一、大紅本房屋拆遷置換補償比例,棚戶區(qū)拆遷與城中村拆遷,補償都有哪些區(qū)別

棚戶區(qū)拆遷與城中村拆遷,補償都有哪些區(qū)別

城中村房屋拆遷的特殊性是因為其具有城市和農村的雙重特征。房屋建筑占有的土地性質屬于集體土地，但是周邊房屋的市場價卻很高。如果是依據集體土地上房屋建筑成本價拆遷補償，那補償結果對被拆遷戶來說是很不公平的，很可能就是降低原有的居住、生活水平，這是違背拆遷補償原則的。最高人民法院曾出過司法解釋，城中村房子拆遷，如果是貨幣補償方式，可以參照《國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)定，爭取不得低于同地段的類似房地產的市場價，通俗的來講，就是地段一樣，房子結構、年限差不多的房子的市場價格。

棚戶區(qū)指的大都是設施簡陋，環(huán)境較差，安全隱患多的房子，根據《國務院關于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》相關規(guī)定可知，經過棚戶區(qū)改造后，當地群眾的住房條件會得到改善，大家可以住到配套設施好、質量高、安全可靠的房子，共享改革發(fā)展成果。

關于棚戶區(qū)的概念，法律并沒有統(tǒng)一的規(guī)定，我們可以參照一下《財政部、國家稅務總局關于棚戶區(qū)改造有關稅收政策的通知》：本通知所稱棚戶區(qū)是指簡易結構房屋較多、建筑密度較大、房屋使用年限較長、使用功能不全、基礎設施簡陋的區(qū)域。那么棚戶區(qū)改造應該怎么補償呢?主要還是依據土地性質進行區(qū)分并且進行補償。主要分為兩種如下：

棚戶區(qū)內國有土地上房屋征收拆遷補償標準：

實物安置指的是產權調換：產權置換最低的標準是拆一還一，意思就是拆一平補一平，棚戶區(qū)改造安置住房實行原地和異地建設相結合，優(yōu)先考慮就近安置;異地安置的，要充分考慮居民就業(yè)、就醫(yī)、就學、出行等需要，合理規(guī)劃選址，盡可能安排在交通便利、配套設施齊全地段。

貨幣補償：被征收房屋的價值經評估確定，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格?！秶型恋厣戏课菡魇张c補償條例》第17條規(guī)定，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括:(一) 被征收房屋價值的補償;(二) 因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;(三) 因征收房屋造成的停產停業(yè)損失的補償。

棚戶區(qū)內集體土地房屋征收拆遷補償標準：

此房屋雖然屬于集體土地上的房屋，但因位于城市規(guī)劃區(qū)內，可以參照國有土地上房屋征收補償標準予以安置補償。《最高人民法院關于審理涉及農村集體土地行政案件若干問題的規(guī)定》第12條第2款規(guī)定：征收農村集體土地時未就被征收土地上的房屋及其他不動產進行安置補償的，補償安置時房屋所在的區(qū)域已經納入城市規(guī)劃區(qū)的，那么土地權利人請求參照執(zhí)行國有土地上房屋征收補償標準的，人民法院一般應當支持，但應當扣除已經取得的土地補償費。

該內容由 梁勤栓律師 和 律說律答 共創(chuàng)回答

二、城中村拆遷和棚戶區(qū)拆遷有什么區(qū)別？

城中村拆遷和棚戶區(qū)拆遷的區(qū)別是土地性質不同，補償標準不同。城中村屬于城市中的農村，其土地性質本身是屬于集體土地的！而棚戶區(qū)一般為國有土地。

因此同為改造，城中村改造和棚戶區(qū)改造的最大區(qū)別就在于，城中村改造的土地很多是在農民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產權”，又叫“小產權”。這種房子對于城中村本身的居民是無傷大雅的，但是對于外來購買居民則是大忌，因為沒有產權，無法賣出和轉讓，就變得十分不靠譜。

但是棚戶區(qū)改造則與之不同，因為棚戶區(qū)本身的土地性質就屬于國有土地，在此進行的改造其房子產權一般即為大產權，國家會發(fā)放的土地使用證和預售許可證，購房合同國土房管局也將會給予備案。外來居民購買棚戶區(qū)改造的房子也不用擔心產權問題，可以領到大紅本，日后房子也可以進行買賣和轉讓。

一、棚戶區(qū)改造優(yōu)惠政策文件的內容是什么？

(一)確保建設用地供應。市、縣人民政府應當依據棚戶區(qū)改造規(guī)劃與棚戶區(qū)改造安置住房建設計劃，結合改造用地需求、具備供應條件地塊的具體情況和實際拆遷進度，編制棚戶區(qū)改造安置住房用地供應計劃。地方各級住房城鄉(xiāng)建設、國土資源部門要共同商定棚戶區(qū)改造用地年度供應計劃，并根據用地年度供應計劃實行宗地供應預安排，將棚戶區(qū)改造和配套設施年度建設任務落實到地塊。市、縣規(guī)劃部門應及時會同國土資源部門，嚴格依據經批準的控制性詳細規(guī)劃，確定棚戶區(qū)改造區(qū)域全部擬供應宗地的開發(fā)強度、套型建筑面積等規(guī)劃條件，涉及配套養(yǎng)老設施、科教文衛(wèi)設施的，還應明確配建的設施種類、比例、面積、設施條件，以及建成后交付政府或政府收購的條件等要求，作為土地供應的條件。市、縣國土資源部門應及時向社會公開棚戶區(qū)改造用地年度供應計劃、供地時序、宗地規(guī)劃條件和土地使用要求，接受社會監(jiān)督。省級國土資源部門應對市、縣棚戶區(qū)改造用地年度供應計劃實施情況進行定期檢查，確保用地落實到位。

