招商引資會計科2025,招商引資土地出讓金返還給企業(yè),法律主觀：所謂土地出讓金返還或獎勵款，就是在土地出讓過程中，企業(yè)按照招拍掛確定的土地競拍金額全額繳納土地出讓金并取得了土地出讓票據以后，根據地方政府的規(guī)定，政府給予的土地出讓金一定比例的
所謂土地出讓金返還或獎勵款，就是在土地出讓過程中，企業(yè)按照招拍掛確定的土地競拍金額全額繳納土地出讓金并取得了土地出讓票據以后，根據地方政府的規(guī)定，政府給予的土地出讓金一定比例的返還或者獎勵。一、土地出讓金的返還由兩部分組成：（1）土地的脫鉤費用、拆遷補償費、管理費及土地流轉的費用；（2）土地的增值溢價部分。成本部分的返還流程：土地整理過程中所發(fā)生的費用，經由評估機構核實、國土部門認可后提出申請，由財政部門返還。土地的增值溢價部分的返還根據框架性協議，本級財政留成部分向政府提出申請，由財政部門返還。二、土地出讓金返還的稅收問題：《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》規(guī)定，企業(yè)取得的政府補助收入除國務院財政、稅務主管部門規(guī)定有專項用途，并經國務院批準的以外，一般都屬于應稅范圍，應當依法繳納企業(yè)所得稅。房地產開發(fā)企業(yè)收到當地政府土地出讓金返還屬于稅費返還?！吨腥A人民共和國企業(yè)所得稅法》把企業(yè)實際收到的財政補貼和稅費返還排除在“財政撥款”之外，計入當期損益征收企業(yè)所得稅，原因有三個：一是企業(yè)從政府取得的補貼收入后使經濟利益的流入和企業(yè)凈資產增加，符合企業(yè)所得稅法收入總額的立法精神。二是為了規(guī)范財政補貼和加強減免稅的管理。稅法也沒有必要在此問題上保持差異，這有利于降低納稅遵從成本和稅收征管成本。目前，土地出讓金返還相關規(guī)定尚無全國統(tǒng)一的專門法律法規(guī)加以整合、規(guī)范和約束，土地出讓金返還呈現一片亂象。土地收入不能成為地方政府手中的“私房錢”，必須加強對土地出讓收益監(jiān)管，從根本上遏制土地出讓金使用亂象。自1994年分稅制財政體制改革以來，中央集中管理稅權，各地不得自行或擅自減免稅，個別地區(qū)為了促進地方經濟發(fā)展采取各種“財政補貼”變相減免稅，造成了對中央稅權的侵蝕。對企業(yè)從當地政府取得的財政補貼征稅，有利于加強對財政補貼收入和減免稅的管理。三、出于盡量減少稅法與財務會計制度的差異，企業(yè)會計準則已經把政府補助記入了“營業(yè)外收入”科目，
《城市房地產管理法》第八條土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。第十九條土地使用權出讓金應當全部上繳財政，列入預算，用于城市基礎設施建設和土地開發(fā)。土地使用權出讓金上繳和使用的具體辦法由國務院規(guī)定。
法律分析：返還。所謂土地出讓金返還或獎勵款，就是在土地出讓過程中，企業(yè)按照招拍掛確定的土地競拍金額全額繳納土地出讓金并取得了土地出讓票據以后，根據地方政府的規(guī)定，政府給予的土地出讓金一定比例的返還或者獎勵.
