一、南方拆遷樓房有補(bǔ)償嗎,這些地段的房子不能買

1、飛機(jī)航線及鐵道、高架橋、立交橋旁的房子。

2、緊挨變電站、加油站的房子。

3、垃圾處理廠、工業(yè)區(qū)附近的房子。

4、殯儀館、墳場(chǎng)附近的房子。

5、玻璃幕墻對(duì)面的房子。

6、能直接看到大煙囪的房子。

7、高壓線、信號(hào)塔附近的房子。

8、危險(xiǎn)品、化工廠附近的房子。

此外，在平時(shí)的看房經(jīng)驗(yàn)中，一些位于遠(yuǎn)郊、地段偏遠(yuǎn)的小開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的樓盤，周邊無(wú)地鐵、無(wú)規(guī)劃、無(wú)商業(yè)、無(wú)人氣、無(wú)學(xué)區(qū)的毫無(wú)賣點(diǎn)的房子，入住率也非常低，整個(gè)樓盤給人的感覺(jué)就是荒廢了，這類樓盤也慎買，買房的時(shí)候需要留意，考慮周到。

一、這些房產(chǎn)類型的房子慎買

1、買了市中心的老舊二手房，再想賣出就難了，除非為學(xué)位房，對(duì)口重點(diǎn)名校。

2、產(chǎn)權(quán)不明的房子，或者40年、50年產(chǎn)權(quán)的房子，這類房子，出租的話，收益還行，再出售，就不好說(shuō)了。

3、還建房建筑質(zhì)量、小區(qū)環(huán)境和物業(yè)服務(wù)方面本就一般，買了還建房，再想賣出，也是比較難的。

二、小區(qū)、房子本身的原因?qū)е碌馁H值

1、物業(yè)服務(wù)不好，口碑差，業(yè)主與物業(yè)經(jīng)常起沖突;業(yè)主素質(zhì)低下，小區(qū)經(jīng)常被盜或發(fā)生兇殺案、砍人事件，負(fù)面新聞?lì)l出，這些在入住后，會(huì)嚴(yán)重影響到樓盤的升值。

2、房屋質(zhì)量不好，如電梯故障頻發(fā)，墻體開(kāi)裂，樓棟下沉等，這些通常會(huì)在期房入住后體現(xiàn)。

3、購(gòu)買了一樓和頂樓的房子，再轉(zhuǎn)手賣出，可就不好了，尤其在南方，幾次大的暴雨襲擊，很多一樓的房子都被淹，家具全泡水;頂樓的房子也受到雨水的沖刷，有朋友購(gòu)買了頂樓，后悔莫及，大暴雨來(lái)襲前，每次都得提前做好防范措施。

4、土地前身不好的房子，如土地是圍湖造地而來(lái)，土地前身是化工廠。此次南方洪澇災(zāi)害，有城市的部分區(qū)域淹得比較厲害，水也難排水，被媒體曝光土地前身是圍湖造地而來(lái)，這類房子要小心。

5、小區(qū)周邊經(jīng)營(yíng)管理混亂，經(jīng)營(yíng)有色情場(chǎng)所，或者經(jīng)常發(fā)生打架斗毆等事件，使得小區(qū)的口碑比較差，也會(huì)對(duì)升值帶來(lái)影響。

6、戶型問(wèn)題。房子的戶型比較奇葩，不符合常規(guī)，尤其是這個(gè)戶型觸犯了一些風(fēng)水禁忌，也會(huì)使得房屋貶值。

買房的時(shí)候，切忌不要貪圖便宜，如果一個(gè)樓盤比周邊臨近的盤價(jià)格低了不少，那肯定樓盤存在一些問(wèn)題，能賣出好價(jià)格的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商會(huì)毫不吝嗇的開(kāi)高價(jià)。買房族，尤其是剛需買房族，在買房的時(shí)候，一定要避開(kāi)那些會(huì)讓你的錢貶值的樓盤。

房子保值很重要4個(gè)技巧教你選保值好房

當(dāng)下人們買房子的原因其實(shí)大同小異，除了希望能擁有一個(gè)屬于自己的家之外，也把購(gòu)房當(dāng)作投資的一種。在大多數(shù)購(gòu)房者的心里，購(gòu)買一處有增值潛力的房產(chǎn)，遠(yuǎn)比把希望寄托于股市大海讓人安心。

然而，房子不論是自住還是投資，都希望在若干年后能夠升值，而升值前提是保值。因此，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，辨析什么樣的房子能夠保值，著實(shí)關(guān)鍵。以下條件則是房子保值并升值的必備幾點(diǎn)：

