一、拆遷補(bǔ)償4個(gè)機(jī)會(huì),拆遷征地，一般會(huì)有幾次與拆遷方談補(bǔ)償?shù)臋C(jī)會(huì)如何與拆遷方進(jìn)行談判

拆遷征地，一般會(huì)有幾次與拆遷方談補(bǔ)償?shù)臋C(jī)會(huì)如何與拆遷方進(jìn)行談判

拆遷談判并不是一次就可以的，談判期間，往往可能需要好多次。也就是說(shuō)，在征地拆遷中，拆遷戶與拆遷方在談補(bǔ)償時(shí)，可以有很多次談判的機(jī)會(huì)。但是與其他談判不同的是，拆遷涉及到眾多人的利益，也涉及到許多拆遷戶的房子。而房子是老百姓避風(fēng)的港灣，因此想要獲得合理補(bǔ)償，再次擁有一套能避風(fēng)避雨的房子，那么與拆遷方進(jìn)行談判是非常關(guān)鍵的。

拆遷談判的關(guān)鍵點(diǎn)：

一、有策略性地安排談判時(shí)間

在談判之初，讓對(duì)方盡量找不到你人，然后不要與對(duì)方進(jìn)行任何接觸。讓拆遷方與其他人先談，然后隨后通過(guò)旁人了解他們?nèi)〉玫倪M(jìn)展。要知道，拆遷方越到最后就越想盡快的把整個(gè)拆遷事情都了結(jié)了。而最后剩下的，拆遷方則就會(huì)很少顧忌，此時(shí)，他們就會(huì)更容易做出讓步。

二、理性的確定目標(biāo)，合理要價(jià)

在與拆遷方談判初期，拆遷戶可以試著提高預(yù)期的拆遷安置補(bǔ)償條件，可是需要注意的是千萬(wàn)不要讓對(duì)方察覺(jué)或是覺(jué)得你在漫天要價(jià)。太高的拆遷補(bǔ)償會(huì)讓拆遷方認(rèn)為你是“獅子大開(kāi)口”，對(duì)于這種談判方法或是條件，只會(huì)澆滅拆遷方談判解決的希望。

同時(shí)要提醒大家，千萬(wàn)不要在初期就就與拆遷方爭(zhēng)論不休，這樣只會(huì)導(dǎo)致談判不能正常的進(jìn)行。

三、掌握主動(dòng)權(quán)，善于判斷

只要是合理的必要的談判，我們都不應(yīng)該拒絕，但前提是必須要掌握談判的主動(dòng)權(quán)。簡(jiǎn)單點(diǎn)來(lái)說(shuō)就是，在剛開(kāi)始談判的時(shí)候，拆遷戶有權(quán)決定談判時(shí)間以及選擇什么地方進(jìn)行談判。如果拆遷戶能在征地拆遷談判過(guò)程中占據(jù)主動(dòng)權(quán)，那么將會(huì)對(duì)談判有很大的幫助。

不過(guò)，就談判地點(diǎn)來(lái)說(shuō)，基本分為談判主場(chǎng)和談判客場(chǎng)，而談判的基本原則是盡量使用主場(chǎng)作戰(zhàn)，有利于談判時(shí)間和氣氛的控制，但是要提醒大家的是，選擇的地點(diǎn)，一定不要選擇讓對(duì)方抓住自己把柄的地方?；乇茏陨砣觞c(diǎn)，提高談判地位。

四、多方獲取信息，利于談判

多方的獲取信息也極為重要，一般高層的信號(hào)都會(huì)逐級(jí)通過(guò)工作人員釋放出來(lái)，及時(shí)的把握信息、判斷形勢(shì)，有利于我們最終獲得最理想的談判結(jié)果。

二、在征地拆遷中,如何進(jìn)行拆遷談判

一、對(duì)自己能獲得的補(bǔ)償有一個(gè)心理預(yù)期

能獲得多少補(bǔ)償不是張口就來(lái)的，而是通過(guò)自己的初步估算來(lái)的。以房屋征收為例，弄清楚自己的房子值多少錢、裝飾裝修花了多少錢等問(wèn)題十分有必要。這樣我們了解自己能獲得多少補(bǔ)償時(shí)心里就有了一個(gè)底，不至于漫天要價(jià)，也不至于要個(gè)“白菜價(jià)”。

