政策出售給房屋承租人。房屋承租人購(gòu)買現(xiàn)住公房后作為被拆遷人，由拆遷人按照被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償，政府對(duì)被拆遷人不再提供經(jīng)濟(jì)適用住房。被拆遷人住房超過(guò)房改政策規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，拆遷人應(yīng)當(dāng)扣除超標(biāo)部分的補(bǔ)償款中屬于應(yīng)當(dāng)上繳財(cái)政或者返還原售房單位的部分，并分別上繳或者返還。

《條例》第二十七條規(guī)定：拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對(duì)房屋承租人進(jìn)行安置的，拆遷人對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償，被拆遷人與房屋承租人對(duì)解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，由原承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與房屋承租人重新簽訂房屋租賃合同。本條規(guī)定了解除租賃協(xié)議的處理方式：由拆遷人對(duì)房屋所有人進(jìn)行安置;未解除租賃協(xié)議，但對(duì)拆遷事宜協(xié)商一致的，由拆遷人對(duì)所有人補(bǔ)償，由所有人對(duì)承租人進(jìn)行安置。拆遷當(dāng)事人三方權(quán)利義務(wù)是明確的。

本條還規(guī)定了被拆遷人與承租人對(duì)解除租賃關(guān)系達(dá)不成一致協(xié)議時(shí)的處理方式：為保障承租人的權(quán)益不受損害，實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，被拆遷人與原承租人就新調(diào)換的房屋簽訂協(xié)議續(xù)租。本條款充分體現(xiàn)了民事活動(dòng)中主體平等的原則。公房承租人對(duì)于所承租的公房只有居住和有限處分權(quán)。公房承租人對(duì)于所承租的公房的權(quán)利也不能以繼承的方式轉(zhuǎn)由其繼承人享有，只能通過(guò)變更的方式轉(zhuǎn)由符合條件的繼承人或其他共同生活的家庭成員享有。公房承租人也不可以遺囑的方式對(duì)所承租的公房作出實(shí)體的處分。如果公房承租人以遺囑的方式對(duì)所承租的公房作出實(shí)體上處分的，該處分屬無(wú)權(quán)處分，在有權(quán)限的公房管理單位給與認(rèn)可之前，該處分沒(méi)有任何法律上的效力。

根據(jù)《北京市城市房屋拆遷管理辦法》規(guī)定，拆遷補(bǔ)償?shù)氖軆敺綖楸徊疬w人，即被拆遷房屋的所有權(quán)人。存在公房租賃關(guān)系的情況下，被拆遷人也就是公房租賃關(guān)系中的出租人只有在與從承租人解除租賃關(guān)系或?qū)Τ凶馊诉M(jìn)行安置后才能獲得補(bǔ)償。在被拆遷人對(duì)承租人進(jìn)行安置的情況下，不存在對(duì)承租人的金錢(qián)補(bǔ)償問(wèn)題。但在解除租賃關(guān)系的情形中，被拆遷人通常以向承租人支付一定的金錢(qián)作為買斷承租人承租居住權(quán)的對(duì)價(jià)。

承租的公房面臨拆遷或由承租人領(lǐng)取拆遷款后，在家庭成員之間如何分配成為目前面臨的一個(gè)法律問(wèn)題，尤其是如何確定享受拆遷款分配人資格、如何在具備分配款項(xiàng)的成員之間確定分配比例，拆遷款是否遺產(chǎn)，自管分房與房改政策之間的關(guān)系能與影響承租人的權(quán)利等，司法實(shí)踐中往往出現(xiàn)承租人更名后，先前的承租人及其共同居住人是否可以分得拆遷補(bǔ)償款，由于現(xiàn)行法律對(duì)類似問(wèn)題沒(méi)有規(guī)定，導(dǎo)致糾紛難以得到妥處，就此，長(zhǎng)期代理承辦公房承租案件的專業(yè)律師通過(guò)案例，為您提供相關(guān)參考。