法律依據：《中華人民共和國節(jié)約集約利用土地規(guī)定》 第二十二條 經營性用地應當以招標拍賣掛牌的方式確定土地使用者和土地價格。各類有償使用的土地供應不得低于國家規(guī)定的用地最低價標準。禁止以土地換項目、先征后返、補貼、獎勵等形式變相減免土地出讓價款。
所謂土地出讓金返還或獎勵款，就是在土地出讓過程中，企業(yè)按照招拍掛確定的土地競拍金額全額繳納土地出讓金并取得了土地出讓票據以后，根據地方政府的規(guī)定，政府給予的土地出讓金一定比例的返還或者獎勵。
一、土地出讓金的返還由兩部分組成：
（1）土地的脫鉤費用、拆遷補償費、管理費及土地流轉的費用；
（2）土地的增值溢價部分。成本部分的返還流程：土地整理過程中所發(fā)生的費用，經由評估機構核實、國土部門認可后提出申請，由財政部門返還。土地的增值溢價部分的返還根據框架性協議，本級財政留成部分向政府提出申請，由財政部門返還。
二、土地出讓金返還的稅收問題：《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》規(guī)定，企業(yè)取得的政府補助收入除國務院財政、稅務主管部門規(guī)定有專項用途，并經國務院批準的以外，一般都屬于應稅范圍，應當依法繳納企業(yè)所得稅。房地產開發(fā)企業(yè)收到當地政府土地出讓金返還屬于稅費返還?！吨腥A人民共和國企業(yè)所得稅法》把企業(yè)實際收到的財政補貼和稅費返還排除在“財政撥款”之外，計入當期損益征收企業(yè)所得稅，原因有三個：一是企業(yè)從政府取得的補貼收入后使經濟利益的流入和企業(yè)凈資產增加，符合企業(yè)所得稅法收入總額的立法精神。二是為了規(guī)范財政補貼和加強減免稅的管理。稅法也沒有必要在此問題上保持差異，這有利于降低納稅遵從成本和稅收征管成本。目前，土地出讓金返還相關規(guī)定尚無全國統(tǒng)一的專門法律法規(guī)加以整合、規(guī)范和約束，土地出讓金返還呈現一片亂象。土地收入不能成為地方政府手中的“私房錢”，必須加強對土地出讓收益監(jiān)管，從根本上遏制土地出讓金使用亂象。自1994年分稅制財政體制改革以來，中央集中管理稅權，各地不得自行或擅自減免稅，個別地區(qū)為了促進地方經濟發(fā)展采取各種“財政補貼”變相減免稅，造成了對中央稅權的侵蝕。對企業(yè)從當地政府取得的財政補貼征稅，有利于加強對財政補貼收入和減免稅的管理。
三、出于盡量減少稅法與財務會計制度的差異，企業(yè)會計準則已經把政府補助記入了“營業(yè)外收入”科目。
【本文關聯的相關法律依據】
《中華人民共和國城市房地產管理法》
第八條土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。
第十九條土地使用權出讓金應當全部上繳財政，列入預算，用于城市基礎設施建設和土地開發(fā)。
土地使用權出讓金上繳和使用的具體辦法由國務院規(guī)定。
一、土地出讓金返還是什么
所謂土地出讓金返還或獎勵款，就是在土地出讓過程中，企業(yè)按照招拍掛確定的土地競拍金額全額繳納土地出讓金并取得了土地出讓票據以后，根據地方政府的規(guī)定，政府給予的土地出讓金一定比例的返還或者獎勵．
二、土地出讓金的返還由兩部分組成：
（1）土地的脫鉤費用、拆遷補償費、管理費及土地流轉的費用；
（2）土地的增值溢價部分。
成本部分的返還流程：土地整理過程中所發(fā)生的費用，經由評估機構核實、國土部門認可后提出申請，由財政部門返還。
土地的增值溢價部分的返還根據框架性協議，本級財政留成部分向政府提出申請，由財政部門返還。
三、土地出讓金返還的稅收問題：
《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》規(guī)定，企業(yè)取得的政府補助收入除國務院財政、稅務主管部門規(guī)定有專項用途，并經國務院批準的以外，一般都屬于應稅范圍，應當依法繳納企業(yè)所得稅。
房地產開發(fā)企業(yè)收到當地政府土地出讓金返還屬于稅費返還?！吨腥A人民共和國企業(yè)所得稅法》把企業(yè)實際收到的財政補貼和稅費返還排除在“財政撥款”之外，計入當期損益征收企業(yè)所得稅，
原因有三個：
一是企業(yè)從政府取得的補貼收入后使經濟利益的流入和企業(yè)凈資產增加，符合企業(yè)所得稅法收入總額的立法精神。
二是為了規(guī)范財政補貼和加強減免稅的管理。自1994年分稅制財政體制改革以來，中央集中管理稅權，各地不得自行或擅自減免稅，個別地區(qū)為了促進地方經濟發(fā)展采取各種“財政補貼”變相減免稅，造成了對中央稅權的侵蝕。對企業(yè)從當地政府取得的財政補貼征稅，有利于加強對財政補貼收入和減免稅的管理。
三是出于盡量減少稅法與財務會計制度的差異，企業(yè)會計準則已經把政府補助記入了“營業(yè)外收入”科目，稅法也沒有必要在此問題上保持差異，這有利于降低納稅遵從成本和稅收征管成本。
政府違規(guī)減免土地出讓金的表現形式主要包括：制定招商引資優(yōu)惠政策、會議紀要形式減免；緩繳、緩征土地出讓金變相減免；采取“先征后返”形式違規(guī)減免；降低地價減免；以土地換項目方式流失；以租代征減免；不嚴格執(zhí)行土地出讓“招、拍、掛”制度；其他減免方式。此外，還存在以實物抵頂土地出讓金、少收以租賃方式出讓土地的情況。
法律分析
根據《國家稅務總局關于免征土地出讓金出讓國有土地使用權征收契稅的批復》(國稅函[2005]436號)文件的規(guī)定，對承受國有土地使用權所支付的土地出讓金，要計征契稅。不得因減免土地出讓金而減免契稅。
