● 圣運(yùn)推薦：律師團(tuán)拆遷補(bǔ)償案例房屋征收，易律師案例釋法一百二十四：房屋征收補(bǔ)償方案的法律適用與爭議:今日土地征收規(guī)定更新

一、律師團(tuán)拆遷補(bǔ)償案例房屋征收,易律師案例釋法一百二十四：房屋征收補(bǔ)償方案的法律適用與爭議

【易律師案例釋法一百二十四】《房屋征收補(bǔ)償方案》與法律規(guī)則有沖突怎么辦？ 【案件背景】2020年4月初，易律師在河北某地辦案，當(dāng)時(shí)實(shí)施了嚴(yán)格的疫情防控措施，事情辦完以后，準(zhǔn)備回北京。在火車站被拒絕進(jìn)站，買了票也不行。后來，在逗留了一晚之后，我換成了另外一個(gè)隔壁城市的火車站，順利回到北京。實(shí)際上，很多政策規(guī)定，在實(shí)踐中，會(huì)有很大的不同和適用上的區(qū)別，這一點(diǎn)，我們律師也是深有體會(huì)。實(shí)際上在各地的房屋征收項(xiàng)目中，確實(shí)會(huì)出現(xiàn)，在執(zhí)行力度和細(xì)則上面會(huì)有很大的不同。當(dāng)然我國是單一制國家，好處就是北京這邊制定的法律，在全國范圍內(nèi)的法庭上，都可以大聲讀出來，還有易騰飛律師也可以，在全國范圍內(nèi)得到承認(rèn)。換成一個(gè)聯(lián)邦制的國家，情況就可能會(huì)有很大的不同，比方說，美國🇺🇸，各州有各州的法律，舊金山市的執(zhí)業(yè)律師，到了休斯頓市的話，極有可能不好使了。當(dāng)然，我們國家的法律制度就是這樣的，北京這邊可以制定出來很多，有立法權(quán)的部門確實(shí)不少，全國人大常委會(huì)、國務(wù)院（即中央人民政府）、還有各個(gè)部位單獨(dú)或者聯(lián)合制定的部門規(guī)章都可以視為廣義上的法律規(guī)定，比方說今年2023年國慶節(jié)前后出臺(tái)的不允許中小學(xué)校外補(bǔ)課的規(guī)章，實(shí)際上就是教育部發(fā)布的部委規(guī)章，因此校外補(bǔ)課，應(yīng)當(dāng)是“違規(guī)”，而并非“違法”。以上做了諸多的鋪墊，各位朋友，就應(yīng)當(dāng)知道一點(diǎn)，現(xiàn)實(shí)中，適用什么的規(guī)定，還有適用哪里的規(guī)則，對于涉案的當(dāng)事人影響巨大且特大，刑事案件里面可能會(huì)有罪變成沒罪了，民事案件那就可能會(huì)出現(xiàn)截然不同的判決結(jié)果。即便是規(guī)則一樣，比方說涉嫌殺人致死的情形，都是犯法要追究的，判決結(jié)果，在香港、美國加州，還有中國北京，不用說大家都猜得到，極有可能會(huì)不同的結(jié)果，包括認(rèn)定為是否構(gòu)成犯罪以及刑期的長短。 【易律師的講解】在房屋征收補(bǔ)償糾紛這個(gè)領(lǐng)域呢，目前是有很多法律規(guī)定和程序規(guī)定的，比方說，《國有土地房屋征收與補(bǔ)償條例》，還有涉及到評估的《國有土地房屋征收評估實(shí)施辦法》等。但是呢，各地在具體實(shí)施這個(gè)房屋征收項(xiàng)目的時(shí)候，都會(huì)有一個(gè)叫做《房屋征收補(bǔ)償方案》的文件，這個(gè)就是涉及到最細(xì)化的步驟和規(guī)定了。比方說，很多日常咨詢的時(shí)候，被征收人問到的問題，都可以初步得到答案或者可能的意向處理辦法。比方說:我們家裝修的很豪華，補(bǔ)償只給2萬多，差距太大怎么辦？還有我們家的面積測出來以后，不給獎(jiǎng)勵(lì)，從而上調(diào)20%的比例呢，而附近其他單位的人可以多給？還有的咨詢問題是:沒辦證的部分房屋到底該問算的呢？