一、安置房建設(shè)用地減免稅

1、《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于棚戶區(qū)改造有關(guān)稅收政策的通知》（財稅[2013]101號）第一條：對改造安置住房建設(shè)用地免征城鎮(zhèn)土地使用稅。對改造安置住房經(jīng)營管理單位、開發(fā)商與改造安置住房相關(guān)的印花稅以及購買安置住房的個人涉及的印花稅予以免征。在商品住房等開發(fā)項目中配套建造安置住房的，依據(jù)政府部門出具的相關(guān)材料、房屋征收（拆遷）補償協(xié)議或棚戶區(qū)改造合同（協(xié)議），按改造安置住房建筑面積占總建筑面積的比例免征城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅。

2、第三條：對經(jīng)營管理單位回購已分配的改造安置住房繼續(xù)作為改造安置房源的，免征契稅。

3、第四條：個人首次購買90平方米以下改造安置住房，按1%的稅率計征契稅；購買超過90平方米，但符合普通住房標(biāo)準(zhǔn)的改造安置住房，按法定稅率減半計征契稅。

4、第五條：個人因房屋被征收而取得貨幣補償并用于購買改造安置住房，或因房屋被征收而進行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換并取得改造安置住房，按有關(guān)規(guī)定減免契稅。個人取得的拆遷補償款按有關(guān)規(guī)定免征個人所得稅。

一、長春二手房買賣的費用

（一）辦理二手房過戶的稅費

1、個人所得稅：1％（賣方出，滿五年唯一一套住宅免征）；

2、契稅：90平方以下1％，90平方－144平方1．5％，144平方以上3％，二套房3％，買方出；

3、營業(yè)稅：5．6％賣方出，滿兩年免征。

（二）二手房過戶費用

1、二手房交易手續(xù)服務(wù)費：住宅6元／平方米（房改房、經(jīng)濟適用房、安居房減半收?。?元／平方米）；非住宅10元／平方米。買賣雙方各承擔(dān)一半。

2、二手房過戶登記費：普通二手房住宅類為80元／套，買方承擔(dān)。

3、二手房過戶土地收益金（代收）：房改房、經(jīng)濟適用房、安居工程房買賣過戶時收取，按房屋正常成交價的2％計征。賣方承擔(dān)。

4、二手房過戶核檔費：50元／宗。

5、二手房過戶契稅：稅率為3％，按正常交易成交價格計征；個人購買的自用普通住宅（建筑面積144平方米以下、容積率1．2以上、交易價格4290元／平方米）契稅稅率減半，按1．5％征收；拆遷居民因拆遷重新購置二手房的對相當(dāng)于拆遷補償款的部分免征契稅，成交價格超過拆遷補償款的，對超過部分征收契稅。買方承擔(dān)。

6、二手房過戶印花稅：稅率1％，按正常交易成交價格計征，交易雙方各承擔(dān)一半。

7、二手房過戶營業(yè)稅及附加：房產(chǎn)證不到兩年時間過戶，營業(yè)稅不能享受優(yōu)惠減免，需要按轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅。

8、二手房過戶個人所得稅：所購房屋不滿五年上市交易時收取，有兩種方式：①稅率20％，按財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得（本次交易價格－房屋原價－原繳納契稅－本次繳納營業(yè)稅－合理費用）計征；

二、安置房土地增值稅

法律主觀：

土地增值稅征收范圍1、一般情況下，土地增值稅會對“轉(zhuǎn)讓”國有土地使用權(quán)的行為進行征稅，而“出讓”國有土地使用權(quán)的情況不需要征收土地增值稅；2、土地增值稅既對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為征稅，也對轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其它附著物產(chǎn)權(quán)的行為征稅。3、土地增值稅只對“有償轉(zhuǎn)讓”的房地產(chǎn)征稅，對以“繼承、贈與”等方式無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，不予征稅。不予征收土地增值稅的行為主要包括兩種：①房產(chǎn)所有人、土地使用人將房產(chǎn)、土地使用權(quán)贈與“直系親屬或者承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人”。②房產(chǎn)所有人、土地使用人通過中國境內(nèi)非營利的社會團體、國家機關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)。土地增值稅計算方法：土地增值稅應(yīng)納稅額＝[轉(zhuǎn)讓收入-評估價格-與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金]×適用稅率。相關(guān)規(guī)定：①評估價格是由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格；②與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金指營業(yè)稅、城建稅、教育費附加等；③評估費可扣除。在計算土地增值稅的時候，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估發(fā)生的評估費可以扣除；但個人隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格進行評估的，評估費用扣除不被允許；④若是已經(jīng)繳納完契稅，那么在計算土地增值稅時不允許扣除。

