一、城鎮(zhèn)私有房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),有限產(chǎn)權(quán)房拆遷時(shí)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

有限產(chǎn)權(quán)房屋拆遷時(shí)的特殊之處在于其所有權(quán)不完整，根據(jù)購買時(shí)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的不同，也有不同的補(bǔ)償安置。

1、市場價(jià)購買的單位公房

市場價(jià)即住宅市場的行市價(jià)或牌價(jià)價(jià)格。《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》第二十一條規(guī)定：職工以市場價(jià)購買的住房，產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有。即職工有占有、使用權(quán)及有限的處分權(quán)，該房屋拆遷補(bǔ)償?shù)臋?quán)利，全部屬于職工。

2、成本價(jià)購買的公房

以成本購買的住房，購房者享有市場價(jià)購買的住房基本相同的權(quán)利。所受的限制就是：一般應(yīng)在住用5年后方可上市流通，如果進(jìn)入市場，應(yīng)在補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金所含土地收益后，收入才能歸個(gè)人所有。其拆遷補(bǔ)償安置也參照一般商品房的規(guī)定。若職工選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的補(bǔ)償方式則繼續(xù)享有有限產(chǎn)權(quán)；若是貨幣補(bǔ)償，則職工在購房已滿五年的情況下可享有全部的補(bǔ)償安置權(quán)，未滿五年則需與單位按份共有房屋補(bǔ)償與購房成本之間的差額。實(shí)踐中，單位若沒有主張權(quán)利，則也歸職工個(gè)人所有。

3、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的房屋

所謂標(biāo)準(zhǔn)價(jià)是指目前按照成本價(jià)向中低收入職工家庭售房確實(shí)存在困難的市（縣），依據(jù)市（縣）職工家庭平均經(jīng)濟(jì)承受能力確定的售房價(jià)格。以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的房屋，產(chǎn)權(quán)由購房人和原售房單位共同所有。職工與原產(chǎn)權(quán)單位的產(chǎn)權(quán)比例按照售房當(dāng)年標(biāo)準(zhǔn)占成本價(jià)的比重確定。職工在房屋處分權(quán)和收益權(quán)上受到很大的限制。在拆遷補(bǔ)償時(shí)，若選擇貨幣補(bǔ)償方式，則職工需要與單位按份共有房屋補(bǔ)償與當(dāng)時(shí)購房價(jià)格之間的差額。

一、如何避免二手房產(chǎn)權(quán)糾紛

由于比一手房更復(fù)雜，存在許多問題，所以在進(jìn)行二手房交易時(shí)，應(yīng)該注意二手房是否存在以下產(chǎn)權(quán)問題，可以避免在交易過程中出現(xiàn)不必要的麻煩。

(一)產(chǎn)權(quán)交易是否有限制

被抵押、涉訟、被列入拆遷范圍、土地使用權(quán)性質(zhì)為集體或劃撥、屬于安居用房等房產(chǎn)不能上市交易。如軍產(chǎn)、院(醫(yī)院)產(chǎn)、校(學(xué)校)產(chǎn)的公房，必須經(jīng)原產(chǎn)權(quán)單位蓋章后才能出讓，而大多數(shù)這樣的單位都不允許其職工向外人出售房屋。

(二)承租人可能優(yōu)先購買

在同等條件下，房屋的承租人具備優(yōu)先購買該房屋的權(quán)利，所以必須得到該承租人不購買房屋的書面承諾，或是等租賃關(guān)系結(jié)束后再購買該套房屋。

(三)房屋用途屬于非住宅

買房自住者可不必在意這一點(diǎn)，但如果是準(zhǔn)備買房用作營業(yè)或辦公，則應(yīng)注意房產(chǎn)權(quán)證上的房屋用途限定。若該套房屋不能用作辦公，就只能望房興嘆了。

(四)成本價(jià)未補(bǔ)足

1998年以前許多職工購買原產(chǎn)權(quán)單位的住房時(shí)，都是以優(yōu)惠價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的。所以，如果購買的是當(dāng)初以優(yōu)惠價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的公房，那么就要確認(rèn)該房屋是否已按成本價(jià)補(bǔ)足費(fèi)用。

(五)城市居民不能購買的房產(chǎn)

根據(jù)國家政策規(guī)定，農(nóng)民的房屋屬于農(nóng)民私有財(cái)產(chǎn)，房屋買賣只能在本鄉(xiāng)本土的范圍內(nèi)進(jìn)行，一般不能直接賣給城市居民，城市居民只能向農(nóng)民租房。

除此之外，購房者還需要注意，如果購買的房子只有購房合同和發(fā)票，而未辦理產(chǎn)權(quán)證則盡量不要購買，這類房產(chǎn)很可能因?yàn)殚_發(fā)商的問題，導(dǎo)致最終無法辦理產(chǎn)權(quán)證。在房屋買賣交易完成的同時(shí)，買家應(yīng)要求賣方及時(shí)協(xié)助自己到房管部門辦理房屋過戶手續(xù)，以防賣方看房價(jià)上漲而毀約，給買方帶來不必要的麻煩。

