一、什么是住改非

所謂“住改非”房屋，是指原國(guó)有或集體所有的土地上的房屋，房屋所有權(quán)證上載明的用途為住宅，但改做經(jīng)營(yíng)，且依法取得了營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證等經(jīng)營(yíng)手續(xù)。

“住改非”的認(rèn)定：

在認(rèn)定“住改非”時(shí)，我們需要從多個(gè)方面進(jìn)行綜合考量，具體包括以下幾個(gè)方面：

第一、依據(jù)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、組織機(jī)構(gòu)代碼證、衛(wèi)生許可證等。上述證件通常能直觀地反映出生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)主體和地點(diǎn)，可以直接認(rèn)定房屋的實(shí)際用途。此處應(yīng)注意：當(dāng)?shù)怯涀?cè)地和實(shí)際經(jīng)營(yíng)地不一致時(shí)，應(yīng)當(dāng)以實(shí)際經(jīng)營(yíng)地為準(zhǔn)。

第二、完稅憑證。通常而言，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與納稅相伴隨，有完稅憑證(免稅單位應(yīng)當(dāng)提供免稅證明)可以說(shuō)明有生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，從事著生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的住房當(dāng)然屬于“住改非”。

第三、租賃手續(xù)。對(duì)外出租的房屋，提供租賃協(xié)議、開(kāi)出的發(fā)票類票據(jù)、納稅憑證等。

第四、房屋實(shí)際使用現(xiàn)狀。有些房屋雖然沒(méi)有辦理相關(guān)證照，但確實(shí)用作了辦公或生產(chǎn)經(jīng)營(yíng);而有的房屋，盡管證照登記地就在該房屋內(nèi)，卻沒(méi)有在此辦公或生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。前者應(yīng)視同“住改非”，后者則不能享受“住改非”待遇。

第五、經(jīng)營(yíng)時(shí)間。實(shí)踐中由于商用房的補(bǔ)償普遍高于住宅的補(bǔ)償，因而在事先得到消息的情況下，為了獲得更多的補(bǔ)償，有些被征收人臨時(shí)將住宅改作生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，此類房屋不能要求按照“住改非”補(bǔ)償。

二、住改非拆遷怎么補(bǔ)償

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例釋義》(十六至二十六條)

第二十三條對(duì)因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

根據(jù)2003年國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于認(rèn)真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的緊急通知》的相關(guān)規(guī)定：對(duì)拆遷范圍內(nèi)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為住宅，但已依法取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照經(jīng)營(yíng)性用房的補(bǔ)償，各地可根據(jù)其經(jīng)營(yíng)情況、經(jīng)營(yíng)年限及納稅等實(shí)際情況給予適當(dāng)拆遷補(bǔ)償。

實(shí)踐中，由于各地區(qū)基本情況不同，在“住改非”房屋補(bǔ)償上也出現(xiàn)了不同的做法：

1、按照房屋的實(shí)際用途補(bǔ)償，也就是說(shuō)能夠具體認(rèn)定房屋確實(shí)是用于經(jīng)營(yíng)使用的，按照商業(yè)用房的具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償，房屋是住宅的就按照住宅的具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償。

2、住宅房屋用于經(jīng)營(yíng)使用的，根據(jù)住宅房屋的實(shí)際狀況，比如是否持續(xù)經(jīng)營(yíng)、是否有營(yíng)業(yè)執(zhí)照、是否沿街等相關(guān)情況，再根據(jù)商業(yè)用房的具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)估價(jià)補(bǔ)償。

3、住宅房屋用于經(jīng)營(yíng)使用的，按照住宅房屋的補(bǔ)償估價(jià)金額和非住宅房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)金額的平均值確定。

4、按照住宅的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償，這種情況主要是住宅房屋用于經(jīng)營(yíng)使用的時(shí)間較短，尚不支持作為非住宅補(bǔ)償?shù)摹?/p>

5、住宅房屋部分用于經(jīng)營(yíng)使用的，該部分按照商業(yè)用房的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償，其余部分按照住宅的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償。

以上就是北京圣運(yùn)律師網(wǎng)小編對(duì)“什么是住改非,住改非拆遷怎么補(bǔ)償”所進(jìn)行的解答，我們可以了解到“住改非”是在拆遷補(bǔ)償中對(duì)住宅改成非住宅的一種特定的稱謂，針對(duì)住改非拆遷補(bǔ)償并沒(méi)有一個(gè)全國(guó)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，主要由各地方根據(jù)實(shí)際情況來(lái)確定具體的操作方法。如果大家還想了解其他法律知識(shí)，北京圣運(yùn)律師網(wǎng)還提供了專業(yè)的律師在線咨詢服務(wù)，歡迎您再次進(jìn)行法律咨詢。

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內(nèi)容審核：張曙光教授

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