一、拆遷簽約后返租補(bǔ)償協(xié)議,商品房出售返租是怎樣

關(guān)于房屋買賣中關(guān)于返租的規(guī)定如下：

返租銷售也叫售后包租、售后回租，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為促進(jìn)銷售，在其建造樓盤出售時與買家約定，在出售后的一定年限內(nèi)由該房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)以代理出租的方式進(jìn)行包租，或者直接由該企業(yè)承租經(jīng)營使用，包租期間或者承租期間的租金沖抵部分售價款或償付一定租金回報(bào)。

建設(shè)部只是明令預(yù)售的商業(yè)項(xiàng)目不能返租，因此大確權(quán)（大確權(quán)是指在商品房買賣中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已按規(guī)定辦理了樓盤初始確權(quán)登記，領(lǐng)取《房地產(chǎn)權(quán)屬證明書》，確認(rèn)該樓盤的權(quán)屬人是該房地產(chǎn)開發(fā)商。后的現(xiàn)樓商鋪，或者是已經(jīng)有了房產(chǎn)證的商鋪售后返租并不算是違規(guī)。

一、售后租回與售后回購的區(qū)別有哪些

1、售后租回交易與售后回購交易資產(chǎn)所有權(quán)的最終歸屬不同售后租回交易在出售方和購買方進(jìn)行談判時，就可認(rèn)定為是一項(xiàng)融資租賃或者是一項(xiàng)經(jīng)營租賃，如果是一項(xiàng)融資租賃，那么這種交易實(shí)際上轉(zhuǎn)移了買主（即出租人）所保留的與該項(xiàng)租賃資產(chǎn)的所有權(quán)有關(guān)的全部風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬，所有權(quán)最終很有可能轉(zhuǎn)移，資產(chǎn)將歸出售方所有；而如果該交易被認(rèn)定為經(jīng)營租賃，那么資產(chǎn)的所有權(quán)就不會發(fā)生轉(zhuǎn)移，仍歸買主（即出租人）。

售后回購交易在銷售商品的同時，銷售方即同意日后重新買回這批商品，因此商品的最終所有權(quán)不會轉(zhuǎn)移，仍歸出售方。

2、售后租回交易（租金）與售后回購交易（回購價）的取得有所不同售后租回交易中，資產(chǎn)的售價和租金是相互關(guān)聯(lián)的，是一攬子方式談判的，是一并計(jì)算的。

售后回購交易中，回購價的確定則與銷售價無關(guān)，回購價可在購回協(xié)議中訂明，也可以回購當(dāng)日的市場價為基礎(chǔ)確定，因此回購價可能高于原售價也可能低于原售價。

3、售后租回交易與售后回購交易所交易的對象的性質(zhì)及賬務(wù)處理不同售后租回交易一般出售的是固定資產(chǎn)，而售后回購的交易對象更多的是流動資產(chǎn)，如庫存商品，原材料等由于交易資產(chǎn)的性質(zhì)不同，并且由于兩種交易方式的出售資產(chǎn)并不同于企業(yè)正常經(jīng)營活動中的銷售業(yè)務(wù)，因此兩者的賬務(wù)處理也大不相同。售后租回交易，售價與資產(chǎn)賬面價值之間的差額應(yīng)當(dāng)單獨(dú)設(shè)置遞延收益科目核算，期末，遞延收益科目的余額在資產(chǎn)負(fù)債表的預(yù)計(jì)負(fù)債項(xiàng)目下單列項(xiàng)目反映。

二、新房屋買賣合同注意事項(xiàng)

（1）房屋手續(xù)是否齊全

房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn)。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。

（2）房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰

有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。

（3）交易房屋是否在租

有些二手房在轉(zhuǎn)讓時，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產(chǎn)。因?yàn)槲覈ù蟛糠謬揖J(rèn)可買賣不破租賃，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。

（4）土地情況是否清晰

二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權(quán)利；還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價格來衡量時，就有點(diǎn)不劃算。

（5）市政規(guī)劃是否影響

有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時應(yīng)全面了解詳細(xì)情況。

二、房屋買賣的返租是什么意思?

關(guān)于房屋買賣中關(guān)于返租的規(guī)定是：返租是指房地產(chǎn)開發(fā)商在銷售商品房時與購房者簽訂該房的租賃合同，承諾在購房后給予購房者固定租金、由開發(fā)商在一定期限內(nèi)承租或者代為出租營的銷售方式。未竣工的商品房禁止售后包租，已竣工的商品房未作法律限制。

一、簽訂購房合同時應(yīng)注意什么？

1、查驗(yàn)對方身份

簽訂購房合同之前，要明確商品房真正的產(chǎn)權(quán)人是誰，它是購房合同的主體。法律規(guī)定不具備主體資格的人簽訂的購房合同是無效的，所以，合同的出賣人應(yīng)當(dāng)是該樓盤的開發(fā)商。如果開發(fā)商委托中介機(jī)構(gòu)簽約，該中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)資質(zhì)和經(jīng)營資格，并有開發(fā)商出具的授權(quán)委托書，才具備簽約的資格。

