一、遇到模擬拆遷,我們應(yīng)該如何應(yīng)對

1、及時去當(dāng)?shù)卣墓倬W(wǎng)查詢本地關(guān)于模擬拆遷的政策，模擬拆遷屬于地方性政策而并非全國統(tǒng)一執(zhí)行的政策。依照我們查到的政策及時的和我們遇到的情況做一個比對，模擬拆遷雖然屬于地方性政策但是它不能越過《國有土地上房屋征收與補償條例》。

有的地方政府為了降低拆遷的成本披著模擬拆遷的外套大肆壓低對我們的拆遷補償，這種走了樣的模擬拆遷我們一定要謹(jǐn)慎。

2、不要盲目跟風(fēng)，為了湊熱鬧就把字簽了。簽約人數(shù)達到一定比例相關(guān)部門就可以對舊城區(qū)開展拆遷工作，但是對于簽字的過程、補償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)這些都不是透明的。

在很多時候，模擬拆遷過程中的協(xié)議被看成是民事協(xié)議，在后期進如實質(zhì)拆遷階段時候往往就不具備相關(guān)的法律效力，如果拆遷方不承認(rèn)相關(guān)的協(xié)議效力，很有可能讓我們的被拆遷戶陷入被動了。所以在面對自己不了解的協(xié)議時，我們要小心對待，切忌盲目跟風(fēng)。

3、在拿到和模擬拆遷有關(guān)的法律文書不知如何應(yīng)對，及時找到專業(yè)的人士幫忙，避免一時不注意簽了字而致使自己的利益承受巨大的損失。

模擬拆遷是可以用在舊城區(qū)改造的項目上的，但是模擬拆遷越過《國有土地上房屋征收與補償條例》這道坎就是不合理的。在實際的房屋拆遷過程中，征收方往往會因為利益的驅(qū)使巧立各種名目以期壓低對被拆遷人的補償。很多當(dāng)事人在征收方咄咄逼人的情形下無奈屈服，事后補救變得異常艱難。

模擬拆遷的合法流程是怎樣的

1、公告，房屋征收部門在改造范圍內(nèi)發(fā)布模擬拆遷公告。

2、調(diào)查登記，征收部門對改造范圍內(nèi)居民意愿進行統(tǒng)計，并調(diào)查登記房屋的區(qū)位、權(quán)屬、用途。

3、評估，同意拆遷的戶數(shù)達到一定比例，房屋征收部門組織改造范圍內(nèi)居民協(xié)商確定房地產(chǎn)評估機構(gòu)，并對改造范圍內(nèi)的房屋進行評估。

4、擬定模擬搬遷補償方案，組織有關(guān)部門進行論證并在改造范圍內(nèi)進行公布，征求居民意見。

5、簽訂模擬搬遷協(xié)議，房屋征收部門將協(xié)議簽訂情況及相應(yīng)結(jié)果在改造范圍內(nèi)進行公布。

6、作出房屋征收決定，簽訂模擬搬遷協(xié)議戶數(shù)達到改造范圍內(nèi)一定比例的，由房屋征收主體作出房屋征收決定。

7、作出分戶評估報告，以征收決定公告之日起為評估時點，結(jié)合市場變化，參照前期的評估結(jié)果，出具被征收房屋的分戶評估報告。

8、作出補償決定及強制執(zhí)行。

二、什么是模擬拆遷,模擬拆遷應(yīng)該注意些什么

一、什么是模擬拆遷,模擬拆遷應(yīng)該注意些什么

模擬拆遷：

政府在舊城改造中，確定拆遷區(qū)塊之前，先了解居民的響應(yīng)程度，如果絕大多數(shù)居民有拆遷的意愿，則當(dāng)?shù)鼐用裢ㄟ^居委會聯(lián)名向政府遞交改造的申請，政府將此地塊作為拆遷地塊，然后政府就原有舊房價值進行預(yù)評估，將擬安置房屋地塊的價值，位置，面積、社區(qū)的情況明確告知居民，由居民決定是否拆遷，簽訂模擬拆遷協(xié)議的比例達到90%以上或100%則政府再發(fā)布正式的征收公告，若在一定期限內(nèi)，政府還未發(fā)布正式的征收公告，則模擬拆遷協(xié)議自動失效。

模擬拆遷不是正式拆遷，不能發(fā)布拆遷通告，不能印發(fā)拆遷通知。是有當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門在沒有經(jīng)過相關(guān)征收程序的前提下，通過對于片區(qū)居民意向的征集，如果達到相關(guān)的比例，那么，就啟動相關(guān)征收程序的行為。

