一、太湖縣集體土地拆遷補(bǔ)償方案,荊州太湖農(nóng)場征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是怎樣的

《土地管理法》第四十八條

征收土地應(yīng)當(dāng)給予公平、合理的補(bǔ)償，保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長遠(yuǎn)生計(jì)有保障。

征收土地應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補(bǔ)償費(fèi)用，并安排被征地農(nóng)民的社會保障費(fèi)用。

征收農(nóng)用地的土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市通過制定公布區(qū)片綜合地價(jià)確定。制定區(qū)片綜合地價(jià)應(yīng)當(dāng)綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產(chǎn)值、土地區(qū)位、土地供求關(guān)系、人口以及經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平等因素，并至少每三年調(diào)整或者重新公布一次。

征收農(nóng)用地以外的其他土地、地上附著物和青苗等的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市制定。對其中的農(nóng)村村民住宅，應(yīng)當(dāng)按照先補(bǔ)償后搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農(nóng)村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補(bǔ)償?shù)确绞浇o予公平、合理的補(bǔ)償，并對因征收造成的搬遷、臨時(shí)安置等費(fèi)用予以補(bǔ)償，保障農(nóng)村村民居住的權(quán)利和合法的住房財(cái)產(chǎn)權(quán)益。

縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)將被征地農(nóng)民納入相應(yīng)的養(yǎng)老等社會保障體系。被征地農(nóng)民的社會保障費(fèi)用主要用于符合條件的被征地農(nóng)民的養(yǎng)老保險(xiǎn)等社會保險(xiǎn)繳費(fèi)補(bǔ)貼。被征地農(nóng)民社會保障費(fèi)用的籌集、管理和使用辦法，由省、自治區(qū)、直轄市制定。

荊州市太湖港農(nóng)場，又稱“湖北省國營太湖港農(nóng)場”，關(guān)于國有農(nóng)場土地使用征收的規(guī)定如下：

一、收回國有農(nóng)場土地使用權(quán)的規(guī)定

因國家經(jīng)濟(jì)建設(shè)或地方公益建設(shè)確需占用，并收回國有農(nóng)場土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依法遵守以下規(guī)定。

1、對擬收回的國有農(nóng)場土地使用權(quán)，在依法報(bào)批前，必須將擬收回土地的用途、位置、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置途徑告知該農(nóng)場和所涉及的職工。

2、對擬收回土地的現(xiàn)狀調(diào)查結(jié)果，必須經(jīng)該農(nóng)場和所涉及的職工確認(rèn)，并將該農(nóng)場和所涉及職工的知情、確認(rèn)等有關(guān)材料作為收回土地報(bào)批的必備材料。

3、需要收回國有農(nóng)場農(nóng)用地的，需依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，涉及占用耕地的，應(yīng)落實(shí)耕地占補(bǔ)平衡措施。

4、嚴(yán)禁未經(jīng)批準(zhǔn)，任意占用；嚴(yán)禁濫批濫用，少批多用；嚴(yán)禁擅自通過調(diào)整國有農(nóng)場隸屬關(guān)系、撤銷國有農(nóng)場建制等方式收回國有農(nóng)場土地或改變國有農(nóng)場農(nóng)用地用途。

5、建設(shè)項(xiàng)目確需使用國有農(nóng)場土地的，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃，納入土地利用年度計(jì)劃。

6、國有農(nóng)場的土地補(bǔ)償資金實(shí)行專戶存儲、單獨(dú)核算、?？顚Ｓ?，不得轉(zhuǎn)借、挪用或截留、擠占，國有農(nóng)場行政主管部門應(yīng)配合有關(guān)部門，加強(qiáng)對國有農(nóng)場土地補(bǔ)償資金分配、使用和管理的監(jiān)督。

