一、企業(yè)拆遷怎么補償怎么計算

企業(yè)拆遷補償應(yīng)指企業(yè)房屋、土地拆遷補償，其補償項目包括房屋價值補償，根據(jù)計算方式不同，可以房屋價值補償中包括土地使用權(quán)補償，也可以分別計算房屋建造成本和土地使用權(quán)取得成本。補償項目還包括裝潢補償、停產(chǎn)停業(yè)損失補償、設(shè)備搬遷費用補償，以及不能搬遷的設(shè)備的重置價補償。

一、拆遷非居住房屋的補償

1、拆除農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式與其他單位、個人共同舉辦的企業(yè)所有的非居住房屋，貨幣補償金額計算公式為：被拆除房屋的建安重置價相應(yīng)的土地使用權(quán)取得費用。

2、被拆除房屋的建安重置價、相應(yīng)的土地使用權(quán)取得費用，由房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估。

3、其他補償：還應(yīng)當(dāng)補償被拆遷人下列費用：

(1)按國家和本市規(guī)定的貨物運輸價格、設(shè)備安裝價格計算的設(shè)備搬遷和安裝費用。

(2)無法恢復(fù)使用的設(shè)備按重置價結(jié)合成新結(jié)算的費用。

(3)因拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)的適當(dāng)補償。

4、其他非居住房屋、居住房屋附屬的棚舍，以及其他地上構(gòu)筑物的補償，按照當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)地上附著物標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

新房、舊房補償有區(qū)別，違建擴建不予補償

需要注意的是，征地公告時，已取得建房批準(zhǔn)文件且新房已建造完畢的，對新房予以補償，對應(yīng)當(dāng)拆除而未拆除的舊房不進行補償。

在征地公告時，已拿到了建房批文但新房還沒建完的，應(yīng)立即停建，具體補償金額由協(xié)商議定。拆除未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，可給予適當(dāng)拆遷補償。

但違章建筑、超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，以及在征地公告后擅自進行房屋及其附屬物新建、改建、擴建的部分，則不會進行補償。所以大家要注意，合法合理表達自己的訴求。在征地拆遷時，“搶建”房屋是沒有必要也沒有用的。

另外，還有一種特殊情況。比如在同一拆遷范圍內(nèi)，如果國有土地、也有集體土地的。那么，國有土地范圍內(nèi)的拆遷房屋補償安置按城市房屋拆遷管理規(guī)定執(zhí)行，集體土地范圍內(nèi)的房屋拆遷補償安置按集體所有土地房屋拆遷補償安置的規(guī)定執(zhí)行。

二、高速拆遷工廠怎么辦

高速拆遷工廠補償標(biāo)準(zhǔn)：既可以貨幣補償，也可以房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。貨幣補償通常作為主要方式。補償方式如下：1、拆遷資產(chǎn)補償費，一般包括：房屋、建筑物補償費、設(shè)備補充重置成新價；2、停業(yè)停產(chǎn)損失補償；3、拆遷補償，通常包括：設(shè)備搬遷安置補償、解聘員工的安置補償和獎勵。根據(jù)土地的用途補償，具體標(biāo)準(zhǔn)由省政府制定區(qū)片綜合價。

三、工廠拆遷補償搬遷費標(biāo)準(zhǔn)

（一）《城市房屋拆遷管理條例》第三十一條、第三十三條分別規(guī)定了拆遷人應(yīng)當(dāng)向拆遷人、房屋承租人支付搬遷補助費、停產(chǎn)停業(yè)的適當(dāng)補償。在上海市政府發(fā)布的《中國2010年上海世博會場址非居住房屋拆遷評估和補償?shù)膶嵤┘殑t》的規(guī)范性文件中，明確了承租企業(yè)應(yīng)賠償?shù)囊韵聨讉€項目：

1、設(shè)備搬遷安裝費；

2、設(shè)備重置成新價；

3、停產(chǎn)、停業(yè)補償。

（二）在法律實踐中，企業(yè)拆遷補償主要分為三部分：

1、拆遷資產(chǎn)補償，包括無法搬遷的土地、房屋、建筑物和地上附著物，以及確因搬遷而發(fā)生損失的機器設(shè)備而生的補償；

2、拆遷費用補償，包括搬遷前期費用和搬遷過程中發(fā)生的停工費用、機器設(shè)備調(diào)試修復(fù)費用以及物資的拆卸、包裝和運輸、解聘員工補償費等費用；

