一、涵江農(nóng)村房屋拆遷補償,莆田市農(nóng)村宅基地審批的新政策有哪些

要求各縣(區(qū))人民政府應(yīng)合理劃定農(nóng)村居民住宅禁建區(qū)、限建區(qū)和適建區(qū)。規(guī)定在禁建區(qū)內(nèi)不得審批農(nóng)村居民住宅;限建區(qū)內(nèi)屬于危房的，允許利用舊宅基地或閑置宅基地翻建，層數(shù)不得超過三層，人均建筑面積不得超過60平方米;適建區(qū)內(nèi)居民可新建、翻建住宅。翻建的舊宅基地必須有合法權(quán)源資料或符合登記條件。

      農(nóng)村宅基地的審批的流程和政策一直以來是比較嚴(yán)格的，不少省市也根據(jù)本地的實際情況出臺了相關(guān)的政策。那么，莆田市農(nóng)村宅基地審批新政策有哪些呢?我們在管理宅基地的時候要注意些什么呢?下面，我會為大家?guī)硐嚓P(guān)的法律知識的介紹。

莆田市農(nóng)村宅基地審批新政策

      為進(jìn)一步完善農(nóng)村居民住宅建設(shè)管理，有效遏制“兩違”行為，近日，莆田市政府根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，就農(nóng)村住宅的組織、規(guī)劃、用地、建設(shè)、審批流程等方面的管理工作出臺一系列措施。

      1、限建區(qū)內(nèi)允許“舊翻新”

      要求各縣(區(qū))人民政府應(yīng)合理劃定農(nóng)村居民住宅禁建區(qū)、限建區(qū)和適建區(qū)。規(guī)定在禁建區(qū)內(nèi)不得審批農(nóng)村居民住宅;限建區(qū)內(nèi)屬于危房的，允許利用舊宅基地或閑置宅基地翻建，層數(shù)不得超過三層，人均建筑面積不得超過6 0平方米;適建區(qū)內(nèi)居民可新建、翻建住宅。翻建的舊宅基地必須有合法權(quán)源資料或符合登記條件。

      2、“一戶一宅”不得超標(biāo)

      莆田市政府要求必須嚴(yán)格執(zhí)行宅基地使用標(biāo)準(zhǔn)，即農(nóng)村居民新申請宅基地的，必須符合“一戶一宅”的規(guī)定，且每戶原則上不得超過宅基地面積最高限額，即3人以下每戶8 0平方米，4-5人每戶1 0 0平方米，6人以上每戶1 2 0平方米，層數(shù)不超過三層(底層層高不超過4.5米，二、三層每層層高不超過3.6米)，建筑面積不超過3 6 0平方米;利用空閑宅基地和未利用土地建設(shè)居民住宅的，每戶可以增加不超過3 0平方米的用地面積，層數(shù)不超過三層，總建筑面積不超過4 5 0平方米。獨生子女戶或二女戶申請住宅用地的，可按增加1人計算宅基地面積。

      3、鼓勵舊宅基地調(diào)整使用

      對農(nóng)村居民住宅使用承包地的，規(guī)定要求所在地村(居)委會應(yīng)當(dāng)調(diào)整數(shù)量、質(zhì)量相當(dāng)?shù)耐恋貧w原承包方繼續(xù)承包經(jīng)營;沒有條件調(diào)整承包地的，村(居)委會或者負(fù)責(zé)拆遷安置的單位應(yīng)當(dāng)向原承包方支付土地補償費，補償費用不得低于我市現(xiàn)行征地補償標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村居民建房用地的土地補償費由村(居)委會收取，住宅小區(qū)的土地補償費用由小區(qū)內(nèi)的建房戶分?jǐn)偫U納，個人建房的由建房戶繳納。另外，政府鼓勵舊宅基地調(diào)整使用，嚴(yán)格控制農(nóng)村居民點用地總量，優(yōu)先安排無房戶和危房戶，優(yōu)先利用村內(nèi)閑置宅基地和未利用土地。為節(jié)約集約用地，鼓勵多戶聯(lián)合建設(shè)多層和小高層住宅。