政府違規(guī)減免土地出讓金的表現形式
1.政府以制定招商引資優(yōu)惠政策、會議紀要等形式減免土地出讓金。
1)各級地方黨委、政府制定招商引資優(yōu)惠政策形式減免土地出讓金。
2)政府以會議紀要形式減免土地出讓金。
2.以緩繳、緩征土地出讓金的方式變相減免土地出讓金。
3.采取“先征后返”的形式違規(guī)減免土地出讓金。
4.采取降低地價的辦法減免土地出讓金。主要是降低出讓土地的級別，將一類地按二類地批，將好地按次地批，不執(zhí)行最低限價的規(guī)定違規(guī)降價。
5.“以土地換項目”方式流失土地出讓金。
6.“以租代征”形式減免土地出讓金。未經依法辦理農用地轉用審批手續(xù)，而是通過租賃的方式取得集體土地進行非農業(yè)建設。
7.不嚴格執(zhí)行土地出讓“招、拍、掛”制度，采取“暗箱操作”、“虛假掛牌”和低價協議轉讓等方式出讓土地。
8.其他減免方式。
9.除了以上幾種違規(guī)減免土地出讓金的現象外，還存在著以未經評估的實物、房屋抵頂土地出讓金;少收、不收以租賃方式出讓土地的土地出讓金;土地未批先用、批少多用;土地低價人股、少計國有股權等變相減免土地出讓金的方式。
結語
根據《國家稅務總局關于免征土地出讓金出讓國有土地使用權征收契稅的批復》的規(guī)定，對承受國有土地使用權所支付的土地出讓金，要計征契稅，不得減免契稅。政府違規(guī)減免土地出讓金的表現形式包括制定優(yōu)惠政策、會議紀要減免、緩繳、緩征、先征后返、降低地價、以土地換項目、以租代征、不嚴格執(zhí)行招、拍、掛制度等方式。此外，還存在其他以實物抵頂、少收或不收租賃土地出讓金、未經批準先用土地等變相減免土地出讓金的方式。
法律依據
中華人民共和國土地管理法（2019修正）：第二章 房地產開發(fā)用地 第一節(jié) 土地使用權出讓 第十九條 土地使用權出讓金應當全部上繳財政，列入預算，用于城市基礎設施建設和土地開發(fā)。土地使用權出讓金上繳和使用的具體辦法由國務院規(guī)定。
中華人民共和國土地管理法（2019修正）：第二章 房地產開發(fā)用地 第一節(jié) 土地使用權出讓 第十條 土地使用權出讓，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設用地計劃。
中華人民共和國土地管理法（2019修正）：第二章 房地產開發(fā)用地 第一節(jié) 土地使用權出讓 第十三條 土地使用權出讓，可以采取拍賣、招標或者雙方協議的方式。
商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標方式；沒有條件，不能采取拍賣、招標方式的，可以采取雙方協議的方式。
采取雙方協議方式出讓土地使用權的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價。
第一、政府主導拆遷，土地出讓金返還用于建設購買安置回遷房
某房地產開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為10000萬元，企業(yè)已繳納10000
萬元。協議約定，在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方補助3000萬元，用于該項目10000平回遷房建設，回遷房建成后無償移交給動遷戶。
第二、政府主導拆遷，土地出讓金返還用于拆遷(代理拆遷、拆遷補償)
目前招拍掛制度要求土地以“熟地”出讓，但現實工作中一些開發(fā)商先期介入拆遷，政府或生地招拍掛，由開發(fā)商代為拆遷。在開發(fā)商交納土地出讓金后，政府部門對開發(fā)商進行部分返還，用于拆遷或安置補償。
某房地產開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為10000萬元，企業(yè)已繳納10000
萬元。協議約定，在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方補助3000萬元，用于該項目10000平土地及地上建筑物的拆遷費用支出。國土部門委托房地產開發(fā)公司代理進行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用權人支付拆遷補償費。約定返還的3000萬中，用于拆遷費用1000萬元，用于動遷戶補償2000萬元。企業(yè)實際向動遷戶支付補償款1500萬元。
第三、政府主導拆遷，土地出讓金返還用于開發(fā)項目相關的基礎設施建設
目前招拍掛制度要求土地以“熟地”出讓，但現實工作中一些先期介入，或生地招拍掛，政府為減輕開發(fā)商的負擔，對開發(fā)商進行基礎設施建設部分進行返還。
一般情況下，由于實施了土地的儲備制度，政府將生地轉化為熟地后再進行“招拍掛”，動拆遷問題已妥善得到解決，土地的開發(fā)工作也已經基本完成，周邊的市政建設將逐步完善，水、電、煤等市政都有計劃地分配到位。即在招標、拍賣、掛牌活動開始前，國土部門已將擬出讓的土地處置為凈地，即權屬明晰、界址清楚、地面平整、無地面附著物的宗地。
但是在經營性用地招標、拍賣、掛牌的實際工作中，大量存在著“毛地”出讓的情況，尤其是在企業(yè)改革、改制處置土地資產時，這種情況更比比皆是。
因此，很多政府部門在招拍掛出讓土地后，都會以土地出讓金返還的形式，用于開發(fā)項目相關城市道路、供水、排水、燃氣、熱力、防洪等工程建設的補償。