3、基于拆遷政策發(fā)生的獎勵費用，包括速遷費、拆遷獎勵費等。

【本文關(guān)聯(lián)的相關(guān)法律依據(jù)】

《土地管理法》

第四十七條征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償。征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地數(shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。征收其他土地的土地補償費和安置補助費標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補償費和安置補助費的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。被征收土地上的附著物和青苗的補償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。征收城市郊區(qū)的菜地，用地單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金。依照本條第二款的規(guī)定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補助費。但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的三十倍。國務(wù)院根據(jù)社會、經(jīng)濟發(fā)展水平，在特殊情況下，可以提高征收耕地的土地補償費和安置補助費的標(biāo)準(zhǔn)。

二、企業(yè)支付的拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)怎么算？

企業(yè)拆遷補償成本可以劃分為以下幾個方面。被拆遷的企業(yè)資產(chǎn)補償費用包括無法搬遷的土地、房屋、建筑物和地上附著物的補償,以及搬遷過程中所造成的機器設(shè)備損失的補償。此外,搬遷期間還會產(chǎn)生停工費用、機械設(shè)備調(diào)試修理費用、材料拆除、包裝和運輸費用,以及辭退職工的補償費用。拆遷政策還規(guī)定了速遷費和拆遷獎勵費等獎勵費用。

法律分析

企業(yè)拆遷補償成本可以劃分為以下幾個方面。被拆遷的企業(yè)資產(chǎn)補償費用包括無法搬遷的土地、房屋、建筑物和地上附著物的補償,以及搬遷過程中所造成的機器設(shè)備損失的補償。此外,搬遷期間還會產(chǎn)生停工費用、機械設(shè)備調(diào)試修理費用、材料拆除、包裝和運輸費用,以及辭退職工的補償費用。拆遷政策還規(guī)定了速遷費和拆遷獎勵費等獎勵費用。

拓展延伸

拆遷政策中的速遷費和拆遷獎勵費是如何計算的？

拆遷政策中的速遷費和拆遷獎勵費是拆遷過程中對被拆遷人進行補償?shù)囊环N方式。根據(jù)《拆遷條例》規(guī)定，拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人給予拆遷補償，其中包括拆遷成本、拆遷費用和拆遷獎勵費。拆遷成本包括房屋及附屬設(shè)施的評估價格、拆遷安置用房的建造成本、拆遷范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的補償費用等；拆遷費用包括拆遷補償費用、拆遷安置費用、拆遷費用等；拆遷獎勵費是指拆遷人對被拆遷人提前完成拆遷安置或者提供拆遷補償?shù)?，按照拆遷面積、拆遷期限等因素給予的獎勵費用。

拆遷成本的評估價格由具有資質(zhì)的評估機構(gòu)根據(jù)房屋及附屬設(shè)施的市場價格、房屋用途、房屋新舊程度、區(qū)位等因素評估確定。拆遷安置用房的建造成本，由拆遷安置單位按照拆遷安置用房的建筑面積、層數(shù)、結(jié)構(gòu)、質(zhì)量等因素綜合評估確定。拆遷費用的計算，按照拆遷面積、拆遷期限、拆遷人性質(zhì)等因素綜合確定。拆遷獎勵費的計算，則需要根據(jù)拆遷人的具體情況和拆遷政策進行制定。

總之，拆遷政策中的速遷費和拆遷獎勵費的計算方式較為復(fù)雜，需要考慮多個因素的影響，并且需要遵守相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。拆遷人應(yīng)當(dāng)充分考慮被拆遷人的利益，合理確定拆遷成本、拆遷費用和拆遷獎勵費，確保拆遷工作的順利進行。

結(jié)語

企業(yè)拆遷補償成本可以劃分為以下幾個方面。被拆遷的企業(yè)資產(chǎn)補償費用包括無法搬遷的土地、房屋、建筑物和地上附著物的補償,以及搬遷過程中所造成的機器設(shè)備損失的補償。此外,搬遷期間還會產(chǎn)生停工費用、機械設(shè)備調(diào)試修理費用、材料拆除、包裝和運輸費用,以及辭退職工的補償費用。拆遷政策還規(guī)定了速遷費和拆遷獎勵費等獎勵費用。因此,拆遷補償成本需要綜合考慮。

法律依據(jù)

《國有土地上房屋征收與補償條例》第八條為了保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

三、企業(yè)拆遷補償費用怎么算

根據(jù)上圖企業(yè)拆遷的計算公式如下：

1、自有產(chǎn)權(quán)企業(yè)拆遷選擇貨幣補償?shù)?，補償金額計算公式為：

補償金額＝土地區(qū)位補償價＋房屋面積×房屋重置成新價＋附屬物及設(shè)備損失及重置成新費＋設(shè)備搬遷安裝費＋解聘員工的安置補償費＋停產(chǎn)停業(yè)損失（營業(yè)面積×每平米補償標(biāo)準(zhǔn)）＋獎勵和補助＋其他無形資產(chǎn)損失；