      4、5個鎮(zhèn)為審批權(quán)下放試點

      莆田市將荔城區(qū)西天尾鎮(zhèn)、城廂區(qū)東海鎮(zhèn)、涵江區(qū)白沙鎮(zhèn)、秀嶼區(qū)埭頭鎮(zhèn)和北岸管委會東埔鎮(zhèn)作為農(nóng)村建房審批權(quán)下放鄉(xiāng)(鎮(zhèn))試點。上述試點鎮(zhèn)的村民因無住宅或現(xiàn)有宅基地面積明顯低于法定標(biāo)準(zhǔn)且人均住宅建筑面積不超過6 0平方米，需要新建或擴建住宅的;同戶中兄弟姐妹或者子女已達(dá)到法定結(jié)婚年齡要求分戶，且人均住宅建筑面積不超過6 0平方米的;因國家或者集體建設(shè)、實施城鎮(zhèn)、鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃以及進(jìn)行公共設(shè)施與公益事業(yè)建設(shè)，需要拆遷安置的;因發(fā)生或防御自然災(zāi)害，需要安置的;原有住宅屬D級危房需要拆除重建的;向中心村、集鎮(zhèn)、小城鎮(zhèn)或者農(nóng)村住宅小區(qū)集聚的;符合以上條件之一的可填寫《農(nóng)村居民住宅用地和建設(shè)申請表》，向(居)委會提出申請，經(jīng)村(居)委會審查 ，每個月依法召開一次村委會議或者村民代表大會，對申請材料和農(nóng)村住宅建設(shè)宅基地安排情況進(jìn)行審議，在本村張榜公布，在1 5日內(nèi)本村居民未提出異議或者異議不成立的，負(fù)責(zé)上報鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審批。鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府根據(jù)不同情況審批于10個工作日內(nèi)核發(fā)相關(guān)批準(zhǔn)書并放樣驗收。住宅驗收合格后，村民可持相關(guān)審批材料和驗收合格證明到縣(區(qū))人民政府和市房屋主管部門辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。

      通知還指出，除了西天尾等5個農(nóng)村建房審批權(quán)下放試點鎮(zhèn)外，其他(鄉(xiāng))鎮(zhèn)目前仍按照《福建省農(nóng)村村民住宅建設(shè)管理辦法》規(guī)定，上報縣(區(qū))人民政府審批。

      綜上所述，關(guān)于莆田市農(nóng)村宅基地審批的新政策，我們要注意，首先，政策中指出限建區(qū)內(nèi)允許“舊翻新”，但是“一戶一宅”不得超標(biāo)，而且，政策中提出鼓勵舊宅基地調(diào)整使用，這樣可以促進(jìn)農(nóng)村宅基地的合理有效的利用。

二、農(nóng)村宅基地審批條件

法律分析：農(nóng)村宅基地的審批條件有：因國家或集體建設(shè)、移民、災(zāi)毀等需要遷建、重建的；)實施城市、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃或舊村改造，需要調(diào)整拆遷的；現(xiàn)有宅基地面積尚未達(dá)到本辦法規(guī)定限額標(biāo)準(zhǔn)需重建、擴建的；已具備分戶條件且原有宅基地面積尚未達(dá)到本辦法規(guī)定限額標(biāo)準(zhǔn)需重建、擴建的等。

法律依據(jù)：《農(nóng)村宅基地管理辦法》第十三條

有下列情形之一的，可申請宅基地：

(一)因國家或集體建設(shè)、移民、災(zāi)毀等需要遷建、重建的；

(二)實施城市、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃或舊村改造，需要調(diào)整拆遷的；

(三)現(xiàn)有宅基地面積尚未達(dá)到本辦法規(guī)定限額標(biāo)準(zhǔn)需重建、擴建的；

(四)已具備分戶條件且原有宅基地面積尚未達(dá)到本辦法規(guī)定限額標(biāo)準(zhǔn)需重建、擴建的等。

三、莆田農(nóng)村宅基地新政策

法律主觀：

一、農(nóng)村宅基地建房新政策

1.蓋房前的批準(zhǔn)

在蓋房之前，必須先向當(dāng)?shù)氐拇逦瘯岢錾暾?，然后在村委會同意后，到鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)辦公室進(jìn)行審批，最后在獲得產(chǎn)權(quán)證書后才能蓋房。

2.遵守一戶一房

對于農(nóng)村土地權(quán)明確規(guī)定了宅基地權(quán)的確認(rèn)，實行一戶一房的政策。對于個別情況有必要事先申報和批準(zhǔn)。

3.標(biāo)準(zhǔn)建筑面積

對于一戶一房的建筑面積有規(guī)定。例如，居住人口少于三人的農(nóng)村小農(nóng)戶，房屋申請面積不得超過75平方米；對于居住人口為四到五人的中型農(nóng)村家庭，建筑面積不超過110平方米。不同地區(qū)有不同的面積要求，必須根據(jù)當(dāng)?shù)氐恼卣邫z查并批準(zhǔn)特定要求。

4.符合建筑標(biāo)準(zhǔn)

農(nóng)村宅基地建設(shè)之前是要進(jìn)行合法審批的，對于面積、高度、用地都是有要求的，農(nóng)村房屋布局分為垂直分戶（指建筑層數(shù)2-3層）和水平分戶（建筑層數(shù)4-5層），每層建筑高度不得超過3.3米。另外禁止在耕地等區(qū)域建房，如果私自建房將面臨被拆除。

5.保證農(nóng)村戶口

宅基地建設(shè)新規(guī)明確規(guī)定農(nóng)民具有宅基地建設(shè)的權(quán)利，對于買賣的宅基地，非農(nóng)村戶口的人來說，宅基地建設(shè)將不被允許。如果子女是城市戶口，父母去世后繼承的，繼承的是宅基地上的房產(chǎn)，并不是宅基地，而且不能對宅基地上的房屋進(jìn)行翻建和重建的。

