委托人劉先生的房屋位于湖北省某市某區(qū)，有土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證，對該房屋享有合法產(chǎn)權(quán)。

近幾年，當(dāng)?shù)卣魇眨瑓^(qū)政府張貼《房屋征收決定書》，告知房屋被納入征收范圍內(nèi)。但是因征收過程中多處信息不透明，委托人劉先生認(rèn)為補(bǔ)償安置條件遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于周邊商品房市場價(jià)格，一直未簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議且未搬離涉案房屋。

后，區(qū)政府作出涉案《補(bǔ)償決定書》，據(jù)劉先生描述，自己從未參與評估機(jī)構(gòu)的選定，且自己的房屋情況也未有評估人員進(jìn)行實(shí)地勘測，因此《補(bǔ)償決定》所依據(jù)的評估報(bào)告的合理性無法考究。

在圣運(yùn)律師的幫助下，案件經(jīng)過一審、二審程序，湖北省高院最終判決確認(rèn)撤銷前述不合理的補(bǔ)償決定書。

本案中，區(qū)政府作出的被訴補(bǔ)償決定存在兩大問題，一個(gè)是評估機(jī)構(gòu)選定的問題，另一個(gè)是征收中對房屋及附屬物調(diào)查的問題。

其一，評估機(jī)構(gòu)的選定存在違法，我國明確規(guī)定了評估公司的選擇應(yīng)當(dāng)由被征收人參與，一定要保障被征收人的參與權(quán)和選擇權(quán)。評估機(jī)構(gòu)的選擇也一定要在期限內(nèi)，由被征收人參與協(xié)商選定。如果在規(guī)定的期限內(nèi)，沒有辦法協(xié)商選定，那要通過少數(shù)服從多數(shù)的原則進(jìn)行選定，若少數(shù)服從多數(shù)也沒有辦法確定，需要通過投票或者隨機(jī)抽簽的方式。具體的辦法要由省、自治區(qū)、直轄市來確定。

需要特別注意，參與候選的評估機(jī)構(gòu)不得少于三家，參與選擇評估機(jī)構(gòu)的被征收人不能少于所有被征收人的一半。實(shí)際在評估機(jī)構(gòu)選定過程中，征收方卻宣稱對外地評估分支機(jī)構(gòu)不予考慮，明顯違反《湖北省國有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施辦法》第二十七條　市、縣級(jí)房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)定期向社會(huì)公布依法登記注冊、具有三級(jí)以上資質(zhì)和無不良信用記錄的房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)目錄，供被征收人選擇。

區(qū)政府限定了被征收人選擇評估機(jī)構(gòu)的范圍只能是注冊地在武漢市轄區(qū)范圍內(nèi)，且《房屋征收價(jià)格評估機(jī)構(gòu)征求意見表》只列舉了3家評估機(jī)構(gòu)，屬于變相指定評估機(jī)構(gòu)，導(dǎo)致評估結(jié)果的不客觀、不公正、不合理。

其二，評估未經(jīng)實(shí)地勘察。在案件中，估價(jià)師未對被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘、調(diào)查狀況、拍攝反映內(nèi)外部狀況的照片等影像資料，未做好實(shí)地查勘記錄，導(dǎo)致對案涉房屋進(jìn)行評估時(shí)，在房屋基本情況不明的情況下就做出了分戶評估單，且對委托人劉先生的復(fù)核申請理由未進(jìn)行詳細(xì)解釋說明，也未實(shí)際進(jìn)行復(fù)核處理。違反《國有土地上房屋征收評估辦法》的規(guī)定。

劉先生沒有參與過評估機(jī)構(gòu)的選定，評估過程也未經(jīng)實(shí)地勘察，評估結(jié)果全無公正合理可言，依據(jù)評估文件做出的《房屋征收補(bǔ)償決定》更是存在違法。訴訟到法院，該補(bǔ)償決定被判決撤銷。

《國有土地上房屋征收評估辦法》規(guī)定房屋價(jià)值評估公司需要實(shí)地查勘，實(shí)踐中，一些不太正規(guī)、專業(yè)的評估機(jī)構(gòu)會(huì)省略這一步驟，直接根據(jù)征收方提供的一些房屋資料給出評估結(jié)論，或是對于附屬物等事實(shí)情況出現(xiàn)疏漏，導(dǎo)致被征收房屋的評估結(jié)果偏低。簡單地講，若被征收人自始至終沒見著上門入戶評估的人，就收到了評估報(bào)告、估價(jià)單，那么這樣的情形一定是違法的。

若我們還未收到補(bǔ)償決定，被征收人需要積極對不合理的評估結(jié)果提出質(zhì)疑，力爭重新進(jìn)行評估做出合理的報(bào)告結(jié)果。若已經(jīng)收到了補(bǔ)償決定的文件，我們可利用評估報(bào)告的違法之處提出質(zhì)疑 ，進(jìn)而撤銷不合理的補(bǔ)償決定文件，補(bǔ)償決定涉及到被征收人的最終補(bǔ)償方式和數(shù)額，撤銷這份文件往往能成為扭轉(zhuǎn)局面的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。