上述問題，在《房屋征收補(bǔ)償方案》中，都可能會(huì)有答案，或者操作步驟，又或者可能會(huì)是不太明確，通過現(xiàn)場口頭詢問征收辦的工作人員，也可以得到答案。在本期的內(nèi)容中，易騰飛律師要給大家列舉幾種，爭論很大的情形，甚至到了必須要到法院法官裁判才能明確的事項(xiàng)。一個(gè)就是同項(xiàng)目區(qū)域范圍內(nèi)，同住一個(gè)樓或者相鄰的樓棟，為什么補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不同？甚至差距很大？還有一個(gè)爭論，那就是院落還有部分自建房，還有部分業(yè)主集資新建的停車場該怎么計(jì)算補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)？上述問題，其實(shí)《國有土地房屋征收與補(bǔ)償條例》都有答案，極有可能都屬于他所稱的“證外面積”，通俗的說，那就是這個(gè)部分不屬于房產(chǎn)證以內(nèi)的面積，與上述《條例》的規(guī)則不符，所以不予補(bǔ)償。當(dāng)然了，在這種事情上面，還有另外兩個(gè)部門很有發(fā)言權(quán)，他們的做法、說法或者裁判結(jié)論，也很有影響力。一個(gè)就是征收辦發(fā)布的《房屋征收補(bǔ)償方案》，里面對于“證外面積”，可能會(huì)設(shè)定另外一個(gè)步驟，那就是“認(rèn)定步驟”，認(rèn)定為合法的就沒事了，可以補(bǔ)償。而法院呢，通常是會(huì)按照法律、法規(guī)《國有土地房屋征收與補(bǔ)償條例》來辦理，通常不會(huì)支持我們的訴訟請求的。這樣的話，上述矛盾，就非常明顯的了，我們與征收辦的規(guī)定，一旦上了法庭反而得不到法院的支持。當(dāng)然了，各地凡此種種的爭論，都可能有不一樣的結(jié)果，也可能會(huì)出現(xiàn)不一樣的局面，法律法規(guī)并不妨礙爭論的雙方自行協(xié)商解決問題。所以這種時(shí)候，征收辦發(fā)布的規(guī)則，很明顯對于我們的被征收人更加有利，更加人性化，畢竟很多房子在實(shí)踐中，根本是不可能辦成所謂的“房本”，但是確實(shí)有存在的必要，我們認(rèn)為《國有土地房屋征收與補(bǔ)償條例》也應(yīng)當(dāng)授權(quán)或者留下各地自行決定的領(lǐng)域，這個(gè)事情并非個(gè)例。另外一個(gè)，我在上面提到的案例，那就是《房屋征收補(bǔ)償方案》不利于我們委托人的情形，甚至實(shí)在故意制造不公平。同住一個(gè)小區(qū)的業(yè)主，在征收補(bǔ)償?shù)臅r(shí)候，差距可能高達(dá)40%-50%，據(jù)業(yè)主透漏給我們的消息，可能是因?yàn)橛械臉I(yè)主是屬于某某單位的現(xiàn)任員工，或者是已退休的員工。當(dāng)然了，上述信息，都無法在《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》中記載。這樣的做法，就違反了《房屋征收補(bǔ)償方案》公平公正的補(bǔ)償規(guī)則，這樣的做法會(huì)導(dǎo)致業(yè)主的不服且有法律爭議。當(dāng)然了，今天易騰飛律師所列舉的這些事項(xiàng)，同樣屬于規(guī)則，但是規(guī)則之間本身也有沖突或者是不同記錄的情形，只是在試圖就這樣可能不公平的做法進(jìn)行探討，從而促進(jìn)問題的解決。#房屋拆遷補(bǔ)償# #律師# #法律# #征地補(bǔ)償法律實(shí)務(wù)# #行政法# #律師咨詢# #法律咨詢#

二、房屋的征收與補(bǔ)償 法律問題

法律分析:

