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房屋拆遷補償律師簡介模板，動遷補償款分割糾紛的處理方法:今日拆遷補償法律在線咨詢

發(fā)布時間：
2025-01-14 15:51:02
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圣運律師
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房屋拆遷補償律師簡介模板,律師辦理房屋動拆遷補償款分割共有糾紛案件思路探討（一）,律師辦理房屋動拆遷補償款分割共有糾紛案件思路探討（一）文/雷敬祺上海偉聚律師事務(wù)所律師高級合伙人隨著城市化的進程越來越快，房屋拆遷也越來越多，矛盾也會越來

房屋拆遷補償律師簡介模板，動遷補償款分割糾紛的處理方法:今日拆遷補償法律在線咨詢

一、房屋拆遷補償律師簡介模板,律師辦理房屋動拆遷補償款分割共有糾紛案件思路探討（一）

律師辦理房屋動拆遷補償款分割共有糾紛案件思路探討（一）文/雷敬祺上海偉聚律師事務(wù)所律師高級合伙人隨著城市化的進程越來越快，房屋拆遷也越來越多，矛盾也會越來越多。拆遷人與被拆遷人之間的矛盾解決了，隨之而來的就是被拆遷人一方（或家庭）內(nèi)部的矛盾，也即是產(chǎn)權(quán)人與房屋使用人的矛盾、產(chǎn)權(quán)人之間的矛盾、承租人與同住人之間的矛盾、產(chǎn)權(quán)人與房屋承租人之間的矛盾、產(chǎn)權(quán)人或承租人與應(yīng)安置人員之間的矛盾等等，這類矛盾提交法院處理，就成為共有糾紛案件。關(guān)于此類案件的處理依據(jù)，上海市高級人民法院2004年1月12日頒布了《關(guān)于房屋動拆遷補償款分割民事案件若干問題的解答》，但該解答也僅僅是原則性規(guī)定，無法解決很多實踐中出現(xiàn)的問題，法院對此也只能在原則的基礎(chǔ)上進行“酌定”判決，實務(wù)操作中，不同的法院、不同的法官自有裁量尺度掌握不一，也很容易給當事人造成“司法不公”的感覺，當然，雷敬祺律師認為：“亂世出英雄”，作為律師，熟知拆遷政策、靈活運用訴訟策略，也往往能給你的當事人獲得更大的利益，贏得更有利的訴訟局面。第一部分動拆遷補償款分割共有糾紛案件幾種類型及處理原則一、城市房屋拆遷（一）城市公房拆遷，動拆遷補償款分割共有糾紛案件公房按照百度百科的解釋，也稱公有住房，國有住宅，它是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)（擁有權(quán)、占有權(quán)、處分權(quán)、收益權(quán)）歸國家所有。當然，這個解釋不是很準確，在拆遷過程中所遇到的公房，也有很多是原來為私房，后來被收歸國有，變成公房。無論如何，公房一般是有租賃房卡，每月有承租人交納少額租金，在拆遷過程中，由承租人代表全體同住人與拆遷人簽訂拆遷補償安置協(xié)議，動拆遷補償款歸承租人及同住人共有。按照上海高院《關(guān)于房屋動拆遷補償款分割民事案件若干問題的解答》第九點，承租人、同住人之間，一般遵循一人一份，均等分割的原則取得拆遷補償款。據(jù)此，公房房屋動拆遷補償款分割原則為：承租人與同住人原則上均等分割。當然，在原則均分的前提下，法院會考慮房屋來源情況、實際居住情況、經(jīng)濟來源情況、對房屋貢獻情況等酌定多分與少分。（二）城市私房拆遷，動拆遷補償款分割共有糾紛案件私房按照百度百科的解釋，也稱私有住宅，私產(chǎn)住宅，它是由個人或家庭購買、建造的住宅。一般認為是指產(chǎn)權(quán)房，即擁有房屋產(chǎn)權(quán)證的房屋，房屋產(chǎn)權(quán)人登記的權(quán)利人為產(chǎn)權(quán)人，即私房的被拆遷人。在拆遷過程中，私房的產(chǎn)權(quán)人系被拆遷人，由產(chǎn)權(quán)人代表全體房屋使用人與拆遷人簽訂拆遷補償安置協(xié)議，動拆遷補償款歸產(chǎn)權(quán)人所有。按照《上海市城市房屋拆遷管理實施細則》第五十四條,拆遷人給予被拆遷人的貨幣補償款、安置房屋歸被拆遷人所有。被拆遷人應(yīng)當負責安置房屋使用人。據(jù)此，私房房屋動拆遷補償款分割原則為：補償款歸產(chǎn)權(quán)人所有，產(chǎn)權(quán)人負責安置房屋使用人。當然，至于如何安置，因為矛盾已經(jīng)產(chǎn)生，產(chǎn)權(quán)人與房屋使用人已經(jīng)無法共同居住，法院一般傾向于判決一部分貨幣補償。（三）城市房屋拆遷，應(yīng)安置人員動拆遷補償款分割共有糾紛案件拆遷并非房屋的市場買賣，也包含了政府的人性化安置因素，因此，拆遷過程中，對于房屋面積小，而人口多的家庭，拆遷人會按照政府的相關(guān)規(guī)定，給予相應(yīng)的補償安置，俗稱“數(shù)人頭”安置方式。根據(jù)2006年上海市人民政府頒布的《上海市城市房屋拆遷面積標準房屋調(diào)換應(yīng)安置人口認定辦法》，一般來說，截至房屋拆遷許可證核發(fā)之日，在被拆遷房屋處有本市常住戶口連續(xù)滿一年，在本市無其他住房（或者雖在本市有其他住房，但居住困難），且居住在被拆遷房屋的人員，可以認定為被拆遷居住房屋的應(yīng)安置人口。戶口不在拆遷房屋內(nèi)，也有可能符合應(yīng)安置人口條件，比如配偶、未成年子女。據(jù)此，應(yīng)安置人員的動拆遷補償款如何分割，也成為法律和實務(wù)上應(yīng)當解決的問題，但法律對此并未有明確規(guī)定，實務(wù)操作中主要參照《拆遷口徑》以及法官的自有裁量權(quán)。二、農(nóng)村集體土地上房屋拆遷，動拆遷補償款分割共有糾紛案件農(nóng)村集體土地上房屋拆遷通常有三種方式，易地建房、貨幣補償、同等價值房屋調(diào)換。按照上海高院《關(guān)于房屋動拆遷補償款分割民事案件若干問題的解答》第十三點，農(nóng)村集體土地上建造的私有房屋被拆遷所獲得的貨幣補償款，由房屋所有權(quán)人均等分割。據(jù)此，農(nóng)村集體土地上房屋拆遷，動拆遷補償款分割原則為：房屋所有權(quán)人均等分割。在申請建造房屋時已滿十六周歲的家庭成員，建房時已以自己的勞動取得收入并用于家庭生活的，或則以自己的勞動作為建房的勞動投入的，可認定為共同所有權(quán)人。第二部分律師代理動拆遷補償款分割共有糾紛案件幾個勝訴案例(待續(xù)……)