一、地段

首先選地段，地段好價(jià)格就更具穩(wěn)定性，這是房地產(chǎn)中永久不變的真理。中心城區(qū)和成熟的商業(yè)區(qū)的樓盤的保值空間比較大，這是由土地的稀缺性，難以復(fù)制性決定的，地皮有限，開(kāi)發(fā)后就被長(zhǎng)期使用下去，不能輕易改變，由于人口的密集度高，商業(yè)相對(duì)成熟，但是樓房資源有限，所以區(qū)域內(nèi)的房產(chǎn)一直處于供不應(yīng)求的局面，供需失衡的結(jié)果肯定是房屋價(jià)格的逐步走高，保值空間比較大。

二、配套

房屋所在小區(qū)配套成熟也是非常重要的。如果樓盤所在位置的配套十分成熟，內(nèi)配有學(xué)校，餐廳，健身場(chǎng)所，超市等完善的設(shè)施，不但能給居住的社區(qū)居民帶來(lái)更多的便利，還會(huì)對(duì)于外界的人產(chǎn)生吸引力，那么該樓盤總處于熱銷狀態(tài)，自然而然就保值了。

三、交通

地鐵沿線房產(chǎn)保值性能強(qiáng)。因?yàn)榈缆方煌〒頂D，車多人多，特別是在早高峰和晚高峰時(shí)段，被堵在路上的時(shí)間更難把控，選乘地鐵可以有效擺脫這種困境，節(jié)約時(shí)間，節(jié)省精力。其次，地鐵沿線的房屋易出租，收益穩(wěn)定，房屋基本不存在空置的問(wèn)題，所以無(wú)論投資客還是自住客選擇都是比較合適的。

四、戶型

購(gòu)房者買房子第一層次需求就是其使用功能，如果這一基本需求都不能滿足，房子就很難賣出好的價(jià)格。房子的空間利用，樓層的層高高度，挑空空間的合理運(yùn)用，及整個(gè)格局的結(jié)構(gòu)規(guī)劃與整個(gè)建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格是關(guān)聯(lián)一體的。如樓梯的位置，廚房的面積方向，房間的布局及數(shù)量，洗浴室的配套卡位等，既給房主提供最大方便，又不失家的溫馨和美感。

二、哪幾類房子千萬(wàn)不能買

一、開(kāi)發(fā)商的原因辦不到房產(chǎn)證(不動(dòng)產(chǎn)證)

有的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)、資質(zhì)被取消、未取得相關(guān)許可證件、房子沒(méi)有通過(guò)驗(yàn)收，開(kāi)發(fā)企業(yè)將房屋重復(fù)銷售(未經(jīng)合同備案)，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有取得土地使用證或沒(méi)有繳齊土地出讓金，這樣的房產(chǎn)是辦不了房產(chǎn)證(不動(dòng)產(chǎn)證)。

所以，為保障自身權(quán)益，建議一定要購(gòu)買大房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的、“五證”齊全的房子，還要看合同中是否有關(guān)于房產(chǎn)證辦理期限的約定以及相關(guān)違約責(zé)任，為日后維權(quán)保留書面證據(jù)。

二、被查封、抵押的房屋或者土地

有些人付了定金、首付，簽了房產(chǎn)合同，房子卻無(wú)法過(guò)戶，原因很多，其中包括房子被抵押或者查封了，這類房子無(wú)法在房地產(chǎn)交易中心辦理過(guò)戶，買家自然拿不到房產(chǎn)證(不動(dòng)產(chǎn)證)。因?yàn)楝F(xiàn)在房產(chǎn)交易就要換發(fā)不動(dòng)產(chǎn)證，一些地方發(fā)現(xiàn)存在土地被查封、抵押的情況，如果土地被查封、抵押，也辦不了不動(dòng)產(chǎn)證。中部一省會(huì)城市，就出現(xiàn)幾十個(gè)小區(qū)的土地有問(wèn)題，房子不能交易的情況。

所以，大家簽房產(chǎn)合同前一定要親自去房產(chǎn)交易中心、不動(dòng)產(chǎn)中心做產(chǎn)權(quán)調(diào)查，確認(rèn)房子和土地處于無(wú)抵押、無(wú)查封狀態(tài)。

三、未滿5年經(jīng)濟(jì)適用房

經(jīng)濟(jì)適用房是指具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅，具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第三十條規(guī)定：經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年，不得直接上市交易，購(gòu)房人因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，由政府按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購(gòu)。購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年，購(gòu)房人上市轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，應(yīng)按照屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款，具體交納比例由市、縣人民政府確定，政府可優(yōu)先回購(gòu)；購(gòu)房人也可以按照政府所定的標(biāo)準(zhǔn)向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款后，取得完全產(chǎn)權(quán)。