國家征收房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)主要有貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償兩種形式。貨幣補(bǔ)償主要是對房屋的價(jià)值由專業(yè)的評估機(jī)構(gòu)對房屋進(jìn)行專業(yè)的評估，然后確定其補(bǔ)償金額。產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償也稱為產(chǎn)權(quán)調(diào)換，包括異地安置和回遷安置兩種。由于我國城市化進(jìn)程與其他諸多客觀因素，因此造成了諸多不能夠單單用貨幣補(bǔ)償或者產(chǎn)權(quán)置換解決的問題，所以也有貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)置換相結(jié)合的補(bǔ)償方式。

法律依據(jù):

《國有土地.上房屋征收與補(bǔ)償條例》 第十七條 作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補(bǔ)償包括:(一)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償;(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償;(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。

三、房屋征收樸償最高法判例 -拆遷補(bǔ)償

法律分析:

房屋征收系由多個(gè)過程性行為組成的行政行為，制定征收補(bǔ)償方案、確定被征房屋價(jià)值評估時(shí)點(diǎn)等，均是市、縣級政府作出征收決定的前置階段性行為，不屬于最終的行政決定，不直接對被征收人的權(quán)利義務(wù)產(chǎn)生影響。不屬于行政訴訟受案范圍。

法律依據(jù):

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

（三）由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

四、最高法院判例：房屋征收部門對達(dá)不成協(xié)議的應(yīng)及時(shí)報(bào)請政府作出補(bǔ)償決定——滑玉惠訴惠濟(jì)區(qū)政府行政補(bǔ)償案

【裁判要旨】

在房屋征收過程中，被征收人有權(quán)先獲得補(bǔ)償，且對補(bǔ)償方式依法具有選擇權(quán)。房屋征收部門與被征收人在簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議的，房屋征收部門應(yīng)及時(shí)報(bào)請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府作出補(bǔ)償決定。

【裁判文書】

中華人民共和國最高人民法院

行 政 判 決 書

（2020）最高法行再265號(hào)

再審申請人（一審原告、二審上訴人）：滑玉惠，女，1958年9月13日出生，漢族，住河南省鄭州市惠濟(jì)區(qū)。

委托訴訟代理人：鄒伙發(fā)，北京樺天律師事務(wù)所律師。

被申請人（一審被告、二審被上訴人）：河南省鄭州市惠濟(jì)區(qū)人民政府，住所地河南省鄭州市惠濟(jì)區(qū)開元路8號(hào)。

法定代表人：丁文霞，該區(qū)人民政府區(qū)長。

委托訴訟代理人：張東旻，河南省鄭州市惠濟(jì)區(qū)劉寨街道辦事處工作人員。

委托訴訟代理人：馬國杰，河南千業(yè)律師事務(wù)所律師。

再審申請人滑玉惠因訴河南省鄭州市惠濟(jì)區(qū)人民政府（以下簡稱惠濟(jì)區(qū)政府）行政補(bǔ)償一案，不服河南省高級人民法院（2019）豫行終915號(hào)行政判決，向本院申請?jiān)賹?。本院?020年6月16日作出（2019）最高法行申11709號(hào)行政裁定提審本案后，依法組成合議庭進(jìn)行審理，現(xiàn)已審理終結(jié)。

鄭州鐵路運(yùn)輸中級法院一審查明：滑玉惠系河南省鄭州市惠濟(jì)區(qū)南陽路房屋的所有權(quán)人。2013年11月22日，惠濟(jì)區(qū)政府作出惠政通〔2013〕1號(hào)《鄭州市惠濟(jì)區(qū)人民政府關(guān)于國有土地上房屋征收決定的通告》，對鄭州糧機(jī)家屬院棚戶區(qū)改造項(xiàng)目規(guī)劃紅線范圍內(nèi)國有土地上的所有建筑物、構(gòu)筑物及其附屬物實(shí)施征收。案涉房屋在該征收決定的范圍內(nèi)。2014年12月，案涉房屋被惠濟(jì)區(qū)政府強(qiáng)制拆除。2016年9月28日，滑玉惠以其案涉房屋被惠濟(jì)區(qū)政府強(qiáng)制拆除為由，訴至鄭州鐵路運(yùn)輸中級法院，請求法院確認(rèn)該拆除行為違法。2016年11月18日，鄭州鐵路運(yùn)輸中級法院作出（2016）豫71行初688號(hào)行政判決，確認(rèn)惠濟(jì)區(qū)政府強(qiáng)制拆除滑玉惠案涉房屋的行政行為違法。2017年8月23日，滑玉惠以郵寄方式向惠濟(jì)區(qū)政府提出《關(guān)于要求依法依規(guī)、依據(jù)鄭州糧機(jī)家屬院棚戶區(qū)改造項(xiàng)目房屋征收補(bǔ)償方案給予補(bǔ)償安置