二、動遷補償款分割糾紛的處理方法

1.確定可取得拆遷利益主體的同住人資格根據(jù)相關(guān)規(guī)定，在涉及公有房屋拆遷補償糾紛中，對于同住人的界定，為拆遷許可證核發(fā)之日，在被拆遷居住房屋處有本市常住戶口，已實際居住1年以上，且本市無其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人。

2.審查拆遷資料并聽取拆遷單位意見由于現(xiàn)實情況紛繁復(fù)雜，確定應(yīng)安置人員存在一定的難度，動拆遷單位在實踐中對動拆遷補償款分割人員的核定有三種形式：一是動拆遷單位和被拆遷人簽訂的《房屋動拆遷安置協(xié)議》中附有安置人員的名單，除非上述條款被法院宣告無效，一般都按該協(xié)議分割動拆遷補償款；二是在《房屋動拆遷安置協(xié)議》中無相關(guān)條款，但在動拆遷單位動遷之初以戶為單位制定的兩定表（即核定人員表、核定面積表）中有相關(guān)記載的，一般以該表中的相關(guān)內(nèi)容為參考，依據(jù)當事人提出的合理合法的主張，確定安置補償人員；三是當《房屋動拆遷安置協(xié)議》及兩定表對相關(guān)安置人員均不明晰時，調(diào)解人員可至動拆遷單位了解具體情況，參考其意見合理確定安置人員。

3.合理分配房屋動拆遷補償款首先，家庭內(nèi)部對安置補償有約定的，只要該約定不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，一般應(yīng)予以遵從。若沒有約定或約定不明的，則應(yīng)根據(jù)三項原則進行分配：一是一人一份，均等分割；二是適當照顧老年同住人及缺乏經(jīng)濟來源的同住人；三是承租人或同住人在取得公房承租權(quán)時額外支付過較多款項的，可以適當多分。

4.區(qū)分房屋性質(zhì)作出不同處理除公房拆遷補償款分割的情形外，實踐中還會遇到拆遷其他性質(zhì)各類房屋時所發(fā)生的糾紛，此時應(yīng)區(qū)分房屋性質(zhì)，分別確立調(diào)解原則。被拆遷房屋屬于因落實政策而恢復(fù)所有權(quán)的代理經(jīng)租房屋，補償款的分割一般歸所有權(quán)人，實際居住人的安置，按照本市有關(guān)政策規(guī)定處理。被拆遷房屋屬于通過市場買賣取得的使用權(quán)公有居住房屋，所得到的貨幣補償款一般歸出資人所有。被拆遷房屋屬于售后公房，應(yīng)按私房拆遷補償款份額劃分的原則進行調(diào)解。

