一、遇到這種“拆遷”，要當(dāng)心！

拆遷的由頭有很多，尤其是近年來，出現(xiàn)了騰退這樣的新奇的理由，這些是合法的嗎？跟正常的拆遷比，騰退有哪些不同呢？北京京康律師事務(wù)所主任、西北政法大學(xué)物權(quán)與土地制度研究所聯(lián)席所長、西北政法大學(xué)法治學(xué)院特聘教授史西寧主任律師來跟大家聊一聊。

京康普法

我國的征地拆遷是有著明確的法律規(guī)定的，是嚴(yán)格受到法律的監(jiān)督的，而以騰退為由的行為，其實是一種類似拆遷，卻缺乏有效法律規(guī)定的行政行為。主要表現(xiàn)為：

1、法律依據(jù)不一樣

我國的《國有土地上房屋征收與補償條例》《土地管理法》等法律法規(guī)對征收拆遷的細(xì)節(jié)包括對于被征收人如何補償都進(jìn)行了明確清晰的規(guī)定。但是對于騰退卻沒有法律進(jìn)行約束，這就導(dǎo)致了各地的騰退無法可依，也無法進(jìn)行有效的監(jiān)督。

2、實施主體不一樣

征收項目是以市縣政府作為實施機關(guān)，針對被征收人作出的征收決定和征收補償決定等行政行為。而騰退則因為缺乏有效的立法約束，主體并不明確，出現(xiàn)了鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、村委會甚至拆遷公司這種民事主體實施的情況。

3、騰退方能強制拆除房屋嗎？

不能！如《北京市城市更新條例》中規(guī)定對私有房屋騰退的補償方式需要的是“協(xié)商”，“協(xié)議搬遷”的本質(zhì)是自愿的，如果物業(yè)權(quán)利人們認(rèn)為補償給得太低，完全有權(quán)拒絕簽約、騰退。

這種情況下，只有轉(zhuǎn)化為正式的拆遷才能實施強制行為！而騰退轉(zhuǎn)化為拆遷，關(guān)鍵點在于：同意騰退的私有房屋產(chǎn)權(quán)人比例達(dá)到95%以上。否則不構(gòu)成啟動拆遷的條件，也就不能強拆咱們的房屋。

史律師提醒

拆遷是一個長期斗爭，需要全面專業(yè)的知識，需要對全局的把控，需要對法條的合理運用。即使一個有著多年訴訟經(jīng)驗的律師，也在不斷地學(xué)習(xí)和更新，才能在一個案件中冷靜地分析并作出正確的判斷。而對于非法學(xué)的人來說，這是一個龐大的課題，不能僅靠短時間的惡補可以達(dá)到的。所以在遇到任何拆遷問題的時候不妨問問律師，在律師的指導(dǎo)下進(jìn)行專業(yè)維權(quán)。

二、被納入拆遷范圍后不拆了

法律分析：購買房屋后又重新翻建，此后該房屋被納入到征收的范圍內(nèi)。但是在征地拆遷過程中，征收方以違法建筑為由拆除了涉案房屋。

法律依據(jù)：《中華人民共和國國有土地上房屋征收與補償條例》

第八條 為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

三、拆遷拆遷拆遷

法律分析：拆遷人應(yīng)當(dāng)提出補償安置方案，報房屋拆遷管理部門審核同意后實施拆遷。拆遷前，拆遷人應(yīng)當(dāng)就被拆遷房屋的有關(guān)事項向公證機關(guān)辦理證據(jù)保全。

法律依據(jù)：《城市房屋拆遷管理條例》 第七條 申請領(lǐng)取房屋拆遷許可證的，應(yīng)當(dāng)向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提交下列資料：(一)建設(shè)項目批準(zhǔn)文件；(二)建設(shè)用地規(guī)劃許可證；(三)國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件；(四)拆遷計劃和拆遷方案；(五)辦理存款業(yè)務(wù)的金融機構(gòu)出具的拆遷補償安置資金證明。市、縣人民政府房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起30日內(nèi)，對申請事項進(jìn)行審查；經(jīng)審查，對符合條件的，頒發(fā)房屋拆遷許可證。

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內(nèi)容審核：李娜娜律師

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