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農(nóng)村集體土地住改非拆遷補(bǔ)償,“住改非”房屋拆遷如何補(bǔ)償:今日土地征收拆遷補(bǔ)償更新

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    2024-10-17 10:22:59
  • 作者:

    圣運(yùn)律師
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農(nóng)村集體土地住改非拆遷補(bǔ)償,“住改非”房屋,拆遷的補(bǔ)償模式,有哪些,“住改非”房屋的拆遷補(bǔ)償模式主要包括以下幾種:貨幣補(bǔ)償:市場(chǎng)評(píng)估價(jià):按照被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估,這個(gè)價(jià)格是評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)估價(jià)目的,遵循估價(jià)原則,按照估價(jià)程序,對(duì)房

農(nóng)村集體土地住改非拆遷補(bǔ)償,“住改非”房屋拆遷如何補(bǔ)償:今日土地征收拆遷補(bǔ)償更新

一、農(nóng)村集體土地住改非拆遷補(bǔ)償,“住改非”房屋,拆遷的補(bǔ)償模式,有哪些

“住改非”房屋的拆遷補(bǔ)償模式主要包括以下幾種:

貨幣補(bǔ)償:

市場(chǎng)評(píng)估價(jià):按照被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估,這個(gè)價(jià)格是評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)估價(jià)目的,遵循估價(jià)原則,按照估價(jià)程序,對(duì)房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的結(jié)果。

商品房交易均價(jià):指同區(qū)域同類(lèi)型普通住宅商品房的交易平均價(jià)格,這個(gè)價(jià)格由相關(guān)部門(mén)定期匯總測(cè)定并公布。

重置價(jià):由估價(jià)機(jī)構(gòu)判定出重新建造與估價(jià)對(duì)象具有同等功能效用的全新?tīng)顟B(tài)的建筑物的正常價(jià)格。

產(chǎn)權(quán)置換:

異地安置:由于某些原因不能進(jìn)行回遷安置,選擇在其他地塊上新建安置房,再通過(guò)產(chǎn)權(quán)的增減以等價(jià)價(jià)值做到產(chǎn)權(quán)置換。

回遷安置:指開(kāi)發(fā)商拆遷重建項(xiàng)目能夠完成回遷安置,通過(guò)產(chǎn)權(quán)置換比例完成回遷安置。

結(jié)合型補(bǔ)償:

由于我國(guó)城市化進(jìn)程與其他諸多客觀因素,導(dǎo)致房?jī)r(jià)和地價(jià)的變動(dòng),因此出現(xiàn)了貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)置換相結(jié)合的補(bǔ)償方式。這種方式既給予被拆遷人貨幣補(bǔ)償,又提供產(chǎn)權(quán)置換的選擇。

此外,根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)定,被征收人還可以獲得因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償,以及因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。同時(shí),市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法,對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。

總的來(lái)說(shuō),“住改非”房屋的拆遷補(bǔ)償模式包括貨幣補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)置換以及結(jié)合型補(bǔ)償,具體方式會(huì)根據(jù)實(shí)際情況和政策規(guī)定進(jìn)行選擇和實(shí)施。

二、“住改非”房屋拆遷如何補(bǔ)償

實(shí)踐中,住改非房屋補(bǔ)償上也出現(xiàn)了不同的做法:

(一)大多數(shù)地方按照住宅房屋與非住宅房屋的加權(quán)平均值確定

拆遷的住宅房屋用作經(jīng)營(yíng)使用,只要在拆遷通告發(fā)布前的幾年(具體幾年,各地不同)以上依法取得合法經(jīng)營(yíng)手續(xù)、稅務(wù)登記證并有納稅記錄,且房屋所有權(quán)證書(shū)、合法經(jīng)營(yíng)手續(xù)和稅務(wù)登記證注明的營(yíng)業(yè)地點(diǎn)是一致的,其補(bǔ)償金額按照同類(lèi)房屋住宅和非住宅估價(jià)金額的平均值確定。

(二)有地方規(guī)定住改非可以享受商業(yè)用房補(bǔ)償政策

有些地方規(guī)定,在拆遷公告公布前,一段時(shí)間以上在經(jīng)營(yíng)的,能提供工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、納稅發(fā)票等有效證件,并能按時(shí)簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議的,可以享受商業(yè)用房補(bǔ)償政策,也有地方表述為按照房屋的實(shí)際用途補(bǔ)償。

(三)參照商業(yè)用房估價(jià),并且根據(jù)是否沿街標(biāo)準(zhǔn)有所不同

參照商業(yè)用房估價(jià)的前提一般相同,就是取得工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、持續(xù)經(jīng)營(yíng)、持續(xù)納稅一定時(shí)間以上。對(duì)沿街的住改非房屋,其估價(jià)是根據(jù)營(yíng)業(yè)年限取其營(yíng)業(yè)用房性質(zhì)和住宅用房性質(zhì)權(quán)重的拆遷評(píng)估價(jià)格之和作為實(shí)際營(yíng)業(yè)部分的拆遷補(bǔ)償價(jià)格;對(duì)非沿街的住改非房屋,其實(shí)際營(yíng)業(yè)部分的拆遷補(bǔ)償采用住宅評(píng)估價(jià)加營(yíng)業(yè)補(bǔ)助的方法確定,營(yíng)業(yè)補(bǔ)助的標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)經(jīng)營(yíng)年限確定。

