一、過河是否要拆遷補(bǔ)償,房地產(chǎn)企業(yè)后期管理應(yīng)注意的問題

(一)外商投資房地產(chǎn)企業(yè)在辦理建設(shè)期匯算后不再進(jìn)行其他形式的總清算，應(yīng)按照稅法規(guī)定原則確定當(dāng)期收入、扣除企業(yè)當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的成本費(fèi)用后，計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。

(二)對(duì)于在工程結(jié)算中已將尚未支付的設(shè)備價(jià)款和建筑安裝費(fèi)已按合同規(guī)定的價(jià)款計(jì)入成本費(fèi)用的，在建設(shè)期匯算后實(shí)際支付時(shí)不得重復(fù)計(jì)入企業(yè)當(dāng)期成本費(fèi)用。

(三)企業(yè)以租賃方式取得房租收入的，應(yīng)按當(dāng)期實(shí)際租金收入，扣除租賃房屋的固定資產(chǎn)折舊及相關(guān)費(fèi)用后的余額，與當(dāng)期其他經(jīng)營利潤合并計(jì)算企業(yè)當(dāng)期應(yīng)納稅額。

企業(yè)采取先租賃后又售出房地產(chǎn)的，原在租賃期間實(shí)際已經(jīng)計(jì)提的房屋折舊，不得在售出時(shí)再作為成本、費(fèi)用扣除。

企業(yè)在辦理建設(shè)期匯算后尚未售出的房屋，可根據(jù)開發(fā)成本按照稅法規(guī)定的房屋使用年限計(jì)提折舊。

(四)外商投資房地產(chǎn)企業(yè)在房屋銷售后繼續(xù)發(fā)生的綠化、道路等配套設(shè)施費(fèi)用，在辦理建設(shè)期匯算后，可在根據(jù)《北京市規(guī)劃委員會(huì)審定設(shè)計(jì)方案通知書》等政府主管部門批準(zhǔn)文件中的有關(guān)規(guī)定，并確認(rèn)仍有未完工工程的基礎(chǔ)上，按照企業(yè)年銷售收入的1%比例逐年預(yù)提上述費(fèi)用，并計(jì)入企業(yè)當(dāng)期損益，待該項(xiàng)工程結(jié)束后應(yīng)按實(shí)際支出在完工當(dāng)期作出調(diào)整。

(五)包銷業(yè)務(wù)的稅務(wù)處理

境外企業(yè)與企業(yè)簽訂房屋包銷協(xié)議，為企業(yè)包銷房地產(chǎn)的，其包銷業(yè)務(wù)應(yīng)屬于境外企業(yè)轉(zhuǎn)讓我國境內(nèi)財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)，境外企業(yè)取得的房屋轉(zhuǎn)讓收益，應(yīng)按稅法第十九條及其實(shí)施細(xì)則第六十一條規(guī)定，繳納企業(yè)所得稅。

上述包銷業(yè)務(wù)是指：境外企業(yè)與企業(yè)簽訂房屋包銷協(xié)議并辦理了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，且境外企業(yè)在銷售房屋時(shí)使用本企業(yè)收款憑證。

凡不符合上述條件的其他代銷、承銷性質(zhì)的業(yè)務(wù)，應(yīng)按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的外商投資企業(yè)若干稅務(wù)處理問題的通知》(國稅發(fā)[1999]242號(hào))的規(guī)定執(zhí)行。即從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的外商投資企業(yè)與境外企業(yè)簽訂房地產(chǎn)代銷、包銷合同或協(xié)議，委托境外企業(yè)在境外銷售其位于我國境內(nèi)房地產(chǎn)的，應(yīng)按境外企業(yè)向購房人銷售的價(jià)格，作為外商投資房地產(chǎn)銷售收入，計(jì)算繳納營業(yè)稅和企業(yè)所得稅。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)有哪些應(yīng)對(duì)措施

1、強(qiáng)開發(fā)商的按揭申請(qǐng)審查

主要包括：（1）資信審查，如開發(fā)商是否依法設(shè)立，是否具有相應(yīng)的資質(zhì)等級(jí)、公司的注冊(cè)資金是否到位、公司以往的經(jīng)營業(yè)績等；（2）開發(fā)項(xiàng)目的審查，如要求開發(fā)商提供按揭開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、項(xiàng)目開發(fā)資金情況、商品房預(yù)售業(yè)績情況以及開發(fā)項(xiàng)目的工程進(jìn)度等。

2、化開發(fā)商的擔(dān)保責(zé)任

開發(fā)商在按揭貸款中作為擔(dān)保人可以說是我國內(nèi)地商品房按揭的一大特色。目前，我國商品房按揭實(shí)務(wù)中，開發(fā)商的保證責(zé)任主要有兩種：