二、公房拆遷補(bǔ)償款的歸屬

公房拆遷補(bǔ)償款的歸屬確定了公房承租資格后，拆遷補(bǔ)償款的歸屬問(wèn)題就容易解決了。首先須明確一點(diǎn)：公房是國(guó)家財(cái)產(chǎn)，不能作為私人財(cái)產(chǎn)被繼承?！侗本┦谐鞘蟹课莶疬w管理辦法》（市政府令第87號(hào)）的第二十八條中明確規(guī)定，拆遷市和區(qū)、縣人民政府所有、并指定有關(guān)單位管理的公有住房（以下簡(jiǎn)稱直管公有住房）的，直管公有住房應(yīng)當(dāng)按照房改政策出售給房屋承租人。房屋承租人購(gòu)買現(xiàn)住公房后作為被拆遷人，由拆遷人按照被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償，政府對(duì)被拆遷人不再提供經(jīng)濟(jì)適用住房。被拆遷人住房超過(guò)房改政策規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，拆遷人應(yīng)當(dāng)扣除超標(biāo)部分的補(bǔ)償款中屬于應(yīng)當(dāng)上繳財(cái)政或者返還原售房單位的部分，并分別上繳或者返還?！稐l例》第二十七條規(guī)定：拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對(duì)房屋承租人進(jìn)行安置的，拆遷人對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償，被拆遷人與房屋承租人對(duì)解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，由原承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與房屋承租人重新簽訂房屋租賃合同。本條規(guī)定了解除租賃協(xié)議的處理方式：由拆遷人對(duì)房屋所有人進(jìn)行安置；未解除租賃協(xié)議，但對(duì)拆遷事宜協(xié)商一致的，由拆遷人對(duì)所有人補(bǔ)償，由所有人對(duì)承租人進(jìn)行安置。拆遷當(dāng)事人三方權(quán)利義務(wù)是明確的。本條還規(guī)定了被拆遷人與承租人對(duì)解除租賃關(guān)系達(dá)不成一致協(xié)議時(shí)的處理方式：為保障承租人的權(quán)益不受損害，實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，被拆遷人與原承租人就新調(diào)換的房屋簽訂協(xié)議續(xù)租。本條款充分體現(xiàn)了民事活動(dòng)中主體平等的原則。公房承租人對(duì)于所承租的公房只有居住和有限處分權(quán)。公房承租人對(duì)于所承租的公房的權(quán)利也不能以繼承的方式轉(zhuǎn)由其繼承人享有，只能通過(guò)變更的方式轉(zhuǎn)由符合條件的繼承人或其他共同生活的家庭成員享有。公房承租人也不可以遺囑的方式對(duì)所承租的公房作出實(shí)體的處分。如果公房承租人以遺囑的方式對(duì)所承租的公房作出實(shí)體上處分的，該處分屬無(wú)權(quán)處分，在有權(quán)限的公房管理單位給與認(rèn)可之前，該處分沒(méi)有任何法律上的效力。根據(jù)《北京市城市房屋拆遷管理辦法》規(guī)定，拆遷補(bǔ)償?shù)氖軆敺綖楸徊疬w人，即被拆遷房屋的所有權(quán)人。存在公房租賃關(guān)系的情況下，被拆遷人也就是公房租賃關(guān)系中的出租人只有在與從承租人解除租賃關(guān)系或?qū)Τ凶馊诉M(jìn)行安置后才能獲得補(bǔ)償。在被拆遷人（出租人）對(duì)承租人進(jìn)行安置的情況下，不存在對(duì)承租人的金錢(qián)補(bǔ)償問(wèn)題。但在解除租賃關(guān)系的情形中，被拆遷人（出租人）通常以向承租人支付一定的金錢(qián)作為買斷承租人承租居住權(quán)的對(duì)價(jià)。

三、公房拆遷有哪幾種補(bǔ)償方式

根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)定，拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞接袃煞N，貨幣補(bǔ)償和房屋產(chǎn)權(quán)置換。如果沒(méi)有住房擔(dān)憂且不愿花幾年時(shí)間等待安置房建設(shè)的人，一般會(huì)選擇貨幣補(bǔ)償。其原因：一是貨幣補(bǔ)償操作簡(jiǎn)單，且一次性了斷，不會(huì)產(chǎn)生延長(zhǎng)過(guò)渡期限、被拆遷人或使用人不能及時(shí)回遷等后續(xù)問(wèn)題；二是貨幣補(bǔ)償更方便被拆遷人選擇住房，不受地點(diǎn)等方面的限制；三是避免因安置用房質(zhì)量不好而使拆遷雙方產(chǎn)生矛盾。如果缺少住房，可以選擇房屋安置，而且可以保值。但是建設(shè)周期長(zhǎng)。各有利弊，主要看個(gè)人選擇。

一、選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的優(yōu)勢(shì)

產(chǎn)權(quán)調(diào)換，也就是我們常聽(tīng)到的安置房。被拆遷人選擇安置房最大的優(yōu)勢(shì)在于價(jià)格上。對(duì)于大部分的被拆遷人來(lái)說(shuō)，安置房的價(jià)格要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)格。拿北京的房屋征收拆遷來(lái)講，如果按照市場(chǎng)價(jià)格來(lái)購(gòu)買房屋，基本平均價(jià)格在60000元一平米，但是對(duì)于安置房來(lái)講，平均價(jià)格僅僅在10000元一平米，這樣的價(jià)格優(yōu)勢(shì)對(duì)于被拆遷人來(lái)講是非常有利的。