法律客觀：

土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則第四十條稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)按照稅法規(guī)定審核清算項目的收入總額、扣除項目的金額，并確認(rèn)其增值額及適用稅率，正確計算應(yīng)繳稅款。審核程序通常包括：(一)審核清算項目的收入總額是否符合稅收規(guī)定，計算是否正確。(二)審核清算項目的扣除金額及其增值額是否符合稅收規(guī)定，計算是否正確。1.如果企業(yè)有多個開發(fā)項目，審核收入與扣除項目金額是否屬于同一項目;2.如果同一個項目既有普通住宅，又有非普通住宅，審核其收入額與扣除項目金額是否分開核算;3.對于同一清算項目，一段時間免稅、一段時間征稅的，應(yīng)當(dāng)特別關(guān)注收入的實現(xiàn)時間及其扣除項目的配比。(三)審核增值額與扣除項目之比的計算是否正確，并確認(rèn)土地增值稅的適用稅率。(四)審核并確認(rèn)清算項目當(dāng)期土地增值稅應(yīng)納稅額及應(yīng)補或應(yīng)退稅額。

三、拆遷安置房增值稅政策

一、拆遷安置房增值稅政策

拆遷安置房或回遷房，是指按照城市危舊房改造的政策，將危改區(qū)內(nèi)的私房或承租的公房拆除，然后按照回遷或安置的政策標(biāo)準(zhǔn)，被拆遷人回遷，取得改造后新建的房屋。

具體來說，開發(fā)商發(fā)生房屋回遷業(yè)務(wù)應(yīng)納稅種主要有以下幾種：

1、契稅

《契稅暫行條例》第一條規(guī)定，在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納契稅。第八條規(guī)定，契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間，為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天。國家對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的房屋回遷業(yè)務(wù)并沒有規(guī)定相關(guān)的減免政策，因此，開發(fā)商在取得土地等不動產(chǎn)時，需要按全額計算契稅，不可以扣除回遷業(yè)務(wù)中相當(dāng)于拆遷補償?shù)牟糠帧?

2、營業(yè)稅

國家稅務(wù)總局《關(guān)于個人銷售拆遷補償住房征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》(國稅函〔2007〕768號)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司對被拆遷戶實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換時，其實質(zhì)是以不動產(chǎn)所有權(quán)為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟利益的交換。房地產(chǎn)開發(fā)公司將所擁有的不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給了被拆遷戶，并獲得了相應(yīng)的經(jīng)濟利益，根據(jù)現(xiàn)行營業(yè)稅有關(guān)規(guī)定，應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目繳納營業(yè)稅。

開發(fā)商發(fā)生房屋回遷業(yè)務(wù)，開發(fā)商應(yīng)在交付回遷房屋或被拆遷戶全部支付差價的時候繳納。如果不需要支付差價的，以成本價格作為計稅依據(jù);如果有差價的，不需要支付部分按成本價格計稅，差價部分按實際計稅。

3、印花稅

《印花稅暫行條例施行細(xì)則》第五條規(guī)定，條例所說的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，是指單位和個人產(chǎn)權(quán)的買賣、繼承、贈與、交換、分割等所立的書據(jù)。房屋回遷合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)公司對被拆遷戶實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換時，與被拆遷戶簽訂的按被拆遷人房屋原面積拆一還一給予同面積房屋回遷安置的合同，其實質(zhì)是以不動產(chǎn)所有權(quán)為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟利益的交換，即特殊形式的房屋銷售合同?？梢?，房屋回遷合同屬于一種交換式的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)。

另外，財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于印花稅若干政策的通知》(財稅〔2006〕162號)第四條規(guī)定，對商品房銷售合同按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅。