（1）保證將《房屋產(chǎn)權(quán)證》和《土地使用證》交給按揭權(quán)人（即銀行）；

（2）代位償付責(zé)任。這種保證責(zé)任看起來似乎對(duì)開發(fā)商過于苛刻，但就我國目前的商品房銷售，尤其是在商品房預(yù)售中還是很有必要的。理由是：

（1）從商品房按揭貸款設(shè)定來看，在將取得的商品房上設(shè)定擔(dān)保是購房人的本意，一旦房屋建成，按揭便應(yīng)自然轉(zhuǎn)化為現(xiàn)房抵押，開發(fā)商在商品房竣工辦理有關(guān)手續(xù)后，將兩證交到銀行手里，使雙方得以辦理現(xiàn)房抵押，按揭權(quán)真正得到實(shí)現(xiàn)，可以說是按揭人設(shè)立按揭的自然結(jié)果。

（2）從商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展看，市場競爭越來越激烈，銀行貸款安全性越來越差，單獨(dú)的房地產(chǎn)抵押已經(jīng)不能適應(yīng)銀行對(duì)貸款安全性的需求，為減少貸款風(fēng)險(xiǎn)，在抵押的基礎(chǔ)上再設(shè)立一種保險(xiǎn)機(jī)制，以求達(dá)到雙重保險(xiǎn)已經(jīng)是房地產(chǎn)抵押的趨勢。

一、工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理有哪些意義

1、促進(jìn)項(xiàng)目實(shí)施決策的科學(xué)化、合理化，有助于提高決策的質(zhì)量。工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理利用科學(xué)的、系統(tǒng)的方法，管理和處置各種工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，有利于減少因項(xiàng)目組織決策失誤所引起的風(fēng)險(xiǎn)，這對(duì)項(xiàng)目科學(xué)決策、正常經(jīng)營是非常必要的。

2、促進(jìn)項(xiàng)目組織經(jīng)營效益的提高。工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理是一種以最小成本達(dá)到最大安全保障的管理方法，它將有關(guān)處置風(fēng)險(xiǎn)管理的各種費(fèi)用合理地分?jǐn)偟疆a(chǎn)品、過程之中，減少了費(fèi)用支出；同時(shí)，工程項(xiàng)目管理的各種監(jiān)督措施也要求各職能部門提高管理效率，減少風(fēng)險(xiǎn)損失，這也促進(jìn)了項(xiàng)目組織經(jīng)營效益的提高。

3、為項(xiàng)目組織提供安全的經(jīng)營環(huán)境，確保項(xiàng)目組織經(jīng)營目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理為處置項(xiàng)目實(shí)施過程中出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)提供了各種措施，從而消除了項(xiàng)目組織的后顧之優(yōu)，使其全身心地投入到各種項(xiàng)目活動(dòng)中去，保證了項(xiàng)目組織目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

二、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析包括什么

1、風(fēng)險(xiǎn)因素發(fā)生的概率

2、風(fēng)險(xiǎn)損失量的估計(jì)

風(fēng)險(xiǎn)損失量的估計(jì)應(yīng)包括下列內(nèi)容：

（1）工期損失的估計(jì)。

（2）費(fèi)用損失的估計(jì)。

（3）對(duì)工程的質(zhì)量、功能、使用效果等方面的影響。

（4）組織應(yīng)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)因素發(fā)生的概率和損失量，確定風(fēng)險(xiǎn)量，并進(jìn)行分級(jí)。

（5）風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估后應(yīng)提出風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告。

3、風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)評(píng)估

組織應(yīng)利用已有數(shù)據(jù)資料和相關(guān)專業(yè)方法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)因素發(fā)生的概率估計(jì)。

三、房地產(chǎn)開發(fā)如何管理工作

項(xiàng)目管理組織是在整個(gè)項(xiàng)目中人事各種管理工作人員的組合。在整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理工作中，由于業(yè)主、承包商（包括分包商）、設(shè)計(jì)單位、設(shè)備和材料的供應(yīng)單位、監(jiān)理單位等都有自己的項(xiàng)目經(jīng)理部和人員，他們之間的各種管理工作的任務(wù)、責(zé)任和權(quán)力的劃分，以及他們之間的各種聯(lián)系，共同形成項(xiàng)目管理組織系統(tǒng)。在這個(gè)項(xiàng)目管理組織系統(tǒng)中，業(yè)主建立的項(xiàng)目管理組織（項(xiàng)目經(jīng)理部）居于整個(gè)項(xiàng)目組織的中心位置，在整個(gè)項(xiàng)目的實(shí)施過程中起頭決定性的作用。在項(xiàng)目壽命期內(nèi)，可將項(xiàng)目劃分為若干個(gè)階段，而每一個(gè)階段都有相應(yīng)的管理工作。