(四)某一時(shí)間節(jié)點(diǎn)后的住改非完全按照住宅性質(zhì)進(jìn)行補(bǔ)償

有些地方規(guī)定,對(duì)住改非房屋的拆遷,根據(jù)其合法經(jīng)營(yíng)狀況、經(jīng)營(yíng)年限及納稅等實(shí)際情況對(duì)正在經(jīng)營(yíng)的房屋給予適當(dāng)補(bǔ)償,具體操作上則根據(jù)住改非的時(shí)間在住房評(píng)估價(jià)值的標(biāo)準(zhǔn)上上浮,但此前提必須是在某一時(shí)間節(jié)點(diǎn)之前住改非,此時(shí)間節(jié)點(diǎn)之后除臨道路第一層的之外的住改非房屋則一律按照住房性質(zhì)進(jìn)行評(píng)估補(bǔ)償。

(五)采用混合標(biāo)準(zhǔn)

臨街底層住改非房屋被拆遷人實(shí)際作為門(mén)市經(jīng)營(yíng)的面積,參照同地段門(mén)市評(píng)估價(jià)格進(jìn)行補(bǔ)償;其他住改非房屋貨幣安置補(bǔ)償被拆遷人實(shí)際用于經(jīng)營(yíng)的面積按住宅評(píng)估價(jià)格的幾倍進(jìn)行補(bǔ)償。

【本文關(guān)聯(lián)的相關(guān)法律依據(jù)】

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》

第八條為了保障國(guó)家安全、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要,有下列情形之一,確需征收房屋的,由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定:(一)國(guó)防和外交的需要;(二)由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要;(三)由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要;(四)由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要;(五)由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要;(六)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

第九條依照本條例第八條規(guī)定,確需征收房屋的各項(xiàng)建設(shè)活動(dòng),應(yīng)當(dāng)符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃。保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建,應(yīng)當(dāng)納入市、縣級(jí)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展年度計(jì)劃。

制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃,應(yīng)當(dāng)廣泛征求社會(huì)公眾意見(jiàn),經(jīng)過(guò)科學(xué)論證。

第十條房屋征收部門(mén)擬定征收補(bǔ)償方案,報(bào)市、縣級(jí)人民政府。

市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門(mén)對(duì)征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證并予以公布,征求公眾意見(jiàn)。征求意見(jiàn)期限不得少于30日。

第十一條規(guī)定,市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)將征求意見(jiàn)情況和根據(jù)公眾意見(jiàn)修改的情況及時(shí)公布。

因舊城區(qū)改建需要征收房屋,多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合本條例規(guī)定的,市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)組織由被征收人和公眾代表參加的聽(tīng)證會(huì),并根據(jù)聽(tīng)證會(huì)情況修改方案。

第十二條規(guī)定,市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前,應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估;房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量較多的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)政府常務(wù)會(huì)議討論決定。

作出房屋征收決定前,征收補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)當(dāng)足額到位、專戶存儲(chǔ)、??顚S谩?/p>

三、“住改非”房屋在拆遷中是不是要增加補(bǔ)償?

如果住改非房屋是合法改變房屋使用性質(zhì)的,對(duì)往改非房屋進(jìn)行拆遷時(shí),可以依據(jù)商用房標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償,經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償是會(huì)增加的。

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》

第十七條作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括:

(一)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償;

(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償;

(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法,對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。

第二十二條因征收房屋造成搬遷的,房屋征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)向被征收人支付搬遷費(fèi);選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的,產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付前,房屋征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)向被征收人支付臨時(shí)安置費(fèi)或者提供周轉(zhuǎn)用房。

第二十三條對(duì)因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償,根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

一、房屋拆遷補(bǔ)償糾紛如何處理

1、行政或司法強(qiáng)制

(一)行政強(qiáng)制:被拆遷人或者房屋承租人在行政裁決書(shū)規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的,由拆遷管理部門(mén)提請(qǐng)公安部門(mén)強(qiáng)制拆遷。

(二)司法強(qiáng)制:被拆遷人或者房屋承租人在裁決書(shū)規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的,由房屋拆遷管理部門(mén)依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制拆遷。實(shí)施強(qiáng)制拆遷前,拆遷人應(yīng)當(dāng)就被拆除房屋的有關(guān)事項(xiàng),向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全。行政強(qiáng)制或司法強(qiáng)制只能選一種。房屋拆遷管理部門(mén)提請(qǐng)或申請(qǐng)強(qiáng)制拆遷,必須非常慎重。

2、民事仲裁或民事訴訟

拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議訂立后,被拆遷人或者房屋承租人在協(xié)議的約定的搬遷期內(nèi)拒絕搬遷的,拆遷人可以依法向仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁,也可以依法向人民法院提起民事訴訟。訴訟期間,拆遷人可以依法申請(qǐng)人民法院先予執(zhí)行。

