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律師揭秘：拆遷補(bǔ)償協(xié)議背后的陷阱有哪些？協(xié)議審查訣竅有哪些？

  • 發(fā)布時(shí)間：

    2019-11-12 16:59:00

  • 作者：

    圣運(yùn)律師

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哪些陷阱在拆遷補(bǔ)償協(xié)議中經(jīng)常出現(xiàn)，卻不易被察覺(jué)？

律師揭秘：拆遷補(bǔ)償協(xié)議背后的陷阱有哪些？協(xié)議審查訣竅有哪些？

哪些陷阱在拆遷補(bǔ)償協(xié)議中經(jīng)常出現(xiàn)，卻不易被察覺(jué)？
拆遷補(bǔ)償協(xié)議的審查小技巧有哪些？
簽了不合理的補(bǔ)償協(xié)議，不想妥協(xié)又該如何爭(zhēng)取合法權(quán)益？

    上述問(wèn)題是廣大拆遷戶經(jīng)常向王有銀主任團(tuán)隊(duì)律師提問(wèn)的，此次，王有銀主任將結(jié)合以往辦案經(jīng)驗(yàn)和最高法的典型案例為大家進(jìn)行解讀。

拆遷補(bǔ)償協(xié)議的陷阱有哪些？

1利用心理戰(zhàn)逼迫被拆遷人簽字

    在實(shí)際拆遷中，拆遷方常以政策作為擋箭牌，逼迫被拆遷人簽字。被拆遷人對(duì)相關(guān)法律規(guī)定并不了解的情況下，會(huì)選擇妥協(xié)。

    王有銀主任曾代理的深圳市一起案例中，拆遷方以拆遷者或拆遷者親屬中的公職人員的“飯碗”相要挾，不僅要求他們簽訂一些明顯不合理的拆遷協(xié)議，而且要求他們動(dòng)員自己的親屬簽訂拆遷協(xié)議，否則即予以停薪、停職、調(diào)離等。

    王主任表示，當(dāng)?shù)卣逻_(dá)的相關(guān)規(guī)范性文件是典型的“株連式”逼遷招式。最終，通過(guò)證據(jù)收集以及查處程序啟動(dòng)成功幫助當(dāng)事人獲得爭(zhēng)取合法權(quán)益勝利。在這里王主任告誡廣大拆遷戶，拆遷方的口頭威脅與政策不等于法律，在遇到此類狀況時(shí)，一定果斷選擇爭(zhēng)取合法權(quán)益。

2合同約定不夠具體明確

    合同約定不明的情況下，拆遷戶因不了解情況就簽字的情況非常多，這也造成了日后爭(zhēng)取合法權(quán)益的難度。王有銀主任提示，拆遷補(bǔ)償協(xié)議的內(nèi)容一定要具體明確，空白協(xié)議和內(nèi)容約定不明確的協(xié)議不能簽字。

    根據(jù)實(shí)際爭(zhēng)取合法權(quán)益的經(jīng)驗(yàn)，拆遷補(bǔ)償協(xié)議的主要內(nèi)容包括補(bǔ)償方式、補(bǔ)償期限和違約責(zé)任等方面，拆遷戶在簽訂補(bǔ)償協(xié)議之前，一定要仔細(xì)審閱所簽的補(bǔ)償協(xié)議對(duì)下列條款是否有明確的規(guī)定。

（1）拆遷補(bǔ)償方式，貨幣補(bǔ)償金額及其支付期限；
（2）安置用房面積、標(biāo)準(zhǔn)和地點(diǎn)；
（3）產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的差價(jià)支付方式和期限；
（4）搬遷期限、搬遷過(guò)渡方式和過(guò)渡期限；
（5）搬遷補(bǔ)助費(fèi)和臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)或停產(chǎn)停業(yè)損失費(fèi)發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)和支付方式；
（6)  違約責(zé)任和爭(zhēng)議解決的方式。

3拆遷方未當(dāng)場(chǎng)簽字蓋章合同被篡改
 
    拆遷方經(jīng)常以需要將拆遷方簽好字的合同帶回蓋章為由，承諾會(huì)在簽字蓋章后將完整的協(xié)議交給拆遷戶，待協(xié)議交回拆遷戶手上時(shí)，這份經(jīng)雙方簽字蓋章的合同條款可能跟自己當(dāng)初簽訂的有所出入，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)條款已經(jīng)被拆遷方修改。

    王有銀主任表示，當(dāng)拆遷方提出此類要求時(shí)一定要謹(jǐn)慎對(duì)待，盡量要求當(dāng)場(chǎng)簽字蓋章，然后將自己那份協(xié)議妥善保管。雙方在協(xié)商談判過(guò)程中，拆遷戶也可采取適當(dāng)手段保留雙方口頭約定的證據(jù)。

4房屋評(píng)估有貓膩

    在評(píng)估過(guò)程中，每一個(gè)步驟都關(guān)系到評(píng)估結(jié)果，關(guān)系到拆遷戶的切身利益。在進(jìn)行評(píng)估之前，拆遷戶一定要了解選定的評(píng)估機(jī)構(gòu)是否是依法設(shè)立的，對(duì)要評(píng)估的事項(xiàng)是否有評(píng)估資質(zhì)，進(jìn)行評(píng)估的工作人員是否有評(píng)估證書。最后還要檢閱最終的評(píng)估報(bào)告單上是否有兩名以上評(píng)估師的親筆簽名。

    根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》規(guī)定，不管是整體評(píng)估還是分戶評(píng)估報(bào)告，都應(yīng)當(dāng)由負(fù)責(zé)房屋征收評(píng)估項(xiàng)目的兩名以上注冊(cè)房地產(chǎn)評(píng)估師簽字，并加蓋房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)公章。如果沒(méi)有相關(guān)評(píng)估師簽字或者只有一位評(píng)估師簽字，那么此次評(píng)估報(bào)告將無(wú)效。




簽了協(xié)議，還有反悔的機(jī)會(huì)！

合法的拆遷補(bǔ)償協(xié)議可以受到法律保護(hù)，簽了補(bǔ)償協(xié)議后，也可以有反悔的機(jī)會(huì)！以魏先生的案件為例，魏先生的房屋被納入拆遷范圍，由于補(bǔ)償協(xié)議不合理魏先生遲遲沒(méi)有答應(yīng)。后為盡快施工，魏先生家600多平方米的建筑被認(rèn)定為違章建筑。同時(shí)魏先生的妻子被逼迫簽訂了拆遷補(bǔ)償協(xié)議。

后來(lái)圣運(yùn)律師代理了此案。分析案情時(shí)發(fā)現(xiàn)違法之處，并收集到了脅迫簽訂補(bǔ)償協(xié)議的證據(jù)，遂協(xié)助魏先生提起訴訟確認(rèn)該份補(bǔ)償協(xié)議無(wú)效。在圣運(yùn)律師的爭(zhēng)取下，魏先生從幾乎無(wú)補(bǔ)到獲得了百萬(wàn)補(bǔ)償。

根據(jù)最高法意見，拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議一般被認(rèn)定為民事合同。按照過(guò)往判例，拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議需要遵循《合同法》的規(guī)定。

王有銀主任提示，拆遷戶若想在不承擔(dān)違約責(zé)任的情況下，避免因簽訂的補(bǔ)償協(xié)議而承受財(cái)產(chǎn)損失，需要找到能夠判定該協(xié)議無(wú)效或可撤銷的法定事由，以此來(lái)確定合同無(wú)效。合同無(wú)效后便失去約束力，拆遷戶自然獲得爭(zhēng)取合理補(bǔ)償?shù)臋C(jī)會(huì)。
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