一、有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)拆遷補(bǔ)償?shù)亩愂找?guī)定是什么？請(qǐng)?jiān)敿?xì)說明

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在拆遷過程中，支付給他人的拆遷補(bǔ)償費(fèi)如何計(jì)征契稅？《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知》（財(cái)稅〔2004〕134號(hào)）第一條第

（二）款規(guī)定，以協(xié)議方式出讓的，其契稅計(jì)稅依據(jù)為成交價(jià)格。成交價(jià)格包括出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)等承受者應(yīng)支付的貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益。根據(jù)以上內(nèi)容可以得知，契稅的計(jì)稅依據(jù)應(yīng)包括拆遷補(bǔ)償費(fèi)。目前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)被拆遷人的補(bǔ)償主要有兩種形式：一是貨幣補(bǔ)償，一般一次性支付。二是實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，即通常所說的回遷。第一種支付貨幣補(bǔ)償?shù)男问?，契稅如何征收的問題沒有爭(zhēng)議，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)按照貨幣補(bǔ)償金額繳納契稅。關(guān)鍵是第二種形式，有的開發(fā)企業(yè)并未將產(chǎn)權(quán)調(diào)換部分作為拆遷補(bǔ)償款繳納契稅，產(chǎn)權(quán)調(diào)換所安置的房屋，屬于承受者對(duì)被拆遷人支付的實(shí)物補(bǔ)償，應(yīng)該按章繳納契稅。這就又出現(xiàn)一個(gè)新問題，使用產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的補(bǔ)償金額如何確定？由于國(guó)家稅務(wù)總局并未出臺(tái)相關(guān)文件予以明確，導(dǎo)致稅務(wù)機(jī)關(guān)在實(shí)際工作中政策執(zhí)行不一致，主要有兩種觀點(diǎn)：一是認(rèn)為應(yīng)以單位面積支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)和安置費(fèi)用為依據(jù)，確定安置房屋繳納契稅的計(jì)稅價(jià)格，這種觀點(diǎn)以《吉林省地方稅務(wù)局關(guān)于明確契稅政策執(zhí)行中若干問題的通知》（吉地稅發(fā)〔2008〕38號(hào)）為代表；第二種是認(rèn)為以新建房屋的市場(chǎng)價(jià)格為基礎(chǔ)，確定安置房屋的契稅計(jì)稅價(jià)格。比如大連地稅。筆者認(rèn)為，后一種觀點(diǎn)更合理一些，但也需要補(bǔ)充完善，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從拆遷開始到建成樓盤，往往需要一段時(shí)間，大部分會(huì)持續(xù)一年以上，甚至更長(zhǎng)，以目前我國(guó)的實(shí)際情況來看，在這段時(shí)間內(nèi)，新樓的市場(chǎng)價(jià)格基本都會(huì)有一定程度上漲，所以會(huì)造成契稅計(jì)稅依據(jù)不準(zhǔn)確?！秶?guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）規(guī)定，對(duì)土地增值稅清算過程中拆遷補(bǔ)償如何確認(rèn)收入進(jìn)行了明確，由于契稅和土地增值稅同為財(cái)產(chǎn)行為稅，具有可比性，所以，筆者認(rèn)為應(yīng)按照以下順序確定契稅計(jì)稅價(jià)格。1．以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拆遷當(dāng)時(shí)自行建造的同地區(qū)、同地段新建房屋市場(chǎng)價(jià)格為基礎(chǔ)，確定安置房屋的契稅計(jì)稅價(jià)格。2．主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)亍?dāng)年、同類房屋的公允價(jià)格為基礎(chǔ)，確定安置房屋的契稅計(jì)稅價(jià)格。由于國(guó)家稅務(wù)總局對(duì)拆遷過程中房屋安置補(bǔ)償部分契稅的計(jì)稅依據(jù)在政策上尚未明確，各地在該問題的執(zhí)行上爭(zhēng)議較大。因此筆者建議國(guó)家稅務(wù)總局應(yīng)盡快對(duì)該問題進(jìn)行明確。

二、政府征收企業(yè)房產(chǎn)拆遷補(bǔ)償款要上稅嗎

法律分析：不需要，國(guó)家規(guī)定土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。

法律依據(jù)：《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈營(yíng)業(yè)稅稅目注釋(試行稿)〉的通知》 第八條 第一項(xiàng) 第二款 土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。

三、房產(chǎn)企業(yè)拆遷補(bǔ)償納稅相關(guān)規(guī)定

國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，契稅的計(jì)稅依據(jù)為成交價(jià)格。成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格并且無正當(dāng)理由的，或者所交換土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格的差額明顯不合理并且無正當(dāng)理由的，由征收機(jī)關(guān)參照市場(chǎng)價(jià)格核定。出讓國(guó)有土地使用權(quán)的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。以協(xié)議方式出讓的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為成交價(jià)格。成交價(jià)格包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)等承受者應(yīng)支付的貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益。沒有成交價(jià)格或者成交價(jià)格明顯偏低的，征收機(jī)關(guān)可依次按評(píng)估價(jià)格、土地基準(zhǔn)地價(jià)兩種方式確定。上述兩個(gè)文件明確了以協(xié)議出讓方式取得土地使用權(quán)的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益，包括拆遷補(bǔ)償費(fèi)等。在實(shí)際征管中，拆遷補(bǔ)償費(fèi)包括貨幣補(bǔ)償和房屋安置補(bǔ)償，貨幣補(bǔ)償可直接并入契稅的計(jì)稅依據(jù)中，而房屋安置補(bǔ)償?shù)挠?jì)稅依據(jù)在上述文件中并未明確。而同為財(cái)產(chǎn)行為稅的土地增值稅，對(duì)該問題已有明確的政策解釋。

（一）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，收入按下列方法和順序確認(rèn)：1．按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；2．由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

（二）開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價(jià)值的確認(rèn)方法與上述條款規(guī)定相同，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置的房屋屬于購(gòu)入的，以實(shí)際支付的購(gòu)房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

（三）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)?；趯?duì)拆遷過程中房屋安置補(bǔ)償部分契稅的計(jì)稅依據(jù)在征管上尚未明確的現(xiàn)狀，部分地方稅務(wù)機(jī)關(guān)以單位面積應(yīng)支付的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)及安置費(fèi)用核定其契稅計(jì)稅依據(jù)。而部分省市是以新建房屋的市場(chǎng)價(jià)格作為契稅的計(jì)稅依據(jù)，可見各地執(zhí)行不盡一致。房產(chǎn)企業(yè)拆遷補(bǔ)償納稅是怎樣的，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，可以按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格來確定，并由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

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