1、前期策劃階段。該階段項(xiàng)目者作為咨詢工程師為業(yè)主決策提供可供參考的信息、意見和建議。

2、設(shè)計(jì)和計(jì)劃階段

3、招標(biāo)投標(biāo)。

4、項(xiàng)目施工階段。在這個(gè)階段，主要是進(jìn)行施工準(zhǔn)備和施工過程中的三控制，兩管理，一協(xié)調(diào)等方面的工作，保證項(xiàng)目目標(biāo)的順利實(shí)施。

5、欺瞞宣。這一工作主要是針對(duì)商業(yè)性房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，其主要工作如下：

(1)項(xiàng)目產(chǎn)品營銷計(jì)劃的策劃（這一工作是在項(xiàng)目前期工作的基礎(chǔ)上進(jìn)行的）。

(2)項(xiàng)目產(chǎn)品營銷計(jì)劃的考核與評(píng)價(jià)。

(3)項(xiàng)目控制與調(diào)整。

6、項(xiàng)目后期管理

一、建設(shè)項(xiàng)目開工前階段，審計(jì)的主要內(nèi)容應(yīng)包括：

1、審計(jì)建設(shè)項(xiàng)目的審批文件。包括項(xiàng)目建議書、可行性研究報(bào)告、環(huán)境影響評(píng)估報(bào)告、概算批復(fù)、建設(shè)用地批準(zhǔn)、建設(shè)規(guī)劃及施工許可、環(huán)保及消防批準(zhǔn)、項(xiàng)目設(shè)計(jì)及設(shè)計(jì)圖審核等文件是否齊全。

2、施工準(zhǔn)備階段是項(xiàng)目建設(shè)的前期工作之一，主要把握好項(xiàng)目法人質(zhì)量控制、監(jiān)理工作、施工單位選擇。項(xiàng)目法人質(zhì)量控制是否通過資質(zhì)審查，是否按法定的招投標(biāo)程序選擇了勘測、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位并實(shí)行合同管理，各種合同是否規(guī)范、合法有效，是否建立了質(zhì)量管理制度，是否組織了設(shè)計(jì)與施工單位的設(shè)計(jì)交底；監(jiān)理單位是否有相應(yīng)資格等級(jí)證書，所派監(jiān)理人員是否有崗位證書；審計(jì)設(shè)計(jì)單位是否有承擔(dān)相應(yīng)資質(zhì)勘測設(shè)計(jì)能力，是否將經(jīng)過會(huì)審后的資料做過技術(shù)交底，設(shè)計(jì)質(zhì)量是否滿足工程質(zhì)量、安全需要的規(guī)范要求；審計(jì)施工單位是否有承攬相應(yīng)施工任務(wù)的資質(zhì)，施工單位是否制定了完善的質(zhì)量責(zé)任制考核辦法等。

3、審計(jì)建設(shè)項(xiàng)目的資金來源是否落實(shí)到位、是否合理、是否專戶存儲(chǔ)，建設(shè)資金能否滿足項(xiàng)目建設(shè)當(dāng)年應(yīng)完成工作量的需要；各種規(guī)費(fèi)是否按規(guī)定及時(shí)繳納；減、緩、免手續(xù)是否完備，是否符合有關(guān)規(guī)定；征地或拆遷補(bǔ)償費(fèi)是否符合有關(guān)規(guī)定，有關(guān)評(píng)估、計(jì)價(jià)是否合規(guī)、合理，有無擅自擴(kuò)大拆遷范圍、提高標(biāo)準(zhǔn)或者降低標(biāo)準(zhǔn)等問題。

四、房地產(chǎn)業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問題

(一)財(cái)務(wù)管理意識(shí)和管理經(jīng)營不足。在當(dāng)前的房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)活動(dòng)中，很多房地產(chǎn)開發(fā)商的財(cái)務(wù)管理經(jīng)營模式都是粗放式的，在開發(fā)活動(dòng)進(jìn)行之前對(duì)項(xiàng)目的預(yù)期支出沒有正確的認(rèn)識(shí)，認(rèn)為只要能夠獲得土地的使用權(quán)，投入資金并按期完工保證施工質(zhì)量就能夠獲得可觀的經(jīng)濟(jì)效益，這種房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)模式是相對(duì)粗放的。在開發(fā)活動(dòng)中對(duì)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的輕視讓開發(fā)資金在運(yùn)行過程中不分輕重緩急，盲目運(yùn)作造成了極大的資金浪費(fèi)，加重了開發(fā)企業(yè)的成本負(fù)擔(dān)，無疑降低了房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益。

