一、關(guān)于拆遷補償?shù)淖赓U合同,租賃物被征收、拆遷，如何處理租賃合同中約定的違約責任

法律分析：出租人和承租人可以在租賃合同中約定違約責任，但被征收、拆遷屬于不可抗力因素，租賃合同中的違約責任不適用。如果出租人不能繼續(xù)履行租賃合同，承租人可以要求解除合同并要求退還押金、已支付的租金、損失賠償?shù)取?

法律依據(jù)：

1.《合同法》第七十八條：因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責任；但法律另有規(guī)定的除外。

2.《城市房地產(chǎn)管理法》第二十六條：因國家、集體實行征收、征用、拆遷等措施，造成租賃房屋及配套設(shè)施、設(shè)備損失的，應(yīng)當由實行征收、征用、拆遷等措施的單位負責賠償。

3.《物權(quán)法》第七十六條：物權(quán)人因不可抗力或者第三人的原因不能占有、使用、收益財產(chǎn)的，不因此喪失物權(quán)，也不因此承擔違約責任。

二、租賃合同如何約定拆遷征收補償

訂房屋租賃協(xié)議時，對拆遷問題進行約定的，可以載明承租人在租賃期拆遷可以獲得什么補償、承租人的權(quán)利、租賃合同怎么處理等內(nèi)容。

《中華人民共和國民法典》第七百零三條，租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

第七百零四條，租賃合同的內(nèi)容一般包括租賃物的名稱、數(shù)量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。

第七百零五條，租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。

一、拆遷有沒有補償是怎樣的

1、根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》13條第2款，拆遷租賃房屋的，拆遷人應(yīng)當與被拆遷人及房屋承租人訂立拆遷補償安置協(xié)議，即——你可以參與拆遷談判，拿到一定的拆遷補償。

如果你不在拆遷補償協(xié)議上簽字的話，拆遷人和被拆遷人之間所簽協(xié)議無效。因此你應(yīng)該積極參加他們的談判，維護自己的權(quán)益。

2、根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》第27條，拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償。

被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。所以不管什么情況，你的合法權(quán)益一定是會受到法律保護的。

作為承租人同樣享有拆遷補償?shù)臋?quán)利。在拆遷過程中，拆遷人應(yīng)和房東還有你共同協(xié)商拆遷補償?shù)膯栴}。

第二十四條拆除出租住宅房屋，應(yīng)當實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，原租賃關(guān)系繼續(xù)保持，因拆遷而引起變動原租賃合同條款的，應(yīng)當作相應(yīng)修改。拆除有產(chǎn)權(quán)糾紛房屋，在房屋拆遷主管部門公布的規(guī)定期限內(nèi)糾紛未解決的，由拆遷人提出補償安置方案，報縣級以上人民政府房屋拆遷主管部門批準后實施拆遷。拆遷前房屋拆遷主管部門應(yīng)當組織拆遷人對被拆除房屋作勘察記錄，并向公證機關(guān)辦理證據(jù)保全。

二、房屋拆遷補償標準

拆建單位依照規(guī)定標準向被拆遷房屋的所有權(quán)人或使用人支付的各種補償金。一般有：

（1）房屋補償費（房屋重置費），用于補償被拆遷房屋所有權(quán)人的損失，以被拆遷房屋的結(jié)構(gòu)和折舊程度劃檔，按平方米單價計算。

（2）周轉(zhuǎn)補償費，用于補償被拆遷房屋住戶臨時居住房或自找臨時住處的不便，以臨時居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補貼。

（3）獎勵性補償費，用于鼓勵被拆遷房屋住戶積極協(xié)助房屋拆遷或主動放棄一些權(quán)利如自愿遷往郊區(qū)或不要求拆遷單位安置住房，房屋拆遷補償費的各項標準由當?shù)厝嗣裾鶕?jù)本地的實際情況和國家有關(guān)法律政策加以確定。

由宅基地區(qū)位補償價、被拆遷房屋重置成新價構(gòu)計算公式為：房屋拆遷補償價＝宅基地區(qū)位補償價×宅基地面積＋被拆遷房屋重置成新價。

三、租賃合同約定拆遷補償是否有效

租賃合同約定拆遷補償有效。租賃房屋的拆遷，補償?shù)霓k法區(qū)分不同情況而定。每個地方的租賃的時候遇到的拆遷情況是不一樣的，所以解決的辦法也是不一樣。

出租人應(yīng)和承租人協(xié)商解決解除合同和安置的問題，不能達成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換；達成協(xié)議由被拆遷人安置承租人的，拆遷人對被拆遷人給與補償。

按《城市房屋拆遷管理條例》第二十四條的規(guī)定進行補償，拆除出租住宅房屋，應(yīng)當實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，原租賃關(guān)系繼續(xù)保持，因拆遷而引起變動原租賃合同條款的，應(yīng)當作相應(yīng)修改。