二、企業(yè)產(chǎn)權(quán)房子拆遷賠償標(biāo)準(zhǔn)

法律分析：職工按市場價(jià)格購買的住房產(chǎn)權(quán)屬于個(gè)人。也就是說，職工有占有權(quán)、使用權(quán)和有限處分權(quán)，房屋拆遷補(bǔ)償權(quán)屬于職工。其拆遷補(bǔ)償安置也參照普通商品房的規(guī)定。如果員工選擇產(chǎn)權(quán)交易的補(bǔ)償方式，將繼續(xù)享有有限的產(chǎn)權(quán)；如果是貨幣補(bǔ)償，職工在購房滿五年后，可享受全部補(bǔ)償安置權(quán)。如果5年未購房，需與單位分?jǐn)傋》垦a(bǔ)償款與購房成本的差額。在實(shí)踐中，如果單位不主張權(quán)利，也屬于職工個(gè)人。

法律依據(jù)：《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》 第二十一條 職工以市場價(jià)購買的住房，產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有?！奔绰毠び姓加小⑹褂脵?quán)及有限的處分權(quán)，該房屋拆遷補(bǔ)償?shù)臋?quán)利，全部屬于職工。

《國有土地上的房屋征收與補(bǔ)償條例》 第十七條 作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對補(bǔ)征收人給予的補(bǔ)償包括：

(一)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；

(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；

(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。市縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。

三、小產(chǎn)權(quán)房拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)明細(xì)

法律分析：對于小產(chǎn)權(quán)房的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)實(shí)行公平補(bǔ)償原則，區(qū)分房屋用途是住宅用途還是商業(yè)用途，參照交易價(jià)格、周邊國有土地上商品房市場價(jià)格，以市場比較法確定相應(yīng)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，根據(jù)現(xiàn)有《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)定，拆遷補(bǔ)償方式包括貨幣補(bǔ)償、房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換以及二者的結(jié)合。補(bǔ)償方式可以完全交給被拆遷房屋的所有權(quán)人進(jìn)行選擇，這里面體現(xiàn)的僅僅是權(quán)利人對財(cái)產(chǎn)權(quán)實(shí)現(xiàn)的選擇權(quán)，從這個(gè)角度來講，可以賦予小產(chǎn)權(quán)房所有權(quán)人別無二致的補(bǔ)償方式選擇權(quán)。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十一條　被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計(jì)算、結(jié)清被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)。

因舊城區(qū)改建征收個(gè)人住宅，被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋。

四、小產(chǎn)權(quán)房拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

法律分析：小產(chǎn)權(quán)房沒有相關(guān)的證件，是社會(huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂，屬于農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，購房合同在國土房管局不會(huì)給予備案。其拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也無明確的法律規(guī)定，具體以當(dāng)?shù)氐淖》砍青l(xiāng)建設(shè)主管部門公告的標(biāo)準(zhǔn)為主。

法律依據(jù)《中華人民共和國拆遷法》

第十九條 對被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。

房屋征收評估辦法由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過程中，應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公開征求意見。

五、有限產(chǎn)權(quán)房屋的拆遷補(bǔ)償應(yīng)注意的問題

有限產(chǎn)權(quán)，又稱部分產(chǎn)權(quán)，是指職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的公有住房，對該房屋享有占有權(quán)、使用權(quán)、有限的收益權(quán)和處分權(quán)，并可以繼承的房屋。

有限產(chǎn)權(quán)的有限性，主要體現(xiàn)在處分權(quán)和收益權(quán)。首先，在處分權(quán)方面，職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的公有住房，不能像其他購房人一樣自己處分其房屋，一般要住用5年后方可依法進(jìn)入市場。并且在同等條件下，原售房單位有優(yōu)先購買、租用權(quán)，原售房單位撤銷的，當(dāng)?shù)厝嗣裾康禺a(chǎn)管理部門有優(yōu)先購買、租用權(quán)。其次，在收益權(quán)方面，以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買，職工擁有部分產(chǎn)權(quán)的已購公有住房出售、出租房屋的收入在補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或所含土地收益和按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)后，單位和個(gè)人按各自的產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分配。原產(chǎn)權(quán)單位被撤銷的，其應(yīng)當(dāng)所得的部分由房地產(chǎn)交易管理部門代收后，納入地方住房基金專戶管理。

對于有限產(chǎn)權(quán)房屋的拆遷補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)注意以下兩點(diǎn)：

1、有限產(chǎn)權(quán)房屋的所有人是職工個(gè)人而不是單位。

2、對有限產(chǎn)權(quán)的拆遷補(bǔ)償，購房職工個(gè)人是惟一受益主體。有限產(chǎn)權(quán)的住房拆遷，職工個(gè)人有權(quán)選擇拆遷補(bǔ)償方式，其收益應(yīng)歸個(gè)人所有。

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文章來源參考：【頭條】城鎮(zhèn)私有房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，

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投稿：楊晴

內(nèi)容審核：李軒教授