一、拆遷補(bǔ)償安置住改非,房屋拆遷時(shí)住改非怎么定義

我國(guó)法律對(duì)房屋的性質(zhì)沒(méi)有做出具體的分類，法律中也沒(méi)有“住改非”一詞?！白「姆恰笔窃诓疬w補(bǔ)償中對(duì)住宅改成非住宅的一種特定的稱謂，所謂住改非，又稱住改商，是指國(guó)有或集體所有的土地上的房屋，其所有權(quán)證上載明的用途為住宅，但實(shí)際上用利其沿街的地理位置優(yōu)勢(shì)改做經(jīng)營(yíng)，且依法取得了營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證等經(jīng)營(yíng)手續(xù)，并有納稅的記錄。

“住改非”認(rèn)定的主要依據(jù)是國(guó)務(wù)院辦公廳2003年發(fā)布的《關(guān)于認(rèn)真做好房屋拆遷工作維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的緊急通知》、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部2011年印發(fā)的《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》以及當(dāng)?shù)卣男姓?guī)章。認(rèn)定“住改非”需要從多方面進(jìn)行綜合考量，具體包括以下幾個(gè)方面：

1、依據(jù)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、組織機(jī)構(gòu)代碼證、衛(wèi)生許可證等。以上證件通常能直觀地反映出生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)主體和地點(diǎn)，可以直接認(rèn)定房屋的實(shí)際用途。

2、完稅憑證。通常而言，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與納稅相伴隨，有完稅憑證(免稅單位應(yīng)當(dāng)提供免稅證明)可以說(shuō)明有生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，從事著生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的住房當(dāng)然屬于“住改非”。

3、租賃手續(xù)。對(duì)外出租的房屋，提供租賃協(xié)議、開(kāi)出的發(fā)票類票據(jù)、納稅憑證等。

4、房屋實(shí)際使用現(xiàn)狀。有些房屋雖然沒(méi)有辦理相關(guān)證照，但確實(shí)用作了辦公或生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)；而有的房屋，盡管證照登記地就在該房屋內(nèi)，卻沒(méi)有在此辦公或生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。前者應(yīng)視同“住改非”，后者則不能享受“住改非”待遇。

5、經(jīng)營(yíng)時(shí)間。實(shí)踐中由于商用房的補(bǔ)償普遍高于住宅的補(bǔ)償，因而在事先得到消息的情況下，為了獲得更多的補(bǔ)償，有些被征收人臨時(shí)將住宅改作生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，此類房屋不能要求按照“住改非”補(bǔ)償。

一、“住改非”如何補(bǔ)償

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例釋義》(十六至二十六條)

第二十三條對(duì)因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

根據(jù)2003年《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于認(rèn)真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的緊急通知》：“對(duì)拆遷范圍內(nèi)，產(chǎn)權(quán)為住宅，但已依法取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照經(jīng)營(yíng)性用房的手續(xù)，各地可根據(jù)其經(jīng)營(yíng)情況、經(jīng)營(yíng)年限及納稅等實(shí)際情況給予適當(dāng)拆遷補(bǔ)償?！币虼嗽诓疬w時(shí)，對(duì)于“住改非”的補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)比普通住宅高，但具體的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)各地方卻都有所不同，在實(shí)踐中，住改非房屋的補(bǔ)償有哪些形式呢？

(1)按照住宅房屋與商業(yè)用房的均價(jià)確定。拆遷的住宅房屋用作經(jīng)營(yíng)使用，只要在拆遷通告發(fā)布前，依法取得合法經(jīng)營(yíng)手續(xù)、稅務(wù)登記證并有納稅記錄，且房屋所有權(quán)證書(shū)、合法經(jīng)營(yíng)手續(xù)和稅務(wù)登記證注明的營(yíng)業(yè)地點(diǎn)是一致的，其補(bǔ)償金額按照同類房屋住宅和非住宅估價(jià)金額的平均值確定。

(2)按照商業(yè)用房確定。有些地方對(duì)于“住改非”的房屋補(bǔ)償優(yōu)惠比較徹底，在拆遷公告發(fā)布前，一段時(shí)間以上在經(jīng)營(yíng)的，能提供工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、納稅發(fā)票等有效證件，并能按時(shí)簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議的，可以享受商業(yè)用房補(bǔ)償政策，也有地方表述為按照房屋的實(shí)際用途補(bǔ)償。

(3)參照商業(yè)用房估價(jià)，并且根據(jù)是否沿街標(biāo)準(zhǔn)有所不同。參照商業(yè)用房估價(jià)的前提一般相同，取得工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、持續(xù)經(jīng)營(yíng)、持續(xù)納稅一定時(shí)間。對(duì)沿街的住改非房屋，其估價(jià)是根據(jù)營(yíng)業(yè)年限取其營(yíng)業(yè)用房性質(zhì)和住宅用房性質(zhì)權(quán)重的拆遷評(píng)估價(jià)格之和作為實(shí)際營(yíng)業(yè)部分的拆遷補(bǔ)償價(jià)格。對(duì)非沿街的住改非房屋，其實(shí)際營(yíng)業(yè)部分的拆遷補(bǔ)償采用住宅評(píng)估價(jià)加營(yíng)業(yè)補(bǔ)助的方法確定，營(yíng)業(yè)補(bǔ)助的標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)不同經(jīng)營(yíng)年限確定。

