一、農(nóng)村征收拆遷補(bǔ)償談判技巧,跟拆遷辦談判技巧

拆遷談判是一項(xiàng)復(fù)雜而細(xì)致的工作，需要被拆遷人掌握一定的技巧和策略。以下是一些建議的拆遷談判技巧：

一、準(zhǔn)備充分，知己知彼

在拆遷談判前，被拆遷人應(yīng)充分了解拆遷政策、法規(guī)以及自己的權(quán)益，同時(shí)對(duì)拆遷項(xiàng)目的背景、目的和規(guī)劃有所了解。這樣，在談判時(shí)才能更好地把握主動(dòng)權(quán)，保護(hù)自己的合法權(quán)益。

二、保持冷靜，避免對(duì)抗

拆遷談判中，雙方難免會(huì)出現(xiàn)分歧。此時(shí)，被拆遷人應(yīng)保持冷靜，避免情緒化的對(duì)抗?？梢試L試換位思考，理解對(duì)方的立場和難處，尋求雙方都能接受的解決方案。

三、合理報(bào)價(jià)，靈活應(yīng)對(duì)

在拆遷談判中，被拆遷人應(yīng)提出合理的補(bǔ)償要求?？梢愿鶕?jù)房屋的市場價(jià)值、地理位置、結(jié)構(gòu)等因素進(jìn)行綜合評(píng)估，并結(jié)合自己的實(shí)際情況提出期望的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，也要靈活應(yīng)對(duì)對(duì)方的報(bào)價(jià)，根據(jù)實(shí)際情況做出適當(dāng)調(diào)整。

四、抓住關(guān)鍵點(diǎn)，集中精力

拆遷談判涉及多個(gè)方面，如補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額、搬遷期限等。被拆遷人應(yīng)抓住關(guān)鍵點(diǎn)，集中精力進(jìn)行談判?？梢詢?yōu)先解決主要矛盾，再逐步解決其他問題。此外，也要注意保留一定的談判余地，以便在必要時(shí)做出讓步。

五、尋求專業(yè)支持，增強(qiáng)談判力

如果被拆遷人對(duì)拆遷談判缺乏經(jīng)驗(yàn)或信心不足，可以尋求專業(yè)律師或咨詢機(jī)構(gòu)的支持。他們可以提供專業(yè)的法律意見和談判策略，幫助被拆遷人更好地維護(hù)自己的權(quán)益。

綜上所述，拆遷談判需要被拆遷人充分準(zhǔn)備、保持冷靜、合理報(bào)價(jià)、抓住關(guān)鍵點(diǎn)并尋求專業(yè)支持。通過運(yùn)用這些技巧，被拆遷人可以更好地與拆遷方進(jìn)行協(xié)商，達(dá)成公平合理的補(bǔ)償協(xié)議。同時(shí)，也要明確自己的底線和原則，堅(jiān)決維護(hù)自己的合法權(quán)益。

另外，根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的相關(guān)規(guī)定，被征收人有權(quán)依法參與拆遷補(bǔ)償?shù)膮f(xié)商和決策過程。因此，在拆遷談判中，被拆遷人應(yīng)積極行使自己的權(quán)利，與拆遷方進(jìn)行平等、公正的協(xié)商。同時(shí)，也要了解并遵守相關(guān)法律法規(guī)，以確保談判的合法性和有效性。

二、拆遷如何談判

法律分析：談判對(duì)象要有選擇性：在涉及到提出拆遷補(bǔ)償要求的問題上，一般在進(jìn)行第一輪報(bào)價(jià)前可以與一般的工作人員先行了解，通過實(shí)際沒有談判權(quán)限的工作人員反應(yīng)自己較高或者認(rèn)為無法達(dá)到的報(bào)價(jià)，通過對(duì)其向上反饋結(jié)果的試探、從其字里行間獲取有用信息，了解對(duì)方的可承受價(jià)格與底線。其次，從談判技巧上講，也不主張?jiān)谡勁械囊婚_始就與高層人員交談，這樣能保證較大的回旋余地，等到在項(xiàng)目調(diào)查和其他渠道中抓住對(duì)方的把柄和短處，足以撼動(dòng)談判的地位時(shí)候找到高層人員，一錘定音。最后，多方的獲取信息也極為重要，一般高層的信號(hào)都會(huì)逐級(jí)通過工作人員釋放出來，及時(shí)的把握信息、判斷形勢，有利于最終獲得最理想的談判結(jié)果。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定：

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

（三）由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

三、動(dòng)遷談判最佳時(shí)機(jī)

法律分析：在征地拆遷中談判的時(shí)間并沒有準(zhǔn)確的要求,但是作為被征收方一定不要主動(dòng)去與征收方進(jìn)行談判,可以等到對(duì)方找到你要求談判的時(shí)候再考慮。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定：

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

（三）由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

《中華人民共和國土地管理法》 第四十七條 國家征收土地的，依照法定程序批準(zhǔn)后，由縣級(jí)以上地方人民政府予以公告并組織實(shí)施。

縣級(jí)以上地方人民政府?dāng)M申請(qǐng)征收土地的，應(yīng)當(dāng)開展擬征收土地現(xiàn)狀調(diào)查和社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，并將征收范圍、土地現(xiàn)狀、征收目的、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置方式和社會(huì)保障等在擬征收土地所在的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）和村、村民小組范圍內(nèi)公告至少三十日，聽取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員、村民委員會(huì)和其他利害關(guān)系人的意見。