四、住改商拆遷補(bǔ)償

法律分析:一、大多數(shù)地方按照住宅房屋與非住宅房屋的加權(quán)平均值確定

二、規(guī)定住改商可以享受商業(yè)用房補(bǔ)償政策

三、參照商業(yè)用房估價(jià),并且根據(jù)是否沿街標(biāo)準(zhǔn)有所不同

四、一定時(shí)間之后的住改商完全按照住宅性質(zhì)進(jìn)行補(bǔ)償

五、采用混合標(biāo)準(zhǔn)

法律依據(jù):《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 第八條 為了保障國(guó)家安全、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要,有下列情形之一,確需征收房屋的,由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定:

(一)國(guó)防和外交的需要;

(二)由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要;

(三)由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要;

(四)由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要;

(五)由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要;

(六)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

《中華人民共和國(guó)土地管理法》 第四十七條 國(guó)家征收土地的,依照法定程序批準(zhǔn)后,由縣級(jí)以上地方人民政府予以公告并組織實(shí)施。

縣級(jí)以上地方人民政府?dāng)M申請(qǐng)征收土地的,應(yīng)當(dāng)開(kāi)展擬征收土地現(xiàn)狀調(diào)查和社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估,并將征收范圍、土地現(xiàn)狀、征收目的、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置方式和社會(huì)保障等在擬征收土地所在的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))和村、村民小組范圍內(nèi)公告至少三十日,聽(tīng)取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員、村民委員會(huì)和其他利害關(guān)系人的意見(jiàn)。

多數(shù)被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員認(rèn)為征地補(bǔ)償安置方案不符合法律、法規(guī)規(guī)定的,縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)聽(tīng)證會(huì),并根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定和聽(tīng)證會(huì)情況修改方案。

擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定期限內(nèi),持不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證明材料辦理補(bǔ)償?shù)怯???h級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門(mén)測(cè)算并落實(shí)有關(guān)費(fèi)用,保證足額到位,與擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人就補(bǔ)償、安置等簽訂協(xié)議;個(gè)別確實(shí)難以達(dá)成協(xié)議的,應(yīng)當(dāng)在申請(qǐng)征收土地時(shí)如實(shí)說(shuō)明。

相關(guān)前期工作完成后,縣級(jí)以上地方人民政府方可申請(qǐng)征收土地。

三、非住宅拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

法律分析:1.非住宅房屋拆遷貨幣補(bǔ)償=合法擁有房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格+房屋裝修裝飾商定補(bǔ)償金額(或經(jīng)評(píng)估確定的房屋裝修裝飾補(bǔ)償金額)

2.非住宅房屋拆遷補(bǔ)償差價(jià)=合法擁有房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格+房屋裝修裝飾商定補(bǔ)償金額或經(jīng)評(píng)估確定的房屋裝修裝飾補(bǔ)償金額)-被拆遷人獲得調(diào)換產(chǎn)權(quán)的房屋的評(píng)估價(jià)格。

法律依據(jù):《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 第八條 為了保障國(guó)家安全、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要,有下列情形之一,確需征收房屋的,由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定:

(一)國(guó)防和外交的需要;

(二)由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要;

(三)由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要;

(四)由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要;

(五)由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要;

(六)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

《中華人民共和國(guó)土地管理法》 第四十七條 國(guó)家征收土地的,依照法定程序批準(zhǔn)后,由縣級(jí)以上地方人民政府予以公告并組織實(shí)施。

縣級(jí)以上地方人民政府?dāng)M申請(qǐng)征收土地的,應(yīng)當(dāng)開(kāi)展擬征收土地現(xiàn)狀調(diào)查和社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估,并將征收范圍、土地現(xiàn)狀、征收目的、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置方式和社會(huì)保障等在擬征收土地所在的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))和村、村民小組范圍內(nèi)公告至少三十日,聽(tīng)取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員、村民委員會(huì)和其他利害關(guān)系人的意見(jiàn)。

多數(shù)被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員認(rèn)為征地補(bǔ)償安置方案不符合法律、法規(guī)規(guī)定的,縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)聽(tīng)證會(huì),并根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定和聽(tīng)證會(huì)情況修改方案。

擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定期限內(nèi),持不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證明材料辦理補(bǔ)償?shù)怯???h級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門(mén)測(cè)算并落實(shí)有關(guān)費(fèi)用,保證足額到位,與擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人就補(bǔ)償、安置等簽訂協(xié)議;個(gè)別確實(shí)難以達(dá)成協(xié)議的,應(yīng)當(dāng)在申請(qǐng)征收土地時(shí)如實(shí)說(shuō)明。

相關(guān)前期工作完成后,縣級(jí)以上地方人民政府方可申請(qǐng)征收土地。

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文章來(lái)源參考:【頭條】農(nóng)村集體土地住改非拆遷補(bǔ)償,集體土地非住宅房屋征收補(bǔ)償案例

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投稿:柳彤

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