案例：某房地產開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為10000萬元，企業(yè)已繳納10000
萬元。協議約定，在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方補助3000萬元，用于該項目外城市道路、供水、排水、燃氣、熱力、防洪等基礎設施工程建設。
第四、土地出讓金返還用于建設公共配套設施(學校、醫(yī)院、幼兒園、體育場館)
公共配套設施是開發(fā)項目內發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產權屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設施。是企業(yè)立項時承諾建設的，其成本費用應由企業(yè)自行承擔。而且開發(fā)商在制定房價時，已經包含了公共配套設施的內容。
此業(yè)務實質上是土地出讓金的折扣或折讓，應收到的財政返還的土地出讓金應沖減“開發(fā)成本——土地征用費及拆遷補償費”。
企業(yè)將建成的公共配套設施移交給全體業(yè)主，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位，不屬于視同銷售行為。因為開發(fā)商通過設定房價，從銷售給業(yè)主的房款中取得了相應的經濟利益。
案例：某房地產開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為10000萬元，企業(yè)已繳納10000
萬元。協議約定，在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方補助3000萬元，用于企業(yè)在開發(fā)區(qū)內建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施。
第五、政府將土地出讓金返還給其它關聯企業(yè)或個人
目前土地招拍掛制運作過程中，出于各種考慮，在開發(fā)商交納土地出讓金后，政府部門對開發(fā)商的關聯企業(yè)進行部分返還，用于企業(yè)經營獎勵、財政補貼等等。
案例：某房地產開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為10000萬元，企業(yè)已繳納10000
萬元。協議約定，在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方的關聯企業(yè)丙補助3000萬元，用于丙企業(yè)招商引資獎勵和生產經營財政補貼。
第六、政府主導拆遷，土地出讓金返還未約定任何事項，只是獎勵或補助
在土地招拍掛制運作過程中，出于招商引資等各種考慮，在開發(fā)商交納土地出讓金后，政府部門對開發(fā)商進行返還，用于企業(yè)經營獎勵、財政補貼等等。
案例：某房地產開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為10000萬元，企業(yè)已繳納10000
萬元。協議約定，在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方補助3000萬元，目的是給企業(yè)招商引資的獎勵，未規(guī)定規(guī)定資金專項用途。
一、建設用地使用權的出讓方式有哪些
建設用地使用權出讓有四種形式：協議、招標、拍賣和掛牌。
協議出讓國有建設用地使用權，是指市、縣人民政府國土資源行政主管部門代表國家作為出讓方，與土地使用人按照平等、自愿、有償的原則協商一致后，簽訂建設用地使用權出讓合同的行為。出讓國有土地使用權，除依照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定應當采用招標、拍賣或者掛牌方式外，方可采取協議方式。協議出讓國有土地使用權，應當遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則。以協議方式出讓國有土地使用權的出讓金不得低于國家規(guī)定所確定的最低價。協議出讓最低價不得低于新增建設用地的土地有償使用費、征地（拆遷）補償費用以及按照國家規(guī)定應當繳納的有關稅費之和；有基準地價的地區(qū)，協議出讓最低價不得低于出讓地所在級別基準地價的70％。低于最低價時國有土地使用權不得出讓。
招標出讓國有建設用地使用權，是指市、縣人民政府國土資源行政主管部門發(fā)布招標公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ淖匀蝗恕⒎ㄈ撕头欠ㄈ私M織參加國有建設用地使用權招標，根據投標結果確定國有建設用地使用權人的行為。如果在獲取較高的土地出讓金外，還具有其他綜合性的目的或者特殊要求，采取招標的方式比較合適。
拍賣出讓國有加設用地使用權，是指出讓發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據出價結果確定國有建設用地使用權人的行為。
掛牌出讓國有建設用地使用權，是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在制定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據掛牌期限截止時的出價結果或者現場競價結果確定國有土地使用權人的行為。
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投稿：朱詩
內容審核：侯承志律師