因此，房屋回遷合同需要按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)繳納印花稅。

4、土地增值稅

《土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定，因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅?！锻恋卦鲋刀悓嵤┘?xì)則》第十一條規(guī)定，條例第八條(二)項所稱的因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原地產(chǎn)的，比照本規(guī)定免征土地增值稅。

可見，開發(fā)商發(fā)生的房屋回遷業(yè)務(wù)不屬于免征土地增值稅的情形。因此，開發(fā)商應(yīng)按規(guī)定計算土地增值稅。

5、企業(yè)所得稅

國家稅務(wù)總局《關(guān)于確認(rèn)企業(yè)所得稅收入若干問題的通知》(國稅函〔2008〕875號)第一條(四)項規(guī)定，銷售商品以舊換新的，銷售商品應(yīng)當(dāng)按照銷售商品收入確認(rèn)條件確認(rèn)收入，回收的商品作為購進商品處理。鑒于房地產(chǎn)企業(yè)的房屋回遷業(yè)務(wù)具有特殊性，開發(fā)商發(fā)生房屋回遷業(yè)務(wù)進行企業(yè)所得稅處理時，等面積回遷部分既要按收入確認(rèn)條件確認(rèn)收入，又要按規(guī)定歸集開發(fā)成本。

可以知道，在購買安置房之后，該房屋雖然屬于個人所有，但是在沒有拿到房產(chǎn)證之前，不得依據(jù)自己的意愿，進行房屋買賣。且在購買安置房之后，需要按照購買其他類型的房屋的規(guī)定，需要先進行納稅申報之后，再按照流程交稅。

二、建筑行業(yè)稅收政策

城市維護建設(shè)稅規(guī)定，建筑行業(yè)的納稅人所在地為城市市區(qū)的，稅率為7%；納稅人所在地為縣城、建制鎮(zhèn)的，稅率為5%；納稅人所在地不在城市市區(qū)、縣城或建制鎮(zhèn)的，稅率為1%。這種根據(jù)城鎮(zhèn)規(guī)模不同。差別設(shè)置稅率的辦法，以納稅人實際繳納的增值稅、消費稅的稅額為計費依據(jù)。簡并增值稅稅率結(jié)構(gòu)，取消13%的增值稅稅率，并明確了適用11%稅率的貨物范圍和抵扣進項稅額規(guī)定。

三、增資擴股稅收政策包括什么

增資擴股稅收政策包括以下三點：

1、對自然人股東取得的轉(zhuǎn)增資本數(shù)額，應(yīng)作為個人所得征稅法人股東無需繳稅；

2、用于轉(zhuǎn)增的未分配利潤應(yīng)當(dāng)扣除截至轉(zhuǎn)載時點應(yīng)納的稅收金額；

3、以為未分配利潤和任意公積金轉(zhuǎn)增注冊資本，屬于股息、紅利性質(zhì)的分配。

公司增資擴股要按照萬分之五的比例繳納印花稅。需要修改公司章程，在工商局辦理變更登記。如果是個人轉(zhuǎn)讓股權(quán)需要繳納20%的個人所得稅，如果用分紅款增資，分紅時需要納稅，個人股東繳納個人所得稅，企業(yè)股東繳納企業(yè)所得稅。

四、企業(yè)重組的處理稅收政策解讀（4）

核心提示：企業(yè)改制重組涉及的稅收政策解讀四之企業(yè)重組的土地增值稅處理。《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字[1995]第048號)的第二條關(guān)于企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的征免稅問題時規(guī)定：“在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。”基于此規(guī)定，企業(yè)合并過程中，被合并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到合并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅?！吨腥A人民共和國土地增值稅暫行條例》(國務(wù)院令[1993]第138號)第二條規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人(以下簡稱納稅人)，應(yīng)依照本條例繳納土地增值稅?！逼髽I(yè)分立涉及的土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移不屬于土地增值稅征稅范圍，并非被分立企業(yè)將土地轉(zhuǎn)讓給新成立企業(yè)，而是被分立企業(yè)的股東將該資產(chǎn)換股，因此，企業(yè)分立涉及的土地轉(zhuǎn)移不征收土地增值稅。ttttt

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