一、拆遷有沒有補償是怎樣的

1、根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》13條第2款，拆遷租賃房屋的，拆遷人應(yīng)當與被拆遷人及房屋承租人訂立拆遷補償安置協(xié)議，即可以參與拆遷談判，拿到一定的拆遷補償。

如果你不在拆遷補償協(xié)議上簽字的話，拆遷人和被拆遷人之間所簽協(xié)議無效。因此你應(yīng)該積極參加他們的談判，維護自己的權(quán)益。

2、根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》第27條，拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償。

被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。所以不管什么情況，你的合法權(quán)益一定是會受到法律保護的。

作為承租人同樣享有拆遷補償?shù)臋?quán)利。在拆遷過程中，拆遷人應(yīng)和房東還有你共同協(xié)商拆遷補償?shù)膯栴}。

第二十四條拆除出租住宅房屋，應(yīng)當實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，原租賃關(guān)系繼續(xù)保持，因拆遷而引起變動原租賃合同條款的，應(yīng)當作相應(yīng)修改。拆除有產(chǎn)權(quán)糾紛房屋，在房屋拆遷主管部門公布的規(guī)定期限內(nèi)糾紛未解決的，由拆遷人提出補償安置方案，報縣級以上人民政府房屋拆遷主管部門批準后實施拆遷。拆遷前房屋拆遷主管部門應(yīng)當組織拆遷人對被拆除房屋作勘察記錄，并向公證機關(guān)辦理證據(jù)保全。

二、房屋拆遷補償標準

拆建單位依照規(guī)定標準向被拆遷房屋的所有權(quán)人或使用人支付的各種補償金。一般有：

（1）房屋補償費（房屋重置費），用于補償被拆遷房屋所有權(quán)人的損失，以被拆遷房屋的結(jié)構(gòu)和折舊程度劃檔，按平方米單價計算。

（2）周轉(zhuǎn)補償費，用于補償被拆遷房屋住戶臨時居住房或自找臨時住處的不便，以臨時居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補貼。

（3）獎勵性補償費，用于鼓勵被拆遷房屋住戶積極協(xié)助房屋拆遷或主動放棄一些權(quán)利如自愿遷往郊區(qū)或不要求拆遷單位安置住房，房屋拆遷補償費的各項標準由當?shù)厝嗣裾鶕?jù)本地的實際情況和國家有關(guān)法律政策加以確定。

由宅基地區(qū)位補償價、被拆遷房屋重置成新價構(gòu)計算公式為：房屋拆遷補償價＝宅基地區(qū)位補償價×宅基地面積＋被拆遷房屋重置成新價。

四、房屋租賃合同如遇拆遷怎么辦

法律分析：(一)、房屋所有人與承租人協(xié)商解除租賃關(guān)系;

(二)、房屋所有人另行提供房屋租賃給房屋承租人。如拆遷人與被拆遷人、房屋承租人就解除租賃關(guān)系達不成協(xié)議的，實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置，該項規(guī)定一般適用法定租賃和歷史形成的租賃關(guān)系，對于市場租賃，建議通過解除租賃關(guān)系途徑協(xié)商解決;

(三)、關(guān)于房屋租賃拆遷租房只要是合法的承租人才可以得到一定的補償，同時在補償當中有幾種經(jīng)常出現(xiàn)的合理的處理方式。租客若與房東簽訂租房期限較長，一定要對政府拆遷等不可抗因素做出明確規(guī)定，并在合同中標出損失部分應(yīng)由誰承擔。這樣當合同未到期遇上政府拆遷，才能權(quán)責明確，避免糾紛。

法律依據(jù)：《城市房屋租賃管理辦法》 第十二條 有下列情形之一的，房屋租賃當事人可以變更或者解除租賃合同：（一）符合法律規(guī)定或者合同約定可以變更或解除合同條款的；

（二）因不可抗力致使租賃合同不能繼續(xù)履行的；

（三）當事人協(xié)商一致的。

因變更或者解除租賃合同使一方當事人遭受損失的，除依法可以免除責任的以外，應(yīng)當由責任方負責賠償。

五、房屋租賃合同若遇到拆遷怎么辦

法律分析：房屋租賃合同若遇到拆遷的，出租人應(yīng)當及時通知承租人，以減輕可能給對方造成的損失，并應(yīng)當在合理期限內(nèi)提供證明；如果給承租人造成損失的，根據(jù)拆遷這一不可抗力的影響的，可以部分或者全部免除其責任，但是法律另有規(guī)定的除外。

法律依據(jù)：《中華人民共和國民法典》

第五百九十條 當事人一方因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但是法律另有規(guī)定的除外。因不可抗力不能履行合同的，應(yīng)當及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，并應(yīng)當在合理期限內(nèi)提供證明。

當事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不免除其違約責任。

第五百九十一條 當事人一方違約后，對方應(yīng)當采取適當措施防止損失的擴大；沒有采取適當措施致使損失擴大的，不得就擴大的損失請求賠償。

當事人因防止損失擴大而支出的合理費用，由違約方負擔。

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投稿：唐文惠

內(nèi)容審核：趙雪玲律師