案情概覽

        胡先生在甘肅某村有一套自建房屋。2018年5月，縣國土局向胡先生送達《責令改正國土資源違法行為通知書》，認定胡先生未經(jīng)批準、擅自占用土地進行房屋建設(shè)的行為違法，責令胡先生限期改正違法行為，恢復(fù)土地原貌。同年6月，鎮(zhèn)政府作出公告，催告胡先生自公告發(fā)布之日起3日內(nèi)自行拆除違法建筑，否則將予以拆除。

        眼看自己的房屋即將被拆除，胡先生來到北京圣運律師事務(wù)所尋求法律幫助。王有銀主任仔細聽取了案件情況后制定了辦案計劃，并指派團隊律師具體執(zhí)行。在圣運律師的協(xié)助下，胡先生提起了行政訴訟。

        不料，在法院尚未開庭審理前，鎮(zhèn)政府組織人員對胡先生的房屋實施了拆除。面對突發(fā)情況，律師迅速對爭取合法權(quán)益策略作出調(diào)整。

        律師認為，鎮(zhèn)政府在實施拆除之前雖然進行了公告、催告、作出沒有合法手續(xù)執(zhí)行決定等程序，但催告和沒有合法手續(xù)執(zhí)行決定的具體內(nèi)容與法律要求存在差距，未告知胡先生享有的救濟權(quán)利和途徑。因此，拆除程序存在瑕疵。

        最終，法院經(jīng)審理采納了律師的意見，判決確認鎮(zhèn)政府實施的拆除行為違法。

法律點評

       本案中涉及了違建認定、拆除程序、救濟方式等法律知識，基本涵蓋了拆除爭取合法權(quán)益的各個方面。今天，圣運律師為大家盤點拆除爭取合法權(quán)益中常用的法律知識，以期對廣大拆遷戶有所幫助。

一、什么是違法建筑 

        依據(jù)法律規(guī)定，建造房屋需要滿足一定的法律條件，否則就可能被認定為違法建筑。在我國，違法建筑一般包括以下三種情況：

1、未依法取得相應(yīng)的土地使用權(quán)或土地使用權(quán)取得的方式不符合法律規(guī)定；

2、不符合城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃；需要注意的是，城鄉(xiāng)規(guī)劃法自2008年1月1日起施行，在此之前建造的農(nóng)村房屋沒有取得審批手續(xù)的并不必然違法，可在拆遷時依據(jù)當?shù)叵嚓P(guān)政策補辦相關(guān)手續(xù)。

3、臨時搭建的房屋超過了合法期限。依據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃法、土地管理法的規(guī)定，臨時建筑的使用年限一般為兩年，如果超出這一期限還不拆除，就會成為違法建筑。

二、拆除違建過程中易產(chǎn)生的違法行為

第一，查處主體不合法。在我國，除了地方有特別授權(quán)的以外，一般由規(guī)劃局、規(guī)劃委員會、鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府、城市管理綜合行政執(zhí)法局對違法建筑進行查處，如果不是上述主體或有特別授權(quán)的其他主體，拆遷戶有權(quán)拒絕。

第二，調(diào)查程序不合法。拆遷戶要注意，調(diào)查人員不得少于兩人，要主動出示證件，調(diào)查結(jié)束后，要讓拆遷戶確認詢問筆錄記錄是否正確，并在上面簽字。拆遷戶要注意，詢問筆錄每頁都要簽字，如果最后一頁有較大的空白處，要頂格簽字，防止作出其他修改。

第三，不履行拆除程序。這在實踐中較為常見，拆除違建，一般要先下達《限期拆除通知書》，隨后進行公告、催告、作出沒有合法手續(xù)執(zhí)行決定等程序。拆遷戶要特別注意，履行上述程序時，拆遷方要時刻告知拆遷戶享有救濟權(quán)利以及可以選擇的救濟途徑，否則，就存在程序瑕疵，可以確認違法。

三、拆除爭取合法權(quán)益的主要途徑 

        如果對拆除決定不服或者房屋已經(jīng)被拆除，拆遷戶可以通過行政復(fù)議或訴訟的方式進行爭取合法權(quán)益，請求確認違法，并賠償相關(guān)損失。需要注意的是，行政復(fù)議有周期短、成本低、手段較為溫和、還可通過訴訟方式進行救濟等方面的優(yōu)勢，在有談判可能的情況下可以作為首選。如果拆遷方態(tài)度較為強硬，不存在任何談判的余地，可果斷通過司法途徑，提起行政訴訟進行爭取合法權(quán)益。

        拆遷戶要特別注意，如果不明確拆遷主體是誰，可以通過報警的方式予以明確，還可以直接起訴法律明確規(guī)定具有行使該行政行為職權(quán)的單位，法院會根據(jù)舉證情況對拆除主體作出推定。除此之外，即便自己沒有掌握對方行為違法的證據(jù)，也可以起訴，依據(jù)舉證規(guī)則，拆遷方要自證其行為合法。

律師寄語

        拆遷爭取合法權(quán)益中涉及大量的法律知識和爭取合法權(quán)益策略，如果被拆遷人不幸遭遇拆除，一定要注意保存好能夠證明拆除發(fā)生的一切證據(jù)，為后續(xù)委托律師爭取合法權(quán)益做好前期準備工作。