三、動遷補償款分割糾紛的解決方法

動遷補償款分割糾紛的處理方法：1.確定可取得拆遷利益主體的同住人資格根據(jù)相關(guān)規(guī)定，在涉及公有房屋拆遷補償糾紛中，對于同住人的界定，為拆遷許可證核發(fā)之日，在被拆遷居住房屋處有本市常住戶口，已實際居住1年以上，且本市無其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人。2.審查拆遷資料并聽取拆遷單位意見由于現(xiàn)實情況紛繁復(fù)雜，確定應(yīng)安置人員存在一定的難度，動拆遷單位在實踐中對動拆遷補償款分割人員的核定有三種形式：一是動拆遷單位和被拆遷人簽訂的《房屋動拆遷安置協(xié)議》中附有安置人員的名單，除非上述條款被法院宣告無效，一般都按該協(xié)議分割動拆遷補償款；二是在《房屋動拆遷安置協(xié)議》中無相關(guān)條款，但在動拆遷單位動遷之初以戶為單位制定的“兩定表”（即核定人員表、核定面積表）中有相關(guān)記載的，一般以該表中的相關(guān)內(nèi)容為參考，依據(jù)當事人提出的合理合法的主張，確定安置補償人員；三是當《房屋動拆遷安置協(xié)議》及“兩定表”對相關(guān)安置人員均不明晰時，調(diào)解人員可至動拆遷單位了解具體情況，參考其意見合理確定安置人員。3.合理分配房屋動拆遷補償款首先，家庭內(nèi)部對安置補償有約定的，只要該約定不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，一般應(yīng)予以遵從。若沒有約定或約定不明的，則應(yīng)根據(jù)三項原則進行分配：一是一人一份，均等分割；二是適當照顧老年同住人及缺乏經(jīng)濟來源的同住人；三是承租人或同住人在取得公房承租權(quán)時額外支付過較多款項的，可以適當多分。4.區(qū)分房屋性質(zhì)作出不同處理除公房拆遷補償款分割的情形外，實踐中還會遇到拆遷其他性質(zhì)各類房屋時所發(fā)生的糾紛，此時應(yīng)區(qū)分房屋性質(zhì)，分別確立調(diào)解原則。被拆遷房屋屬于因落實政策而恢復(fù)所有權(quán)的代理經(jīng)租房屋，補償款的分割一般歸所有權(quán)人，實際居住人的安置，按照本市有關(guān)政策規(guī)定處理。被拆遷房屋屬于通過市場買賣取得的使用權(quán)公有居住房屋，所得到的貨幣補償款一般歸出資人所有。被拆遷房屋屬于售后公房，應(yīng)按私房拆遷補償款份額劃分的原則進行調(diào)解。

四、拆遷補償分配糾紛屬于什么案由

拆遷補償協(xié)議是民事訴訟，不是行政訴訟。

在民事訴訟中，這類案件的案由是房屋拆遷安置補償合同糾紛，屬于最高法院規(guī)定民事案由第四部分第十項合同糾紛中的第83小項。

只有對政府部門作出的補償決定不服的，才屬于行政訴訟的范圍。

《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十五條規(guī)定：房屋征收部門與被征收人依照本條例的規(guī)定，就補償方式、補償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協(xié)議。

補償協(xié)議訂立后，一方當事人不履行補償協(xié)議約定的義務(wù)的，另一方當事人可以依法提起訴訟。

《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十六條規(guī)定：房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內(nèi)達不成補償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。

補償決定應(yīng)當公平，包括本條例第二十五條第一款規(guī)定的有關(guān)補償協(xié)議的事項。被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

一、民事訴訟二審程序

1、當事人不服地方人民法院第一審判決的，有權(quán)在判決書送達之日起十五日內(nèi)向上一級人民法院提起上訴。當事人不服地方人民法院第一審裁定的，有權(quán)在裁定書送達之日起十日內(nèi)向上一級人民法院提起上訴。上訴狀應(yīng)當通過原審人民法院提出，并按照對方當事人或者代表人的人數(shù)提出副本。當事人直接向第二審人民法院上訴的，第二審人民法院應(yīng)當在五日內(nèi)將上訴狀移交原審人民法院。

2、法院受理。

3、審理程序大體與一審一樣，不同處主要在審查范圍和內(nèi)容上。

二、民事訴訟的條件

1、原告應(yīng)具有民事行為能力

2、原告是與本案有直接利害關(guān)系的公民、法人和其他組織

3、有明確的被告

4、有明確的訴訟請求和事實理由

5、向有管轄權(quán)的人民法院起訴。