2、審查有效證書

商品房預(yù)售和銷售必須應(yīng)當(dāng)具備“五證”，即《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程許可證》、《商品房預(yù)售許可證》和《商品房銷售許可證》，它們是購房人必須審查的最重要的文件。缺少上述文件，則該商品房不具備銷售條件。

3、確保買賣安全

除了具備上述“五證”之外，法律規(guī)定，被查封、被抵押和已銷售而未經(jīng)原買受人同意的商品房是不能銷售的，在購房前應(yīng)當(dāng)?shù)接嘘P(guān)部門查清所購商品房是否已被查封、被抵押或者已被銷售，以確保交易安全。

4、完善合同條款

購房合同通常是由銷售一的方提供，是事先已經(jīng)打印好的，其中有些條款利益會傾向于賣方，作為購房者應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀合同條款，經(jīng)雙方協(xié)商一致同意后可以對合同進(jìn)行修改或補(bǔ)充，建議最好認(rèn)真仔細(xì)閱讀和審查，以防自己的合法權(quán)益受到損害。

5、慎簽補(bǔ)充協(xié)議

目前開發(fā)商通常預(yù)先擬定了購房合同補(bǔ)充協(xié)議，讓購房人簽字。而這些補(bǔ)充協(xié)議絕大部分是霸王條款，對購房人非常苛刻。因此，購房人須慎之又慎，千萬不要輕易在補(bǔ)充協(xié)議上簽字。理想的做法應(yīng)當(dāng)是與對方就補(bǔ)充協(xié)議協(xié)商一致以完善補(bǔ)充協(xié)議，或者干脆不簽補(bǔ)充協(xié)議。

6、拒交不合理收費(fèi)

目前商品房買賣中，購房人應(yīng)當(dāng)繳納契稅、印花稅等，購房人應(yīng)當(dāng)按法律規(guī)定繳納。而公證費(fèi)、律師費(fèi)等則不是購房人必須繳納的費(fèi)用，如果開發(fā)商強(qiáng)制收取，則屬亂收費(fèi)，購房人有權(quán)拒絕。

簽訂房屋買賣合同意味著交易即時生效，買賣雙方都要嚴(yán)格按照全責(zé)規(guī)定的責(zé)任、義務(wù)來執(zhí)行，所在對于雙方的違約責(zé)任也要劃分明確，以免將來產(chǎn)生不必要的糾紛。

二、商品房交房標(biāo)準(zhǔn)

根據(jù)法律規(guī)定，建筑工程竣工驗(yàn)收合格后，方可交付使用；但是未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。而我國目前規(guī)定的房屋經(jīng)過驗(yàn)收和驗(yàn)收合格的標(biāo)志是取得《建筑工程竣工備案表》，同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在向用戶交付銷售的新建商品住宅時，必須提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。對于更細(xì)的交房條件，則要看購房者與開發(fā)商在《商品房買賣合同》及其附件、補(bǔ)充協(xié)議的約定。

三、買房證件齊全是哪幾個

購房者在購房時應(yīng)要求房地產(chǎn)開發(fā)商和銷售商提供齊全的五證，這是法律對銷售方的基本要求。五證是指《國有商品房銷售（預(yù)售）許可證》。

五證中最重要的是《國有土地使用證》和《商品房銷售（預(yù)售）許可證》，兩者表明所購房屋屬合法交易范疇。

《商品房銷售（預(yù)售）許可證》的預(yù)售范圍為本項(xiàng)目可銷售樓盤，購房者務(wù)必看清楚購買樓層是否在預(yù)售范圍內(nèi)。

【本文關(guān)聯(lián)的相關(guān)法律依據(jù)】

《商品房銷售管理辦法》第十一條

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。

三、商品房售房返租怎么操作

《商品房銷售管理辦法》中規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。

但是一、二、三線城市而言，產(chǎn)權(quán)式商鋪的主要承載形式售后返租模式雖然在法律上一直被禁止，實(shí)際上卻從未被被真正的禁止。

因?yàn)?，開發(fā)商對于商鋪的返租承諾，雖然有所謂的合同約束，實(shí)際上，在以后的返租操作中，往往會因?yàn)楣緝?nèi)部變動，重組，破產(chǎn)等難以預(yù)見的風(fēng)險(xiǎn)，發(fā)生糾紛。開發(fā)商在無法保證完全履約的前提下給商鋪承諾返租出售，其實(shí)是對消費(fèi)者的欺詐行為。

一、預(yù)售商品房可以再次進(jìn)行轉(zhuǎn)讓嗎

預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的前提條件，商品房預(yù)售合同的雙方當(dāng)事人，經(jīng)有關(guān)主管部門辦理了有關(guān)于續(xù)后，在預(yù)售商品房尚未實(shí)際交付前，預(yù)購方將購買的未竣工的預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓他人，辦理了轉(zhuǎn)讓手續(xù)的，認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效。轉(zhuǎn)讓預(yù)售商品房的，首先《商品房預(yù)售合同》應(yīng)在有效期之內(nèi)，在具備這一前提條件后，按照有關(guān)商品房轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，辦理程序如下：