所以，盡量不要買這類房子，問(wèn)題會(huì)比較多。當(dāng)然，可以找專業(yè)人士進(jìn)行幫助或者找中介進(jìn)行擔(dān)保處理。

四、集資房

集資房是政策性住房，是企事業(yè)單位為了解決內(nèi)部職工的住房問(wèn)題，以擁有的劃撥土地建設(shè)、按成本價(jià)出售給內(nèi)部職工的房屋，不能在市場(chǎng)上自由流通，不能隨便買賣。職工想要轉(zhuǎn)讓集資房，首先要取得合法的房屋所有權(quán)證書，其次，要經(jīng)過(guò)產(chǎn)權(quán)共有人的單位的同意，而且單位具有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。

所以，別買違章建筑集資房。要查看市政規(guī)劃，向開(kāi)發(fā)商詢問(wèn)是否辦了報(bào)建手續(xù)。并要找專業(yè)人士了解集資房開(kāi)發(fā)商資質(zhì)等問(wèn)題。同時(shí)，購(gòu)買集資房要看賣方是否擁有房子的全部產(chǎn)權(quán)，包括房產(chǎn)證、土地使用權(quán)，同時(shí)看單位有無(wú)特別限制條款，等取得房產(chǎn)管理部門對(duì)外出售許可后，才能買賣。如果你要買集資房，最好賣方個(gè)人已經(jīng)拿到了房產(chǎn)證，這樣才不會(huì)有大風(fēng)險(xiǎn)。

五、未滿3年的動(dòng)遷房

拆遷安置房是政府進(jìn)行城市道路建設(shè)和其他公共設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目時(shí)，對(duì)被拆遷住戶進(jìn)行安置所建的房屋。有資料說(shuō)，拆遷安置房的權(quán)利人是開(kāi)發(fā)商，沒(méi)有個(gè)人房產(chǎn)證，部分城市規(guī)定拆遷安置房未滿三年的不能轉(zhuǎn)讓、買賣。上海規(guī)定不滿3年的動(dòng)遷房不能轉(zhuǎn)讓、出租，如果賣方買了這樣的房子，無(wú)法貸款、更無(wú)法過(guò)戶。根據(jù)我國(guó)法律的規(guī)定，安置房的轉(zhuǎn)讓交易需要在取得該安置房房產(chǎn)證后才可以進(jìn)行，這時(shí)的過(guò)戶交易與一般的房屋沒(méi)有任何區(qū)別之處。

所以，動(dòng)遷房買賣，尤其是未滿3年的動(dòng)遷房買賣合同有效，但不能過(guò)戶，存在法律風(fēng)險(xiǎn)，在交易前一定要查明該動(dòng)遷房的真實(shí)“房東”、動(dòng)遷房是否已被法院查封、已進(jìn)行抵押等風(fēng)險(xiǎn)。

另外，拆遷安置房的買賣大多是在簽訂了拆遷安置協(xié)議但房子尚未交付的情況下轉(zhuǎn)讓買賣的。由于從訂立安置協(xié)議到房屋交付，中間間隔時(shí)間長(zhǎng)、變化大，特別是價(jià)格不斷上漲，到交房時(shí)的價(jià)格可能相差近千元，拆遷戶認(rèn)為自己的利益受到了損失，因此拒絕交房，要求漲價(jià)，最終導(dǎo)致雙方的矛盾加劇，引起訴訟。

六、小產(chǎn)權(quán)房

小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。該類房沒(méi)有國(guó)家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同在國(guó)土房管局不會(huì)給予備案。

小產(chǎn)權(quán)房售價(jià)低，買房成本也低。但是，按照現(xiàn)行法律，“小產(chǎn)權(quán)房”沒(méi)有合法流轉(zhuǎn)空間，它建在集體土地上，不允許對(duì)外銷售，購(gòu)買這類房子拿不到產(chǎn)權(quán)證。

所以，購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有法律保護(hù)買家權(quán)益，一旦賣家反悔，訴至法院買家必輸，不規(guī)范的地方還有很多，建議購(gòu)買要謹(jǐn)慎。

當(dāng)然，此前有政策說(shuō)宅基地及在這之上建的房屋(小產(chǎn)權(quán)房)不是不可以交易，但只能在農(nóng)民之間交易，在農(nóng)村市場(chǎng)中流通。前一段時(shí)間，有關(guān)部門聯(lián)合出臺(tái)了《關(guān)于建設(shè)城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加規(guī)模同吸納農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶數(shù)量掛鉤機(jī)制的實(shí)施意見(jiàn)》，明確提出允許進(jìn)城落戶人員自愿有償退出或轉(zhuǎn)讓宅基地。但沒(méi)有說(shuō)到小產(chǎn)權(quán)房的問(wèn)題。