二、收回國有農(nóng)場土地使用權(quán)的補(bǔ)償

收回國有農(nóng)場土地使用權(quán)，國有農(nóng)場以及農(nóng)場職工有權(quán)獲得補(bǔ)償。

1、依法收回國有農(nóng)場用地的，應(yīng)參照征收農(nóng)民集體土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償，保障農(nóng)場職工的長遠(yuǎn)生計(jì)，土地補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)當(dāng)給予國有農(nóng)場，所在地政府及其它任何部門、單位不得占用。

2、長期承包國有農(nóng)場土地并將其作為主要生存條件的農(nóng)業(yè)職工，失地后自謀職業(yè)并與農(nóng)場解除勞動關(guān)系的，安置補(bǔ)助費(fèi)發(fā)給職工個(gè)人；國有農(nóng)場因土地被收回而不具備失地職工基本安置條件的，各地應(yīng)將失地職工納入當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)職工再就業(yè)體系。具備安置條件的，在安排失地職工新的勞動崗位后，國有農(nóng)場可將土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)用于農(nóng)場基本農(nóng)田的建設(shè)保護(hù)和補(bǔ)充社會保障資金。

3、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)，按照“誰投入，誰獲得”的原則給予補(bǔ)償。

4、租種國有農(nóng)場的經(jīng)營田補(bǔ)償，原則上只給予地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)，其征地補(bǔ)償費(fèi)補(bǔ)給經(jīng)營田所在的農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織。農(nóng)戶擅自在國有農(nóng)場土地上修建的永久性生產(chǎn)、生活設(shè)施，原則上不予補(bǔ)償。

5、涉及國有土地上房屋及其他建筑物、構(gòu)筑物應(yīng)按照《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》執(zhí)行。

二、荊州太湖農(nóng)場的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是怎樣的

1、新《評估細(xì)則》與原《評估細(xì)則》相比，在內(nèi)容上作了部分修改和調(diào)整，主要有：取消了住宅房屋區(qū)位及營業(yè)用房路線等級的劃分；修改調(diào)整了部分技術(shù)參數(shù)；調(diào)整了住宅和營業(yè)用房“地大于房”的計(jì)算方式；調(diào)整了非住宅非營業(yè)用房基準(zhǔn)價(jià)格；調(diào)整了房屋裝飾裝修及附屬設(shè)施征收補(bǔ)償重置成新價(jià)格；調(diào)整了市區(qū)征收房屋建安工程重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)；完善了非住宅非營業(yè)用房區(qū)位狀況調(diào)整的內(nèi)容；規(guī)范了對專業(yè)術(shù)語及有關(guān)條款的表述。

2、為何要取消住宅房屋區(qū)位及營業(yè)用房路線等級的劃分？隨著我市城市的發(fā)展，城市面貌發(fā)生了較大變化，已形成了多個(gè)區(qū)商業(yè)中心，原有以市中心為中心向外圍作同心圓輻射的區(qū)位劃分方式已不符合城市的發(fā)展現(xiàn)狀，同樣，原有營業(yè)用房路線等級劃分也已不符合目前全市多商業(yè)中心的城市格局。本次修訂后對住宅和營業(yè)用房不再劃定區(qū)位和路線等級，改由評估機(jī)構(gòu)按照類似房地產(chǎn)的選取原則選取評估可比實(shí)例，從而更符合市場化評估補(bǔ)償?shù)脑瓌t。被征收房屋價(jià)值的含義是什么？被征收房屋價(jià)值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在價(jià)值時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。不考慮租賃因素的影響，是指評估被征收房屋無租約限制的價(jià)值；不考慮抵押、查封因素的影響，是指評估價(jià)值中不扣除被征收房屋已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、拖欠的建設(shè)工程價(jià)款和其他法定優(yōu)先受償款。