多數(shù)被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員認(rèn)為征地補(bǔ)償安置方案不符合法律、法規(guī)規(guī)定的，縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)組織召開聽證會(huì)，并根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定和聽證會(huì)情況修改方案。

擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定期限內(nèi)，持不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證明材料辦理補(bǔ)償?shù)怯洝？h級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門測算并落實(shí)有關(guān)費(fèi)用，保證足額到位，與擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人就補(bǔ)償、安置等簽訂協(xié)議；個(gè)別確實(shí)難以達(dá)成協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)在申請(qǐng)征收土地時(shí)如實(shí)說明。

相關(guān)前期工作完成后，縣級(jí)以上地方人民政府方可申請(qǐng)征收土地。

四、拆遷談判技巧

1、談判前，掌握拆遷信息。在談判前，要對(duì)拆遷政策有一個(gè)詳細(xì)的了解，這樣才不會(huì)一談三不知。2、知己知彼，做好心理預(yù)期。對(duì)拆遷的進(jìn)行要有了解、掌握。具體包括拆遷的期限、施工工期、拆遷進(jìn)度、談判進(jìn)程、同等條件下的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，這些拆遷事項(xiàng)都要有所了解。3、找準(zhǔn)負(fù)責(zé)人，提高談判效率。在談判中，我們要注意識(shí)別溝通的對(duì)象，找準(zhǔn)溝通的負(fù)責(zé)人。4、先確定補(bǔ)償原則，再談細(xì)節(jié)。談判首先要對(duì)關(guān)鍵性原則性問題達(dá)成共識(shí)，才能進(jìn)一步的就細(xì)節(jié)問題進(jìn)行協(xié)商。5、步步為營，找準(zhǔn)時(shí)機(jī)保價(jià)。在談判中不要過早暴露自己的低價(jià)，穩(wěn)扎穩(wěn)打，步步推進(jìn)，不要急于求中，對(duì)原則性問題達(dá)成共識(shí)之后，在談判的合適時(shí)機(jī)再選擇報(bào)價(jià)。6、營造良好的溝通，以理服人。不要意氣用事，用感性支配理性。要用平和的技巧與對(duì)方溝通，以“和”取勝，以理服人。法律依據(jù)：《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》 第十六條 拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng)，由房屋拆遷管理部門裁決。房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級(jí)人民政府裁決。裁決應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)作出。當(dāng)事人對(duì)裁決不服的，可以自裁決書送達(dá)之日起3個(gè)月內(nèi)向人民法院起訴。拆遷人依照本條例規(guī)定已對(duì)被拆遷人給予貨幣補(bǔ)償或者提供拆遷安置用房、周轉(zhuǎn)用房的，訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行。

五、拆遷時(shí)如何談判

法律分析：在談判前，要對(duì)拆遷政策有一個(gè)詳細(xì)的了解，這樣才不會(huì)一談三不知。首先，要了解拆遷的法律政策。了解了國家法律法規(guī)、政策制度才能評(píng)判拆遷行為是否合法，以及自己是否能夠得到相應(yīng)的補(bǔ)償。此外，還要了解拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，這樣才能對(duì)征收方給出的報(bào)價(jià)在自己的心中有一個(gè)預(yù)判，關(guān)于這些信息可以在網(wǎng)上查詢，尤其是當(dāng)?shù)卣墓倬W(wǎng)上查詢，在官網(wǎng)上找到的文件更加具有說服力。

法律依據(jù)：《中華人民共和國土地管理法》 第四十八條 征收土地應(yīng)當(dāng)給予公平、合理的補(bǔ)償，保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長遠(yuǎn)生計(jì)有保障。

征收土地應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補(bǔ)償費(fèi)用，并安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用。

征收農(nóng)用地的土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市通過制定公布區(qū)片綜合地價(jià)確定。制定區(qū)片綜合地價(jià)應(yīng)當(dāng)綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產(chǎn)值、土地區(qū)位、土地供求關(guān)系、人口以及經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平等因素，并至少每三年調(diào)整或者重新公布一次。

征收農(nóng)用地以外的其他土地、地上附著物和青苗等的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市制定。對(duì)其中的農(nóng)村村民住宅，應(yīng)當(dāng)按照先補(bǔ)償后搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農(nóng)村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補(bǔ)償?shù)确绞浇o予公平、合理的補(bǔ)償，并對(duì)因征收造成的搬遷、臨時(shí)安置等費(fèi)用予以補(bǔ)償，保障農(nóng)村村民居住的權(quán)利和合法的住房財(cái)產(chǎn)權(quán)益。

縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)將被征地農(nóng)民納入相應(yīng)的養(yǎng)老等社會(huì)保障體系。被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用主要用于符合條件的被征地農(nóng)民的養(yǎng)老保險(xiǎn)等社會(huì)保險(xiǎn)繳費(fèi)補(bǔ)貼。被征地農(nóng)民社會(huì)保障費(fèi)用的籌集、管理和使用辦法，由省、自治區(qū)、直轄市制定。

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投稿：禹黛一

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