2、自有產(chǎn)權(quán)企業(yè)拆遷選擇產(chǎn)權(quán)置換的，補償金額的計算公式為：

補償金額＝安置房與原房屋之間差價補償＋設(shè)備搬遷安裝費＋臨時安置費＋解聘員工的安置補償費＋停產(chǎn)停業(yè)損失（營業(yè)面積×每平米補償標(biāo)準(zhǔn)）＋獎勵和補助＋其他無形資產(chǎn)損失；

3、承租房屋企業(yè)補償金額計算公式為：

補償金額＝租金差價（重新租賃租金－原租金）×剩余租賃時間＋設(shè)備搬遷安裝費＋解聘員工的安置補償費＋停產(chǎn)停業(yè)損失（營業(yè)面積×每平米補償標(biāo)準(zhǔn)）＋獎勵和補助＋其他無形資產(chǎn)損失。

一、企業(yè)拆遷談判應(yīng)注意什么

1、談判主體地位不對稱，法律談判缺乏平等性。與普通談判不同，企業(yè)拆遷法律談判一方主體為地方政府機關(guān)或者與專業(yè)拆遷公司。在拆遷談判中，地方因其在啟動拆遷程序上具有主動性，而在談判中處于強勢地位。更有甚者，即便法律法規(guī)強行禁止違法拆遷，拆遷人仍然會對被拆遷企業(yè)施以停水停電、違法強拆遷等各方面的壓力。這種談判主體地位的嚴重不對稱性，使得被拆遷企業(yè)背負巨大的心理壓力，法律談判缺乏應(yīng)有的平等性。

2、被拆遷人談判心理搖擺不定，談判過程中難以堅持己方立場。因被拆遷人在談判過程中背負巨大心理壓力，被拆遷人的談判心理會在取悅拆遷人獲得較高拆遷補償和做釘子戶獲得較高拆遷補償?shù)膬蓚€極端想法上不斷游移搖擺。法律談判既是談判各方實力的較量，也是各方心理的制衡。由于被拆遷企業(yè)的弱勢地位，故其不可能保持一個相對堅定的立場。

3、拆遷談判專業(yè)性缺乏，談判各方心理價位各有差別。尤其是作為被拆遷方，因其對拆遷知識知之甚少尚無法形成框架性知識，在法律談判中往往對補償價格標(biāo)準(zhǔn)并不清晰。企業(yè)拆遷涉及百余個法律性文件，這還不包括行政機關(guān)及拆遷人所掌握的內(nèi)部性文件。被拆遷人、承租企業(yè)缺少對拆遷法律知識的整體性認識，遇到拆遷，常常會向周圍經(jīng)歷過拆遷的親戚、朋友了解他們獲得的拆遷安置款，然后綜合地段區(qū)位、房屋狀況做感官上的心理定位。但從法律上講，這種心理定位是沒有任何依據(jù)的。專業(yè)化知識的缺乏，使被拆企業(yè)主心理價格定位不準(zhǔn)確，談判各方因談判標(biāo)準(zhǔn)差別過大致使談判失敗。

二、企業(yè)拆遷補償費如何納稅

1、根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)政策性搬遷或處置收入有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的通知》（國稅函［2009］118號）文的規(guī)定，企業(yè)取得符合規(guī)定的政策性搬遷或處置收入，根據(jù)搬遷規(guī)劃，異地重建后恢復(fù)原有或轉(zhuǎn)換新的生產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)的，用這些搬遷或處置收入購置或建造與搬遷前相同或類似性質(zhì)、用途或者新的固定資產(chǎn)和土地使用權(quán)（以下簡稱重置固定資產(chǎn)），或?qū)ζ渌潭ㄙY產(chǎn)進行改良，或進行技術(shù)改造，或安置職工的，準(zhǔn)予其搬遷或處置收入扣除固定資產(chǎn)重置或改良支出、技術(shù)改造支出和職工安置支出后的余額，計入企業(yè)應(yīng)納稅所得額。

2、企業(yè)利用政策性搬遷或處置收入購置或改良的固定資產(chǎn)，可以按照現(xiàn)行稅收規(guī)定計算折舊或攤銷，并在企業(yè)所得稅稅前扣除。

3、企業(yè)從規(guī)劃搬遷次年起的五年內(nèi)，其取得的搬遷收入或處置收入暫不計入企業(yè)當(dāng)年應(yīng)納稅所得額，在五年期內(nèi)完成搬遷的，企業(yè)搬遷收入按上述規(guī)定處理。

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內(nèi)容審核：馮興元教授

來源：頭條-企業(yè)拆遷怎么補償怎么計算，