3、新《評估細(xì)則》對成套住宅、營業(yè)用房和非營業(yè)用房是如何定義的？成套住宅是指房屋套內(nèi)有臥室、廚房、衛(wèi)生間、起居室等，經(jīng)規(guī)劃等部門同意，按統(tǒng)一規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建造的單元式住宅。營業(yè)用房是指符合規(guī)定能夠?qū)︻櫩吞峁┯行紊唐焚I賣并進(jìn)行直面服務(wù)活動的沿街門面房，包括零售、娛樂、餐飲、服務(wù)、金融活動經(jīng)營場所等用房。非營業(yè)用房是指除營業(yè)用房以外的所有非住宅，包括辦公、教育、醫(yī)療、工業(yè)、倉儲用地上的房屋。綜上所述，評估細(xì)則的制定不僅取消等級劃分，修改調(diào)整部分技術(shù)參數(shù)，同時(shí)更加準(zhǔn)確地調(diào)整相關(guān)用房的基準(zhǔn)價(jià)格。評估細(xì)則的制定也是促進(jìn)工作質(zhì)量提高，也是更好幫助人們完善工作。因此，有必要對原《評估細(xì)則》進(jìn)行修改完善，更好地適應(yīng)當(dāng)前的征收評估工作。

三、荊州太湖農(nóng)場國家征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)怎樣確定

新《評估細(xì)則》與原《評估細(xì)則》相比，在內(nèi)容上作了部分修改和調(diào)整，主要有：取消了住宅房屋區(qū)位及營業(yè)用房路線等級的劃分;修改調(diào)整了部分技術(shù)參數(shù);調(diào)整了住宅和營業(yè)用房“地大于房”的計(jì)算方式;調(diào)整了非住宅非營業(yè)用房基準(zhǔn)價(jià)格;調(diào)整了房屋裝飾裝修及附屬設(shè)施征收補(bǔ)償重置成新價(jià)格;調(diào)整了市區(qū)征收房屋建安工程重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn);完善了非住宅非營業(yè)用房區(qū)位狀況調(diào)整的內(nèi)容;規(guī)范了對專業(yè)術(shù)語及有關(guān)條款的表述。為何要取消住宅房屋區(qū)位及營業(yè)用房路線等級的劃分?隨著我市城市的發(fā)展，城市面貌發(fā)生了較大變化，已形成了多個(gè)區(qū)商業(yè)中心，原有以市中心為中心向外圍作同心圓輻射的區(qū)位劃分方式已不符合城市的發(fā)展現(xiàn)狀，同樣，原有營業(yè)用房路線等級劃分也已不符合目前全市多商業(yè)中心的城市格局。本次修訂后對住宅和營業(yè)用房不再劃定區(qū)位和路線等級，改由評估機(jī)構(gòu)按照類似房地產(chǎn)的選取原則選取評估可比實(shí)例，從而更符合市場化評估補(bǔ)償?shù)脑瓌t。被征收房屋價(jià)值的含義是什么?被征收房屋價(jià)值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在價(jià)值時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。不考慮租賃因素的影響，是指評估被征收房屋無租約限制的價(jià)值;不考慮抵押、查封因素的影響，是指評估價(jià)值中不扣除被征收房屋已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、拖欠的建設(shè)工程價(jià)款和其他法定優(yōu)先受償款。新《評估細(xì)則》對成套住宅、營業(yè)用房和非營業(yè)用房是如何定義的?成套住宅是指房屋套內(nèi)有臥室、廚房、衛(wèi)生間、起居室等，經(jīng)規(guī)劃等部門同意，按統(tǒng)一規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建造的單元式住宅。營業(yè)用房是指符合規(guī)定能夠?qū)︻櫩吞峁┯行紊唐焚I賣并進(jìn)行直面服務(wù)活動的沿街門面房，包括零售、娛樂、餐飲、服務(wù)、金融活動經(jīng)營場所等用房。非營業(yè)用房是指除營業(yè)用房以外的所有非住宅，包括辦公、教育、醫(yī)療、工業(yè)、倉儲用地上的房屋。綜上所述，評估細(xì)則的制定不僅取消等級劃分，修改調(diào)整部分技術(shù)參數(shù)，同時(shí)更加準(zhǔn)確地調(diào)整相關(guān)用房的基準(zhǔn)價(jià)格。評估細(xì)則的制定也是促進(jìn)工作質(zhì)量提高，也是更好幫助人們完善工作。因此，有必要對原《評估細(xì)則》進(jìn)行修改完善，更好地適應(yīng)當(dāng)前的征收評估工作。