該內(nèi)容由 梁勤栓律師 和 律說律答 共創(chuàng)回答

五、房產(chǎn)糾紛律師談"房屋征收與補(bǔ)償新規(guī)"

肯定：該條例征求意見稿完全改變原城市房屋拆遷格局

通讀該征求意見稿，可以說該稿完全顛覆了原城市房屋拆遷的制度?，F(xiàn)有的城市房屋拆遷采取拆遷部門頒發(fā)拆遷許可，在達(dá)不成協(xié)議的前提下一方申請進(jìn)入拆遷裁決程序，再到裁決后強(qiáng)拆。而意見稿卻將制度調(diào)整為將政府作為公益利益征收與補(bǔ)償?shù)闹黧w，轉(zhuǎn)變成了政府的征收決定與補(bǔ)償決定模式。這在一定程序上會(huì)將現(xiàn)行拆遷活動(dòng)頻頻暴露的“官商合謀”封殺!減少拆遷矛盾，維護(hù)社會(huì)秩序的穩(wěn)定。

除危房改造外房屋征收程序中對被征收人的知情權(quán)規(guī)定仍待需完善

該意見稿中第十條第一款中規(guī)定：“縣級以上地方人民政府在組織有關(guān)部門論證后，應(yīng)當(dāng)將房屋征收目的、房屋征收范圍、實(shí)施時(shí)間等事項(xiàng)予以公告，并采取論證會(huì)、聽證會(huì)或者其他方式征求被征收人、公眾和專家意見。”

該條向被征收人聽取意見的方式，未強(qiáng)行要求以聽證會(huì)形式欠妥。在現(xiàn)實(shí)拆遷中，如果僅僅找?guī)讉€(gè)被征收人聽取意見的方式很難公正地反映被征收人的心聲，且即使召開聽證會(huì)各地對聽證會(huì)程序規(guī)定差異較大，這樣聽證會(huì)的效果就會(huì)打拆扣。所以該條規(guī)定應(yīng)對被征收人與公眾、專家聽取意見方式進(jìn)行區(qū)分，并對聽證會(huì)、論證會(huì)的實(shí)施細(xì)則授權(quán)有關(guān)部門予以補(bǔ)充。建議該條相應(yīng)修改為：“縣級以上地方人民政府在組織有關(guān)部門論證后，應(yīng)當(dāng)將房屋征收目的、房屋征收范圍、實(shí)施時(shí)間等事項(xiàng)予以公告，并應(yīng)當(dāng)采取聽證會(huì)形式公開聽取被征收人意見，同時(shí)采取論證會(huì)、聽證會(huì)或者其他方式征求公眾和專家意見。聽證會(huì)、論證會(huì)的具體實(shí)施細(xì)則授權(quán)國務(wù)院建設(shè)主管部門制定?！?

重大爭議沒有界定!

該意見稿第十二條第一款規(guī)定：“經(jīng)征求被征收人、公眾和專家意見，無重大爭議的，由縣級以上地方人民政府作出房屋征收決定;存在重大爭議的，由縣級以上地方人民政府報(bào)請上一級人民政府裁決后，作出房屋征收決定。”

該條中重大爭議沒有做出細(xì)化規(guī)定，建議在該條中加一款規(guī)定如下：“征求意見中存在以下情形之一視為存在重大爭議：

(一)被征求人有半數(shù)以上不同意征收的;

(二)專家中有半數(shù)以上不同意征收的;

(三)專家中雖未達(dá)到半數(shù)以上不同意，但公眾完全不同意征收的;”

上一級政府裁決行為能否行政救濟(jì)?