(4)住宅部分用于經(jīng)營(yíng)的，該部分按照商業(yè)用房進(jìn)行補(bǔ)償，其余按照住宅標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償。某些地方規(guī)定，對(duì)住改非房屋的拆遷，根據(jù)其合法經(jīng)營(yíng)狀況、經(jīng)營(yíng)年限及納稅等實(shí)際情況對(duì)正在經(jīng)營(yíng)的房屋給予適當(dāng)補(bǔ)償，具體操作上則根據(jù)住改非的時(shí)間在住房評(píng)估價(jià)值的標(biāo)準(zhǔn)上上浮，但此前提必須是在某一時(shí)間點(diǎn)之前住改非。此時(shí)間點(diǎn)之后除臨道路第一層以外，其他的住改非房屋一律按照住房性質(zhì)進(jìn)行評(píng)估補(bǔ)償。

采用混合標(biāo)準(zhǔn)

(5)采用混合標(biāo)準(zhǔn)。臨街底層住改非房屋被拆遷人實(shí)際作為門(mén)市經(jīng)營(yíng)的面積，參照同地段門(mén)市評(píng)估價(jià)格進(jìn)行補(bǔ)償；其他住改非房屋的貨幣安置補(bǔ)償，被拆遷人實(shí)際用于經(jīng)營(yíng)的面積按住宅評(píng)估價(jià)格的倍數(shù)進(jìn)行補(bǔ)償。

二、住改非拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是什么

一、住改非拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是什么1、住改非拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)如下：（1）足額支付房屋補(bǔ)償費(fèi)和裝修費(fèi)；（2）房屋拆遷安置費(fèi)和搬遷費(fèi)；（3）困難補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)；（4）房屋內(nèi)各項(xiàng)家電移機(jī)補(bǔ)償費(fèi)；（5）非住宅房屋營(yíng)運(yùn)損失補(bǔ)償費(fèi)。2、法律依據(jù)：《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括：（一）被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。二、住改非拆遷補(bǔ)償歸誰(shuí)所有住改非拆遷補(bǔ)償由房屋所有人獲得，經(jīng)營(yíng)者可依照承租人獲得相關(guān)補(bǔ)償，沒(méi)有所有權(quán)的承租人可獲得裝修、搬遷、停業(yè)補(bǔ)償，補(bǔ)償根據(jù)房屋用途和裝修情況發(fā)放。對(duì)于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書(shū)和房屋登記簿的記載為準(zhǔn)，對(duì)于未經(jīng)登記的建筑，應(yīng)當(dāng)按照市、縣級(jí)人民政府的認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。

三、“住改非”如何認(rèn)定

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條規(guī)定“作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括：(一)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償”。

因此，在國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償中，房屋的性質(zhì)對(duì)房屋價(jià)值評(píng)估具有重大影響。由于住宅性房屋與非住宅性房屋(經(jīng)營(yíng)性用房)具有不同的價(jià)值評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，因此在實(shí)踐中需要對(duì)房屋性質(zhì)作出認(rèn)定，以免對(duì)被征收人的利益造成損害。

“住改非“類型的房屋情況復(fù)雜，是介于住宅性房屋與非住宅性房屋之間。那么具體是如何認(rèn)定的呢?

第一，被征收房屋的性質(zhì)是住宅。

第二，被征收房屋在實(shí)際上用作經(jīng)營(yíng)。當(dāng)然如何認(rèn)定“經(jīng)營(yíng)”事實(shí)的存在，也有具體要求：

(1)依據(jù)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、組織機(jī)構(gòu)代碼證、衛(wèi)生許可證等。上述證件通常能直觀地反映出生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)主體、地點(diǎn)、經(jīng)營(yíng)內(nèi)容等，因此可以直接認(rèn)定房屋的實(shí)際用途。當(dāng)?shù)怯涀?cè)地和實(shí)際經(jīng)營(yíng)地不一致時(shí)，應(yīng)當(dāng)以實(shí)際經(jīng)營(yíng)地為準(zhǔn)。

(2)完稅憑證。通常而言，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與納稅相伴隨，有完稅憑證可以說(shuō)明有生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，免稅單位應(yīng)當(dāng)提供免稅證明。

(3)租賃手續(xù)。對(duì)外出租的房屋，應(yīng)當(dāng)能夠提供租賃協(xié)議、開(kāi)出的發(fā)票類票據(jù)、納稅憑證等。