四、太湖縣征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是指在市鎮(zhèn)行政區(qū)的土地根據(jù)政府總體規(guī)劃確定的用地范圍內(nèi)，依據(jù)土地類型、土地年產(chǎn)值、土地區(qū)位登記、農(nóng)用地等級、人均耕地?cái)?shù)量、土地供求關(guān)系、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和城鎮(zhèn)居民最低生活水平保障等因素，再依據(jù)片區(qū)劃分用于征地補(bǔ)償綜合計(jì)算的標(biāo)準(zhǔn)。拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整由市縣人民政府公布。我國法律規(guī)定各地政府應(yīng)根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、當(dāng)?shù)厝司杖朐鲩L幅度等情況，每2至3年對征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整，逐步提高征地補(bǔ)償水平。目前實(shí)施的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)已超過規(guī)定年限的省份如未及時(shí)調(diào)整，將不予通過用地審查。各類具體的價(jià)格補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由區(qū)縣物價(jià)局依據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)水平和人均收入水平等情況進(jìn)行定價(jià)。

一、太湖縣被拆遷人有選擇的權(quán)利例外情形

拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人給予貨幣補(bǔ)償;共有產(chǎn)權(quán)，共有人對補(bǔ)償方式的選擇達(dá)不成一致的，應(yīng)當(dāng)采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式;拆遷產(chǎn)權(quán)有糾紛的房屋，拆遷期間糾紛未解決的，應(yīng)當(dāng)采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式;被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換;抵押人不能清償債務(wù)或不能重新設(shè)置抵押權(quán)的，只能作產(chǎn)權(quán)調(diào)換;拆遷政府代管的非住宅房屋，實(shí)行拆遷公益事業(yè)用房的，拆遷人應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求予以重建，或者給予貨幣補(bǔ)償。

二、太湖縣征地補(bǔ)償規(guī)定

(一)作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補(bǔ)償

被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償;因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償;因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償;市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。

(二)征收個(gè)人住宅

征收個(gè)人住宅的，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)優(yōu)先給予住房保障。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。對被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。對評估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評估專家委員會申請鑒定。房屋征收評估辦法由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過程中，應(yīng)當(dāng)向社會公開征求意見。

(三)貨幣補(bǔ)償

被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計(jì)算、結(jié)清被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)。因舊城區(qū)改建征收個(gè)人住宅，被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋。因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人支付搬遷費(fèi);選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人支付臨時(shí)安置費(fèi)或者提供周轉(zhuǎn)用房。

五、太湖縣征地補(bǔ)償規(guī)定

(一)作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補(bǔ)償

被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償;因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償;因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償;市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。

(二)征收個(gè)人住宅

征收個(gè)人住宅的，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)優(yōu)先給予住房保障。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。對被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。對評估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評估專家委員會申請鑒定。房屋征收評估辦法由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過程中，應(yīng)當(dāng)向社會公開征求意見。

(三)貨幣補(bǔ)償

被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計(jì)算、結(jié)清被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)。因舊城區(qū)改建征收個(gè)人住宅，被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋。因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人支付搬遷費(fèi);選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人支付臨時(shí)安置費(fèi)或者提供周轉(zhuǎn)用房。

太湖縣征地補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相比于其他地方的較低，因?yàn)樵摰氐慕?jīng)濟(jì)水平較為落后，這一點(diǎn)也說明，征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平是相掛鉤的。但是，征地補(bǔ)償?shù)囊?guī)定具有相當(dāng)?shù)撵`活性，特殊情形下是可以適當(dāng)調(diào)適的，正好彌補(bǔ)了太湖縣征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)較低的現(xiàn)象。

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文章來源參考：【頭條】太湖縣集體土地拆遷補(bǔ)償方案，太湖縣征地拆遷文件

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投稿：談建鵬

內(nèi)容審核：侯承志律師