三、購(gòu)房時(shí)有哪些樓盤不能買

一、看開(kāi)發(fā)商：不良開(kāi)發(fā)商的房屋不能買

經(jīng)常會(huì)有人這樣建議：買房子一定要選大開(kāi)發(fā)商。從現(xiàn)實(shí)情況來(lái)看，同一地段大開(kāi)發(fā)商的房?jī)r(jià)也是要比小開(kāi)發(fā)商貴一點(diǎn)的。這是因?yàn)榇箝_(kāi)發(fā)商在品牌實(shí)力、施工質(zhì)量、配套設(shè)施等方面都更有保障。當(dāng)然，買大開(kāi)發(fā)商的房子，付出的成本更高，需要量力而為。但無(wú)論大開(kāi)發(fā)商還是小開(kāi)發(fā)商都應(yīng)當(dāng)選擇正規(guī)的、五證齊全的。

而一些不良開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)完房產(chǎn)后，遇到銷售業(yè)績(jī)不佳，會(huì)直接把項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓他人，自己卻抽身走人。這樣的開(kāi)發(fā)商不僅口碑不好，如果房子出現(xiàn)問(wèn)題，購(gòu)房者都找不到人，居住生活沒(méi)有保證。

二、看媒體報(bào)道：“負(fù)面”樓盤不要買

爛尾樓應(yīng)該是購(gòu)房者很害怕遇到的情況，出現(xiàn)之后購(gòu)房者往往面臨維權(quán)艱難的困境。隨著網(wǎng)絡(luò)的日益發(fā)達(dá)，購(gòu)房者對(duì)于樓盤的信息了解的途徑也逐漸增多，因此購(gòu)房者可以透過(guò)網(wǎng)絡(luò)或媒體的報(bào)道提前獲取房屋各類信息。對(duì)于一些負(fù)面新聞很多的樓盤，購(gòu)房者應(yīng)該精挑細(xì)選，謹(jǐn)慎購(gòu)買。而對(duì)于有漏水、外墻脫落、墻體開(kāi)裂等質(zhì)量問(wèn)題的房屋，購(gòu)房者也不要購(gòu)買，以免影響生活。

三、看土地前身：有問(wèn)題的房屋不要買

什么是土地前身不好呢？常見(jiàn)的“不好的土地前身”主要是指化工廠和墳場(chǎng)。由于化工廠污染極大，遺留下的土壤含磷、硫和硫化鈉污泥，對(duì)居住者的身體健康是不利的。土地前身為墳場(chǎng)主要影響購(gòu)房者的心理，這就看購(gòu)房者的心態(tài)。

四、看樓盤環(huán)境：治安不好的房屋不要買

樓盤的治安情況不穩(wěn)會(huì)對(duì)居住者的人身安全造成隱患。而如何看治安環(huán)境呢？主要看周邊是否有破破爛爛的民房、色情場(chǎng)所、垃圾堆、停滿黑車等等。

五、看污染情況：臨近污染源的房子不要買

噪音、灰塵、尾氣污染等一系列問(wèn)題會(huì)嚴(yán)重影響到居住者的日常起居。因此在選房時(shí)，要注意觀察樓盤附近是否有污染源。

一般而言如樓盤距離高架橋、廠房、軌道交通過(guò)近會(huì)產(chǎn)生受污染嚴(yán)重。高架橋旁邊的房屋和距離軌道交通過(guò)近的房屋存在噪音、灰塵、尾氣污染等一系列問(wèn)題。廠房附近房屋不僅污染嚴(yán)重，而且存在安全隱患。

四、哪些房子是不能買的

法律分析：根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)的；司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；依法收回土地使用權(quán)的；共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；權(quán)屬有爭(zhēng)議的；未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形的房子不能買。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條　下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：

　?。ㄒ唬┮猿鲎尫绞饺〉猛恋厥褂脵?quán)的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的；

　?。ǘ┧痉C(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

　?。ㄈ┮婪ㄊ栈赝恋厥褂脵?quán)的；

　?。ㄋ模┕灿蟹康禺a(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；

　　（五）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；

　　（六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；

　　（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

五、哪些房子千萬(wàn)不能買

法律分析：千萬(wàn)不能買的房子包括：未依法取得房屋所有權(quán)證的房屋；只取得使用權(quán)的房屋；鑒定為危房的房屋；在農(nóng)村集體土地上興建的房屋；已被列入拆遷公告范圍的房屋；所有權(quán)有糾紛的房屋；法律限制交易的房屋。

法律依據(jù)：《城市房地產(chǎn)管理法》 第三十八條 下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：

（一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的；

（二）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

（三）依法收回土地使用權(quán)的；

（四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；

（五）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；

（六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；

（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

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投稿：沈一

內(nèi)容審核：李軒教授