● 圣運推薦：工業(yè)化廠房拆遷補(bǔ)償征收企業(yè)，租的商鋪遇到拆遷,房東與承租人如何進(jìn)行分割:今日土地征收規(guī)定更新

一、工業(yè)化廠房拆遷補(bǔ)償征收企業(yè),租的商鋪遇到拆遷,房東與承租人如何進(jìn)行分割

要合理合法的進(jìn)行利益分割。

1、例如甲乙雙方簽訂了租賃合同，租賃合同中有拆遷補(bǔ)償?shù)木唧w約定。如果獲得了拆遷補(bǔ)償款，要如何分割呢？這種情況下，就按照約定來分割。

2、你在租賃之后，又進(jìn)行了廠房的重建、改建、擴(kuò)建、裝修等添附。如果關(guān)于這些添附行為，在原合同中沒有相關(guān)約定。這樣要怎么分割補(bǔ)償款呢？那么，就要按照“誰添附、誰受益”的原則來分割補(bǔ)償款。

3、要看現(xiàn)狀如何，現(xiàn)在誰在實際經(jīng)營。如果這里有幾個營業(yè)執(zhí)照，好幾個人在納稅，就要看誰是實際的經(jīng)營主體。盡管房東也有營業(yè)執(zhí)照，但是沒有實際經(jīng)營，房東也不是實際經(jīng)營主體。在這種情況下，就要把停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償款給予實際經(jīng)營者。如果租賃合同中沒有特別規(guī)定的，就可以這樣來處理。

拆遷過程中，租的商鋪遇到拆遷，房東與承租人，需要注意的事項：

首先要有承租人的主體資格。

想提起分割之訴，首先滿足一個主體資格的要求。判定該主體資格的前提是，你是否與本次拆遷最后獲得的補(bǔ)償款有利害關(guān)系。也就是從民事法律關(guān)系角度講，你是利害關(guān)系人之一。你很清楚這種企業(yè)拆遷的分割之訴，是一種民事訴訟的范圍。在實踐之中，提到企業(yè)分割之訴的主體，最多的就是承租人。舉個例子，你租賃了這個企業(yè)的土地和廠房進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營，有相關(guān)的合法的營業(yè)執(zhí)照、工商登記、納稅登記等等。如果這個地方進(jìn)行征收拆遷，那么征收拆遷這件事就與你存在法律上的利害關(guān)系。你就有權(quán)利提起該拆遷行為的分割之訴。

只要簽協(xié)議，就形成權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

訴訟請求只有一個，就是說分割已經(jīng)確定的補(bǔ)償款項。例如某一方跟拆遷方簽訂了補(bǔ)償協(xié)議，但是還沒拿到補(bǔ)償款項。第二種情況是簽訂了補(bǔ)償協(xié)議，并且拿到了補(bǔ)償款項。無論是哪種情況，你都有權(quán)利在這個過程之中提起分割之訴。只要簽了協(xié)議，就在本次拆遷中，與拆遷方確定了雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

二、租的商鋪遇到拆遷，房東與承租人如何進(jìn)行分割

一、租的商鋪遇到拆遷，房東與承租人應(yīng)合法合理、公平進(jìn)行分割。在因征收不能實現(xiàn)合同目的的情形下，對承租人如何進(jìn)行補(bǔ)償，可以在租賃合同中約定。

二、【法律依據(jù)】：《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例釋義（一至十五條）》第二條為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應(yīng)當(dāng)對被征收房屋所有權(quán)人(以下稱被征收人)給予公平補(bǔ)償?！踞屃x】本條是關(guān)于征收房屋的前提、條例適用范圍及對被征收人給予公平補(bǔ)償?shù)囊?guī)定。一、征收房屋的前提本條明確規(guī)定，征收國有土地上單位、個人的房屋只能是為了公共利益的需要。這就明確了實施房屋征收的前提。該規(guī)定主要依據(jù)的是憲法和有關(guān)法律：一是《憲法》第十三條第三款規(guī)定，國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對公民的私有財產(chǎn)實行征收或者征用并給予補(bǔ)償。二是《物權(quán)法》第四十二條第一款規(guī)定，為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)。三是《城市房地產(chǎn)管理法》第六條規(guī)定，為了公共利益的需要，國家可以征收國有土地上單位和個人的房屋，并依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益;征收個人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。具體辦法由國務(wù)院規(guī)定。

