一、農(nóng)村房屋進(jìn)行流轉(zhuǎn)后，在征地拆遷補(bǔ)償時(shí)也會(huì)直接獲益！

如果宅基地三權(quán)分置正式實(shí)施，農(nóng)村征地拆遷勢必會(huì)受到非常大的影響。首先，從前農(nóng)房不能入市流轉(zhuǎn)，沒有升值空間，而是會(huì)隨著房屋的年限增長而“折舊”。因此農(nóng)房拆遷時(shí)的評估價(jià)值和補(bǔ)償價(jià)格相對國有土地上房屋要低很多。宅基地使用權(quán)適度放寬后，除了用于居住外，農(nóng)民朋友們可以利用宅基地房開展休閑、旅游項(xiàng)目的經(jīng)營活動(dòng)，不但在當(dāng)下幫助農(nóng)戶增收，在拆遷時(shí)評估價(jià)值也會(huì)上漲。其次，宅基地從前只能自己使用，或在嚴(yán)格限制條件下在集體經(jīng)濟(jì)組織成員內(nèi)部流轉(zhuǎn)。當(dāng)狹窄的權(quán)益被擴(kuò)大，農(nóng)民應(yīng)當(dāng)基于宅基地資格權(quán)及使用權(quán)抵押等用益物權(quán)屬性的權(quán)益，獲得更多補(bǔ)償。最后，拆遷律師要提醒農(nóng)民朋友們注意的是，三權(quán)分置并不意味著“以租代征”將變?yōu)楹戏?，?dāng)農(nóng)民朋友們基于使用權(quán)的合法流轉(zhuǎn)，如出租形式，取得租金收益時(shí)，一定要明確租期和宅基地的用途。宅基地資格權(quán)的退出應(yīng)當(dāng)遵循農(nóng)民自愿原則，農(nóng)村實(shí)踐中可能出現(xiàn)的強(qiáng)制農(nóng)民退出宅基地資格權(quán)的情況，農(nóng)民朋友們也要謹(jǐn)慎提防，堅(jiān)決拒絕，并通過法律途徑保護(hù)自己的合法權(quán)利。目前來看，宅基地“三權(quán)分置”的改革，不會(huì)損害到宅基地的居住保障功能，與此同時(shí)，農(nóng)民朋友們可以通過宅基地使用權(quán)的適度放活，在當(dāng)下更充分地利用宅基地權(quán)益獲利，減輕農(nóng)村“空巢”造成的農(nóng)房閑置資源浪費(fèi)。當(dāng)宅基地面臨征收時(shí)，對基于“三權(quán)分置”的特殊變化而增值的部分，農(nóng)民朋友們也將得到更充分、更公平合理的補(bǔ)償。當(dāng)然，拆遷律師要提醒農(nóng)民朋友們的是，大家一定要注意確權(quán)登記問題，及時(shí)辦理權(quán)屬手續(xù)，避免變動(dòng)過程中權(quán)利的蒸發(fā)。同時(shí)為了能夠保障我們的宅基地權(quán)益不會(huì)在政策變動(dòng)期被“鉆空子”侵害，一定要謹(jǐn)慎對待權(quán)利的抵押和流轉(zhuǎn)。具體實(shí)施過程中遇到不懂的問題，農(nóng)民朋友們要及時(shí)向地方政府土地行政主管部門和專業(yè)律師咨詢確認(rèn)，避免因自己的疏忽承擔(dān)不必要的損失和風(fēng)險(xiǎn)。

二、關(guān)于農(nóng)村拆遷補(bǔ)償問題

法律分析：1、法律規(guī)定，征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償;征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi);土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的三十倍；

2、標(biāo)準(zhǔn)參照，征收農(nóng)村集體土地和房屋的，具體安置補(bǔ)償辦法由國務(wù)院制定，按照國務(wù)院制定的辦法，地方省市地區(qū)進(jìn)行具體標(biāo)準(zhǔn)；

3、補(bǔ)償內(nèi)容既有宅基地補(bǔ)償和社會(huì)保障補(bǔ)償，例如宅基地單獨(dú)補(bǔ)償，地面附著物補(bǔ)償、青苗補(bǔ)償、安置補(bǔ)償和社會(huì)保障等費(fèi)用；

4、安置保障方面，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的可提供國有土地上的房屋進(jìn)行安置，城市規(guī)劃區(qū)外的還可以提供宅基地并幫助重建。

法律依據(jù)：《中華人民共和國土地管理法》 第四十七條 征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補(bǔ)償。征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征用的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過被征用前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。

三、農(nóng)村房屋賣給城市人,遇到拆遷補(bǔ)償款

法律主觀：

對于農(nóng)村房子賣了拆遷補(bǔ)償款糾紛可以通過民事訴訟的方式解決。農(nóng)村房屋買賣合同被確認(rèn)無效后，為平衡雙方的利益在合同無效后果的處理上，要全面考慮農(nóng)村房屋買賣合同無效對雙方當(dāng)事人的利益影響，尤其是出賣人因土地增值、拆遷、補(bǔ)償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價(jià)格的差異造成的損失兩方面因素，平衡買賣雙方的利益。對于購房人已經(jīng)翻建，裝修、擴(kuò)建房屋，使房屋增值部分，應(yīng)對購房人的投入進(jìn)行補(bǔ)償。此外，讓購房人返還、騰退房屋的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意為購房人留出合理的騰退時(shí)間，購房人無房居住的，應(yīng)當(dāng)予以妥善安置。農(nóng)村房屋買賣合同無效后，出賣人應(yīng)當(dāng)賠償買受人的損失包括：1、返還原購房價(jià)款及房屋原購買價(jià)款和現(xiàn)房屋價(jià)款之間的差價(jià)2、買受人因擴(kuò)建、改建、裝修使房屋增值的部分3、該房屋因拆遷而使出賣人獲得的拆遷利益及土地的增值部分

法律客觀：

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對被征收人給予的補(bǔ)償包括：（一）被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。

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內(nèi)容審核：李軒教授

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