(4)經(jīng)營(yíng)時(shí)間。在實(shí)踐中由于商用房的補(bǔ)償普遍高于住宅的補(bǔ)償，因而在事先得到消息的情況下，為了獲得更多的補(bǔ)償，一些被征收人會(huì)臨時(shí)將住宅改作生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，則此類房屋不被認(rèn)定為“住改非”類型的房屋。

當(dāng)公民在購(gòu)買(mǎi)了房產(chǎn)后也是可以合理的擁有房屋的使用權(quán)和所有權(quán)的，雖然房屋的性質(zhì)是屬于住宅的類型但是如果在經(jīng)過(guò)鄰居的同意后當(dāng)事人也是可以將房屋改成生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用房的，那么房屋管理部門(mén)在對(duì)住改非類型的房屋進(jìn)行拆遷后也是會(huì)按照住改非的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)支付征地補(bǔ)償款。

一、住改非拆遷經(jīng)濟(jì)損失應(yīng)該怎么補(bǔ)償?

根據(jù)2003年國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于認(rèn)真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的緊急通知》的相關(guān)規(guī)定：對(duì)拆遷范圍內(nèi)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為住宅，但已依法取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照經(jīng)營(yíng)性用房的補(bǔ)償，各地可根據(jù)其經(jīng)營(yíng)情況、經(jīng)營(yíng)年限及納稅等實(shí)際情況給予適當(dāng)拆遷補(bǔ)償。

實(shí)踐中，由于各地區(qū)基本情況不同，在“住改非”房屋補(bǔ)償上也出現(xiàn)了不同的做法：

1、按照房屋的實(shí)際用途補(bǔ)償，也就是說(shuō)能夠具體認(rèn)定房屋確實(shí)是用于經(jīng)營(yíng)使用的，按照商業(yè)用房的具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償，房屋是住宅的就按照住宅的具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償。

2、住宅房屋用于經(jīng)營(yíng)使用的，根據(jù)住宅房屋的實(shí)際狀況，比如是否持續(xù)經(jīng)營(yíng)、是否有營(yíng)業(yè)執(zhí)照、是否沿街等相關(guān)情況，再根據(jù)商業(yè)用房的具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)估價(jià)補(bǔ)償。

3、住宅房屋用于經(jīng)營(yíng)使用的，按照住宅房屋的補(bǔ)償估價(jià)金額和非住宅房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)金額的平均值確定。

4、按照住宅的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償，這種情況主要是住宅房屋用于經(jīng)營(yíng)使用的時(shí)間較短，尚不支持作為非住宅補(bǔ)償?shù)摹?/p>

5、住宅房屋部分用于經(jīng)營(yíng)使用的，該部分按照商業(yè)用房的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償，其余部分按照住宅的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償。

四、住改非拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

住改非的具體補(bǔ)償要根據(jù)各地方的具體政策而定。住改非拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是足額支付房屋補(bǔ)償費(fèi)和裝修費(fèi)、房屋拆遷安置費(fèi)和搬遷費(fèi)、困難補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、房屋內(nèi)各項(xiàng)家電移機(jī)補(bǔ)償費(fèi)、非住宅房屋營(yíng)運(yùn)損失補(bǔ)償費(fèi)。雖然被拆遷房屋的使用性質(zhì)一般以房屋權(quán)屬證書(shū)及權(quán)屬檔案記載為準(zhǔn)，但拆遷人與被拆遷人對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門(mén)申請(qǐng)確認(rèn)。農(nóng)村房子翻建超面積怎么辦1、房子超出面積后，超出審批面積的部分無(wú)法獲得產(chǎn)權(quán)證及土地使用權(quán)證；2、建房者要主動(dòng)向?qū)徟鷻C(jī)關(guān)報(bào)告，補(bǔ)交一定費(fèi)用。若是隱瞞事實(shí)被查證，就有可能被視為違章建筑，限期拆除；3、可在土地登記本和土地權(quán)利證書(shū)記事欄內(nèi)注明超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)的面積，待以后分戶建房或現(xiàn)有房屋拆遷、改建、翻建、政府依法實(shí)施規(guī)劃重新建設(shè)時(shí)，按規(guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)重新確定使用權(quán)，超過(guò)部分退還集體?！痉梢罁?jù)】：《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括：（一）被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。

五、在征地拆遷過(guò)程中住改非這一類房屋如何認(rèn)定

法律分析：依據(jù)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、組織機(jī)構(gòu)代碼證、衛(wèi)生許可證等。完稅憑證。通常而言，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與納稅相伴隨，有完稅憑證(免稅單位應(yīng)當(dāng)提供免稅證明)可以說(shuō)明有生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，從事著生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的住房當(dāng)然屬于住改非。

法律依據(jù)：《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 第八條 為了保障國(guó)家安全、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定：

（一）國(guó)防和外交的需要；

（二）由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

（三）由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

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投稿：姜慕凝

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