二、啟動(dòng)法律程序調(diào)查項(xiàng)目的違法點(diǎn)

啟動(dòng)法律程序調(diào)查項(xiàng)目的違法點(diǎn)十分必要，補(bǔ)償談判類似于商業(yè)談判都必須有自己的籌碼，否則就喪失了談判的主動(dòng)權(quán)或者不過(guò)是在浪費(fèi)時(shí)間說(shuō)話而已。啟動(dòng)法律程序調(diào)查項(xiàng)目，找到項(xiàng)目的違法點(diǎn)就相當(dāng)于增加了談判的籌碼。找到的違法點(diǎn)越多，談判的籌碼也就越多，談判中掌握的主動(dòng)更多，提高補(bǔ)償?shù)目赡苄砸簿透摺?/p>

三、制定好談判的策略和方案

在談判開(kāi)始前要制定談判的測(cè)量和方案。了解自己有哪些籌碼，在哪些地方可以提高補(bǔ)償，在哪些地方可以讓步等。同時(shí)也要了解征遷人的情況，如征遷期限是多少，征遷人和與自身情況差不多的被征遷戶是怎么談的等問(wèn)題。結(jié)合自己的優(yōu)勢(shì)和被征遷人的劣勢(shì)，制定出合理的談判策略和方案。

四、不卑不亢

談判過(guò)程中面對(duì)各種威逼利誘，我們都要保持冷靜。既不能表現(xiàn)得唯唯諾-諾，征遷人說(shuō)什么就是什么，也不能表現(xiàn)得太蠻橫，對(duì)征遷人抱有強(qiáng)烈的敵意。我們要明白的是：征地拆遷中，補(bǔ)償談判一般都有多次，這次談不攏只能說(shuō)明我們的籌碼還不足以讓被征遷人妥協(xié)或者我們的心理預(yù)期確實(shí)偏高。我們要做的就是繼續(xù)走法律途徑找找更多的籌碼或者審視一下是否是我們的預(yù)期太高，如果太高則需要根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整。

三、在征地拆遷中，如何進(jìn)行拆遷談判

在征地拆遷中,如何進(jìn)行拆遷談判

一、對(duì)自己能獲得的補(bǔ)償有一個(gè)心理預(yù)期能獲得多少補(bǔ)償不是張口就來(lái)的，而是通過(guò)自己的初步估算來(lái)的。以房屋征收為例，弄清楚自己的房子值多少錢、裝飾裝修花了多少錢等問(wèn)題十分有必要。這樣我們了解自己能獲得多少補(bǔ)償時(shí)心里就有了一個(gè)底，不至于漫天要價(jià)，也不至于要個(gè)“白菜價(jià)”。

二、啟動(dòng)法律程序調(diào)查項(xiàng)目的違法點(diǎn)啟動(dòng)法律程序調(diào)查項(xiàng)目的違法點(diǎn)十分必要，補(bǔ)償談判類似于商業(yè)談判都必須有自己的籌碼，否則就喪失了談判的主動(dòng)權(quán)或者不過(guò)是在浪費(fèi)時(shí)間說(shuō)話而已。啟動(dòng)法律程序調(diào)查項(xiàng)目，找到項(xiàng)目的違法點(diǎn)就相當(dāng)于增加了談判的籌碼。找到的違法點(diǎn)越多，談判的籌碼也就越多，談判中掌握的主動(dòng)更多，提高補(bǔ)償?shù)目赡苄砸簿透摺?/p>

三、制定好談判的策略和方案在談判開(kāi)始前要制定談判的測(cè)量和方案。了解自己有哪些籌碼，在哪些地方可以提高補(bǔ)償，在哪些地方可以讓步等。同時(shí)也要了解征遷人的情況，如征遷期限是多少，征遷人和與自身情況差不多的被征遷戶是怎么談的等問(wèn)題。結(jié)合自己的優(yōu)勢(shì)和被征遷人的劣勢(shì)，制定出合理的談判策略和方案。