模擬拆遷要注意的問題：

1、模擬拆遷的模擬過程不透明，不會對所有人進行公布。也就是模擬拆遷過程中，百姓的意愿到底有多少，有關(guān)部門并不會對所有人進行公示。因此，一些居民不明就里，就在補償協(xié)議上簽了字。剩下的人眼看沒有簽字的人越來越少，內(nèi)心比較著急，也草草簽字。因此，從根據(jù)你的意愿簽字，到逼你簽字，很大程度上，還是看當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門的意愿。

2、簽字的主體不適格。適格是一個法律上的概念，意思是不具備全部或者部分簽字的資格。

模擬拆遷上有很多時候都是投資方來進行簽字，而并不是行政部門。因此，在很多時候被看作是民事協(xié)議，在后期進入實質(zhì)拆遷階段的時候，往往不具備相關(guān)的法律效力。如果拆遷方不承認(rèn)相關(guān)協(xié)議的效力，很有可能讓被拆遷戶陷入被動。

3、實踐中，模擬過程中，就已經(jīng)開始實際強制拆除了，只要簽了模擬協(xié)議就等同于實際征收了。所謂的模擬搬遷和征收的有機結(jié)合是一句空話。

4、在實踐中，征收部門或確定的項目主體，出于利益考量，并不會真正告訴拆遷戶所簽訂的協(xié)議是模擬的。往往協(xié)議簽訂了，正式的征收決定間隔很久也未作出，導(dǎo)致征收評估結(jié)果與初次評估結(jié)果出現(xiàn)重大差異。被征收人無法接受按初次評估結(jié)果作為補償條件，矛盾再次爆發(fā)。

二、相關(guān)法律規(guī)定

《國有土地上房屋征收與補償條例》

第二十五條房屋征收部門與被征收人依照本條例的規(guī)定，就補償方式、補償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協(xié)議。

補償協(xié)議訂立后，一方當(dāng)事人不履行補償協(xié)議約定的義務(wù)的，另一方當(dāng)事人可以依法提起訴訟。

第二十六條房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內(nèi)達不成補償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。

三、什么是模擬拆遷，模擬拆遷應(yīng)該注意些什么

模擬拆遷：

政府在舊城改造中，確定拆遷區(qū)塊之前，先了解居民的響應(yīng)程度，如果絕大多數(shù)居民有拆遷的意愿，則當(dāng)?shù)鼐用裢ㄟ^居委會聯(lián)名向政府遞交改造的申請，政府將此地塊作為拆遷地塊，然后政府就原有舊房價值進行預(yù)評估，將擬安置房屋地塊的價值，位置，面積、社區(qū)的情況明確告知居民，由居民決定是否拆遷，簽訂模擬拆遷協(xié)議的比例達到90%以上或100%則政府再發(fā)布正式的征收公告，若在一定期限內(nèi)，政府還未發(fā)布正式的征收公告，則模擬拆遷協(xié)議自動失效。

模擬拆遷不是正式拆遷，不能發(fā)布拆遷通告，不能印發(fā)拆遷通知。是有當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門在沒有經(jīng)過相關(guān)征收程序的前提下，通過對于片區(qū)居民意向的征集，如果達到相關(guān)的比例，那么，就啟動相關(guān)征收程序的行為。

模擬拆遷要注意的問題：

1、模擬拆遷的模擬過程不透明，不會對所有人進行公布。也就是模擬拆遷過程中，百姓的意愿到底有多少，有關(guān)部門并不會對所有人進行公示。因此，一些居民不明就里，就在補償協(xié)議上簽了字。剩下的人眼看沒有簽字的人越來越少，內(nèi)心比較著急，也草草簽字。因此，從根據(jù)你的意愿簽字，到逼你簽字，很大程度上，還是看當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門的意愿。

2、簽字的主體不適格。適格是一個法律上的概念，意思是不具備全部或者部分簽字的資格。

模擬拆遷上有很多時候都是投資方來進行簽字，而并不是行政部門。因此，在很多時候被看作是民事協(xié)議，在后期進入實質(zhì)拆遷階段的時候，往往不具備相關(guān)的法律效力。如果拆遷方不承認(rèn)相關(guān)協(xié)議的效力，很有可能讓被拆遷戶陷入被動。

3、實踐中，模擬過程中，就已經(jīng)開始實際強制拆除了，只要簽了模擬協(xié)議就等同于實際征收了。所謂的模擬搬遷和征收的有機結(jié)合是一句空話。

4、在實踐中，征收部門或確定的項目主體，出于利益考量，并不會真正告訴拆遷戶所簽訂的協(xié)議是模擬的。往往協(xié)議簽訂了，正式的征收決定間隔很久也未作出，導(dǎo)致征收評估結(jié)果與初次評估結(jié)果出現(xiàn)重大差異。被征收人無法接受按初次評估結(jié)果作為補償條件，矛盾再次爆發(fā)。

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內(nèi)容審核：趙正群律師

來源：中國法院網(wǎng)-遇到模擬拆遷,我們應(yīng)該如何應(yīng)對，