二、適用范圍本條例只適用于征收國有土地上單位、個人的房屋，不適用于集體土地征收。國有土地上的房屋征收和集體土地征收是分別由條例和《土地管理法》調(diào)整的。根據(jù)《憲法》和《物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定，城市的土地，屬于國家所有。法律規(guī)定屬于國家所有的農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，屬于國家所有。原拆遷條例適用于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上實施的房屋拆遷活動，本條例適用于國有土地上房屋征收活動，但不限于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)。從法律上講，本條例應(yīng)當(dāng)只適用于被征收房屋所有權(quán)人，但這并不意味著對因歷史原因形成的公房承租人的合法權(quán)益有所忽視，而是要區(qū)分不同情況，既依法維護(hù)好其合法權(quán)益，又符合法律的基本精神。征收導(dǎo)致所有權(quán)的喪失，從法律關(guān)系上講，給予補(bǔ)償?shù)膽?yīng)當(dāng)是被征收房屋所有權(quán)人，而不應(yīng)對承租人補(bǔ)償。但實踐中承租情況較復(fù)雜，承租人分為公房承租人和私房承租人。從目前全國情況看，城鎮(zhèn)居民住房自有率已經(jīng)達(dá)到80%，拆遷中涉及的公房承租的比例不大。公房分為政府直管公房和單位自管公房。政府直管公房由于所有權(quán)本就屬于政府，理應(yīng)不屬于本條例適用范圍。但由于公房承租是歷史形成的，關(guān)系到承租人的基本生活生存條件，當(dāng)其承租的房屋被征收時，必須切實維護(hù)好這部分人的合法權(quán)益。從實踐情況看，為了保障公房承租人生活水平不降低，各地采取了先房改再拆遷等多種措施，對公房承租人的權(quán)益予以保護(hù)，這樣做是合適的，是以人為本的?？紤]到實踐中各地公房情況不同，形成的歷史原因不同，各地政府對承租人的保護(hù)政策也不同，對公房承租人的補(bǔ)償問題，難以在全國層面上做出統(tǒng)一規(guī)定，還是由各地政府根據(jù)實際情況制定有關(guān)政策為宜。至于私房承租是私有房屋所有權(quán)人和承租人之間形成的民事法律關(guān)系。《合同法》第九十四條規(guī)定，因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的的，當(dāng)事人可以解除合同，國家征收導(dǎo)致租賃合同無法履行的，作為出租人的被征收人對租賃關(guān)系享有法定的單方解除權(quán)，可以直接根據(jù)《合同法》第九十六條規(guī)定通知承租人解除合同，自通知到達(dá)承租人時合同即解除。在因征收不能實現(xiàn)合同目的的情形下，對承租人如何進(jìn)行補(bǔ)償，可以在租賃合同中約定。綜合上述情況，本條例沒有對承租人的補(bǔ)償作出規(guī)定，對公房承租人的補(bǔ)償問題，各地可以自行制定辦法，對私房承租人的問題，則應(yīng)依據(jù)相關(guān)的法律規(guī)范來解決。三、公平補(bǔ)償本條強(qiáng)調(diào)征收國有土地上單位、個人的房屋的，應(yīng)當(dāng)對被征收人給予公平補(bǔ)償。公平補(bǔ)償，一方面是指補(bǔ)償與被征收財產(chǎn)價值相當(dāng)，體現(xiàn)了政府征收雖然有強(qiáng)制性，但是在補(bǔ)償上不應(yīng)讓為公共利益作出貢獻(xiàn)的被征收人吃虧;另一方面是指對全體被征收人應(yīng)當(dāng)適用統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，體現(xiàn)被征收人之間的公平。從其他國家和地區(qū)的立法經(jīng)驗看，對被征收財產(chǎn)補(bǔ)償?shù)囊?guī)定有合理補(bǔ)償、正當(dāng)補(bǔ)償、公平補(bǔ)償、相當(dāng)補(bǔ)償?shù)?。采用公平補(bǔ)償?shù)膰液偷貐^(qū)主要有法國、瑞典、波蘭、新加坡、印度、菲律賓、巴西、我國臺灣地區(qū)等。公平補(bǔ)償是依賴相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)則而存在的。本條例從補(bǔ)償范圍、補(bǔ)償方式、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)償程序、住房保障等各方面對被征收人的補(bǔ)償作出了具體規(guī)定，就是為了保障補(bǔ)償公平。只有通過公平補(bǔ)償，保護(hù)被征收群眾的利益，使房屋被征收的群眾居住條件有改善、原有生活水平不降低，才能統(tǒng)籌兼顧工業(yè)化、城鎮(zhèn)化建設(shè)和房屋被征收群眾的利益，努力把公共利益同被征收人個人利益統(tǒng)一起來。

三、租賃商鋪遇到拆遷房東與承租人如何進(jìn)行分割

法律分析：如果雙方在合同中有約定遇到拆遷如何補(bǔ)償承租人的，按照合同約定對承租人進(jìn)行補(bǔ)償。沒有約定的，拆遷的一系列補(bǔ)償屬于出租人所有，但出租人要賠償承租人裝修費用；搬遷費；一次性停產(chǎn)停業(yè)損失。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

四、拆遷對商鋪租賃人有補(bǔ)償嗎

法律分析：拆遷對商鋪租賃人有補(bǔ)償。對因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋與征收補(bǔ)償條例》第二十三條

對因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

五、租賃商鋪遇到拆遷,房東與承租人如何進(jìn)行分割？

法律分析：

如果雙方在合同中有約定遇到拆遷如何補(bǔ)償承租人的，按照合同約定對承租人進(jìn)行補(bǔ)償。沒有約定的，拆遷的一系列補(bǔ)償屬于出租人所有，但出租人要賠償承租人裝修費用；搬遷費；一次性停產(chǎn)停業(yè)損失。

法律依據(jù)：

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

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文章來源參考：【頭條】工業(yè)化廠房拆遷補(bǔ)償征收企業(yè)，工業(yè)廠房拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

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投稿：朱錦詩

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