因該第十二條中對因重大爭議的應(yīng)報(bào)請上一級政府裁決后作出征收決定。對上一級政府的裁決行為能否提起行政復(fù)議及行政訴訟，該意見稿仍未作出規(guī)定。建議在第十五條加上一款，第十五條修改為：“被征收人以及與房屋征收決定有關(guān)的利害關(guān)系人對縣級以上地方人民政府作出的房屋征收決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法向人民法院提起行政訴訟。

被征收人以及與房屋征收決定有關(guān)的利害關(guān)系人對因存在重大爭議報(bào)上一級人民政府裁決后作出的房屋征收決定，除可以就征收決定按本條第一款救濟(jì)外，對上一級人民政府的裁決行為不服的，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法向人民法院提起行政訴訟。”

建議保留目前房屋拆遷評估救濟(jì)體系

此次修改稿只規(guī)定了補(bǔ)償決定按市場評估價(jià)格確定的原則，由于我國目前的評估機(jī)構(gòu)自主、公平評估仍有局限性，有時(shí)會(huì)受到地方政府的行政干預(yù)，而我國房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法亦規(guī)定評估不受地域限制，所以目前關(guān)于房屋拆遷評估采取的申請復(fù)核、另行委托評估、專家評估體系仍然有其合理性，建議保留。但該方面具體操作程序可授權(quán)國務(wù)院建設(shè)主管部門制定。

因此建議在該稿第二十條增加第四款為：“房地產(chǎn)市場評估復(fù)核、另行委托評估等程序授權(quán)國務(wù)院建設(shè)主管部門制定。”

房屋征收部門以暴力、脅迫以及其他非法手段實(shí)施搬遷沒有列入法律責(zé)任追究規(guī)定

該稿第三十五條：“違反本條例規(guī)定，房屋征收部門有下列行為之一的，由本級人民政府責(zé)令改正，通報(bào)批評;造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任;對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任;尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予處分：(三)采取中斷供水、供熱、供氣、供電等方式實(shí)施搬遷的;”

該稿第四十條第五款規(guī)定：“建設(shè)單位、受委托實(shí)施拆遷的單位不得采取中斷供水、供熱、供氣、供電等方式或者以暴力、脅迫以及其他非法手段實(shí)施拆遷?！?

對比以上兩項(xiàng)規(guī)定，可以發(fā)現(xiàn)對于公共利益的征收搬遷法律責(zé)任中沒有將暴力、脅迫以及其他非法手段納入其中，這是一個(gè)很危險(xiǎn)的信號(hào)。實(shí)際上政府房屋征收部門暴力、脅迫以及其他非法手段拆遷的行為比比皆是。建議將該稿第三十五條第三項(xiàng)修改如下：“(三)采取中斷供水、供熱、供氣、供電或者以暴力、脅迫以及其他非法手段實(shí)施搬遷的;”

治標(biāo)不治本：對非法搬遷及非法拆遷行為法律責(zé)任規(guī)定仍不科學(xué)

目前，廣大被征收人反映最強(qiáng)烈的就是在征收過程中采取中斷供水、供熱、供氣、供電等方式或以暴力、脅迫以及其他非法手段實(shí)施搬遷、拆遷的情況。針對這一問題，意見稿規(guī)定的責(zé)任方式除行政處分、民事賠償、刑事責(zé)任外，僅靠責(zé)令改正、通報(bào)批評還不足以解決被征收人的顧慮。應(yīng)嘗試規(guī)定責(zé)令停止征收或責(zé)令停止搬遷。只有對征收項(xiàng)目規(guī)定責(zé)任處罰，才能真正杜絕非法搬遷、拆遷行為的發(fā)生。

建議修改，例如將第三十五條修改為：“違反本條例規(guī)定，房屋征收部門有下列行為之一的，由本級人民政府責(zé)令改正，通報(bào)批評，情節(jié)嚴(yán)重或具備兩種情形、具備一種情形兩次以上的，由上一級人民政府責(zé)令停止征收及搬遷;造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任;對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任;尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予處分：…”

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文章來源參考：【頭條】律師團(tuán)拆遷補(bǔ)償案例房屋征收，律師參與拆遷補(bǔ)償

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投稿：鄒琴

內(nèi)容審核：鄧海鳳律師