（一）轉(zhuǎn)讓方與受讓方須簽訂轉(zhuǎn)讓合同（一式兩份），合同中應(yīng)載明轉(zhuǎn)讓的預(yù)售契約編號、轉(zhuǎn)讓原因、轉(zhuǎn)讓金額、轉(zhuǎn)讓面積、轉(zhuǎn)讓方與受讓方的權(quán)利和須承擔(dān)的義務(wù)等內(nèi)容。其中，轉(zhuǎn)讓金額與原預(yù)售契約價款相一致。轉(zhuǎn)讓合同需經(jīng)開發(fā)企業(yè)認(rèn)可、簽字蓋章。

（二）轉(zhuǎn)讓雙方持預(yù)售契約、轉(zhuǎn)讓合同及有關(guān)證件到銷售登記的交易管理部門申辦預(yù)售轉(zhuǎn)讓登記。經(jīng)審核轉(zhuǎn)讓合同并符合規(guī)定的，經(jīng)辦人填寫《預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓審批表》，報(bào)當(dāng)?shù)胤课葜鞴懿块T審查。

（三）交易管理部門對批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓的，通知轉(zhuǎn)讓雙方繳納印花稅。其中兩份印花稅的正本由轉(zhuǎn)讓方與受讓人各執(zhí)一份，副本由開發(fā)企業(yè)、交易管理部門各執(zhí)一份。轉(zhuǎn)讓方所持有的預(yù)售契約正本移交給受讓人，待房屋正式交用后，憑此件辦理過戶手續(xù)。經(jīng)辦人將轉(zhuǎn)讓合同副本、轉(zhuǎn)讓審批表等有關(guān)材料歸入原登記留存的預(yù)售契約檔案。對不準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)通知轉(zhuǎn)讓人。

二、購買預(yù)售的商品房有哪些要注意

1、《國有土地使用證》，證明土地使用者（單位或個人）使用國有土地的法律憑證，受法律保護(hù)；

2、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，確保土地利用符合城市規(guī)劃，維護(hù)建設(shè)單位按照城市規(guī)劃使用土地的合法權(quán)益。沒有此證的用地單位屬非法用地，房地產(chǎn)商的售房行為也屬非法，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件；

3、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，確認(rèn)有關(guān)建設(shè)活動的合法地位，保證有關(guān)建設(shè)單位和個人的合法權(quán)益。沒有此證的建設(shè)單位，其工程建筑是違章建筑，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件；

4、《建設(shè)工程施工許可證》，是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準(zhǔn)文件，是建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一，未取得此證的不得擅自開工，其建設(shè)項(xiàng)目均屬違章建筑，不受法律保護(hù)；

5、《商品房銷售（預(yù)售）許可證》，是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)文件，擁有此證的商品房，是可以合法買賣的商品房。

四、已買了返租商鋪怎么辦

法律分析：1.要弄明白返租的款項(xiàng)是多少，必須要根據(jù)實(shí)際情況算出來。2. 拿出返租的合同，上面會有返租的規(guī)定或者說明。3. 對照合同內(nèi)容，雙方仔細(xì)看，看是哪一方存在問題。4 雙方約定好時間，在指定地方坐下來談判，秉著和諧、解決問題的態(tài)度坐下來談。一定要公平公正談。5. 如果雙方互不想讓，互相指責(zé)對方，根本不能談攏，那么應(yīng)該要請司法機(jī)關(guān)來協(xié)調(diào)，總之要把問題解決好。6. 在解決這些糾紛的同時，雙方應(yīng)該要發(fā)揚(yáng)謙讓精神，雙方都要互相理解，雙方要以法律為依據(jù)，千萬不要把事情搞復(fù)雜。

法律依據(jù)：《中華人民共和國民法典》

第七百零三條 租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

第七百零四條 租賃合同的內(nèi)容一般包括租賃物的名稱、數(shù)量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。

第七百零五條 租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期限屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同;但是，約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。

第七百零六條 當(dāng)事人未依照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理租賃合同登記備案手續(xù)的，不影響合同的效力。

第七百零七條 租賃期限六個月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式，無法確定租賃期限的，視為不定期租賃。

第七百零八條 出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期限內(nèi)保持租賃物符合約定的用途。

五、買二手房業(yè)主要求返租

法律分析：買方支付認(rèn)購金即取得在此期限內(nèi)的優(yōu)先購買權(quán),而在此期限內(nèi),賣方不得將該房屋售與他人,如果買方?jīng)Q定不購買,賣方應(yīng)將認(rèn)購金退還;但如果買方超過規(guī)定期限以后才決.

法律依據(jù)：《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》

第三十六條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照本法第五章的規(guī)定辦理權(quán)屬登記。

第六十二條 房地產(chǎn)抵押時，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門辦理抵押登記。因處分抵押房地產(chǎn)而取得土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照本章規(guī)定辦理過戶登記。

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投稿：彭子樂

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