(二)財(cái)務(wù)體系復(fù)雜，管理難度大。當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的財(cái)務(wù)管理大部分還停留在會(huì)計(jì)管理的水平，對(duì)開發(fā)成本的管理還停留在簡單的核算層次，只是運(yùn)用會(huì)計(jì)知識(shí)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中會(huì)計(jì)問題的解決，而沒有從房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的整體和全過程出發(fā)，對(duì)開發(fā)商在房地產(chǎn)項(xiàng)目中開發(fā)的全過程進(jìn)行財(cái)務(wù)監(jiān)控。

(三)沒有建立健全財(cái)務(wù)管理制度。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)活動(dòng)中，財(cái)務(wù)管理制度的缺失和不健全主要體現(xiàn)在缺乏健全的目標(biāo)成本預(yù)算，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目伊始，整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目并沒有一個(gè)統(tǒng)一的規(guī)范的成本預(yù)算，導(dǎo)致在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中開發(fā)主體的財(cái)務(wù)支出沒有明確的計(jì)劃，相應(yīng)的開發(fā)企業(yè)管理者不能準(zhǔn)確的掌握開發(fā)資金的現(xiàn)狀和動(dòng)向，嚴(yán)重的影響了開發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)的判斷和決策，讓地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目變成”摸著石頭過河”式的探索過程，而不是科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)拈_發(fā)過程。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的貸款條件企業(yè)法人應(yīng)具備的條件：

（1）有公司法人授權(quán)或董事會(huì)簽字同意的申請(qǐng)報(bào)告；

（2）已開立基本帳戶或一般存款帳戶；

（3）提供真實(shí)的、全面的（經(jīng)過審計(jì)的）財(cái)務(wù)報(bào)表、報(bào)告，其財(cái)務(wù)指標(biāo)和資產(chǎn)負(fù)債率等符合貸款要求；

（4）除國務(wù)院規(guī)定外，有限責(zé)任公司和股份有限公司對(duì)外股本權(quán)益性投資累計(jì)額不超過其凈資產(chǎn)總額的50％；申請(qǐng)中、長期貸款的，新建項(xiàng)目的企業(yè)法人所有者權(quán)益與項(xiàng)目所需總投資的比率不低于國家規(guī)定的投資項(xiàng)目的資本金比例。

貸款項(xiàng)目條件：

（1）貸款項(xiàng)目經(jīng)可行性研究論證，能夠有效滿足當(dāng)?shù)刈》块_發(fā)市場的需求，市場前景較好；

（2）貸款項(xiàng)目已經(jīng)納入國家或地方房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)計(jì)劃，其立項(xiàng)文件完整、真實(shí)、有效，能夠進(jìn)行實(shí)質(zhì)性開發(fā)；

（3）貸款項(xiàng)目工程預(yù)算和施工計(jì)劃符合國家和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定；

（4）貸款項(xiàng)目的工程預(yù)算投資總額能夠滿足項(xiàng)目完工前由于通貨膨脹和不可預(yù)見等原因追加預(yù)算的需要；

（5）貸款項(xiàng)目的基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施建設(shè)配套，當(dāng)項(xiàng)目建成后，能及時(shí)投入正常使用；貸款項(xiàng)目的自有資金投入不少于總投資的30％。

五、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)應(yīng)注意的問題

一、明確評(píng)價(jià)對(duì)象類型

生態(tài)環(huán)評(píng)，首先要弄清的問題是此工程所面對(duì)的影響對(duì)象屬于何種類型的生態(tài)系統(tǒng)。生態(tài)系統(tǒng)指生命系統(tǒng)與非生命系統(tǒng)在特定空間組成的具有一定結(jié)構(gòu)與功能的系統(tǒng)，它是生態(tài)影響評(píng)價(jià)的基本對(duì)象。要弄清楚生態(tài)系統(tǒng)是自然生態(tài)系統(tǒng)還是人工生態(tài)系統(tǒng)；是陸地生態(tài)系統(tǒng)還是水域生態(tài)系統(tǒng)；是城市生態(tài)系統(tǒng)還是農(nóng)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)。不同的生態(tài)系統(tǒng)，其結(jié)構(gòu)、功能各不相同，人類對(duì)其干擾、影響的程度不同，其恢復(fù)的能力也不同。