四、不卑不亢談判過(guò)程中面對(duì)各種威逼利誘，我們都要保持冷靜。既不能表現(xiàn)得唯唯諾-諾，征遷人說(shuō)什么就是什么，也不能表現(xiàn)得太蠻橫，對(duì)征遷人抱有強(qiáng)烈的敵意。我們要明白的是：征地拆遷中，補(bǔ)償談判一般都有多次，這次談不攏只能說(shuō)明我們的籌碼還不足以讓被征遷人妥協(xié)或者我們的心理預(yù)期確實(shí)偏高。我們要做的就是繼續(xù)走法律途徑找找更多的籌碼或者審視一下是否是我們的預(yù)期太高，如果太高則需要根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整。如果自己沒(méi)有談判經(jīng)驗(yàn)，建議咨詢專業(yè)拆遷律師，將自己面對(duì)的情況與律師詳細(xì)溝通后，由專業(yè)律師結(jié)合以往辦案經(jīng)驗(yàn)和您的實(shí)際情況制定合理的談判策略，最大化您的合法權(quán)益。

四、怎樣和拆遷辦的人談判

法律分析：談判對(duì)象要有選擇性：在涉及到提出拆遷補(bǔ)償要求的問(wèn)題上，一般在進(jìn)行第一輪報(bào)價(jià)前可以與一般的工作人員先行了解，通過(guò)實(shí)際沒(méi)有談判權(quán)限的工作人員反應(yīng)自己較高或者認(rèn)為無(wú)法達(dá)到的報(bào)價(jià)，通過(guò)對(duì)其向上反饋結(jié)果的試探、從其字里行間獲取有用信息，了解對(duì)方的可承受價(jià)格與底線。其次，從談判技巧上講，我們也不主張?jiān)谡勁械囊婚_(kāi)始就與高層人員交談，這樣能保證我們較大的回旋余地，等到我們?cè)陧?xiàng)目調(diào)查和其他渠道中抓住對(duì)方的把柄和短處，足以撼動(dòng)談判的地位時(shí)候找到高層人員，一錘定音。最后，多方的獲取信息也極為重要，一般高層的信號(hào)都會(huì)逐級(jí)通過(guò)工作人員釋放出來(lái)，及時(shí)的把握信息、判斷形勢(shì)，有利于我們最終獲得最理想的談判結(jié)果。

法律依據(jù)：《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》

第八條 為了保障國(guó)家安全、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定：

（一）國(guó)防和外交的需要；

（二）由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

（三）由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

五、拆遷如何談判

法律分析：談判對(duì)象要有選擇性：在涉及到提出拆遷補(bǔ)償要求的問(wèn)題上，一般在進(jìn)行第一輪報(bào)價(jià)前可以與一般的工作人員先行了解，通過(guò)實(shí)際沒(méi)有談判權(quán)限的工作人員反應(yīng)自己較高或者認(rèn)為無(wú)法達(dá)到的報(bào)價(jià)，通過(guò)對(duì)其向上反饋結(jié)果的試探、從其字里行間獲取有用信息，了解對(duì)方的可承受價(jià)格與底線。其次，從談判技巧上講，也不主張?jiān)谡勁械囊婚_(kāi)始就與高層人員交談，這樣能保證較大的回旋余地，等到在項(xiàng)目調(diào)查和其他渠道中抓住對(duì)方的把柄和短處，足以撼動(dòng)談判的地位時(shí)候找到高層人員，一錘定音。最后，多方的獲取信息也極為重要，一般高層的信號(hào)都會(huì)逐級(jí)通過(guò)工作人員釋放出來(lái)，及時(shí)的把握信息、判斷形勢(shì)，有利于最終獲得最理想的談判結(jié)果。

法律依據(jù)：《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 第八條 為了保障國(guó)家安全、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定：

（一）國(guó)防和外交的需要；

（二）由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

（三）由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

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投稿：朱一琬

內(nèi)容審核：趙正群律師