(二)落實財稅支持政策。市、縣人民政府要切實加大棚戶區(qū)改造資金投入，落實好稅費減免政策。省級人民政府要進一步加大對本地區(qū)財政困難市縣、貧困農林場棚戶區(qū)改造的資金投入，支持國有林區(qū)(林場)、墾區(qū)(農場)棚戶區(qū)改造相關的配套設施建設，重點支持資源枯竭型城市、獨立工礦區(qū)和三線企業(yè)集中地區(qū)棚戶區(qū)改造。中央繼續(xù)加大對棚戶區(qū)改造的補助力度，對財政困難地區(qū)予以傾斜。建立健全地方政府債券制度，加大對棚戶區(qū)改造的支持。

(三)加大金融支持力度。進一步發(fā)揮開發(fā)性金融作用。國家開發(fā)銀行成立住宅金融事業(yè)部，重點支持棚戶區(qū)改造及城市基礎設施等相關工程建設。鼓勵商業(yè)銀行等金融機構按照風險可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，積極支持符合信貸條件的棚戶區(qū)改造項目。納入國家計劃的棚戶區(qū)改造項目，國家開發(fā)銀行的貸款與項目資本金可在年度內同比例到位。對經過清理整頓符合條件的省級政府及地級以上城市政府融資平臺公司，其實施的棚戶區(qū)改造項目，銀行業(yè)金融機構可比照公共租賃住房融資的有關規(guī)定給予信貸支持。

表面上來看，棚戶區(qū)的這些民眾的生活水平可能要低于城中村的村民，但在拆遷改造的過程當中，其價值就主要體現在土地的價值上了，集體土地和國有土地的市場價格本身就不能相提并論。因此，拆遷城中村和拆遷棚戶區(qū)，本就不能一概而論的。

三、城中村拆遷和棚戶區(qū)拆遷有什么區(qū)別

棚戶區(qū)拆遷和城中村拆遷的區(qū)別主要體現在土地性質和補償標準上。城中村拆遷的土地性質屬于集體土地，而棚戶區(qū)拆遷的土地性質是國有土地。城中村拆遷的補償標準相對較低，而棚戶區(qū)拆遷的補償標準相對較高。此外，城中村拆遷的房屋產權證不是國家房管部門頒發(fā)的，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)的，因此被稱為“鄉(xiāng)產權”或“小產權”，而棚戶區(qū)拆遷的房屋產權證則是國家房管部門頒發(fā)的，因此具有更高的可信度。

法律分析

2、棚戶區(qū)拆遷與城中村拆遷的區(qū)別是什么？

3、關于城中村拆遷和棚戶區(qū)拆遷，請簡要解釋一下兩者之間的主要區(qū)別。城中村拆遷與棚戶區(qū)拆遷的區(qū)別在于土地性質的不同和補償標準的不同。城中村屬于城市的農村，其土地性質屬于集體土地，而棚戶區(qū)一般是國有土地。因此，城中村改造與棚戶區(qū)改造最大的區(qū)別在于，城中村改造的土地大多建在農民集體土地上，不繳納土地出讓金等費用。它的產權證不是國家房管部門頒發(fā)的，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)的，因此被稱為“鄉(xiāng)產權”或“小產權”。這種房子對城中村居民本身是無害的，但從外面購買的居民卻是忌諱的。因為沒有產權，不能出售和轉讓，所以變得很不可靠。但棚戶區(qū)改造與之不同，因為棚戶區(qū)的土地性質是國有土地，這里改造的房屋產權一般是大產權。國家頒發(fā)的土地使用許可證和預售許可證也將由國土房管局備案。外來居民在棚戶區(qū)買房不必擔心產權問題。他們可以得到一大筆獎金，這些房子將來也可以出售和轉讓。為保護國家安全，促進國民經濟和社會發(fā)展及其他公共利益，有下列情形之一的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：（一）國防和外交的需要；（2）政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設需要；（三）科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境資源保護、防災減災、文物保護、社會福利等方面的需要，（四）政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；（五）政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關規(guī)定組織實施的危房集中、基礎設施落后地區(qū)舊城區(qū)改造的需要；（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。第十一條市、縣人民政府應當及時公布征求意見情況和根據民意修改情況。

拓展延伸

棚戶區(qū)拆遷和城中村拆遷是城市更新中兩種常見的拆遷形式。棚戶區(qū)拆遷主要是針對城市中的老舊、低矮、密集住宅區(qū)進行改造,而城中村拆遷則是指對城市中的一些農村地區(qū)進行拆遷,并建設新的住宅區(qū)。