二、生態(tài)環(huán)境影響識(shí)別與評(píng)價(jià)因子的篩選

生態(tài)環(huán)境影響識(shí)別旨在鑒別擬建工程與潛在的生態(tài)受體之間的關(guān)鍵聯(lián)系，確保評(píng)價(jià)工作的針對(duì)性和有效性。將擬建工程和受影響生態(tài)系統(tǒng)分解為各自的組成部分，鑒別可能的交互作用，尋求合適的表征因子和參數(shù)。值得注意的是識(shí)別與篩選要建立在一定的調(diào)研基礎(chǔ)上(文獻(xiàn)查閱、實(shí)地考察與咨詢、訪問)。評(píng)價(jià)因子的篩選參數(shù)見下表。

三、評(píng)價(jià)范圍的確定

1、必須包括所有作用因子

包括建設(shè)項(xiàng)目全過程、全部活動(dòng)空間。

2、必須包括全部受影響受體

指受影響生態(tài)系統(tǒng)，闡明類型、組成、結(jié)構(gòu)、過程、特點(diǎn)。

3、必須包括所有影響直接的、間接的、顯在的、潛在的。

四、生態(tài)環(huán)評(píng)的評(píng)價(jià)等級(jí)

評(píng)價(jià)等級(jí)指對(duì)評(píng)價(jià)工作深度和廣度的要求。根據(jù)生態(tài)環(huán)境影響的程度和范圍大小分為三級(jí)。一個(gè)項(xiàng)目只定一個(gè)級(jí)別，有多個(gè)影響點(diǎn)時(shí)，按級(jí)別最高的一個(gè)定級(jí)。

一級(jí)：全面深入評(píng)價(jià)(有很重要環(huán)境影響或敏感環(huán)境問題)

二級(jí)：有重點(diǎn)問題評(píng)價(jià)(或?qū)ｎ})

三級(jí)：一般問題，可分析確定

五、房地產(chǎn)開發(fā)與生態(tài)環(huán)境保護(hù)協(xié)調(diào)措施

(一)合理利用土地，提高土地的生態(tài)經(jīng)濟(jì)效益

城市可依據(jù)土地的功能和發(fā)展密度進(jìn)行分區(qū)。一般分為商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)、住宅區(qū)等，通過分區(qū)管理，限制建筑密度，保護(hù)環(huán)境，保障公共設(shè)施建設(shè)。在土地綜合利用上，要有一定的比例限制，即采取生活和生產(chǎn)、平面和空間整體化規(guī)劃的方法，把工作、居住、購物、娛樂、休息等各類活動(dòng)放在同一或毗連空間，這樣可以大大節(jié)約用地，同時(shí)可降低基礎(chǔ)設(shè)施的投入，又能滿足城市生活的需要。

一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目需要多少土地，實(shí)質(zhì)上是開發(fā)和建設(shè)的密度和容積率問題，一般來說，建筑密度越高，土地的利用率越高，但密度問題還涉及到環(huán)境、交通、基礎(chǔ)設(shè)施的承受能力以及經(jīng)濟(jì)技術(shù)發(fā)展水平等問題。在一定時(shí)期內(nèi)，必須要以一個(gè)合理的密度加以控制，這個(gè)密度既要考慮與當(dāng)前的環(huán)境、交通、基礎(chǔ)設(shè)施等承受力及技術(shù)經(jīng)濟(jì)水平，又要注意與將來的發(fā)展趨勢相適應(yīng)，從而促進(jìn)城市土地利用的規(guī)范化、合理化和效率化。

(二)發(fā)展城市綠化，增加城市自凈能力

綠化具有凈化空氣、水質(zhì)、土壤，降低噪音，改善城市小氣候以及美化城市等功能。目前，世界各大城市在房地產(chǎn)開發(fā)和再開發(fā)中都十分重視城市的綠化，積極營造城市環(huán)城林帶，努力擴(kuò)大城市綠化覆蓋率。我國城市環(huán)境惡化的一個(gè)重要原因就是綠地比例太低，因此，需要從大環(huán)境出發(fā)，保證足夠的公共綠地，以增強(qiáng)城市的自凈能力。在新建房屋時(shí)，必須使綠化與建筑占地面積比例達(dá)到一定的水平；其次是專門進(jìn)行園林、旅游、風(fēng)景區(qū)的建設(shè)和各個(gè)住宅小區(qū)的綠化配套，包括綠化隔離帶、街心花園、道路綠化以及工廠綠化等綜合開發(fā)經(jīng)營；再次是積極發(fā)展主體綠化、屋頂綠化和建設(shè)“屋頂花園”等，提高城市綠化整體水平。

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投稿：吳俊俊

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