6.禁止在7個地區(qū)建房

從2021年開始，村民應(yīng)注意不要在以下地區(qū)建造房屋：

1.永久性基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)；

2.有安全隱患的區(qū)域；

3.生態(tài)保護(hù)紅線核心區(qū)；

4.江湖河流保護(hù)區(qū)；

5.道路施工控制區(qū)在側(cè)面；

6.需要計劃和控制的領(lǐng)域；

7.給高壓走廊區(qū)域供電區(qū)域。

二、宅基地的其它相關(guān)政策

1．非農(nóng)戶口不能建房；

2．宅基地超出面積要征稅；

3．宅基地有償?shù)赝顺觥?/p>

另外關(guān)于宅基地的買賣還不能跨越兩條紅線：

第一是不得以買賣宅基地為出發(fā)點來獲取利益。

第二就是不可以以退出農(nóng)村宅基地作為進(jìn)城落戶的條件，農(nóng)村的農(nóng)民進(jìn)城落戶的就需要退出宅基地。

此外，宅基地不得違反一戶一宅一證。一戶一宅即一戶只能有一處宅基地，且在此建房?！耙粦簟笨梢允且粋€人，也可以是多個人，通常是以公安部門印發(fā)的戶口簿為準(zhǔn)，如果戶口簿上登記的是一家四口人，那么這一家四口人就作為一戶，該戶只能申請一處宅基地?！耙徽笔侵敢惶幷?，村民一戶在本村只能擁有一塊集體建設(shè)用地。

三、宅基地使用權(quán)的法律規(guī)定

根據(jù)《民法典》第三百六十二條規(guī)定：宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。

法律客觀：

《土地管理法》第六十二條農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區(qū)，縣級人民政府在充分尊重農(nóng)村村民意愿的基礎(chǔ)上，可以采取措施，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)保障農(nóng)村村民實現(xiàn)戶有所居。農(nóng)村村民出賣、出租、贈與住宅后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。國家允許進(jìn)城落戶的農(nóng)村村民依法自愿有償退出宅基地，鼓勵農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。

四、莆田市農(nóng)村建房審批規(guī)定

法律主觀：

農(nóng)村建房審批程序： 1、符合條件的村民提出用地申請。 2、村民小組、村委會通過（簽署意見、村委蓋章）。 3、國土規(guī)劃所派員現(xiàn)場選址勘察（簽署意見并蓋章）。 4、鎮(zhèn)分管土管領(lǐng)導(dǎo)審核（簽署意見并蓋章）。 5、申請人提交相關(guān)申請材料。 6、國土規(guī)劃所會同相關(guān)部門、人員放線定界。 7、復(fù)核驗收、發(fā)放土地證。

法律客觀：

《土地管理法》第六十二條　 農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃，不得占用永久基本農(nóng)田，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。編制鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌并合理安排宅基地用地，改善農(nóng)村村民居住環(huán)境和條件。農(nóng)村村民住宅用地，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審核批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。

五、農(nóng)村宅基地審批條件有什么

法律分析：農(nóng)村宅基地批判需要滿足以下條件：

1、宅基地面積不超過本省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。且每戶只能擁有一處宅基地。

2、宅基地未占用永久基本農(nóng)田。

法律依據(jù)：《中華人民共和國土地管理法 》

第六十二條 農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。 人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區(qū)，縣級人民政府在充分尊重農(nóng)村村民意愿的基礎(chǔ)上，可以采取措施，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)保障農(nóng)村村民實現(xiàn)戶有所居。 農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃，不得占用永久基本農(nóng)田，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。編制鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌并合理安排宅基地用地，改善農(nóng)村村民居住環(huán)境和條件。 農(nóng)村村民住宅用地，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。 農(nóng)村村民出賣、出租、贈與住宅后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。 國家允許進(jìn)城落戶的農(nóng)村村民依法自愿有償退出宅基地，鼓勵農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。 國務(wù)院農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門負(fù)責(zé)全國農(nóng)村宅基地改革和管理有關(guān)工作。

第四十四條 建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。 永久基本農(nóng)田轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由國務(wù)院批準(zhǔn)。 在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)，為實施該規(guī)劃而將永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，按土地利用年度計劃分批次按照國務(wù)院規(guī)定由原批準(zhǔn)土地利用總體規(guī)劃的機關(guān)或者其授權(quán)的機關(guān)批準(zhǔn)。在已批準(zhǔn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)，具體建設(shè)項目用地可以由市、縣人民政府批準(zhǔn)。 在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍外，將永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由國務(wù)院或者國務(wù)院授權(quán)的省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。

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文章來源參考：【頭條】涵江農(nóng)村房屋拆遷補償，2021涵江拆遷

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投稿：魏嘉君

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