從法律角度來看,棚戶區(qū)拆遷和城中村拆遷都涉及到拆遷補償款的支付。根據《拆遷補償條例》規(guī)定,拆遷人應當對被拆遷人給予拆遷補償,拆遷補償包括房屋補償、停產停業(yè)補償、搬遷補償等。

然而,從實際操作中來看,棚戶區(qū)拆遷的難度較大,因為這些住宅區(qū)通常歷史悠久,房屋面積小,而且居住條件相對較差。城中村拆遷則相對容易,因為這些農村地區(qū)通常房屋較為分散,而且居住條件相對較好,更容易進行拆遷補償。

因此,從法律的角度來看,棚戶區(qū)拆遷和城中村拆遷在拆遷補償款的支付上應當得到平等對待。同時,拆遷人也應當根據實際情況,綜合考慮棚戶區(qū)拆遷和城中村拆遷的優(yōu)劣勢,合理制定拆遷補償方案。

結語

棚戶區(qū)拆遷與城中村拆遷的區(qū)別主要體現在土地性質和補償標準上。城中村拆遷的土地性質為集體土地，而棚戶區(qū)拆遷的土地性質為國有土地。城中村拆遷的補償標準相對較低，而棚戶區(qū)拆遷的補償標準相對較高。此外，城中村拆遷的房屋產權證不是國家房管部門頒發(fā)的，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)的，因此被稱為“鄉(xiāng)產權”或“小產權”，而棚戶區(qū)拆遷的房屋產權證則由國家房管部門頒發(fā)，具有大產權的性質。

法律依據

國有土地上房屋征收與補償條例：第三章 補 償 第十九條 對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。

對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。

房屋征收評估辦法由國務院住房城鄉(xiāng)建設主管部門制定，制定過程中，應當向社會公開征求意見。

國有土地上房屋征收與補償條例：第三章 補 償 第二十五條 房屋征收部門與被征收人依照本條例的規(guī)定，就補償方式、補償金額和支付期限、用于產權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房、停產停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協(xié)議。

補償協(xié)議訂立后，一方當事人不履行補償協(xié)議約定的義務的，另一方當事人可以依法提起訴訟。

國有土地上房屋征收與補償條例：第三章 補 償 第二十三條 對因征收房屋造成停產停業(yè)損失的補償，根據房屋被征收前的效益、停產停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

四、城中村改造算拆遷還是征收

城中村改造算拆遷。城中村改造是指對農村村落在城市化進程中，由于全部或大部分耕地被征用，農民轉為居民后仍在原村落居住而演變成的居民區(qū)的房屋，進行的征收拆遷。城中村改造拆遷是由政府倡導、開發(fā)商、村民自主拆遷一種三方結合方式，其拆遷主體是村集體組織自行自主拆遷。城中村改造拆遷補償項目，因村而異，一村一策，各城中村根據自身的條件和經濟狀況，通過村民代表大會或村會討論通過補償方案確定。城中村改造如下：

1、規(guī)劃，各區(qū)政府提出城中村改造項目申請。由市規(guī)劃局會同市發(fā)改委、國土局、土地儲備中心初步審查規(guī)劃；

2、土地收儲，城中村改造范圍內的土地由市土地儲備中心收儲。涉及集體土地的，由市土地儲備中心會同各區(qū)政府辦理土地征收申報手續(xù)；

3、拆遷，對城中村改造范圍內的房屋、人口等情況進行調查審核，制訂拆遷補償安置方案并實行三榜公示。

法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》第八條

為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；

（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

五、城中村改造和拆遷有什么區(qū)別

城中村改造和拆遷的區(qū)別如下：

1、城中村改造和拆遷的賠償情況不同。棚戶區(qū)在字面上理解為城市中平房居所，房屋密度較大，交通不便，因生活條件限制，不管是周邊環(huán)境還是衛(wèi)生都比較差，而且住房年限較久，又因其土地性質為國有土地性質，所以自己修建比較困難，棚改拆遷之后一般會搬離原居所所在地；城中村：城中村顧名思義，在城市中的農村，多數因城市郊區(qū)城鎮(zhèn)化。但是該地并未進行實質開發(fā)，逐漸演變成城中村；

2、城中村改造和拆遷的產權情況不同。拆遷和城中村改造最明顯的不同是土地性質依舊為集體土地，但是因所處位置又比普通農村較好，所以在補償時的市場價格和周邊持平，拆遷之后一般是在原地址新建安置房。

法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十五條

房屋征收部門與被征收人依照本條例的規(guī)定，就補償方式、補償金額和支付期限、用于產權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房、停產停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協(xié)議。

補償協(xié)議訂立后，一方當事人不履行補償協(xié)議約定的義務的，另一方當事人可以依法提起訴訟。

第二十六條

房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協(xié)議，或者被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告。

補償決定應當公平，包括本條例第二十五條第一款規(guī)定的有關補償協(xié)議的事項。

被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。

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投稿：邵和菲

內容審核：王蘭律師