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王有銀律師解讀：集體土地入市除了農(nóng)民受益，還有哪些影響？

  • 發(fā)布時間：

    2019-01-21 14:01:36

  • 作者：

    圣運(yùn)律師

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12月23日，《土地管理法修正案（草案）》提請十三屆全國人大常委會第七次會議審議，刪去了現(xiàn)行土地管理法關(guān)于從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)使用土地的

王有銀律師解讀：集體土地入市除了農(nóng)民受益，還有哪些影響？

      12月23日，《土地管理法修正案（草案）》提請十三屆全國人大常委會第七次會議審議，刪去了現(xiàn)行土地管理法關(guān)于從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)使用土地的，必須使用國有土地或者征為國有的原集體土地的規(guī)定；對土地利用總體規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途，并且依法登記的集體建設(shè)用地，允許土地所有權(quán)人通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用。

      如果該草案獲得通過，集體土地入市交易的時代就將正式開啟，將會給公民生活帶來怎樣的影響？法制晚報就此采訪了國內(nèi)知名行政法、土地法律師、北京圣運(yùn)律師事務(wù)所主任王有銀。
一、農(nóng)民獲得直接收益，生活質(zhì)量將大幅提高
      王有銀律師認(rèn)為，我國憲法規(guī)定了土地所有權(quán)有國家所有和集體所有兩種形式，國有土地一般指城市土地，而農(nóng)村土地大多是集體所有。在過往的土地政策中，國有土地可以直接由政府賣給開發(fā)商，但是集體土地則必須經(jīng)過征收之后才能入市交易。
 
      在實(shí)踐中，大部分集體土地以較低的補(bǔ)償價格被征收之后，政府再以較高的價格賣給開發(fā)商，往往存在“賺差價”的情形，這也是“土地財政”的由來。
 
      在集體土地入市改革之后，出讓土地的收益將有望由村集體支配，村民也能從中獲得直接利益。另外，商業(yè)和工業(yè)的入駐將會給當(dāng)?shù)貛硇碌脑鲩L元素，帶動地方發(fā)展，農(nóng)民的生活水平也會大幅提高。
 
二、小產(chǎn)權(quán)房不會因此而“轉(zhuǎn)正”  
       對于大家比較關(guān)心的小產(chǎn)權(quán)房問題，王有銀律師認(rèn)為，之所以無法給小產(chǎn)權(quán)房辦理產(chǎn)權(quán)證明，是因?yàn)樵擃惙课葜碌耐恋貨]有繳納出讓金，土地利用手續(xù)不全。沒有繳納土地出讓金則意味著建設(shè)成本較低，因此小產(chǎn)權(quán)房的價格較低。
       實(shí)踐中，小產(chǎn)權(quán)房不一定是指住宅，因此有人說小產(chǎn)權(quán)房不會轉(zhuǎn)正的原因是本次修法不涉及住宅用地，是不準(zhǔn)確的。根本原因是，即便小產(chǎn)權(quán)房之下的集體土地可以入市，其是否就具備了合法性也是不明確的，即便要“轉(zhuǎn)正”，開發(fā)商也要通過法定程序向集體繳納土地出讓金，獲得小產(chǎn)權(quán)房之下土地的合法使用權(quán)，但在本次修法中并沒有涉及這一方面。
 
      毫無疑問，小產(chǎn)權(quán)房在特定歷史條件下發(fā)揮了它應(yīng)有的作用，但是完全解決小產(chǎn)權(quán)房問題也面臨很多阻礙。首先是小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)形成規(guī)模，如果采用拆除的方式解決，可能會造成社會的不穩(wěn)定；其次，如果通過轉(zhuǎn)正的方式解決，對于購買完整產(chǎn)權(quán)住房的消費(fèi)者來說也極不公平；再次，小產(chǎn)權(quán)房的本質(zhì)是違章建筑，違章建筑的種類繁多，不一定是住宅，如何治理違章建筑是一個系統(tǒng)工程，小產(chǎn)權(quán)房問題的解決也要在大的背景下去看待；最后，國家在小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)中沒有任何收益，收益都被開發(fā)商獲得，為了維護(hù)社會的公平，國家也不會輕易將其轉(zhuǎn)正。
 
三、服務(wù)型政府加快建設(shè)，營商環(huán)境將繼續(xù)優(yōu)化

      土地出讓收入是政府財政收入的重要部分，有些地方甚至占到政府財政收入的20%左右。 

      王有銀律師認(rèn)為，本次修法可能會讓政府在這一方面的收入減少，會促使政府積極做出變化，做好“開源”工作。“開源”最有效的措施就是增加稅收，稅收的增加取決本地區(qū)企業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，特別是民營企業(yè)的活躍度。
       因此，政府將會轉(zhuǎn)變依賴土地財政的思想，依法行政，保護(hù)企業(yè)家利益，吸引投資，發(fā)展本地區(qū)民營經(jīng)濟(jì)。對于投資者來講，這是一大利好消息。 
      當(dāng)然，本次修法仍然是原則性的，集體土地入市的具體方式仍有待后續(xù)的立法予以明確。我們需要關(guān)注的是，集體土地入市要符合國家利用土地的總體規(guī)劃，也就是說土地利用指標(biāo)仍然掌握在政府手中，集體土地的交易市場即使建立起來也不會有完全的自由。不過國家改革已經(jīng)邁出了可喜的一步，未來會怎樣，我們拭目以待！
 

重要提示：
      隨著集體土地入市，村集體與農(nóng)民之間的收益分配矛盾可能會突出。在實(shí)踐中，村集體土地轉(zhuǎn)讓的大權(quán)在不少情況下掌握在村干部手中。農(nóng)民也要增強(qiáng)法律意識，保護(hù)好土地財產(chǎn)，防止出現(xiàn)個別村干部私自低價轉(zhuǎn)讓集體土地的行為發(fā)生。
 
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