選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的劣勢(shì)：

安置房在價(jià)格上有優(yōu)勢(shì)，相對(duì)的，它的劣勢(shì)在于房屋位置往往不由被征收人選擇。在實(shí)踐中就形成了回遷的安置房，比被拆遷人當(dāng)初選擇的安置房的房屋規(guī)劃圖上的要遠(yuǎn)，這給被拆遷人帶來(lái)很多的麻煩和損失。還有點(diǎn)就是一般安置房都是要過(guò)一段時(shí)間才能交房，這樣被拆遷人就不能保證房屋的質(zhì)量了。

產(chǎn)權(quán)安置涉及比問(wèn)題比較多。被拆遷人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，往往涉及到臨時(shí)安置費(fèi)或者說(shuō)是過(guò)渡費(fèi)的給予?，F(xiàn)實(shí)中，政府一般只給幾個(gè)月的過(guò)渡費(fèi)，這并不夠整個(gè)過(guò)渡期被拆遷人的安置，這就會(huì)造成被拆遷人與拆遷方的沖突和糾紛。所以，總的說(shuō)來(lái)，由這類問(wèn)題產(chǎn)生的糾紛還是比較多的。被拆遷人在選擇的時(shí)候要充分考量產(chǎn)權(quán)調(diào)換的利弊。

四、公租房拆遷補(bǔ)償

法律分析：公租房拆遷的補(bǔ)償方式有：1、公房提供單位為承租人另外安排房屋由承租人繼續(xù)承租，重新簽訂租賃合同；2、對(duì)公房承租人對(duì)房屋的使用權(quán)進(jìn)行貨幣補(bǔ)償，由承租人自行解決住房問(wèn)題。

法律依據(jù)：《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 第八條 為了保障國(guó)家安全、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定：

（一）國(guó)防和外交的需要；

（二）由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

（三）由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

《中華人民共和國(guó)土地管理法》 第四十七條 國(guó)家征收土地的，依照法定程序批準(zhǔn)后，由縣級(jí)以上地方人民政府予以公告并組織實(shí)施。

縣級(jí)以上地方人民政府?dāng)M申請(qǐng)征收土地的，應(yīng)當(dāng)開(kāi)展擬征收土地現(xiàn)狀調(diào)查和社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，并將征收范圍、土地現(xiàn)狀、征收目的、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置方式和社會(huì)保障等在擬征收土地所在的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）和村、村民小組范圍內(nèi)公告至少三十日，聽(tīng)取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員、村民委員會(huì)和其他利害關(guān)系人的意見(jiàn)。

多數(shù)被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員認(rèn)為征地補(bǔ)償安置方案不符合法律、法規(guī)規(guī)定的，縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)聽(tīng)證會(huì)，并根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定和聽(tīng)證會(huì)情況修改方案。

擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定期限內(nèi)，持不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證明材料辦理補(bǔ)償?shù)怯洝？h級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門(mén)測(cè)算并落實(shí)有關(guān)費(fèi)用，保證足額到位，與擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人就補(bǔ)償、安置等簽訂協(xié)議；個(gè)別確實(shí)難以達(dá)成協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)在申請(qǐng)征收土地時(shí)如實(shí)說(shuō)明。

相關(guān)前期工作完成后，縣級(jí)以上地方人民政府方可申請(qǐng)征收土地。

五、公房承租人在征收拆遷中可以獲得什么補(bǔ)償

公房承租人在征收拆遷中可以獲得以下補(bǔ)償：1、替代土地的租金價(jià)差損失；2、房屋裝修費(fèi)；3、安置費(fèi)和搬遷費(fèi)；4、困難補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)；5、房屋內(nèi)各項(xiàng)家電移機(jī)補(bǔ)償；6、非住宅房屋營(yíng)運(yùn)損失補(bǔ)償?shù)?。公房承租人在征收拆遷中對(duì)公房承租人的補(bǔ)償方式如下：1、承租人按照房改政策購(gòu)買承租房屋，以被拆遷人身份獲得補(bǔ)償；2、實(shí)物補(bǔ)償，被拆遷人以異地安置公房承租人的方式，與公房承租人解除原來(lái)的租賃關(guān)系；3、貨幣補(bǔ)償，被拆遷人以協(xié)議方式收購(gòu)公房承租人的公房使用權(quán)。法律依據(jù)：《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括：（一）被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。第十八條征收個(gè)人住宅，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)優(yōu)先給予住房保障。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。第十九條對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。房屋征收評(píng)估辦法由國(guó)務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)制定，制定過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。

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文章來(lái)源參考：【頭條】成都市單位公房拆遷補(bǔ)償辦法，成都市公房管理規(guī)定

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投稿：吳潔

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